城鎮國有土地使用權出讓的基本原則

A. 《土地出讓金管理辦法》

各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當地的政府網站查找相關信息，．

國土部門收取土地出讓金的具體標准

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准至關重要。區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40％」；1995年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定的協議出讓最低價標准。②最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標准。新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平 均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低於標定地價的40％，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低於標定地價的40％」作為衡量低價出讓國有土地的標准

什麼是土地使用權出讓金

土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，後者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，並投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要佔到熟地總價的50％～70％左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建築面積上去核算才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

買什麼房要繳土地出讓金

對於商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本並分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金。

但是，購房者買了商品房後，並非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期後，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發現土地性質為綜合用地，只能用50年。

如果購房者買有出讓土地證的二手房，由於賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那麼買方拿到房子後只能再使用40年而非70年，超過期限後就得補繳。

B. 如何正確出讓土地使用權

出讓土地使用權必須服從國家主權。國家保留對出讓土地的司法管轄權、行政管理權內和為公共利益容徵用出讓土地的權力等主權范圍內的全部權力。
出讓土地使用權是一種較為完整的物權。土地使用權出讓的實質是國家按照土地所有權與使用權分離的原則，把國有土地以約定的面積、價格、使用期限、用途和其他條件，讓與土地使用者佔有、使用、經營和管理。由於出讓土地使用權具備了物權所包含的基本權利，即佔有的權利，一般意義上使用的權利，收益的權利和一定程度的處分權利，所以它是除土地所有權之外的較為完整的物權。
出讓土地使用權的主體是政府。其他任何單位和個人不能充當出讓人。各級人民政府的土地行政主管部門代表政府主管國有土地使用權的行政工作，負責土地使用權出讓的組織、協調、審查、報批和出讓方案的具體落實，負責土地使用權轉讓、出租、抵押等交易活動的審核與權屬管理。
出讓土地使用權的客體是國有土地使用權。農村集體土地和國有土地的所有權不能出讓，出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公共設施也不能出讓。

C. 簡述國土資源管理應遵循的原則

國土資源管理應遵循依法、公開、公正、廉潔、便民、高效的原則。
國土資源是一個國家及其居民賴以生存的物質基礎，是由自然資源和社會經濟資源組成的物質實體。狹義的國土資源只包括土地、江河湖海、礦藏、生物、氣候等自然資源，廣義的國土資源還包括人口資源和社會經濟資源。
按存在形式可分為：
①土地資源（農地、林地、牧地、城市用地和自然土地等）；
②水資源（地表水、地下水等）；
③礦物資源（固體礦物、液體礦物等）；
④生物資源（作為勞動對象和科學研究對象的生物資源）；
⑤海洋資源（灘塗、海岸帶、大陸架、海洋經濟區以及區域中的生物與礦物等）；
⑥氣候資源（日光能、平均氣溫、積溫，以及自然降水等）；
⑦其他基礎設施（道路、港灣、水庫等）和風景勝地、重要古跡等。

按恢復的條件
①根據當前的技術和經濟條件，在可預見的將來不可再生的資源，如礦藏；
②可再生的資源，如日光能和各種用途的土地；
③可循環使用的資源，如水和空氣中的氮、氧、碳等。
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D. 國有土地使用權有哪些取得方式

房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。

一、以出讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。

3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

（一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權 招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：

（1）供應商業、旅遊、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；

（2）其他土地供地計劃公布後一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

（二）以協議方式取得國有土地使用權

（1）協議出讓國有土地使用權范圍 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可採取協議方式，主要包括以下情況：

a、供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的；

b、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

c、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

d、出讓土地使用權人申請續期，經審查准予續期的，可以採用協議方式。

（2）禁止性規定

a、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

b、協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。低於最低價時國有土地使用權不得出讓。

二、以劃撥方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：

(1)國家機關用地和軍事用地；

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

三、以轉讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。

3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

5、「房地一並轉移」：土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

6、土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。

E. 關於國有土地使用權出讓合同的性質

國有土地使用權出讓合同，究竟是民事合同，還是行政合同，存在爭議。

第一種觀點，從所有權的角度出發，認為「國家以國有資產為基礎參與各種民事關系時，其身份自然是民事主體」。土地出讓合同是政府代表國家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自願的原則確立的一種民事法律行為或民事合同，並按民事合同的理論去解釋並運用到國有土地使用權出讓行為中去。

第二種觀點認為，界定土地出讓合同的性質不能僅僅從 所有權的角度，而要看該所有權為誰享有以及該所有權以何種方式處分來界定。土地使用權的出讓，是由行政機關通過行政權來實現的，是國家作為土地所有者處置土地的一種方式。其在法律上的表現，是政府機關對使用土地的批准，土地管理部門與土地使用者之間的基本關系是管理與被管理的關系，因此，土地使用權出讓實際上只是國家配置土地資源、管理土地的一種方式，那麼，基於出讓行為的土地出讓合同自然是一種行政合同。

