江西省土地使用權網上交易網平台

1. 農民的土地可以買賣嗎

不可以買賣農民土地，這是違法行為。但土地使用權可以買賣，可以將該土地進行轉讓取得收益。

《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;

違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施。

恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施。

可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

同時《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條還規定，依照《土地管理法》第七十三條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的50%以下。

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遏制土地違法轉讓現象亟待嚴肅追責

《土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

但是，在一些地方，村幹部私自非法賣地情況比較嚴重。

江西省橫峰縣公安局破獲的系列非法轉讓土地使用權案和非國家工作人員受賄案中，多名涉案村幹部不僅擅自出賣村小組集體土地，還侵吞賣地款，主動索賄。

甚至還不知自己的行為已經涉嫌犯罪。援引辦案民警的話說，涉案村幹部「起初根本沒有意識到自己非法轉讓土地使用權和索賄的行為涉嫌違法」。

此外，據報道，福建省閩侯縣某村委會未經有關機關批准，擅自佔用該村耕地32.17畝進行填土平整。

然後將上述32.17畝土地中的28畝土地使用權，分別以每平方米20元、200元、500元的價格賣給該村58戶村民用於房屋建設，並以暫收土地補償款、厝地款的名義開具收款票據。

非法交易款額達3373800元。閩侯縣國土資源局介入調查，認為該村委會涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權，並將有關證據材料移送縣公安局，縣公安局已經立案偵查。

村幹部違法賣地、非法佔地的情況，已經引起地方有關部門的重視。

比如，鄧州市穰東鎮人民政府2015年4月24日發布的《關於嚴格落實村組幹部打擊非法佔地建設和信訪工作責任制的通知》中說，按照『守土有責、屬地管理、誰主管誰負責』的原則。

各村（社區）黨支部書記、主任是第一責任人，要強化責任意識，認真履行職責，切實把非法佔地違規建設行為和信訪問題解決在萌芽狀態。

上述通知內容在鄧州市政府的官方網站上被公開。

該通知指出，村組幹部存在有非法佔地違規建設行為的，實行「三停一立案」即：先停止職務、停止崗位工作、停發工資，再做處理，符合立案條件的一律由執法執紀部門立案查處。

鄧州市穰東鎮人民政府下發通知打擊村組幹部非法佔地的力度不可謂不大，然而穰東鎮人民政府自己卻被指涉嫌違法賣地。

城市房地產管理法第11條規定：土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。

出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房地產管理部門共同擬定方案。

按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣民政府土地管理部門實施。北京聖運律師事務所合夥人律師吳子君認為，根據這一規定，鄉（鎮）政府無權出讓土地。

土地管理法第78條規定，無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的，超越批准許可權非法批准佔用土地的。

不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的，其批准文件無效。

參考資料來源：人民網-遏制土地違法轉讓現象亟待嚴肅追責

2. 土地使用權網上交易有哪些環節容易出問題

其實在招標活動的來整個流程當中源任何一個環節都可能出現這樣那樣的問題，比如因項目本身、政策變化，人員行為、法律法規、財務、技術、不可抗力等各種因素變化都可能影響招標投標活動的繼續進行。都會造成影響招標投標活動的問題產生。

3. 浙江土地使用權網上交易模擬得掛牌後才能模擬嗎

這項土地使用權網路交易模擬推牌發之後是可以模擬。

4. 怎麼在網上查土地使用權

現在土地使用權證一般是由縣級國土資源局頒發的，由於許多原回因還不能做到上網答查詢，因為要投入很大一筆資金，才能建成土地使用權證登記查詢系統，現在一般的縣級財政沒有這個財力。

拓展資料：

在農業委員會或者是國土資源局上可以查詢，但是一般情況下沒有申請或者一些證明，普通人不能查詢土地性質。

現在土地使用權證是由縣級國土資源局頒發的，由於許多原因還不能做到上網查詢，因為要投入很大一筆資金，才能建成土地使用權證登記查詢系統。

如果你有了查詢資格，可以按下面三個方法查詢：

到當地國土部門土地登記機關查詢，自然人可憑自己的身份證查詢土地宗地的登記情況。

系國有土地使用證上載明的土地使用權人，本人持有效身份證件當地國土資源部門辦理證件中心，申請調閱國有土地使用權證上相關內容即可。

律師、三法機關可以憑借資格證及單位介紹信查找咨詢相關案件當事人的土地證情土地性質又稱用地性質：城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種具體用地所規定的用途。居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

5. 川府函(2014)58號文

川府發〔2014〕58號

各市（州）、縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，有關單位：

為鞏固黨的群眾路線教育實踐活動成果，深入貫徹省委《關於建立健全作風建設長效機制的意見》和《關於認真貫徹「三嚴三實」要求進一步加強黨員幹部教育管理監督的意見》，進一步加強我省土地出讓管理，規范土地出讓行為，健全土地出讓管理長效機制，從源頭上防治腐敗，省政府制定了《關於進一步加強土地出讓管理的規定》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

四川省人民政府

2014年10月16日

關於進一步加強土地出讓管理的規定

為進一步加強土地出讓管理，規范土地出讓行為，特製定如下規定。

一、規范土地出讓前期工作

（一）堅持規劃先行。各地要加快實現擬出讓地塊控制性詳細規劃全覆蓋，在控制性詳細規劃未覆蓋區域，不得出讓房地產開發用地。市、縣城市規劃部門必須嚴格依據經批準的控制性詳細規劃和節約集約用地要求，明確並向社會公開擬出讓地塊的空間范圍、用途、容積率、建築密度、綠地率等規劃條件，涉及兼容一種以上用途的，必須明確各用途范圍和比例。

（二）堅持「凈地」出讓。擬出讓地塊必須是徵收（拆遷）安置補償落實到位、沒有法律經濟糾紛、土地權利清晰並已注銷原土地使用證、規劃條件明確、具備動工開發基本條件的「凈地」。不具備「凈地」條件的宗地，一律不得出讓。

（三）周密編制土地出讓方案。土地出讓方案應包括擬出讓地塊的位置、空間范圍、用途、面積、年限、出讓方式、出讓時間、土地使用條件、出讓起始價、起叫價、底價確定原則等內容。經營性用地必須以招標拍賣掛牌出讓方式確定土地使用者和土地價格。商品住宅及含商品住宅的用地，一律以拍賣方式公開出讓，不得以任何理由和名義予以規避。市、縣級國土資源管理部門必須組織擬出讓宗地的地價評估，評估機構應獨立出具土地估價報告並嚴格履行電子備案程序。土地出讓方案報市、縣人民政府批准前應書面徵求城市規劃等相關部門意見，各部門的書面意見同土地出讓方案一並報送。

二、堅持土地出讓集體決策

（四）嚴格土地出讓方案審批。土地出讓方案審批必須採取集體會審方式。以會議方式集體決策的，主要領導末位表態，以無記名投票方式確定。商業、娛樂、旅遊、商品住宅等經營性用地出讓，不得違法違規設定準入許可、競買人資質限定等影響公平、公正競爭的限制性條件。市、縣人民政府及相關部門招商引資項目的投資協議或招商協議不得與土地出讓的相關內容掛鉤，嚴禁以事先的會議紀要、簽訂的投資協議或招商協議等為依據量身定製土地出讓方案，倒置土地出讓決策程序。

（五）嚴格土地出讓底價確定。土地出讓底價應在招標拍賣掛牌出讓活動前1個小時內，由當地政府組織專門決策小組，按照土地出讓方案確定的原則集體確定，並在招標拍賣掛牌活動結束前嚴格保密。嚴禁泄露競買人信息和出讓底價。拍賣出讓可採取無底價方式，其起叫價即為土地出讓底價。對底價確定的過程及結果，應納入集體決策的記錄文件，存檔備查。

