土地使用權出租評估

Ⅰ 如何辦理土地使用權出租登記

出租人和承租人應當在簽訂租賃合同後15日內，持土地登記申請書、原版土地使用證、地權上物產權證書、租賃合同、出租地塊的開發建設投資證明、申請人身份證明及其他有關證明文件共同向登記機關申請出租登記。登記機關接到出租登記申請後，要與原宗地登記檔案並案進行審核，經審核符合規定的，在原《土地登記卡》上進行土地使用權出租注冊登記，在出租人土地證書上作變更登記後發還出租人，給承租人頒發土地他項權利證明書。

Ⅱ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

Ⅲ 土地使用權的轉讓評估政府是否有權指定估價單位

可以採用成本逼近法進行評估，只是土地取得費（含征地費、征地稅費等）取值為0，還有就是不計算土地增值收益！如果是拍賣而得的荒山荒坡，可以把拍賣成交金額作為土地取得費，加上開發費、利息、利潤即可，同樣不能計算土地增值收益！

Ⅳ 土地使用權評估如何入賬

謝謝您的關注、復指導，我再仔制細說一下：
1、這個公司是私企。起源是：一家化工廠股東（乙方）同意另一公司（甲方）對該廠進行增資入股。乙方以實物資產投資入股佔49%，甲方以現金入股佔51%，改名為化工有限公司，06年12月1日簽訂的合資經營合同。
2、06年12月11日，由甲方投資款支付土地轉讓金289828元、支付4%稅11593元、土地登記費12000元，財務入賬無形資產313421元。
3、2007年1月10日，乙方對擬投入的實物資產進行了評估，其中包括對土地使用權的評估，評估價值157萬，土地使用權50年，工業用地，其實地上本身已有原廠房等建築物。財務對評估價值又入了無形資產157萬，貸方是資本公積。
4、公司會計政策選擇企業會計制度
5、07年1月開始無形資產攤銷，按50年。
麻煩您給予指導，萬分感謝！

Ⅳ 評估，工業用地中，如果是集體租賃土地，抵押評估時，一般比出讓土地低多少謝謝

租賃土地使用權價格評估
1、估價依據：
租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關於土地租賃的管理規定。
2、價值標准：
租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制孩戶粉鞠莠角瘋攜弗毛。
3、估價方法：
（1）市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，採用市場比較法評估，但要進行年期修正。（2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：（1）租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，並應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。

國有承租土地使用權的價格評估問題。思路如下：
1.首先設定該宗地為出讓國有土地使用權，採用基準地價系數修正法、成本逼近法等2種方法評估出50年的地價。
2.其次，評估土地年市場租金。市場租金＝50年出讓土地使用權地價×土地還原利率/[1-1/(1+土地還原利率)的50次方]。
3.第三，評估土地的盈餘租金。盈餘租金＝市場租金－合同租金（即租賃合同中確定的租金）。
4.第四，評估承租土地使用權剩餘年期的地價。地價＝盈餘租金/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)的5次方]。式中的5為剩餘土地使用年期。
集體土地租賃權思路為：
1.首先評估出集體土地使用權的地價。採用的方法為直接採用基準地價系數修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補償費、勞動力安置補助費。
2.其次，評估市場租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,2"。
3.第三，評估盈餘租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,3"。
4.第四，計算地價，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,4"。。
根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2條第（3）款規定：承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

Ⅵ 租賃土地 房地產評估

租賃土地使用權價格評估
1、估價依據：
租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關於土地租賃的管理規定。
2、價值標准：
租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。
3、估價方法：
（1）市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，採用市場比較法評估，但要進行年期修正。（2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：（1）租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，並應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。

國有承租土地使用權的價格評估問題。思路如下：
1.首先設定該宗地為出讓國有土地使用權，採用基準地價系數修正法、成本逼近法等2種方法評估出50年的地價。
2.其次，評估土地年市場租金。市場租金＝50年出讓土地使用權地價×土地還原利率/[1-1/(1+土地還原利率)的50次方]。
3.第三，評估土地的盈餘租金。盈餘租金＝市場租金－合同租金（即租賃合同中確定的租金）。
4.第四，評估承租土地使用權剩餘年期的地價。地價＝盈餘租金/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)的5次方]。式中的5為剩餘土地使用年期。
集體土地租賃權思路為：
1.首先評估出集體土地使用權的地價。採用的方法為直接採用基準地價系數修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補償費、勞動力安置補助費。
2.其次，評估市場租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,2"。
3.第三，評估盈餘租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,3"。
4.第四，計算地價，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,4"。。
根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2條第（3）款規定：承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

Ⅶ 土地使用權出租的相關法律

土地使用抄權出租的相襲關法律
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定如下
第二十八條 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
第二十九條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。
第三十條 土地使用權出租後，出租人必須繼續履行土地使用權的出讓合同。
第三十一條 土地使用權和地上建築物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。