買受人的物權期待權優於抵押權

㈠ 為什麼物權優先於債權

原因：

比如一台電視機甲在乙那借錢了，然後把電視機做了個抵押，用作債務的擔保；可是後來，甲又把電視賣給丙了——這里，抵押權是物權（擔保物權），賣給丙是債權。

可是，這里要分2種情況：

1、電視機抵押登記了。那麼甲賣電視是要乙同意的，就沒有問題了，乙就電視機款有優先受償權。如果乙沒有同意，那情況就分很多種了。

（1）丙可以把電視機價款直接支付給乙

（2）丙把價款給甲，甲再給乙

（3）甲另外提供抵押物給乙

（4）甲把電視機低於正常價賣給丙以逃避對乙的債務，那麼乙可以主張撤銷甲丙的買賣合同（5）甲把電視機賣了以後攜款跑了，乙找不到人，那麼乙可以請求法院支持讓丙給錢。

2、電視機沒有辦理抵押登記。那麼甲乙的抵押不能對抗第三者的買受，丙合法取得電視機，乙可以找甲的麻煩。

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物權優先於債權的案例解釋：①所有權優先於債權。典型形態是：不動產一物數賣場合，取得不動產所有權的買受人，其所有權優先於未取得所有權的買受人之債權。例如：甲將房屋出賣給乙，交付了房屋但未辦理過戶登記，此後甲又將房屋出賣給不知情的丙並辦理過戶登記。所有權人丙即可對乙行使返還原物請求權。而乙只能對甲主張違約責任。

②擔保物權優先於債權。有物的擔保的債權，就擔保物得優先於（擔保人之）一般債權人而受清償。同樣的道理，物的擔保人破產時，擔保物不列入破產財產，擔保物權人對擔保物享有「別除權」（《企業破產法》第109條）這也是擔保物權的價值所在。

③用益物權優先於債權。例如：甲村將某土地出租給乙使用，租賃期間，甲村又在該土地上為丙設立土地承包經營權。則丙用益物權優先於乙的租賃權。

(1)買受人的物權期待權優於抵押權擴展閱讀來源：網路：物權債權契合

㈡ 拆遷安置房的優先取得權與抵押權哪個更優先

某開發商與劉某簽訂了動遷協議，約定以產權置換形式在開發樓盤的給劉某安置，約定了在一層具體位置，面積，並明確用於營業。然後開發商依法動遷了劉某的商店。在開發建設過程中，開發商因資金短缺，向銀行辦理了貸款，並把將來用於安置劉某的一層門市抵押給銀行。後開發商因無力開發建設，在主體工程封頂後停工。停工時已超過約定的回遷期，也超過了約定的還貸期。 劉某向法院起訴，要求開發商履行合同，交付房屋，給付超期安置費。銀行以有獨立請求權第三人要求參加訴訟，向法院要求確認抵押貸款合同有效，並要求行使抵押權。 該案應該如何處理？ 整體分析： 常理理解：因拆遷時即需安置，而抵押通常在建時才會發生，因而安置（無論以協議形式還是登記形式）的發生通常在先。這時雖房尚未建，但已明確了這套房將來是屬於被拆遷人的，我認為已經具有了「准物權」的性質。 此後，開發商又將此房抵押，但未經被拆遷人同意，該抵押權建立在侵犯他人財產權的基礎上應歸無效。 整體來看，出於利益衡量的考慮，銀行對風險的承受力要遠遠強於自然人。優先保護被拆遷人的生活基礎，讓不守信用的開發商為此對銀行承擔違約責任――從結果看，這也更符合以人為本的法治理念。 轉變角度： 如果被拆遷人比做一個購房戶，且該購房戶已交齊全部購房款，開發商將期房售出後又抵押給銀行，難道抵押會優先嗎？ 本案被拆遷人以房換房，完全可以類比為購房戶已交了全部購房款。 相關解釋： 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋[2003]7號) 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。 《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》 一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。 二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。 [b]結論： 1、安置房優於買賣合同，這里體現的是生存權優於債權得到保護； 2、支付大部購房款的買賣合同，優於工程款優先權。 3、工程款優先權優於抵押權；這里突出的是農民工的利益，眾所周知。 4、抵押權優於普通債權。[/b] 關於抵押權優先的問題： 而《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》同時又規定： 第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 這兩條規定似乎是說：抵押權優於買賣合同，如何理解呢？ 第八條的抵押權優先有個前提條件就是第七條：「被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。」也就說被拆遷人要求履行安置協議時第八條不得適用。 第九條的條件是：賣出時抵押權已在先設定。本案顯然是安置協議是在先的。 那麼，抵押權何時方能優先於買賣合同呢？ 1、當抵押在先買賣在後時，抵押必然優先。因為此時買賣合同的基礎是建立在侵犯他人已存在的抵押權益之上的，「地基」應優於「地面部分」受到保護； 2、雖買賣在先，在抵押時尚未交足大部購房款的時候。這里有個利益權衡的問題（法律作為社會科學，其立法方式主要就是權衡各方社會利益），此時買方錢交得不多，讓其承擔賣方違約的後果一般均能夠承受；而抵押權人的全部利益都押在此房產上，平衡的結果是抵押權優先得到保護。

