❶ 國土資源部部39號令和招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權出讓規范的關系
為進一步深化行政審批制度改革，轉變政府職能，加強國有土地資產管理，改善投資環境，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)以及國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部第11號令)、《北京市人民政府批轉市國土房管局關於加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》(京政發[2002]4號)、《北京市人民政府批轉市編辦等部門關於改革本市固定資產投資項目審批程序意見的通知》(京政發[2002]5號)等有關法律、法規和文件的規定，現就本市范圍內停止經營性項目國有土地使用權協議出讓等有關問題規定如下： 一、自2002年7月1日起，凡在本市行政區域范圍內利用國有土地進行商業、旅遊、娛樂、寫字樓及商品住宅等經營性開發的項目用地，不具備規定條件的，停止辦理國有土地使用權協議出讓手續。需要辦理土地使用權出讓的，須進入北京市土地交易市場(以下簡稱市土地交易市場)，通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。
二、自2002年7月1日起，凡用於經營性開發的項目用地，按以下規定辦理：
(一)符合土地利用總體規劃、城市總體規劃和年度土地供應計劃的新征土地，用於經營性開發的，由市或區、縣人民政府統一征地後，納入市人民政府土地儲備，通過市土地交易市場公開交易。
(二)原劃撥土地使用者需轉讓其劃撥土地使用權或改變用地性質用於經營性開發的，須進入市土地交易市場公開交易。
(三)凡進入市土地交易市場公開交易的土地，由市土地交易市場按照規定程序進行招標、拍賣或掛牌交易。
(四)經營性項目用地投資者需要使用土地的，須在市土地交易市場通過掛牌、招標或拍賣方式獲得土地使用權。
(五)下列情況經市政府批准，可以採用協議方式辦理土地使用權出讓手續。
1、綠化隔離帶項目、小城鎮建設項目、危舊房改造項目以及其他重大建設項目中的經營性項目用地，因和其他非經營性項目確實不可分割，而不能進入市土地交易市場公開交易的。
2、屬於規劃為高科技、工業用途的經營性項目用地確需協議出讓的。
3、市政府批準的其他經營性項目用地。
三、對在2002年6月30日前，已經取得市計劃主管部門的立項批復和市規劃主管部門的規劃意見書或審定設計方案通知書、規劃用地許可證，但尚未辦理土地徵用手續或國有土地使用權出讓手續的經營性項目用地，根據具體情況按以下規定辦理：
(一)項目用地處於土地儲備重點范圍內，經市國土資源和房屋管理部門(以下簡稱市國土房管部門)審核確需收購的，由北京市土地整理儲備中心實施收購。
(二)項目用地構成土地閑置的，按《北京市閑置土地處理辦法》(市政府2001年第83號令)規定辦理。
(三)項目用地屬於存量國有劃撥土地，市國土房管部門已經正式受理且符合協議出讓條件的，可以按原有程序辦理土地協議出讓手續；雖未經正式受理，但已經取得市計劃主管部門的立項批復和市規劃主管部門的審定設計方案通知書或規劃用地許可證且都在有效期內的，可在2002年10月31日以前備齊有關資料到市國土房管部門進行登記，符合協議出讓條件的，可以按原有程序辦理土地協議出讓手續。除上述情況外的，須進入市土地交易市場公開交易。
(四)項目用地屬於新征土地的，按以下規定辦理：
1、已經取得市政府的征地批文或者市土地行政主管部門已經正式受理徵用土地申請，可按照規定程序辦理土地徵用手續，並符合協議出讓條件的，可以按照原有程序辦理土地協議出讓手續。
2、對未經市國土房管部門正式受理徵用土地申請，但已經取得市計劃主管部門的立項批復和市規劃主管部門的規劃意見書且都在有效期內的，可在2002年10月31日以前備齊有關資料向市國土房管部門提出申請，按照規定程序辦理土地徵用手續並符合協議出讓條件的，可以按照原有程序辦理土地協議出讓手續。
3、已經取得市計劃主管部門的立項批復，雖未取得市規劃主管部門規劃意見書但市規劃主管部門已經正式受理並已經徵求過市國土房管部門意見的，按照規定程序辦理土地徵用手續並符合協議出讓條件的，可以按照原有程序辦理土地協議出讓手續。
(五)屬於同一個項目用地分次辦理土地出讓手續，但手續尚未辦理完的，受讓方須於2002年10月31日以前到市國土房管部門申請登記，接受審核。逾期不登記的，停止辦理項目用地的有關手續。
(六)對可以繼續採用協議出讓的項目用地，須滿足以下條件，方可辦理土地協議出讓手續。
1、主體必須一致，即立項、規劃、征地與受讓的主體必須是同一個投資者。
2、承擔代征、代拆任務的經營性項目用地，須完成其代征、代拆任務。
3、投資者應具備相應的資質，並沒有不良信用記錄。
(七)對可以繼續辦理土地協議出讓手續的項目用地，國有土地使用權出讓合同須於2002年12月31日前簽訂，特殊情況，經市政府批准，可以延長到2003年3月31日。
逾期不簽訂國有土地使用權出讓合同的，須進入市土地交易市場公開交易。
四、對必須進入市土地交易市場公開交易的經營性項目用地，原投資者對土地有實際投入的，由市國土房管部門委託審計機構進行審計，按審計結果待土地出讓後給予合理補償。
五、市監察部門要做好對停止經營性項目國有土地使用權協議出讓審批執行情況的監督檢查工作。
❷ 32號令非公開協議方式 原股東增資 需要同比例嗎
016年7月1日，國務院國資委、財政部聯合公布了經國務院同意的《企業國有資產交易監督管理辦法》（以下簡稱「32號令」），旨在規范企業國有資產交易行為，加強企業國有資產交易監督管理，防止國有資產流失。32號令為新一輪國資國企改革特別是發展混合所有制經濟中的企業國有資產交易提供了具體操作依據。本人作為從事國資國企改革法律服務的律師，對32號令的亮點和突破解讀。
一、企業增資、資產轉讓也明確進場交易了！