三、完善土地出讓交易制度

（六）規范土地出讓信息發布和報名環節。土地出讓公告必須於招標拍賣掛牌活動開始前20日發布，土地出讓結果必須在招標拍賣掛牌活動結束後10個工作日內公布。招標拍賣掛牌出讓土地公告及土地出讓結果除在當地土地有形市場或指定的場所、地方或省級主流媒體上公開發布外，必須在中國土地市場網、四川土地礦權交易信息網和四川省公共資源交易信息網上公開。對土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人一視同仁，不允許以任何理由阻礙報名。在公告報名有效工作時間內，必須有專人值班受理。

（七）推進土地出讓交易環節改革。各地要結合實際，採取土地交易機構進場交易、公共資源交易機構受委託組織交易等多種方式，將土地出讓交易環節納入公共資源交易平台實施。各縣（市、區）除工業用地外的土地出讓，原則上進入所在市（州）公共資源交易平台；情況特殊的，由所在市（州）人民政府研究確定並報省人民政府備案。

（八）完善土地出讓合同內容。土地出讓成交後，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，受讓人逾期不簽訂合同的，出讓人應終止供地、不退還定金。土地出讓合同應嚴格約定交地時間、開竣工時間、容積率等規劃條件、價款及繳納方式、違約責任等內容。出讓價款繳納期限不得超過1年，可一次性付款或分期付款；分期付款的，首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%且繳納期限不得超過1個月。對工業用地改變用途的，必須明確約定由政府收回土地使用權，重新按規定程序出讓。

（九）開展土地出讓網上交易試點。各地應積極穩妥開展土地網上交易試點，探索在公共資源交易等平台上進行網上土地招標拍賣掛牌競買申請、資格審查、報價、競價、成交確認等環節的信息技術和方法，制定網上交易規范，建立網路運行安全和風險防範機制。

四、強化土地出讓監管

（十）規范土地用途、容積率等規劃條件調整。土地出讓後，原則上不允許調整既定規劃條件，確需調整土地用途、容積率指標的，必須符合法律法規政策規定並經政府常務會議審議決定。調整前和調整後的內容必須在批准調整後5日內向社會公示，公示時間不得少於20日。

（十一）嚴格實行土地出讓收入「收支兩條線」管理。各地要建立土地出讓價款繳納提醒、備案制度。除因不可抗力未及時繳納的外，要嚴格按照合同約定收取違約金。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款及違約金的，不得辦理《國有土地使用證》，也不得按出讓價款繳納比例分割辦理《國有土地使用證》。土地出讓收入全額繳入地方國庫，通過地方基金預算安排支出。任何地區、部門和單位不得以任何名義減免土地出讓價款，也不得以土地換項目、先征後返、獎勵補貼等形式變相減免土地出讓價款,更不得以任何方式讓企業參與土地出讓收益分成。

（十二）健全土地利用動態巡查制度。各地要採取建設項目用地信息公示、項目開竣工申報、現場核查、竣工驗收、土地開發利用履約保證金、定期通報、建立誠信檔案等方式，切實加強出讓土地開發利用的全程監管，督促用地者嚴格按照合同約定開發利用土地。對競得土地後不及時簽訂成交確認書或出讓合同、未按合同約定及時開竣工、未按合同約定用途或開發利用條件建設的，要按照相關法律法規進行處理，向社會公示，並納入企業不誠信檔案。

（十三）堅決查處違紀違法出讓土地行為。全省各級國土資源、住房城鄉建設、財政、監察等部門，要按照職能職責加強監督檢查，以規范土地出讓行為為重心，針對土地用途、容積率等規劃條件的確定及其執行情況、競買條件的設置、出讓方式的選擇、出讓底價的確定、土地出讓收入管理等重點和關鍵環節，及時發現、堅決制止並依法嚴肅查處違紀違法行為。對違紀違法問題多發高發地區，要對主要領導嚴格實行問責。

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一、四川省人民政府是中華人民共和國四川省的一級國家行政機關，是四川省人民代表大會的執行機關，對四川省人民代表大會和中華人民共和國國務院負責並報告工作，在四川省人民代表大會閉幕期間，對四川省人民代表大會常務委員會負責並報告工作，接受中國共產黨四川省委員會領導。

二、歷史沿革

1、1949年，四川省人民政府成立。

2、1950年1月，中央人民政府決定撤銷四川省，分別成立川東、川南、川西、川北4個行署區。

3、1952年8月7日，中央人民政府決定撤銷4個行署區行政公署，合並成立為四川省人民政府。

4、1955年1月，改稱四川省人民委員會；同年7月，西康省並入。

5、1968年5月，成立四川省革命委員會。

6、1979年12月，四川省革命委員會撤銷，恢復成立四川省人民政府。

6. 土地使用權和礦業權網上交易系統怎麼查看有沒有過期

70年指的是該地塊的國有土地的使用年限，並不是房屋所有權的年限。 國家規定，回城鎮建設用地土地實行國有，個答人和企業可以有償使用以及交易使用權。 住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。 而所購買的房產只要擁有合法的產權證，就是個人的私有產，只要房產還存在，個人就擁有該房產的所有權。

7. 關於契稅的核算

不是很了解 找到一篇文章 也不想仔細研究 提供給你希望對你有幫助

契稅政策指南
http://www.gfxd.com/new_page_311.htm

契 稅 政 策 指 南

1、什麼是契稅?

契稅是在土地使用權、房屋所有權發生轉移時，由徵收機關代表國家依法向承受權屬的單位和個人徵收的一種行為稅。它除了具有強制性、固定性和無償性三個基本特點外，還有一個顯著的特點，就是土地、房屋權屬每轉移一次，就要向承受人徵收-次契稅。

2、契稅的納稅人有哪些?

根據《華人民共和國契稅暫行條例》，凡在我國境內轉移土地使用權、房屋所有權，承受權屬的單位和個人均為契稅的納稅人。包括：各類企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位、社會團體和其他組織(含 外國駐華機構)以及個體經營者和其他個人(包括中國公民和外籍公民)。

3、哪些行為應當承擔契稅納稅義務?

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《條例細則》，下列行為的承受人應當承擔契稅納稅義務，即

a、國有土地使用權出讓；

b、土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換等)；

c、房屋買賣；

d、房屋贈與；

e、房屋交換；

e、以土地、房屋權屬作價投資、入股；

g、以土地、房屋權屬抵債；

h、以獲獎方式承受土地、房屋權屬；

i、以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬此外，特別需要強調兩點：

(1)以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者按補繳的土地使用權出讓金或土地收益補繳契稅(目前我市按評估價的40％計稅)，同時， 受讓人應當按契稅條例有關規定照章納稅。

(2)經徵收機關依法批准減、免契稅的納稅人改變土地、房屋用途，且不再屬於稅法規定的減稅或免稅范圍的．應當補繳原已減征或免徵的契稅。

4、契稅的計稅價格有何規定?

