A. 抵押權與租賃權沖突怎麼處理，設立抵押權時應注意什麼
轉讓抵押物的合同，雖未經抵押權人同意，但仍應有效。理由：物權行為與債權行為有著本質的區別，轉讓抵押財產行為的實現，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉讓抵押財產買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產所有權變動的物權行為。而轉讓抵押財產債權行為並不是必須經過抵押權人的同意，因為抵押人與買受人簽訂轉讓抵押財產合同的行為，只是一個債權行為，並不會直接導致抵押財產物權變動的結果，抵押人未經抵押權人同意，與他人簽訂抵押財產轉讓合同行為並不會導致抵押權的消滅，抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人，有權將抵押物自由轉讓給他人。
B. 能否破除設在抵押物上的租賃權後進行拍賣
應依據以下法律規定維護你的權益！
根據《物權法》第190條的規定，抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。也就是說，登記的抵押權可對抗其後發生的租賃關系。如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權後，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。
《擔保法》司法解釋第六十六條也規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。
以上規定，拍賣抵押物時不知是否向買受人說明。
C. 問一個關於抵押權和租賃權的問題
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。
D. 如何解決房屋抵押權與租賃權之沖突
2010年，被告無力償還銀行貸款，銀行向法院起訴申請實現抵押權。法院在審理中發現，被告與第三人在2008年簽訂一份租賃協議，將該房屋出租給第三人，並一次性收取10年的租金。 [評析] 審理中，合議庭對抵押權和租賃權哪種權利優先，產生了分歧。 第一種觀點認為，依據「設立在先則權利在先」原則，房屋租賃權設定在先，房屋抵押權設定在後，故租賃權優先。且依據《合同法》第二百二十九條及《物權法》第一百九十條，在該種情形下，租賃權與抵押權是可以並存於同一房屋之上的。抵押權實現後，新的房屋所有人必須承受租賃繼續有效的負擔。租賃權對抗抵押權，是為了維護穩定的租賃關系，促進租賃業的發展，使物的價值充分實現。 第二種觀點認為，依據「登記優於未登記」原則，即經登記公示的權利優於未登記公示的權利實現。房屋抵押權經登記才設立，具有公示效力，而租賃權並不需要登記才設立，即使在一些地方性規定中，規定租賃合同要登記備案，但這種登記只是為治安管理和稅收等方面的需要而進行的安排，登記與否並不影響租賃合同的效力。所以，根據《物權法》第一百九十條的規定，抵押權應優先於租賃權。 筆者認為，一般情況下，租賃期限短於抵押所擔保債務的履行期限，租賃合同不會影響抵押權的實現。但在租賃期限超過了抵押所擔保債務的履行期限的情況下，尤其是長期租賃（如20年）的情況下，就會給抵押權的實現造成現實的困難。筆者認為從抵押權和租賃權的對價上看，房屋抵押權的對價較大，而房屋租賃權的對價較小，為了維護交易的安全和經濟秩序的穩定，法律應側重保護對價較大的利益，確立抵押權的優先效力。尤其在當事人可能惡意利用「買賣不破租賃」的規則下，惡意製造抵押權無法實現的困境下，更應該堅持抵押權效力優先。
E. 求關於物權中抵押權、租賃權的一個案例的解答
1 有權2 1999年8月3日抵押的房子，但房產是買家的，車庫如果登記了，那麼應該屬於房產，可以拍賣，是登記范圍內，如果沒有登記，車庫為非法，法律不承認。3陳某可以要求賠償，但只能向林某要求，因為陳某已經知道房產已抵押，如果當初住租房合同有規定，按照合同中合法的規定辦，如果沒有規定，陳某可以要求林某賠償，至於裝修費用，如果有合同規定，按照規定辦，如果沒有規定，陳某可以要求林某賠償。
F. 抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。這條法律條文怎麼理解呢
假設A以一套商鋪向銀行抵押貸款100萬，後來A又把房子出租給B。後來A生意失敗，到期回未能償還還答銀行貸款，銀行行使抵押權將商鋪拍賣，C買下了房子。不論B知不知道房子已抵押，都不能以買賣不破租賃來對抗丙。同時如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定，抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
(6)抵押物未設置租賃權擴展閱讀
租賃權先於抵押權設立時，租賃物被拍賣的，承租人有權要求買受人繼續履行租賃合同或對租賃物主張優先購買權，但該權利不能排除法院對租賃物的強制執行，在強制執行中，承租人不能同時主張優先購買權和繼續履行租賃合同的權利，只能擇一行使。
《物權法》第一百九十條規定：「訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」
G. 抵押權和租賃關系並存時，如何確定兩者效力