32號令發布之前，企業產權轉讓進場交易有明確規定，企業增資是否進場交易存在不同看法，資產轉讓是否進場交易，地方國資委也規定不一，有點甚至沒有規定。32號令對此進行了明確和統一，企業國有資產交易應當在依法設立的產權交易機構中公開進行，國家法律法規另有規定的從其規定。企業國有資產交易行為包括企業產權轉讓、企業增資、企業資產轉讓。與2004年2月1日起施行的《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》規定的「企業產權轉讓進場交易」相比，32號令要求進場交易的范圍進一步擴大，且進一步明確了企業資產轉讓原則上也應進場交易。
二、國有及國有控股企業、國有實際控制企業的范圍如何把握？
32號令規定，國有及國有控股企業、國有實際控制企業包括：政府部門、機構、事業單位出資設立的國有獨資企業（公司），以及上述單位、企業直接或間接合計持股為100%的國有全資企業；前述所列單位、企業單獨或共同出資，合計擁有產（股）權比例超過50%，且其中之一為最大股東的企業；前述所列企業對外出資，擁有股權比例超過50%的各級子企業；政府部門、機構、事業單位、單一國有及國有控股企業直接或間接持股比例未超過50%，但為第一大股東，並且通過股東協議、公司章程、董事會決議或者其他協議安排能夠對其實際支配的企業。
三、產權交易要按章行事！
◆企業產權轉讓如何批准？
32號令規定，國資監管機構負責審核國家出資企業的產權轉讓事項。其中，因產權轉讓致使國家不再擁有所出資企業控股權的，須由國資監管機構報本級人民政府批准。國家出資企業應當制定其子企業產權轉讓管理制度，確定審批管理許可權。其中，對主業處於關系國家安全、國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，主要承擔重大專項任務子企業的產權轉讓，須由國家出資企業報同級國資監管機構批准。
對於轉讓方為多家國有股東共同持股的企業的情形，由其中持股比例最大的國有股東負責履行相關批准程序；對於各國有股東持股比例相同的情形，由相關股東協商後確定其中一家股東負責履行相關批准程序。
◆啥是產權轉讓的信息預披露和正式披露制度？
32號令規定，轉讓方可以根據企業實際情況和工作進度安排，採取信息預披露和正式披露相結合的方式，通過產權交易機構網站分階段對外披露產權轉讓信息，公開徵集受讓方。其中正式披露信息時間不得少於20個工作日。
因產權轉讓導致轉讓標的企業的實際控制權發生轉移的，轉讓方應當在轉讓行為獲批後10個工作日內，通過產權交易機構進行信息預披露，時間不得少於20個工作日。
◆設置受讓條件不得任性，受讓條件問題也終有解決辦法咯！
32號令規定試圖改變產權交易中隨意設定受讓條件的亂象，要求產權轉讓原則上不得針對受讓方設置資格條件，確需設置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則，所設資格條件相關內容應當在信息披露前報同級國資監管機構備案，國資監管機構在5個工作日內未反饋意見的視為同意。
產權交易機構負責意向受讓方的登記工作，對意向受讓方是否符合受讓條件提出意見並反饋轉讓方。產權交易機構與轉讓方意見不一致的，由轉讓行為批准單位決定意向受讓方是否符合受讓條件。
◆分期支付產權轉讓價款是有代價滴！
32號令要求，交易價款原則上應當自合同生效之日起5個工作日內一次付清。金額較大、一次付清確有困難的，可以採取分期付款方式。採用分期付款方式的，首期付款不得低於總價款的30%，並在合同生效之日起5個工作日內支付；其餘款項應當提供轉讓方認可的合法有效擔保，並按同期銀行貸款利率支付延期付款期間的利息，付款期限不得超過1年。
◆32號令喊你公告產權交易結果！
32號令要求，產權交易合同生效後，產權交易機構應當將交易結果通過交易機構網站對外公告，公告內容包括交易標的名稱、轉讓標的評估結果、轉讓底價、交易價格，公告期不少於5個工作日。
◆非公開協議轉讓產權是有限制滴！
產權轉讓以公開進行為原則，非公開協議轉讓為例外。32號令進一步明確限定產權非公開協議轉讓的情形，主要包括涉及主業處於關系國家安全、國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域企業的重組整合，對受讓方有特殊要求，企業產權需要在國有及國有控股企業之間轉讓的，經國資監管機構批准，可以採取非公開協議轉讓方式；同一國家出資企業及其各級控股企業或實際控制企業之間因實施內部重組整合進行產權轉讓的，經該國家出資企業審議決策，可以採取非公開協議轉讓方式。轉讓價格不得低於經核准或備案的評估結果。
四、哪些情況適合企業非公開協議增資呀？
32號令除對企業增資的批准、審計評估、信息披露、投資方遴選、交易結果公示以及經同級國資監管機構批准可以採取的非公開協議方式增資的情形等作出了與產權轉讓相同或類似規定外，對企業自行決策的非公開增資情形進行了限定，即國家出資企業直接或指定其控股、實際控制的其他子企業參與增資，企業債權轉為股權，企業原股東增資三種情形，經國家出資企業審議決策，可以採取非公開協議方式進行增資。
五、企業資產轉讓仍得按章行事！
◆企業國有資產轉讓，批，批，批！
企業一定金額以上的生產設備、房產、在建工程以及土地使用權、債權、知識產權等資產對外轉讓，應當按照企業內部管理制度履行相應決策程序後，在產權交易機構公開進行。涉及國家出資企業內部或特定行業的資產轉讓，確需在國有及國有控股、國有實際控制企業之間非公開轉讓的，由轉讓方逐級報國家出資企業審核批准。
國家出資企業負責制定本企業不同類型資產轉讓行為的內部管理制度，並報同級國資監管機構備案。
◆資產轉讓底價和轉讓信息公告期確定，得注意啥？
轉讓底價高於100萬元、低於1000萬元的資產轉讓項目，信息公告期應不少於10個工作日；轉讓底價高於1000萬元的資產轉讓項目，信息公告期應不少於20個工作日。
◆資產受讓條件和價款支付要求，忒嚴了吧！
除國家法律法規或相關規定另有要求的外，資產轉讓不得對受讓方設置資格條件。資產轉讓價款原則上一次性付清。
六、交易機構的活不好乾了！
產權交易除要滿足規定的條件以及接受國資監管機構的監督考核外，省級以上國資監管機構應當在全國范圍選擇開展企業國有資產交易業務的產權交易機構，並對外公布名單。交易機構將很難全部承接其所在地區的產權交易業務，競爭態勢加劇。活不好乾了！