㈢ 如何理解物權的優先效力並舉例說明.

答：物權的優先效力，亦稱為物權的優先權。其基本含義是指同一標的物上有數個相互矛盾、沖突的權利並存時，具有較強效力的權利排斥具有較弱效力的權利的實現。考察先後成立的物權之間及物權與債權之間的關系，物權的這種優先效力都是存在的。 1．物權相互間的優先效力。 這種優先效力，是以物權成立時間的先後確定物權效力的差異。一般說來，兩個在性質上不能共存的物權不能同時存在於一個物上，故而後發生的物權根本不能成立。例如在某人享有所有權的物上，不得再同時成立其他人的所有權。如果物權在性質上可以並存，則後發生的物權僅於不妨礙先發生的物權的范圍內得以成立。在這種情況下，先發生的物權優先於後發生的物權。例如在同一物上設立數個抵押權，先發生的抵押權優於後發生的抵押權。再如抵押權設立後再設立地上權時，地上權因抵押權的實行而消滅；但於地上權設立後再設立抵押權時，抵押權的實行不能使地上權消滅。物權相互之間以成立時間的先後確定其效力的強弱，本質上是對現存的、既得的物之支配權的保護。因為任何人都必須尊重物權人對於其物的支配范圍，不得干涉物權的行使。這也包括在同一標的物上，後成立的物權只有在不侵入、不幹涉先成立的物權的支配范圍的條件下才能得以成立；否則，成立時間在後的物權根本就不能成立。2．物權對於債權的優先效力。在同一標的物上物權與債權並存時，物權有優先於債權的效力，這主要表現在兩個方面： (1)在同一標的物上，既有物權又有債權時，物權有優先於債權的效力。例如甲同意將10噸水泥出賣給乙，乙就取得了請求甲交付該10噸水泥的債權。後來甲又將這10噸水泥出賣給丙，並交付給丙，丙就取得了已交付的10噸水泥的所有權，而乙只能請求甲承擔債務不履行的責任。再如甲將其房屋借給乙使用，又為丙設定了典權；此時丙的典權優先，他可以優先於乙對房屋進行使用、收益。這是因為物權是直接支配物的權利；而債權的實現則要依靠債務人的行為，債權人不能對物進行直接支配。基於兩者在性質上的不同，物權具有這種優先效力。但是這只是一般原則，在法律有特別規定的情況下也有極少數的例外。例如，不動產租賃使用權在民法上屬於債權，如甲將其所有的房屋出租給乙，以後又將該房屋出賣給丙，丙取得該房屋的所有權後，乙仍然可以對丙主張其租賃使用權。這在學理上稱為「買賣不破除租賃」。此外，依據最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》)第65條的規定，抵押人將已經出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。 (2)在債權人依破產程序或強制執行程序行使其債權時，作為債務人財產的物上存在他人的物權時，該物權優先於一般債權人的債權。例如，在債務人的財產上設有擔保物權的，擔保物權人享有優先受償的權利，此為別除權；在破產時，非為債務人所有之物，所有人有取回該物的權利，此為取回權。例如，出賣人已將出賣物發送，買受人尚未收到，也沒有付清全部價款而宣告破產時，出賣人可以解除買賣合同，並取回其標的物。