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》，契稅的計稅價格包括成交價格、由徵收機關參照市場價核定的價格和交換差價三種，其中：

a、國有土地使用權的出讓、土地使用權的出售、房屋買賣以及在稅法上視同土地使用權出售、房屋買賣行為，如以房地產權屬作價投資、入股，以房地產權屬抵債以及以預購或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的，原則上按成交價格計稅。成交價格包括承受人為承受土地、房屋權屬而支付的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益。

b、土地使用權贈與、房屋贈與以及稅法上視同土地、房屋贈與如以獲獎方式承受土地、房屋權屬的，其計稅價格由徵收機關參照市場價核定，一般按房地產專業評估機構的評估價格確定。

c、土地使用權交換、房屋所有權交換以及土地使用權與房屋所有權之間的交換，按交換差價確定並由支付差價的一方納稅。

特別需要強調的是，為了保護國家的稅收權益不被侵害，對成交價格明顯低於市場價且無正當理由或者交換差價明顯不合理且無正當理由的，應由徵收機關依照市場價格確定。

5、契稅的計稅稅率有何規定?

a、土地使用權轉移的，自1997年10月1日始我省一律為4％；

b、房屋所有權在1999年8月1日前轉移的，承受人不論單位和個人，也不論其用途均為4％。

c、房屋所有權在1999年8月1日後轉移的．有三種情況：

①單位承受的，均為4％；

②個人承受的商業用房和個人承受的高檔住房，如別墅、度假村、高級公寓的為4％。

③個人承受的普通型住房，暫減半按2％征稅。

6、契稅納稅義務發生時間是如何確定的?

《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《條例細則》規定：

a、納稅人承受土地、房屋權屬的，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者為納稅人取得具有合同效力的契約、協議、合約、單據、確認書和其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天；

b、納稅人改變土地、房屋用途應當補繳已經減征、免徵契稅的，為納稅人改變土地、房屋用途的當天。

7、納稅人應當如何申報繳納契稅?

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及相關法規，納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，依法向土地、房屋所在地的契稅徵收機構辦理納稅申報，填報納稅申報表，並在徵收機構核定的時間內(土地、現房權屬轉移的，為義務發生之日起30日內，期房權 屬轉移的，為房屋交付使用之日起20日內)繳納全部的契稅。納稅人在申報納稅時還必須向徵收機構報送下列材料：

a、國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣合同或贈與、交換協議的原件和復印件(原件退回)；

b、根據徵收機關的要求提供的房地產評估報告原件和復印件(原件退回)；

c、有關發票、單據的原件和復印件(原件退還)；

d、屬政府徵用拆遷重新安置的，要提供政府徵用拆遷協議和重新安置協議；

e、屬二手房、地轉讓的，除提供轉讓合同、協議、單據外，還需提供原土地、房屋權屬證件的復印件和原契證的原件(原件必須交徵收機構收回統一銷毀)。還是應提供而未提供原契證的，一律視同白契補征契稅。

f、有公證或法院裁定書的，要提供公證書或法院裁定書的原件和復印件(原件退回)。

g、徵收機關根據需要要求提供的其他證明材料。

8、商品房交易如何繳納契稅?

商品房交易包括預售商品房交易(期房交易)和現售商品房交易(現房交易)。

a、期房交易：根據建設部《城市商品房預售管理辦法》商品房預售(期房)是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出讓給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為．商品房預售應出示預售許可證．商品房預售應簽訂商品房預售合同並在30日內到房屋、土管部門登記備案．

承購人應在簽訂預售合同之日起10日內到契稅徵收機關辦理納稅申報，並在房屋交付使用之日起20日內繳納契稅。購房人憑契征和其他證明材料(合同，身份證)到房屋、土管部門辦理有關房屋，土地的權屬轉移登記．

b、現房交易：根據建設部《商品房銷售管理辦法》，商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房款的行為．

現房銷售的，購房人應在簽約之日起10日內持購房合同及稅務發票向契稅徵收機關辦理納稅申報並繳納有關契稅。

9、在二級市場購買的房產應如何繳納契稅?

在二級市場購買的房產包括購買他人的自建私房、他人轉讓的二手或多手商品房以及他人上市的房改房。

購買他人的自建私房，應向他人索要自建房的證明材料(如原用地許可證或土地使用權證等)， 查驗他人的房產證，在交易所簽訂存量房交易合同，並如實申報成交價格。購房人應在簽約之日起10日內持原用地許可證或土地使用權證、原房產證的復印件、購房合同及原產權人的身份證復印件到契稅徵收機關辦理申報納稅手續，領取房屋契證。凡未提供原用地許可證或土地使用證等自建私房證明材料的，視同非自建私房並追繳原房屋契稅。

購買他人轉讓的二手或多手商品房的，應向他人索要原房屋契證，並查驗是否與原房產證相符，雙方應在交易所簽訂存量房交易合同並如實申報成交價格。購買人在簽約之日起10日內持有關合同，原契證、原房產證復印件，原產權人的身份證復印件到契稅徵收機關申報納稅，重新換領契證。凡未提供原契證的，視同原產權人未繳契稅並追繳原契稅方可辦理新的契證．

購買他人上市的房改房，買賣雙方應在交易所簽訂已購公有住房買賣合同並辦理鑒證手續。購房人應在簽約之日起10日內持已購公有住房買賣合同鑒證書和原房改房產權證的復印件到契稅徵收機關辦理申報納稅，領取契證．

10、哪些房地產交易需要辦理價格評估?

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(國家主席29號令)，我國房地產交易實行成交價格申報制度和房地產價格評估制度。

《城市房地產轉讓管理規定》(建設部45號令)第十四條規定，「房地產轉讓應以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據．成交價格明顯低於正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據」。

《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規定，契稅的計稅依據：

a、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格;

b、土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照市場價格核定;

c、用權交換、房屋交換，為所換土地使用權價格、房屋價格的差額。

前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所換土使用權、房屋價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

對於房地產市場價格如何確定的問題，國家稅務總局《契稅法規解釋》明確為"房地產市場價格的確定，必須通過房地產評估實現」。

根據上述法規，目前我市下列房地產交易計稅價格確定原則如下:

土地出讓，按出讓地價與評估價孰高原則計稅；

土地轉讓，按轉讓價與評估價孰高原則計稅(拍賣按拍賣價確定計稅)；

商品房出售、土地交易、房屋交換，其成交價或交換差價明顯低於正常市場價的，由徵收機關比照同類房地產市場價格計稅；無參照價的，按評估價計稅；

房屋贈與，按評估價計稅；

二級市場房屋買賣，住宅二次交易間隔三年以上，非住宅二次交易間隔一年以上的，按評估價與成交價孰高原則確定計稅；住宅二次交易間隔三年以內，非住宅二次交易間隔一年以內的，按成交價與原房屋計稅價孰高原則確定計稅．

11、契稅的減免范圍有哪些?

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其相關法規、文件，符合下列條件的納稅人可以申請減、免契稅：

a、國家機關、按《事業單位財務規則》進行核算的事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬，直接用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵契稅。

b、城鎮職工經縣以上人民政府批准，按房改政策在國家規定的標准面積內首次購買公有住房的，免徵契稅；超標准面積的部分，應照章納稅。公有住房包括公有存量房、公有制單位為解決職工住房而採取集資建房方式建成的普通住房和由公有制單位購買的普通商品住房。

c、因自然災害、戰爭等不可抗力滅失住房而重新購買住房的，可酌情准予減征或免徵。

d、財政部規定的其他減征、免徵項目，目前包括：

(1)土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬的，經縣級以上人民政府批准可酌情給予減征或免徵。據此，江西省財政廳規定，對拆遷安置房面積高於原拆遷面積的，僅對其面積差額按新房價徵收契稅，拆遷安置面積小於或等於原拆遷面積的，免徵契稅。

(2)納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用於農、林、牧、漁業生產的，免徵契稅。

(3)依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免徵契稅。

(4)根據財政部、國家稅務總局財稅字[1999)210號、 [2001]44號及[2001394號文件，①1998年6月30B前竣工驗收，且在1999年8月1日前尚未售出的積壓空置商品住房，高檔型的在2000年底前免徵契稅，普通型的在2002年底前免徵契稅；(~1998年6月30日前竣工驗收，且在2001年1月1日前尚未售出的商業用房、寫字樓在2002年底前免徵契稅。① 1999年8月1日後個人購買的非積壓空置商品住房(普通型)，暫減半按2％徵收。