七、專業事還得交給專業人辦，法律意見書仍是必需滴！
國資監管機構批准、國家出資企業審議決策採取非公開協議方式的企業產權轉讓、企業增資行為時，再次要求提交產權轉讓、增資行為的法律意見書。企業資產轉讓的具體工作流程參照32號令關於企業產權轉讓的規定執行。
❸ 土地使用權出讓最高年限由誰規定
土地使用權出讓最高年限由國家行政法規規定。
根據我國版《城鎮國有土地使用權權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年;
工業用地50年;
教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地40年;
倉儲用地50年；
綜合或者其他用地50年。
❹ 物權法與國土資源管理之二：招標拍賣掛牌出讓更加嚴格規范
為貫徹落實《物權法》，進一步健全和完善國有土地出讓制度，更大程度上發揮市場配置土地資源的基礎性作用，2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），自2007年11月1日起施行。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的出台，是國有土地有償出讓發展中重要的一步。
一、招拍掛出讓國有土地是市場經濟發展的必然選擇
1998年修訂的《土地管理法》明確規定：國家依法實行國有土地有償使用制度，土地使用權有償使用包括出讓、租賃、作價出資（入股）等方式。2001年5月30日，國務院下發《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號），明確提出為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布後同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。國務院15號文件第一次明確具體地提出了國有土地招標拍賣的范圍和界限，第一次為經營性用地協議出讓亮起了「紅燈」，是國有土地實行市場配置的第一個國家政策，成為經營性土地由非市場配置向市場配置轉變的分水嶺，對土地資源市場配置制度的確立具有重要的歷史意義。
為落實國務院通知精神，推進土地資源市場配置，國土資源部連續出台部門規章，以限制劃撥土地使用范圍，建立和完善招標拍賣掛牌制度，規范協議出讓土地行為。2001年10月22日發布的《劃撥用地目錄》，細化了劃撥與有償的范圍，對不符合劃撥目錄的建設用地，必須有償使用。2002年5月9日發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡稱11號令），明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2003年6月11日發布的《協議出讓國有土地使用權規定》，規定不符合招標拍賣掛牌出讓條件的國有土地，方可協議出讓。不難看出，三年時間里，國有土地劃撥使用的范圍進一步明確，招標拍賣掛牌制度初步確立，國有土地協議出讓行為進一步規范，市場取向的土地使用制度改革在制度層面取得了明顯進展。
隨著市場經濟的發展，市場配置土地資源的條件也日漸成熟，招拍掛出讓土地范圍逐步擴大。2004年，國務院下發《關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），要求推進土地資源的市場化配置，除按現行規定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業用地也要創造條件逐步實行招拍掛出讓。2006年，國務院下發《關於加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號），明確規定工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓。這兩個國務院文件既昭示了國家實行最嚴格土地管理的決心，也明確了土地使用制度改革的基本內容和走向，即建立和完善土地資源配置的市場機制，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用。十屆人大五次會議上通過的《物權法》規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。」《物權法》在法律層面上明確了招標、拍賣或者掛牌方式出讓的范圍，也進一步縮小了劃撥方式供地的范圍。
2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號，以下簡稱39號令），自2007年11月1日起施行，39號令的出台，使土地市場制度建設再次邁出重要步伐，國有建設用地使用權出讓隨之發生重大變化。
二、39號令的主要內容
11號令發布後的五年間，各地大力推進土地招標拍賣掛牌出讓制度建設，全國已普遍建立了經營性土地招標拍賣掛牌出讓制度，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性土地，全面實行了招拍掛出讓，反映市場供求狀況和資源稀缺程度的土地價格機制初步形成，市場在土地資源配置中的基礎性作用得到有效發揮。據統計，全國招拍掛出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃，492億元，提高到2006年的6.65萬公頃，5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。實踐證明，招標拍賣掛牌制度符合建立和完善社會主義市場經濟體制的發展方向，有力地推進了市場取向的土地使用制度改革。
正因為如此，招標拍賣掛牌出讓制度被《物權法》所肯定和接受，成為法律規定。因此，39號令在保持11號令的基本原則、總體框架和主要內容不變的前提下，主要是將《物權法》關於建設用地使用權出讓的新規定落實在國土資源部的政策中，同時就11號令中個別環節銜接不夠嚴密的條款，作了進一步完善。按照物權法定的原則，39號令首先將11號令中有關 「國有土地使用權」表述一律修改為「國有建設用地使用權」，修訂後的名稱為《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。與11號令一樣，39號令共28條，主要包括招標拍賣掛牌出讓的法律依據，招標拍賣掛牌出讓的范圍和原則，出讓計劃、出讓方案的編制和公開發布，招標拍賣掛牌文件的編制和公開，招投標程序、拍賣程序、掛牌程序，出讓結果公布，出讓金繳納和發放土地使用證，以及法律責任等內容。