當前，在我國學術界以及實踐工作者中對土地出讓合同的認識不一，甚至導致了一些混亂，如行政合同與民事合同規則的混淆，土地出讓合同行政命令色彩的過於濃厚，受讓方權益的不受尊重，出讓方的職權沒有得到充分而適當的行使。所有這些問題在理論上引發了不少誤解，又與實踐的發展極不協調。

F. 土地出讓有幾種方式

國有土地的使用權取得方式分為：劃撥、出讓、國有土地租賃、國有土地使用版權作價出資或入股和國有土地授權權經營等五種方式。

但對於經營性地產開發如房地產、工業地產行業來說，國有土地使用權取得方式主要為土地出讓。土地出讓包括土地「招標、拍賣、掛牌及協議出讓」這4種方式。

簡單來說，非經營性土地的使用權大多以協議的方式取得（例建學校），經營性土地的使用權大多以招標、拍賣、掛牌的方式取得。

一、招標、拍賣、掛牌三種出讓方式的適用范圍與區別如圖：

二、協議的適用情況如下：

1.經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的；
2.原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓；
3.劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓；
4.出讓土地使用權人申請續期；
5.法律法規規定的其他用途。

G. 中國土地市場基準地價制定原則是什麼

基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的勻質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。基準地價因是平均價格，它的表現形式有級別價、區片價和路線價三種。基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家徵收土地稅收提供依據。地價是土地在買賣、出讓和轉讓等交易活動中所表現出的價格，是土地資產屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的勻質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格，是各用途土地的使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。制訂原則中國國各地城鎮從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現已基本完成。制訂基準地價的技術有兩條：一是在城鎮土地定級的基礎上，根據級差收益來測算；二是在未完成定級情況下，直接劃定均質地域，根據市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條。現在各地已初步進入定期修正、調整基準地價階段。圖為擬調整的三江片土地房屋級別基準地價圖相關閱讀：中國土地市場城市基準地價評估步驟是什麼基準地價系數修正法是指什麼 有哪些程序基準地價修正法的參數意義 及其基本特點基準地價是指什麼 主要有哪些表現形式

H. 土地使用權轉讓有哪些主要原則

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和回贈送。
土地使用權的轉答讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：
1．土地使用權與地上建築物、附著物一同移轉。
2．權利義務一同轉移。
3．土地使用權的轉讓需辦理變更登記。

I. 怎樣才能合法取得土地使用權

農民如果想要流轉土地，必須經過國家規定的合法程序。

我國《農村土地承包經營法》第三十三條規定土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：

1、平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；

2、不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；

3、流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限；

4、受讓方須有農業經營能力；

5、同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

(9)城鎮國有土地使用權出讓的基本原則擴展閱讀：

根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

土地使用權分類：

1、劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

2、出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：

（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。

（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

土地徵收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批准許可權，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地徵收指國家依據公共利益的理由，強製取得民事主體土地所有權的行為。我國土地徵收的前提是為公共利益。

J. 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部令第號）

（2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過2007年9月21日國土資源部第3次部務會議修訂自2007年11月1日起施行）

第一條為規范國有建設用地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

第二條在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。

本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

第三條招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

第四條工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

第五條國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據經濟社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，報經同級人民政府批准後，及時向社會公開發布。

第六條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報經市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。

前款規定的出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。

第七條出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。

招標拍賣掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。

第八條出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

第九條招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

（一）出讓人的名稱和地址；

（二）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、使用年期、用途、規劃指標要求；

（三）投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法；

（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；

（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

（六）確定中標人、競得人的標准和方法；

（七）投標、競買保證金；

（八）其他需要公告的事項。

第十條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。

標底或者底價不得低於國家規定的最低價標准。

確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

第十一條中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

第十二條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。

第十三條投標、開標依照下列程序進行：

（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。

標書投入標箱後，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少於三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少於三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

評標小組應當按照招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。

（四）招標人根據評標結果，確定中標人。

按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。

第十四條對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標准，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第十五條拍賣會依照下列程序進行：

（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價或者報價後繼續競價；

（七）主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

第十六條競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣中可以根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

第十七條掛牌依照以下程序進行：

（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；

（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；

（三）掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；

（四）掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

第十八條掛牌時間不得少於10日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

第十九條掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。有競買人表示願意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低於底價，並符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

第二十條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。

中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

第二十一條中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後5個工作日內予以退還，不計利息。

第二十二條招標拍賣掛牌活動結束後，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

第二十三條受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

第二十四條應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權而擅自採用協議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十五條中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，應當依法承擔賠償責任：

（一）提供虛假文件隱瞞事實的；

（二）採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。

第二十六條國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條以招標拍賣掛牌方式租賃國有建設用地使用權的，參照本規定執行。

第二十八條本規定自2007年11月1日起施行。

國土資源部

二〇〇七年九月二十八日