(5)根據財政部、國家稅務總局財稅字[1998]123號文，中國農業發展銀行各級機構1998年8月1日後購買房屋用於辦公的，在2000年12月31日前免徵契稅。

(6)根據財政部、國家稅務總局財稅[2001]156號文，從 2001年10月1日起，對縣以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門批准，並核發(社會辦學許可證)，由企業事業組織、社會團體及其他社會組織和公民個人利用非國家財政性教育經費面向社會舉辦的教育機構，其承受的土地、房屋權屬用於教學的，免徵契稅。

(7)根據財政部、國家稅務總局財稅[2001)10號文，對中國信達、華融、長械、東方資產管理公司在接受相關國有銀行(建行、工商行、農行和中行)的不良債權，借款方以土地使用權、房屋所有權抵充貸款本息的，免徵契稅。

(8)根據財政部、國家稅務局財稅[2001]161號文，從2001年11月1日起對企業改革轉制重組中有關契稅政策的規定如下：

①在公司制改造中，對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，免徵契稅；對獨家發起、募集設立股份有限公司承受發起人土地、房屋權屬的，免徵契稅；對國有、集體企業經批准改建成全體職工持股的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，免徵契稅。

②在企業合並中，新設方或存續方承受被解散方土地、房屋權屬，如合並前各方為相同投資主體的，免徵契稅。

③在企業分立中，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，免徵契稅。

④在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業的土地、房屋權屬不再發生轉移的，免徵契稅。

⑤在企業破產清算期間，對債權人(包括破產企業職工)承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅。

除上述稅法規定的范圍外，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》，地方各級人民政府、各級人民政府主管部門、單位和個人擅自作出的減、免稅決定無效，稅務機關不得執行，並向上級稅務機關報告。對因錯誤決定造成稅收應征未征的，除依法撤銷其錯誤決定，補征應征未征稅敦外，還應由上級機關追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

12、符合減征或免徵契稅條件的納稅人是否也應辦理契稅手續?

根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》，稅收的減、免審查批准權在徵收機關。納稅人是否符合契稅的減、免規定，應有一個審查認定和批準的程序，只有經徵收機關審查認定符合契稅減、免規定，並正式下達減、免批准書的，納稅人才可以享受契稅減、免優惠政策。因此， 《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《條例細則》規定，符合契稅減、免條件的納稅人應當在土地、房屋權屬轉移合同或取得具有合同性質的憑證之日起 10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理減怔或免徵契稅的手續，填報減、免契稅申請表，經當地徵收機關審核後，報縣級以上契稅徵收機關審批(九江市區的契稅減、免由市契稅所審校報市財政局審批)。對批准減、免契稅的，契稅徵收機關應向納稅人出具契稅減、免批准文書，並發證備案。對未批准減、免契稅的，徵收機關應及時通過納稅人繳納稅款。納稅人憑徵收機關出具的契稅減、免批准書或契稅完稅憑證向土地、房產管理部門辦理權屬變更登記手續，納稅人未出具契稅完稅憑證或契稅減、免批准文書的。土地、房產管理部門不予辦理土地、房屋權屬變更登記手續。因此，符合契稅減、免稅規定的納稅人也應辦理有關契稅手續。

目前，我市仍然存在一部分符合減、免規定而未向徵收機關辦理契稅的現象，這在拆遷還房當中尤其突出。這樣會帶來兩個問題：一是存在納稅人逃避徵收機關審查和發證機關避開徵收機關發證的問題，這是違法的；二是對二手房、地產交易，徵收機關要收回銷毀原手房地產權屬的契證，如果符合減、免稅的納稅人不辦理契稅手續，就會在二次轉讓時無法提供原手契證．按照有關追繳白契的規定，對二手交易中無法提供原首契證的，徵收機關視為白契追繳。因此，納稅人符合減、免稅規定的，也應及時辦理契稅手續，否則，會給納稅人轉讓房地產和接受契稅檢查帶來不必要的麻煩。

13、契稅的納稅地點是如何規定的?

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》和《江西省契稅實施辦法》，契稅的徵收機關為土地、房屋所在地的財政機關或地方稅務機關。我省為財政機關。

根據《江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例》、 《江西省房地產交易管理暫行辦法》、《江西省城市房屋產權產籍實施細則》等文件精神，九江市區的契稅徵收機關是九江市財政局。九江市契稅徵收管理所是九江市財政局所屬負責市區契稅徵收管理的專門機構。為方便納稅人納稅，九江市契稅徵收管理所在潯陽中路市商業銀行湓浦支行)設立了納稅服務廳，並在市商業銀行開發區支行、廬山區綜合辦證廳(區財政局一樓)和九江縣地稅局駐市分局(北司路109號)設立了徵收站，分別負責對潯陽區、開發區、廬山區和九江縣市區縣轄地的契稅徵收工作。

14、契稅的納稅環節是如何規定的?

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及相關法規，納稅人應當持契稅完稅憑證(或契稅減、免批准文書)和有關文件材料，依法向土地、房產管理部門辦理有關土地、房屋權屬變更登記手續。納稅人未出具契稅完稅憑證(或契稅減、免稅批准文書)的，土地、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋權屬變更登記手續。因此，契稅的納稅環節是在納稅人申請辦理土地、房屋權屬變更登記手續之前。未稅先征是一種違法行為。

15、對國有土地使用權出讓如何計征契稅?

國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

這里所說的土地使用權出讓金，根據財政部《關於國有土地使用權有償收入徵收管理的暫行辦法》（[財綜字（1992）]第172號），是指各級政府土管部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(土地出讓的交易總額)。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《條例細則》的規定，土地使用權出讓的計稅價格是成交價格，即承受人為獲得土地使用權而應支出的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益，包括出讓金、補償費和安置費等，合稱土地使用權出讓費用。

國有土地使用者應在與土管部門簽訂出讓合同之日起10日內向徵收機關辦理納稅申報，並在30日內在辦理土地權屬變更登記手續之前向徵收機關繳納全部的契稅。

16、劃撥土地使用權轉讓應如何計征契稅?

土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付其使用的行為。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院55號令)、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國契稅暫行條例細則》的規定，以劃撥方式取得土地使用權的，應當按規定簽訂土地使用權出讓合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金後，方能向當地人民政府申請其土地使用權的轉讓。人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照有關規定繳納土地使用權出讓金。因此．以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，轉讓方和受讓方均要計征契稅。其中：(1)轉讓方按補繳的土地出讓金或土地收益計征。目前，我市按評估地價的 40％計征契稅；(2)受讓方，按土地使用權出讓費(包括出讓金、拆遷補償費和安置費等)計征。目前，我市將劃撥土地使用權轉讓過程中兩個不同環節的出讓手續一並操作，故對轉讓方的契稅和受讓方的契稅我市也是採取一並計征的辦法。因此，批准轉讓後的受讓人應當注意，根據財政部有關白契(未繳契稅的契約)可以向上追繳一手的規定，如果轉讓人的契稅不補繳，就會直接影響到受讓人正常契稅的繳納和土地使用權的變更登記及土地權證的發放。

17、以土地與他人「聯合開發」房地產應如何計征契稅?