三、39號令中的幾個重要問題
（一）關於建設用地使用權的設立範圍
11號令名稱是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，內容是對國有土地使用權招拍掛出讓進行的具體規定。《物權法》第十二章不僅專門明確了建設用地使用權的名稱，而且規定了建設用地使用權可以分別在土地的地表、地上或者地下設立。根據《物權法》規定，建設用地使用權的設立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。因此，39號令第二條明確：國有建設用地使用權可以採取招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立；將11號令第六條、第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的 「位置」一律修改為：「界址、空間范圍」。
在今後開展國有建設用地出讓活動中，要注意兩個方面，一是在擬定宗地出讓方案、編制出讓文件、簽訂土地出讓合同時，應當按照39號令的要求，明確出讓宗地的界址點和空間范圍，以空間體積代替平面面積，用以劃定和標示建設用地使用權的權利范圍，並作為計算出讓金的依據。在進行土地登記時，不僅應當記載用以確定土地面積的數據和圖形，還應當記載垂直方向的高程，構成一個三維立體空間，以標示出建設用地使用權的權利范圍。二是在國有建設用地供應中，要轉變原有的觀念和模式，積極研究制訂國有建設用地使用權設立、登記等有針對性的政策措施，在擬定國有建設用地供地方案、編制國有建設用地出讓文件、簽訂國有建設用地使用權出讓合同或發出國有建設用地劃撥決定書、進行國有建設用地使用權登記和發放國有建設用地使用權證書中，要充分體現《物權法》和39號令的規定。
（二）關於招拍掛的范圍
根據《物權法》、39號令和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》等法律政策來確定土地出讓是採取協議方式還是採取招標拍賣掛牌方式。一般來說，六類情形的土地必須實行招標拍賣掛牌方式，即：①供應工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地；②其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；③劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；④劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑤出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑥依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應當經國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定，集體認定應當採取招標拍賣掛牌方式的，也應當以招標拍賣掛牌方式出讓。
（三）關於招標拍賣掛牌中應遵循的原則
11號令明確，招標拍賣掛牌出讓應當遵循公開、公平、公正的原則，符合條件的競買申請人，都可以參加招標拍賣掛牌出讓活動。筆者認為，在公開、公平、公正三原則中，公開是首要的、第一位的，沒有充分的公開，就談不上公平，也實現不了公正。但在實踐中，一些地方違反 「三公」原則，在招標拍賣掛牌出讓公告中，設置注冊資金、房地產開發資質、稅務注冊地、投資規模、成品油資質等排他性的限制條件，為特定的某個競買人量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規定：申請人必須是全國零售業前五名、必須繳納1.5億美元或等值外幣的競買保證金、必須具有國際認證的賽車資格等，才能參加競買。這種招標拍賣掛牌出讓名義上是公開出讓，實際上卻非真正的市場配置。為此，39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款，在第十一條規定：「中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件」。這一規定，有利於增加招標拍賣掛牌活動的公開性，保證公平和公正。
（四）關於出讓金的繳納和建設用地使用權證書的發放
11號令第二十三條明確規定：受讓人依照國有土地使用權出讓合同約定繳清全部出讓金後，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。這一規定已明確受讓方必須在繳清全部出讓金後才能領取土地使用證。但近年來，一些地方存在受讓人只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權證，再用該土地使用權證申請土地抵押貸款。這給及時繳清全部出讓金埋下了隱患，同時為開發商以少量資金囤積土地留下餘地，而一旦形勢不利於開發建設，就造成土地閑置。土地不能及時開發利用，不能形成有效的住房供應，也增加了金融風險，不利於節約集約用地。為此，39號令對土地出讓金繳納和建設用地使用權證書發放進行了重新明確，第二十三條規定：「受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。」
