劃撥土地使用權出租轉讓

1. 劃撥土地使用權不能私自出租抵押

【問題】

某市一國有企業因經營不善，連年虧損，便打算將企業所使用的劃撥土地使用權分別做如下處理：一是為賒購產品，將1.5畝國有土地使用權抵押給產品供應方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權以協議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等4人，協議出租期為50年。張某等4人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。

問：1.該企業抵押劃撥土地使用權的行為需要具備哪些條件才可行？

2.該企業私下將劃撥土地使用權出租的行為是否合法？

3.如果該企業私下抵押和出租劃撥土地使用權，將如何處罰？

【分析】

本案主要涉及劃撥土地使用權抵押和出租的問題。

一、劃撥土地使用權的抵押問題

從設定抵押權的主體來看，《擔保法》中並未對設定抵押權的主體做出限制，即企業之間可以設定抵押權。《關於企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。由此可見，只要符合582號復函要求，企業之間可以土地使用權設定抵押權。

從抵押物來看，劃撥土地使用權具有特殊性，以劃撥土地使用權設定抵押權需要具備一定的條件。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條中均規定劃撥土地使用權必須符合下列四個條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四是依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。從以上規定可以看出，沒有地上建築物的劃撥土地使用權是不能抵押的。除此之外，土地使用權抵押需要訂立抵押合同，並辦理抵押登記。《擔保法》規定，當事人不辦理登記的，不得對抗第三人。《物權法》規定，以建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。

另外，在《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）中規定，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。在《協議出讓國有土地使用權規范》（試行）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）中對劃撥土地使用權的價格也有類似的規定。由此可見，隨著土地價值的日益凸顯，劃撥土地使用權作為建設用地使用權的一種，也有了評定自身價格的標准，這對於保護劃撥土地使用權的合法權益無疑是很大的進步。

綜上所述，該企業若以劃撥土地使用權抵押，必須具備上述條件，並經過市、縣人民政府批准後才能設定合法有效的抵押權，才能在債務到期時保證抵押權的實現。

二、關於劃撥土地使用權的出租問題

由於劃撥土地使用權的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條對劃撥土地使用權的出租條件做出了與以劃撥土地使用權設定抵押權相同的規定。所以，該企業必須符合這些條件後才可以出租其劃撥土地使用權。

三、關於私下抵押和出租劃撥土地使用權的處罰

如果該企業未經批准抵押和出租劃撥土地使用權，對其行為應當依法予以處罰。依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定，對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

2. 劃撥土地可以出租嗎

劃撥土地上的房屋出租是指以劃撥方式取得的國有土地上建成的房屋出租的行為，是行使處分權的一種形式。
1990年5月19日，國務院以第55號令發布實施《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。依據條例第44至46條，除以下情況外，劃撥土地使用權不得出租：經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

3. 劃撥土地能否出租求解答

能否以劃撥土地使用權作價出資《公司法》第二十七條規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等作價出資。土地所有人或者土地使用權人都可以以土地使用權作價出資，這里主要討論土地使用權人以土地使用權作價出資的問題。以土地使用權作價出資，實際上是將土地使用權以貨幣估價投入到企業中作為出資的一種形式。可以根據土地使用權主體是否發生變化，來判斷這種出資方式是
土地使用權轉讓
還是土地使用權出租。
對於出讓土地，土地使用權人可以進行轉讓、抵押等，其作價出資沒有法律障礙。但是，劃撥土地使用權能否作價出資，應當進一步分析。根據國務院５５號令第四十四條的規定，劃撥土地使用權不得轉讓、出租和抵押，因此，劃撥土地使用權人無權對劃撥土地使用權進行處分。但是，並非在任何情況下使用權人都不能處分其劃撥土地使用權。如果符合一定條件，經依法批准後，劃撥土地使用權可以進行轉讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權必須和地上建築物、其他附著物的所有權一同轉讓、出租和抵押。盡管這種情況下，劃撥土地使用權是一種「被動式」地跟隨地上建築物、其他附著物流轉而流轉，但這仍然為劃撥土地使用權進入市場提供了合法途徑。
綜上所述，劃撥土地使用權並不是企業的財產，企業無權對其進行轉讓、出租、抵押等處分，所以企業不能單純以劃撥土地使用權作價入股。但是企業可通過以其所有的在劃撥土地上建築的廠房等建築物或其他附著物作價出資，來促使劃撥土地使用權被動作價出資。這種被動式流轉可以通過兩種方式來實現：一是國家先收回劃撥土地使用權，再進行作價出資或者入股，國家成為新企業的股東。二是原劃撥土地使用權人按照有關規定簽訂
土地使用權出讓合同
，並補交或以轉讓所獲收益抵交
土地使用權出讓金
，原劃撥土地使用權人成為新企業的股東。

4. 國有劃撥土地能轉讓嗎

可以，但以劃撥方式取得的土地使用權未經有批准權的人民政府批准，不得轉讓。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

(4)劃撥土地使用權出租轉讓擴展閱讀：

我國劃撥土地使用權有以下含義：

1、劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地和徵用集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘塗等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。

2、除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

3、取得劃撥土地使用權，必須經有批准權的人民政府核准並按法定的工作程序辦理手續。

4、在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

5. 以劃撥方式取得的土地使用權可以轉讓，出租，抵押嗎

以劃撥方式取得的土地使用權，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地行政主管版部門批准，其權土地使用權可以轉讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明；（4）依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定簽定土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

6. 行政劃撥土地使用權能轉讓、出租、抵押嗎

行政劃撥的土地使用權一般是不可以轉讓、出租、抵押的，但符合法定設置的前置條件的可以轉讓、出租、抵押。即經經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，且符合以下條件的，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

附：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

7. 如何劃撥土地使用權轉讓

以劃撥方式取得的土地使用權不能轉讓：

根據合同效力補正的原理，政府主管部專門追認批准，屬並由劃撥土地使用權的轉讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，補交土地出讓金；
以劃撥方式取得的國有土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准，不得轉讓;已經訂立轉讓合同的，合同無效；
或者由劃撥土地使用權的受讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，並交付土地出讓金，或者轉讓合同簽訂後，政府主管部門將轉讓土地直接劃撥給受讓方使用，當事人間訂立的轉讓合同可視為有效；
但政府主管部門的批准及手續的補辦必須在一審起訴前進行。

8. 行政劃撥土地可否直接轉讓

行政劃撥的土地使抄用權一般是不可以轉讓、出租、抵押的，但符合法定設置的前置條件的可以轉讓、出租、抵押。即經經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，且符合以下條件的，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。