以土地與他人「聯合開發」房地產是指土地使用人將其土地使用權提供給開發企業，開發企業在該土地上從事房地產開發並按協議分成部分房產給原土地使用人的行為。這是一種不規范的房地產轉讓行為，其實質是土地使用人轉讓房地產給開發企業，開發企業以房產補償房地產轉讓費的行為。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其相關法規，應對上述兩種行為分別徵收契稅。

(一)土地使用權轉讓契稅

a、開發商：土地使用人將其土地使用權提供給開發商，不管是否依法辦理了過戶手續，開發商均應按其為取得該宗土地事實上的開發權所支付的全部代價(視同成交價格)計稅，一般可以按照四個組成部分來確定，即：

①地價，按評估價來確定。

②拆遷戶的過渡補助費，按協議確定或按每平方米3元／月測定。

③生產、經營人員的停業補助費，按協議確定或按《九江市城區房屋拆遷安置管理辦法》規定的標准測定。

④拆遷補償成本，按協議確定或按《九江市城區房屋拆遷安置管理辦法》測定。

b、土地轉讓人：如果土地轉讓人的土地是以劃撥方式取得，則轉讓人應補繳出讓金契稅，其計稅價格按土地評估價的並在房屋交付使用之日起20日內持正式(商品房買賣合同)和有關發票單據到契稅徵收機關繳納全部的契稅。

18、分期支付成交價款應如何計征契稅?

分期支付土地、房屋成交價款，應按合同規定的總支付金額一次性交納契稅。因為：(1)權屬轉移行為在合同生效的同時已經發生，與付款方式無關。(2)契稅以轉移行為為徵收對象，發生一次權屬轉移即應徵收一次契稅。採取分期付款方式，無論付款行為多少期次，都是一次權屬轉移，故應在合同生效時一次性徵收契稅。

19、以按揭、抵押貸款方式購房應如何計征契稅?

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》和國家稅務總局國稅函[1999]613號文規定，購房人以按揭、抵押貸敦方式購買房屋，當其與售房人簽訂購房合同並從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產權人之間的房屋產權轉移已經完成，契稅納稅義務已經發生。因此，購房人應自簽訂購房合同之日起10日內向契稅徵收機關辦理納稅申報，並在30日內向徵收機關繳納全部的契稅。

20、贈與與繼承有何區別，對贈與應如何計征契稅?

土地、房屋贈與是指土地使用權人和房屋所有人將其土地、房屋權屬無償轉給受贈者的行為。法律要求土地、房屋贈與必須簽訂書面合同(契約)，並到房地產管理機關辦理登記過戶手續。

土地、房屋繼承是指公民依法接受死者遺留下來的土地使用權或房屋所有權的行為。土地、房屋繼承的取得必須依據法律規定或有效的遺囑指定。繼承人只能是公民，法人和組織只能是受贈人，不能作繼承人。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》，土地、房屋權屬贈與應對受贈人按評估價格徵收契稅。以獲獎方式承受土地、房屋權屬視同受贈徵收契稅。非繼承人承受遺贈土地、房屋權 屬的 ，應按贈與行為徵收契稅。繼承則不屬於契稅徵收范圍，故不徵收契稅。

21，土地轉移與房屋轉移有聯帶關系如何計征契稅?

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其相關法規，在房地產交易中，房屋所有權轉移時，土地使用權會隨之同時轉移，土地使用權轉移時，土地上附屬的房屋所有權也隨之轉移，在這種情況下，土地使用權轉移和房屋權轉移同時發生，均為契稅的徵收對象。

為了簡便計征，在實際工作中，以房屋所有權轉移為主，聯帶土地使用權轉移的，按照房廈所有權轉移計征契稅；以土地使用權轉移為主，聯帶房屋所有權轉移的，按土地使用權轉移計征契稅。

22、契稅納稅人同徵收機關在納稅上發生爭議時應該如何處理?

根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第八十八條規定，納稅人同徵收機關在納稅上發生爭議時，必須先依照徵收機關的納稅決定繳納稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然後可以依法向其主管機關申請行政復議。對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

納稅人對徵收機關的處罰決定、強制執行措施或稅收保全措施不服的可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院起訴。

納稅人對徵收機關的處罰決定逾期既不申請行政復議，也不向人民法院起訴．又不履行的，徵收機關可以採取強制執行措施，或者申請人民法院強制執行。

8. 福建省土地使用權出讓管理系統網上交易模塊

福建省土地使用權出讓管理系統應用管理辦法

（試行）

第一章 總 則

第
一條 為規范土地出讓行為，加強監督管理，防範廉政風險，省國土資源廳組織研發了「福建省土地使用權出讓管理系統」（內網辦公模塊）（以下簡稱「土地出讓
管理系統」），並制定了《福建省土地使用權出讓管理系統應用管理辦法（試行）》。各市、縣（區）國土資源管理部門通過「土地出讓管理系統」辦理土地出讓各
類具體業務，應遵守本辦法。

第二條 辦理土地出讓業務,應遵循依法行政、公正公平、便民高效的原則，符合權力運行「業務公開、過程受控、全程在案、永久追溯」的基本要求。

第三條 在辦理各類土地使用權出讓業務和出讓合同變更（包括改變土地用途、規劃條件、開竣工期限、出讓金繳納期限等，下同）業務時，必須一律通過「土地出讓管理系統」按照統一流程和格式表單進行在線辦理，不得採取體外循環的做法逃避監管。

第四條 辦理各類土地使用權出讓業務和出讓合同變更業務時，「土地出讓管理系統」將自動生成宗地流程號、公告流程號。沒有取得宗地流程號、公告流程號的土地使用權出讓合同為無效合同。

第五條 「土地出讓管理系統」的格式表單中已將項目名稱、土地用途、出讓面積、基準地價等重要數據及關鍵欄位設置為必錄項，必錄項以＊號及紅色框表示。未錄入必錄項的，所辦理的文檔將無法保存，辦文也無法進入下一環節進行辦理。

第六條 業務經辦人員將辦文發送下一環節，並在下一環節簽收後，該項辦文不可撤回，也無法修改。辦文流程結束後，各環節經辦人員簽署的辦理意見將作為歷史資料永久保存，不可更改或者撤回。

第七條 在確定出讓地
塊、擬定出讓方案、發布出讓公告、實施出讓活動、公示出讓結果、簽訂出讓合同等各個辦文環節，「土地出讓管理系統」相關業務模塊中的各類信息錄入的格式表
單均設有附件（如招商協議、會議紀要、立項文件、用地批文、規劃指標函、土地估價備案表……等等）上傳功能。各類附件是辦理宗地出讓手續的重要依據和必備
要件，是審查宗地出讓是否符合政策法規的主要對象。上傳附件必須符合下列要求：

（一）與出讓宗地有關的附件，均應原件掃描或其他規定格式上傳「土地出讓管理系統」作為歷史檔案進行永久保存，不得缺漏；

（二）附件頁數較多、掃描上傳工作量較大的，可選擇性地掃描上傳公文首頁、尾頁和涉及出讓宗地重要事項的相關頁面（如：土地估價報告中的「土地估價報告備案表」）；

（三）選擇性掃描上傳的附件，應包含並如實體現發文單位、文號、發文日期、主送抄送單位等基本要素。屬於會議紀要類的，應含有會議主持人和列席會議人員名單；屬於協議（合同）類的，應含有簽約雙方單位名稱及代表人姓名。

經檢查發現有3個或3個以上出讓宗地附件缺漏或不符合要求的，上級國土資源管理部門應予以通報批評，並責令限期補錄、上傳；發現10個出讓宗地附件缺漏或不符合要求且未及時整改到位的，由省國土資源廳凍結辦理宗地出讓手續。