39號令發布後，一些媒體報道，39號令實施後，開發商拿地必須一次繳清全部出讓金，而不能進行土地「分期付款」。這個說法其實是誤讀了該條款的內容。《城市房地產管理法》第十五條明確規定：「土地使用者應當按照出讓合同約定支付出讓金」。2000年國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布的《國有土地使用權出讓合同》（示範文本）明確規定，出讓金支付方式由出讓人與受讓人雙方約定，既可以約定一次性付清，也可以約定分期支付。如果出讓合同約定分期支付，受讓方就分期付款；約定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付還是分期支付，都必須在繳清該宗地的全部出讓金後，才可以拿到土地使用權證，未繳清就不能拿證，也不能按繳納出讓金繳納的比例分割發證。也就是說，開發商拿地可以按合同約定分期付款，但不可以分期拿證。另外，必須明確的是，根據土地管理相關法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，即按宗地擬定出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發放土地使用證。現行法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地，分割發放土地使用證。因此，無論是11號令還是39號令，在出讓金繳納和發證上，都是對現行土地管理法律政策的再次明確，而非對法律的突破。
39號令盡管只是按照《物權法》和相關法規規定對11號令進行了發展和完善，並不是針對市場調控出台的新政策，但從客觀上講，39號令強調公開、公平、公正的市場配置機制，包括重申按宗地出讓、按宗地簽訂合同、繳清宗地出讓價款才能發證、不得分割發證等規定，有利於市場機制的發揮，有利於防止開發商囤地，有助於宏觀調控政策的落實。
❺ 國有土地使用權轉讓合同（買賣部分）
國有土地使用權轉讓合同
(買賣部分)
(200
)轉第
號
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《
市國有土地使用權有償轉讓實施細則》及有關法律、法規，雙方就國有土地使用權轉讓與受讓事宜，本著平等互利、協商一致的原則，特訂立本合同，共同遵守。
轉讓方(甲方)：
法定代表人：
聯系電話：
地址：
受讓方(乙方)：
法定代表人：
聯系電話：
地址：
第一條甲方將位於的地塊國有土地使用權(土地證號為：
國用
字第
號)，總面積為
平方米的土地使用權中的
平方米轉讓給乙方(轉讓地塊位置詳見紅線圖或宗地圖)。
第二條轉讓地塊的土地用途為
，原土地出讓年限為
年，建設年限為
年
月
日至
年
月
日。
第三條甲方轉讓給乙方的地塊，其地上建築物及其他附著物所有權也隨之轉讓給乙方(房屋轉讓契約另訂)，並向
市房產交易中心辦理過戶登記手續。
第四條乙方受讓本合同項下的土地使用權年限為甲方出讓合同規定的使用年限減去已使用年限的剩餘年限。即
年
月
日至
年
月
日。
第五條本合同項下地塊土地使用權轉讓金每平方米為
元(幣種：
)。總金額(大寫)
元(幣種：
)。
第六條乙方受讓本合同項下的土地使用權時，願意承擔甲方原出讓合同(合同號：
號)及其全部附件和登記文件中所載明的權利義務。
第七條本合同自批准之日起
天內，甲乙雙方應按有關規定向市國土局和稅務部門及財政部門繳納有關稅費，土地使用權交易服務費由甲乙雙方各半承擔。
第八條本合同項下地塊的土地使用權轉讓後，乙方須嚴格按照原出讓合同中所規定的土地使用規則進行開發利用，不得擅自改變土地用途和規劃要求，如需改變須經
市國土局和市規劃部門的批准。
第九條甲乙雙方須在本合同批准之日起
天內向
市國土局申請辦理土地使用權變更登記手續，付清全部稅費後，換領《國有土地使用證》。
第十條任何一方違約，均應向另一方支付轉讓總額
%的違約金，並承擔實際損失的賠償金。
（以上回答發布於2014-06-24，當前相關購房政策請以實際為准）
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❻ 買房時,房產公司把車位使用權轉讓協議上的身份證號碼寫錯了,他們要付什麼樣的
變更一下，誤載不害真意。
❼ 集體土地使用權轉讓存在的法律問題
當今社會，城市化在不斷加快，總體規劃在不斷調整，公共事業建設項目在不斷增加，如果在集體土地使用權轉讓中不分層次，不分對象，一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記，則對整個社會綜合協調發展是極為不利的。由於法律永遠滯後於實際生活，特別是在與集體土地使用權轉讓相配套的有關法規尚未出台的情況下，在如何處置集體土地使用權轉讓的問題上，確有一個政府引導問題。
在集體建設用地轉讓中，可以不直接辦理變更登記而應當鼓勵征為國有後再辦理變更登記的大約只有兩種情況：一是在城市規劃區內的所有集體非農建設用地的轉讓；二是所有在農村的宅基地轉讓（房屋連帶土地）給城市居民的。處於現代社會中的政府面對瞬息萬變的社會現象，任何一級政府都不可能坐等國家出台法規後才開始著手管理某件事物，這就要求處理問題必須要有前瞻性、主動性，這是政府和法院的根本區別！我認為，最近溫州市土地局出台的《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》，其政府主導型的大方向非常明確，也是符合城市化總體要求的，對各類集體建設用地的轉讓行為及政府應在其中扮演怎樣的角色，均考慮得較為周詳，如能按此運作，政府將掌握主動權，行為也較規范。那種將集體建設用地的轉讓簡單地套用國務院第55號令的規定進行辦理的做法，既缺乏法律依據，又易造成政府與民爭利的假象，而且，政府將因小失大，給今後為公益事業征地帶來一定程度的後患。當然，《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》也非十全十美，其中的某些措詞也有值得商榷的地方。如該《辦法》中規定，凡城市（鎮）規劃區內的集體建設用地使用權轉讓的，辦理轉讓手續時，其土地一律先由市、縣政府統一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續。我認為，一律征為國有一是法律依據不足；二是偏離了集體建設用地轉讓的本來含義。但政府在具體操作中可採取鼓勵方式要求征為國有。