㈣ 物權優先效力有哪些例外情形

外部：
①買賣不破租賃（租賃權成立在先）
②預告登記
③建設工程施工合同的法定優先權回
內部答：擔保物權間的優先效力
留置權＞登記抵押權＞質押權＞未登記動權抵押權
留置權＞質押權＞登記抵押權＞未登記動權抵押權
（一頭一尾固定不變，中間兩個 成立在先原則）

㈤ 物權期待權與抵押權同時存在如何處理 最高人民法院判決書

抵押人以正在建設的預售期房向銀行設定抵押借款應為合法有效。

規則摘要：

抵押人以版正在建權設的預售期房向銀行設定抵押借款，符合《擔保法》司法解釋第47條規定，應當認定為合法有效。

案例索引：

最高人民法院判決「某銀行與某房產公司等抵押合同糾紛案」，見《上海方信房地產開發有限公司與華東三峽經濟發展公司、中國光大銀行上海分行、中國農業銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛案——預售期房設定〈抵押合同〉效力的認定》（張雅芬，最高人民法院），載《民事審判指導與參考·最高人民法院二審案件解析》（200204/12:305）。

㈥ 物權法中為什麼需要登記的經過登記抵押能對抗善意第三人,卻不能對抗出了合理價格的買受人，

呃...前半句很好理來解，善意源第三人是要沒有過失的吧，你都登記了，善意第三人不去查看抵押信息怎麼能算善意，所以你登記後本質上是不存在善意第三人這一說的。（他主張善意的目的估計是想說不知道有抵押的存在，所以買後的東西上有抵押權？）其次，後半句，你抵押的目的是什麼？不就是他不還錢的時候你可以把抵押物拍賣了進行還款對吧？人家現在有個人出了合理價格要買這個抵押物你為啥要對抗他？賣後的錢是可以優先償還被抵押人之前所欠的債務的。

㈦ 房屋買受人與抵押權人權利沖突要如何處理

根據《中華人民共和國物權法》第九條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」的規定，通常情況下，在未能辦理房屋過戶登記的情況下，韓某並不能享有該房屋的所有權。但民事判決書是人民法院審理訴訟案件和非訟案件終結後，依據事實和相關法律規定，對案件實體爭議或者當事人提出的實體權利主張作出權威性判定的具有法律效力的民事司法文書。《中華人民共和國物權法》第二十八條「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。」 2003年6月9日，法院判決確認韓某對該門面享有所有權。2011年2月15日，法院判決某房屋開發公司將該商業用房產權登記至韓某名下。據此可以確定韓某自2003年6月9日起即取得了該房屋的所有權，而並不以登記為生效要件。

㈧ 《物權法》規定，依照本法規定抵押的，不得對抗正常經營活動已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。

你看到的是物權法第第一百八十九條第二款的規定。《
物權法》第一百八十九條 ：「企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。」
物權法第一百八十一條規定的是動產浮動抵押。「經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。」
動產浮動抵押制度主要是為了解決小企業融資難的問題而設立的，小企業的生產設備原材料半成品等都可以拿來抵押，這些東西又總是處於交易之中，所以抵押物的數量和價值一直在上下浮動，因此在實現抵押權時要確定抵押物的范圍，這種范圍最好不能影響企業的正常生產經營活動，換句話說，不能影響市場上的善意第三人。因此有「不得對抗正常經營活動以及符合里價款並取得抵押財產的買受人。」
舉個例子，甲有個工廠，需要貸款，有的就是一堆機器和很多原材料、成品、半成品，他把這些東西抵押給銀行，銀行給錢，甲拿到錢後開足馬力生產，生產出了很多的產品，並進行交易，另一個人乙和甲正常市場交易，買到了甲的產品，突然甲的企業黃了，銀行要行使抵押權，只能對此時甲手中的機器核材料產品半成品行使，不能找到乙，說「你買的產品甲已經抵押給我了。」