人民法院《關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第六十六條規定：「抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。」可見，後成立的租賃關系對先設立的抵押權無對抗效力，抵押權人在實現權利時，能以房屋並無租賃關系存在（即無權利瑕疵）變賣、拍賣而獲得清償，租賃關系對於受讓人亦無約束力。至於承租人可以依其與出租人之間的內部合同關系主張權利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關抵押的事實的，出租人應該承擔損害賠償責任；如果已告知的，則由承租人自己承擔。但是，需要注意的是，租賃合同關系在出租人與承租人之間還是存在的，而且承租人的優先購買權不受抵押權存在的影響。也就是，即使租賃關系成立在後，承租人對該租賃房屋仍享有優先購買權。較高人民法院《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第1百一十八條規定：「承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」《合同法》第2百三十條也有類似規定。可見，優先購買權是以存在租賃關系為條件的，即只要租賃合同關系存在，優先購買權就存在。承租人始終享有優先購買權有其法理基礎，即抵押權是一種擔保物權，其本質是為了實現債權，只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。所以，不管租賃關系設立的先後，承租人都享有優先購買權。
H. 抵押權與租賃關系
參考以下 《物權法》條款：
為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
(一)建築物和其他土地附著物；
(二)建設用地使用權；
(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
(四)生產設備、原材料、半成品、產品；
(五)正在建造的建築物、船舶、航空器；
(六)交通運輸工具；
(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
下列財產不得抵押：
(一)土地所有權；
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
(五)依法被查封、扣押、監管的財產；
(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
I. 租賃權在抵押權之後，怎麼保證租賃權不受影響
參考以下《物權法》條款：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(一)建築物和其他土地附著物；(二)建設用地使用權；(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；(四)生產設備、原材料、半成品、產品；(五)正在建造的建築物、船舶、航空器；(六)交通運輸工具；(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。下列財產不得抵押：(一)土地所有權；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；(五)依法被查封、扣押、監管的財產；(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
J. 抵押權人對抵押物租金法律問題是怎樣的呢
就抵押權人對抵押物租金法律問題，如下：我國擔保法第四十七條規定，「債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及於該孳息。」因此，抵押物被扣押後抵押權人應當將抵押物被扣押的情況通知抵押物法定孽息的清償義務人。抵押物法定孽息的清償義務人自接到通知之日起，不得再向抵押人清償抵押物的法定孽息，而應當向抵押權人清償。如抵押權人不為此通知，法定孽息清償義務人向抵押人所為之清償有效，抵押權人不得再要求清償。
1、抵押權對抵押物的出租。在物品上設了抵押後，由於物品的所有權依然在債務人身上，所以債務人依然可以將其出租，但一旦出現承租人做出可能降低抵押物價值的行為時，債權人（即抵押權人）有權要求債務人停止該出租行為，也就是說債權人有權要求債務人終止該物品的租賃合同，可能導致債務人違約；當然也可以要債權人提供相當於抵押物被降低的價值的其他擔保來進行補償。
結論：抵押權對抵押物的出租會造成限制
2、抵押權對抵押物的轉讓。設立了抵押權的物品在轉讓上會有很大的限制，這體現在：無論是否進行了抵押登記，抵押物轉讓必須經過抵押權人的同意，未經抵押權人同意的轉讓行為可能被法院判令撤銷，例：A將房子抵押給B，並進行了抵押登記，後A未經B同意，將房子轉讓給C，未辦理過戶（在此不討論已辦理過戶的情況），後B發現這個情況，將A起訴至法院，那麼法院就極有可能判令撤銷該房屋買賣合同，A同時對B、C構成違約。當然，如果抵押沒有進行登記，那麼上面的例子結果可能會有不同——C可能通過「善意取得」的方式取得房子，C對房子已經設立了抵押的事實並不了解，並且以合理的價格付了房款；但是A依然對B構成違約，需要另外提供擔保物或者通過其他方式對B進行補償。還有一種情況，如果C購買房子後，幫A清償B的債務，那麼該轉讓行為無需經過B的同意。
結論：抵押權對抵押物的轉讓會造成很大的限制。以上就是抵押權人對抵押物租金的法律問題。