總之，各類集體建設用地的轉讓是一個比較復雜的問題，正因為如此，目前各地只能根據本地區的實際自行試點。這個問題的徹底解決，有賴於國務院出台正式的配套法規後才有可能。
❽ 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部令第號）
（2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過2007年9月21日國土資源部第3次部務會議修訂自2007年11月1日起施行）
第一條為規范國有建設用地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。
第二條在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。
本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。
本規定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。
本規定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。
第三條招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。
第四條工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。
第五條國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據經濟社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，報經同級人民政府批准後，及時向社會公開發布。
第六條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報經市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。
前款規定的出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。
第七條出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。
招標拍賣掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。
第八條出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。
第九條招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：
（一）出讓人的名稱和地址；
（二）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、使用年期、用途、規劃指標要求；
（三）投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法；
（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；
（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；
（六）確定中標人、競得人的標准和方法；
（七）投標、競買保證金；
（八）其他需要公告的事項。
第十條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。
標底或者底價不得低於國家規定的最低價標准。
確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。
招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。
第十一條中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。
出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。
第十二條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。
第十三條投標、開標依照下列程序進行：
（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。
標書投入標箱後，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。
（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少於三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少於三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。
（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。
評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
評標小組應當按照招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。
（四）招標人根據評標結果，確定中標人。
按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。
第十四條對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標准，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。
第十五條拍賣會依照下列程序進行：
（一）主持人點算競買人；
（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；