第八條 各級國土資源管理部門應建立常態化的公告審核、違規預警、督辦整改等各項工作制度，確定辦理內部業務主辦處（科、股）室、參與會審的處（科、股）室，以及具體的責任人員和經辦人員，明確各自的職責分工，防止出現瀆職失職和相互推諉現象。

第九條 各市、縣（區）
國土資源管理部門的業務處（科、股）室及經辦人員要及時辦理各類土地出讓業務，審核土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓競買申請人資格的辦理時限不得超過3個
工作日；審核土地使用權出讓方案、出讓公告及出讓文件、協議出讓用地申請、出讓合同變更申請等出讓業務的辦理時限不得超過5個工作日。以上辦理時限均不包
括國土資源管理部門以外的政府及相關部門的審核、審批或會審時間。

第十條 出讓宗地交易結束後，必須在出讓公告規定的交易截止日之後3個工作日內錄入宗地的交易結果信息，未按要求錄入交易結果信息的，自出讓公告規定的交易截止日之後第4日起，該宗地將被系統自動列入預警，並進行效能督辦。

第十一條 宗地的出讓公
告、事前公示、成交公示、出讓合同簽訂、變更合同、宗地撤銷等數據信息，原先在「福建省土地市場動態監測與監管系統」錄入並上報備案，自土地出讓管理系統
啟用後，改為在出讓系統錄入保存後，再同步到「福建省土地市場動態監測與監管系統」，並通過該監管系統點擊上報到國土資源部「土地市場動態監測與監管系
統」備案。

第十二條 第十一條所列數據信息如有錯誤，應返回到土地出讓管理系統更正後，再按照該條所述的操作辦法重新上報。

第二章 供地計劃

第十三條 各市、縣（區）國土資源管理部門要根據國土資源部《國有建設用地供應計劃編制規范（試行）》（國土資發〔2010〕117號）的要求，從每年11月開始編制下一年度國有建設用地供應計劃和住房用地供應計劃，由本級政府於次年3月31日前批准公布。

第十四條 各市、縣
（區）應在年度供地計劃批准公布之日起3日內，將《年度國有建設用地供應計劃文本》、《年度國有建設用地供應計劃表》等有關數據，通過「土地出讓管理系
統」中的「供地計劃」模塊錄入、上傳，由國土資源部、省國土資源廳分別將有關信息導入國土資源部門戶網站（中國土地市場網頁）、「福建省土地使用權出讓管
理系統」（網上交易模塊）、省國土資源廳門戶網站等相關媒體，向社會公開發布。

第十五條 年度國有建設用地供應計劃若發生調整變化，應按照第十四條規定，將調整後的計劃重新向社會公布。

第三章 出讓辦文

第十六條 出讓辦文分為公開出讓（根據競買申請情況確定具體出讓方式，下同）、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、新增項目協議出讓、劃撥用地補辦出讓和出讓合同變更等七種業務模塊分別辦理，各類具體的土地出讓業務均應按照相應業務模塊中統一的辦文流程和格式表單進行辦理。

第十七條 公開出讓、招
標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓等四種出讓辦文流程依次為：確定出讓地塊→擬定出讓方案→發布出讓公告→實施出讓活動→公示出讓結果→簽訂出讓合同；新增項目
協議出讓和劃撥用地補辦出讓手續的辦文流程依次為：受理項目用地申請→擬訂出讓方案→出讓合同內容事前公示→簽訂出讓合同；出讓合同變更的辦文流程依第三
十七條之規定。

第十八條 宗地出讓辦文
時，「土地出讓管理系統」自動生成17位宗地流程號，宗地流程號編碼規則為：「Z+行政區代碼（6位）+年份（4位）+類型（2位）+序號（4位）」，其
中：類型01代表招標出讓、02代表拍賣出讓、03代表掛牌出讓、04代表新增項目協議出讓、05代表劃撥補辦協議出讓、06代表公開出讓。

第十九條 同一宗地出讓公告內容，在土地出讓管理系統內網辦公模塊與外網交易模塊上必須保持一致。一個出讓公告中包含多個出讓宗地時，每個出讓宗地的報名競買起止時間、掛牌交易起止時間、繳納競賣保證金起止時間等必須保持一致。

第二十條 各類土地出讓
業務均應按照設定的工作流程，從最初確定擬供地項目到最後核發建設用地批准書和立卷歸檔，每個環節按先後順序依次在線辦理，並與實際工作運轉保持同步，不
得將需要經過數月甚至更長時間才能辦結的若干個環節事務縮並到數日或數個小時內在線辦結，不得在事後跨越多個環節將之前各環節的數據信息一次性補錄系統。
對網路辦文流程與實際工作狀態不同步、不一致的，將予以通報批評並責令限期整改。

第二十一條 每個出讓宗地辦文全部結束並在紙介質文件資料立卷歸檔後，應將檔案號、目錄號、歸檔時間和經辦人等信息錄入土地出讓管理系統「宗地檔案資料」信息保存備查。

第二十二條 有關競買資格確認書、成交確認書、出讓合同、建設用地批准書等各類格式文書，應統一從土地出讓管理系統中導出列印，系統將自動配發宗地流程號和「福建省土地出讓管理系統」的水印。上述格式文書若無宗地流程號和水印的，為無效文書。

第四章 公告審核

第二十三條 出讓公告辦
文時，「土地出讓管理系統」自動生成15位公告流程號，公告流程號編碼規則為：「G+行政區代碼（6位）+年份（4位）+類型（2位）+序號（2位）」，
其中，類型01代表招標公告、02代表拍賣公告、03代表掛牌出讓公告、04代表公開出讓公告、05代表協議出讓事前公示、06代表出讓合同變更事前公
示。

第二十四條 各市、縣（區）國土資源管理部門應建立出讓公告審查制度，明確主辦處（科、股、室），對出讓公告方案及相關出讓文件進
行合規性審查。主要審核內容包括：是否違規設定競買前置條件；是否符合產業政策和供地政策；是否列入最新年本的《限制用地項目目錄》或《禁止用地項目目
錄》；工業用地是否符合工業用地出讓最低價標准；約定的出讓金繳納期限，項目交地、開工、竣工期限是否符合規定；土地利用條件是否符合行業用地定額標准和
規劃控制指標等。

第二十五條 經營性房地
產用地掛牌出讓公告方案，應當通過土地出讓管理系統發送上一級國土資源管理部門審查：縣（市、區）的出讓公告方案由設區市國土資源管理部門負責審查；各設
區市和平潭綜合實驗區的出讓公告方案，由省國土資源廳負責審查。上一級國土資源管理部門應當自系統接收出讓公告方案審查報件之日起5個工作日內，應通過系
統在線辦理審查手續並反饋審查意見；出讓公告方案審查未通過、退回修改後再次上報審查的，上一級國土資源管理部門應當在3個工作日內重新審查並反饋審查意
見。逾期未審查並反饋審查意見的，視為同意。

第二十六條 土地使用權出讓公告方案及相關出讓文件未經合規性審查或審查不通過的，不得向社會公開發布並實施出讓活動。

第五章 預警督辦

第二十七條 土地出讓管理系統「預警督辦」模塊設置兩類違規預警：

（一）提醒性預警。是指
「土地出讓管理系統」預設以往較為常見的土地違規出讓情形，設計關鍵欄位，由計算機進行智能判斷，若宗地出讓方案、出讓公告等文件中出現關鍵欄位，系統自
動亮起黃燈並顯示違規預警信息，是否真正構成違規，還需由人工進行審核判斷。具體包括：出讓公告內容涉嫌違規設置前置條件的預警；二是供地項目涉嫌違反最
新年本的《限制用地項目目錄》、《禁止用地項目目錄》等產業供地政策的預警；三是工業用地面積超過全省同行業平均項目用地面積的預警。