（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；
（四）主持人報出起叫價；
（五）競買人舉牌應價或者報價；
（六）主持人確認該應價或者報價後繼續競價；
（七）主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；
（八）主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。
第十六條競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。
拍賣主持人在拍賣中可以根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。
第十七條掛牌依照以下程序進行：
（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；
（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；
（三）掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；
（四）掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。
第十八條掛牌時間不得少於10日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。
第十九條掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。有競買人表示願意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：
（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低於底價，並符合其他條件的，掛牌成交；
（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；
（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。
第二十條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。
中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。
中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。
第二十一條中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後5個工作日內予以退還，不計利息。
第二十二條招標拍賣掛牌活動結束後，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。
出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。
第二十三條受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。
未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。
第二十四條應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權而擅自採用協議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，應當依法承擔賠償責任：
（一）提供虛假文件隱瞞事實的；
（二）採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。
第二十六條國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十七條以招標拍賣掛牌方式租賃國有建設用地使用權的，參照本規定執行。
第二十八條本規定自2007年11月1日起施行。
國土資源部
二〇〇七年九月二十八日
❾ 國有土地使用權協議出讓
如何辦理協議出讓國有土地使用權
國土資源部21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第四條至第八條、第十條至第十六條分別規定：
協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70％。
省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批准後公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。
國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。
國有土地使用權出讓計劃公布後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。
對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。
協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。
協議出讓土地方案和底價經有批准權的人民政府批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低於出讓底價的，方可達成協議。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監督。
公布協議出讓結果的時間不得少於15日。
土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續後，取得國有土地使用權。
以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。