（二）約束性預警。是指
「土地出讓管理系統」將國家和省現行土地政策法規中規定的用地定額標准、規劃控制指標、基準地價、工業用地出讓最低價標准、出讓金繳納期限、項目開竣工期
限等具有量化數據及定性規定作為硬性約束條件，在宗地出讓辦文過程中，凡出現與硬性約束條件規定不符的，系統自動判斷違規並提醒整改，在整改達到符合規定之前，辦文無法轉入下一流程。

第二十八條 土地出讓管
理系統以綠、紅、黃、藍、橙五種不同信號燈標識違規預警的狀態，並在系統「預警督辦」模塊中列表顯示出讓宗地項目清單。綠燈表示宗地出讓辦文符合規定；宗
地出讓公告經上級國土資源管理部門審核未通過的、宗地被上級督辦或掛起的，以紅燈提醒；系統自動檢測判斷宗地出讓涉嫌違規的，以黃燈提示；宗地出讓被省電
子監察平台預警違規的，以橙燈提示；宗地被違規預警後已整改合格，或者經人工核實確認符合規定的，以藍燈提示。

第二十九條 上級國土資源管理部門依據政策法規，確認宗地出讓違反規定的，經辦人應在線填錄《督辦單》，經本單位主管領導審簽後，將違規出讓宗地項目提取歸入「督辦件」進行督辦。被督辦的出讓宗地，「土地出讓管理系統」以紅燈提醒所在市、縣（區）進行整改，在整改達到符合規定之前，辦文無法轉入下一流程。

第三十條 宗地被督辦後，「土地出讓管理系統」自動生成10位督辦流程號，督辦流程號編碼規則為：「DB+年份（4位）+序號（4位）」。

第三十一條 在日常監管
中發現宗地出讓某個環節出現疑似違規問題，或者因司法機關辦案、上級主管部門調查或投訴舉報等原因，需要暫停辦理或者需要進行調查核實後再決定是否繼續辦
理的，經辦人應填錄《掛起單》，經本單位主管領導審簽後，將該宗地出讓手續掛起暫停，以紅燈提醒所在市、縣（區）進行核實或整改。在核實、整改達到符合規定之前，辦文無法轉入下一流程。

第三十二條 宗地出讓手續被掛起後，「土地出讓管理系統」自動生成10位掛起流程號，掛起流程號編碼規則為：「GQ+年份（4位）+序號（4位）」。

第三十三條 宗地出讓手續被督辦或掛起，《督辦單》、《掛起單》經本單位主管領導簽署同意意見，由經辦人員點擊發送後即時生效。

第三十四條 宗地出讓手續被督辦或掛起後，該項目用地的辦文流程中止，系統暫停計算辦文時限。自解除督辦或解除掛起後，系統恢復計算該項目用地的辦文時限。

第三十五 條宗地出讓手續被督辦或掛起的，相關市、縣（區）應當在1個月之內完成整改。在1個月之內整改確有困難的，經上級國土資源管理部門同意後，可適當延長整改期限。

第六章 合同變更

第三十六條 宗地出讓合同簽訂後，受讓人申請變更容積率、土地用途、土地面積、受讓人名稱、交地時間、開工時間或竣工時間等合同內容的，應通過「土地出讓管理系統」 「合同變更」模塊辦理手續，不得撤回原宗地出讓合同更改後重新上報。

第三十七條 出讓合同變更根據不同類型按不同流程進行辦理：

（一）改變土地用途、調
整出讓用地面積、調整容積率等主要規劃條件，或者其他涉及出讓合同內容重大變更的，辦文流程為：「提出出讓合同變更申請→受理審核→組織地價評估→草擬出
讓合同變更協議→國土部門業務會審→本級政府審批變更協議、確定補交出讓價款→出讓合同變更協議內容事前公示（不少於5日）→簽訂出讓合同變更協議」。

（二）變更受讓人名稱、
交地時間、開工或竣工時間、土地出讓金繳納期限與方式、延期交地違約金比例、延期開工或竣工違約金比例等事項的，辦文流程為：「提出出讓合同變更申請→受
理審核→草擬出讓合同變更協議→國土部門業務審定→出讓合同變更協議內容事前公示（不少於5日）→簽訂出讓合同變更協議」。

（三）出讓合同變更包含上述（一）、（二）所列類型的，按照第（一）項規定的辦文流程進行辦理。

第三十八條 出讓合同簽訂後，市、縣（區）國土資源管理部門發現原出讓合同內容錄入有誤的，可通過「日常工作」模塊中的「合同更正」菜單辦理更正手續。

第三十九條 辦理出讓合同變更或更正時，「土地出讓管理系統」將自動對變更或更正的次數進行記錄，在原出讓宗地流程號的基礎上進行重新編碼，編碼規則為：原宗地流程號加上「-N」，其中，變更或更正一次，N為1；變更或更正二次，N為2；以此類推。

第七章 地價管理

第四十條 基
准地價原則上每二年更新一次，並根據市場變化適時進行調整。市、縣（區）政府批准公布基準地價後，本級國土資源管理部門應當在公布之日起3日內，將基準地
價文本、基準地價表和基準地價圖等數據信息，通過「土地出讓管理系統」中的「地價查詢」模塊錄入和上傳備案，由省國土資源廳統一通過門戶網站、「福建省土
地使用權出讓管理系統」(外網交易模塊)和「福建省地價一張圖查詢系統」等媒體上向社會公開公布。

第四十一條 出讓宗地辦
文時，每個宗地均應填寫宗地所處地段的基準地價，其中：商服用地、住宅用地需填寫所處地段的基準地價（以樓面地價形式表示）；其他土地用途需填寫所處地段
的基準地價（以地面土地單價形式表示）。各類用途的出讓宗地若無基準地價覆蓋的，需填寫說明；若屬於工業用地的，直接選填國土資源部公布的該市、縣區工業
用地出讓最低價標准。

第四十二條 宗地出讓的起始價、成交價、保留價、加價幅度等應以人民幣萬元為單位，保留一位小數。

第四十三條 經營性用地出讓成交後，「土地出讓管理系統」自動生成已出讓宗地的項目名稱、受讓人、土地面積、土地用途、規劃條件、起始價、成交價和出讓年限等基本信息，並定時同步推送到「福建省地價一張圖查詢系統」上以圖例注記點的方式進行顯示，接受社會公眾查詢和監督。

第八章 電子監察

第四十四條 省國土資源
廳對5種土地出讓方式和出讓合同變更的權力運行關鍵節點進行梳理，共梳理了34個監察點（廉政風險點）（具體詳見《出讓工作監察節點和監察規則》），包括
項目用地前期決策情況、地價評估備案、出讓方案、出讓公告、競買人資格、出讓活動實施過程和出讓結果公示等方面的內容。

第四十五條 土地出讓權力運行關鍵節點均通過數據交互的方式推送到「福建省權力運行網上公開平台」，接受實時的電子監察。電子監察的內容包括：

（一）對辦件超期、關鍵數據未報送或延時報送，以及其他監察點內容出現涉嫌違規的信息進行預警反饋並提醒整改；

（二）採取定期統計分析、業務巡視和綜合查詢等方式，對宗地出讓辦文過程中適用法律法規的准確性、操作行為的規范性和合理性進行監控，對宗地出讓行為涉嫌違規或不當的進行預警並提醒核實是否構成違規。

第四十六條 土地出讓管
理系統對所有監察點均設置了「監」字標識。各市、縣（區）國土資源管理部門負有監察職責的人員應對照《出讓工作監察節點和監察規則》中的監察項目和監察規
則，加強日常業務巡視和監督，對發現的各種違規出讓土地行為，應將其列為督辦件，督促業務主辦處（科、股）室進行整改。

第九章 辦文撤銷

第四十七條 宗地出讓出現下列情形之一的，可通過土地出讓管理系統「日常工作」模塊中的「宗地辦文撤銷」菜單，撤銷該宗地出讓手續：

（一） 宗地出讓手續在辦理過程中（出讓成交之前）由

於各種原因需終止辦理的；

（二） 宗地出讓成交後，由於政府規劃調整，受讓人放

棄項目投資，以及其他原因需要取消出讓結果或解除出讓合同的；

（三） 因宗地出讓涉嫌違規被叫停或責令解除出讓合同的。

第四十八條 撤銷宗地出讓手續按以下流程辦理：選擇擬撤銷宗地→經辦人填寫撤銷原因和依據→業務處（科、股）室負責人提出審核意見→國土資源管理部門主管領導簽署審批意見。

撤銷宗地出讓手續經國土資源管理部門主管領導簽署同意意見後即時生效。

第四十九條 宗地出讓手續撤銷後，該宗地關聯的農用地轉用與土地徵收報件、供地數據等隨之撤銷，但土地出讓管理系統將永久保存該宗地出讓辦文過程中所形成的各類歷史數據信息。

第十章 附 則

第五十條 本辦法解釋權屬於省國土資源廳。

第五十一條 本辦法自發布於「福建省土地使用權出讓管理系統」網頁時即時生效。本辦法如有修改，在修改後並重新發布於該系統網頁時即時生效。

附件4

福建省土地使用權出讓管理系統

違規預警信息庫

福建省土地使用權出讓管理系統根據現行的土地政策法規設置違規預警功能，分為提示性預警和約束性預警兩種預警類型。

一、提示性的預警

事先具體羅列較為常見的違規設置條件的情形，設計關鍵欄位，由系統進行智能判斷，若宗地出讓方案、出讓公告等文件中出現關鍵欄位，系統自動亮起黃燈並顯示違規預警信息，是否真正構成違規，還需由人工進行審核判斷。具體分為三類：

（一）出讓公告涉嫌違規設置競買條件的預警，如：

《福布斯》、《財富》雜
志、《胡潤》雜志、加盟連鎖店、本地企業、國有企業、上市公司、央企、世界500強（五百強）、百強企業、排名、前…名、中國連鎖經營協會、已建設項目的
建築總面積在……萬平方米以上、單個（體）建築在……萬平方米以上、有建過……米以上高度的建築、經營過……個城市綜合體、行業排名在前……名、已建成或
經營項目的營業額（單店營業額）日均（月均、年營業額）達到……萬元（億元）以上、企業在香港或……上市、中國馳名商品（福建省知名、著名商標）、提
交……企業（公司、……品牌）願意入駐的意向書（協議書、證明文件）、行業協會（商會）資質（資格）確認書（證明文件）；沃爾瑪、家樂福、麥德龍；香格里
拉、希爾頓、阿曼、洲際（皇冠、假日）、萬豪國際、JW萬豪、凱賓斯基、喜來登（威斯汀）、凱悅、半島、鉑爾曼、四季、索菲特、麗茲卡爾頓、華爾道夫、四
季、瑞吉、柏悅；引進不少於…個國際一線品牌、國際頂級品牌；納稅額達到……多少萬元以上、納稅額排在前……名、曾捐贈（捐獻）……萬元以上……等等。

（二）供地項目涉嫌違反產業政策的預警

土地出讓項目的產業類型若屬於國土部、國家發改委《限制用地目錄（2012年本）》、《禁止用地目錄（2012年本）》范圍內的，如：

1．列入《限制用地目錄（2012年本）》的項目：

黨政機關新建辦公樓；

城市主幹道路項目，用地紅線寬度（包括綠化帶）不得超過下列標准：小城市和建制鎮40米，中等城市55米，大城市70米。200萬人口以上特大城市主幹道路確需超過70米的，城市總體規劃中應有專項說明；
城市遊憩集會廣場項目，用地面積不得超過下列標准：小城市和建制鎮1公頃，中等城市2公頃，大城市3公頃，200萬人口以上特大城市5公頃；

農林業項目、黃金項目；

機動車交易市場、傢具城、建材城等大型商業設施項目；大型游樂設施、主題公園（影視城）、仿古城項目；大套型住宅項目（指單套住房建築面積超過144平方米的住宅項目）；賽車場項目；公墓項目；機動車訓練場項目，不得佔用耕地。

2．列入《禁止用地項目目錄（2012年本）的項目：

農林業、煤炭、電力、石化化工、信息產業、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、醫葯、機械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆產品；

別墅類房地產開發項目；高爾夫球場項目；賽馬場項目；黨政機關（含國有企事業單位）新建、改擴建培訓中心（基地）和各類具有住宿、會議、餐飲等接待功能的設施或場所建設項目；未依法取得探礦權的礦產資源勘查項目；未依法取得采礦權的礦產資源開采項目。

（三）宗地面積超過全省同行業平均項目用地面積的預警

工業項目用地的宗地面積若超過全省工業用地同行業平均用
地面積，進行預警提示「*****（如金屬製造業）的全省前5年平均項目用地面積為**畝，該宗地面積超過全省同行業平均用地面積**畝，請根據國家發布
的同行業用地定額和省工業項目用地規劃控制指標核減用地面積，如未作核減，請做出說明」。

全省前5年同行業的平均用地面積，根據「福建省土地市場動態監測監管系統」的統計數據每年更新一次。

二、約束性的預警（七大類）

將國家和省現行土地政策法規中規定的用地定額標准、規劃控制指標、出讓金繳納期限、開竣工期限等作為硬性約束條件，在土地出讓辦文過程中，凡出現上述有關量化數據與規定不符的，系統自動判斷違規並提示整改，在整改之前，辦文無法轉入下一流程。硬性約束條件包括以下7類：

（一）住宅項目用地的建築容積率必須大於1.0。

（二）住宅用地一次性出讓面積不得超過以下限額：大城市20公頃、中等城市14公頃、小城市7公頃。

（三）工業用地出讓金不低於國土資源部國土資發[2006]307號文公布的《全國工業用地出讓最低價標准》，其中：屬於我省鼓勵發展、列入產業調整振興規劃的重大項目和省重點建設項目，按《福建省人民政府辦公廳關於建立地價調節機制促進海峽西岸經濟區產業結構調整的通知》（閩政辦[2009]135號），在確定土地使用權出讓底價時，可按不低於所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標准》的70%執行；凡
列入《限制用地項目目錄》的項目，以及皮革毛皮加工、電石、鐵合金、印染、拆船、焦炭、化學制漿造紙，金、銀、鐵、錳、鉻等金屬冶煉和中小型鋼鐵型冶煉，
煤礦及金屬礦山開發、石板材開采加工項目，其土地出讓底價在所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標准》的基礎上提高20%。

（四）教育項目用地規劃指標（包括容積率、建築密度、建築系數、綠地率等）必須符合《福建省教育用地控制指標》的規定。

（五）工業項目用地規劃指標與投資強度必須達到《福建省工業項目用地控制指標（2013年本）》規定的標准。

（六）約定的出讓金繳納期限必須符合以下規定：第一期必須在合同簽訂日起1個月內繳納，且繳納數額不少於總額的50％；全部出讓金的繳納期限最遲必須在合同簽訂日起1年內繳清。

（七）約定的項目開工竣工時間必須符合以下規定：開工期限為交地之日起1年之內；竣工期限為開工之日起3年之內。