① 我買了個二手房請問交接時需要辦清那些手續
新版的《商品房預售合同》示範文本和首份《北京市商品房認購書》於2005年3月15日開始使用。此次合同修改剔除了以往的一些霸王條款，保證了處在弱勢群體的購房者的利益。而相對商品房預售合同的進一步完善和統一，北京市二手房房屋買賣合同的條款卻過於簡單，在實際交易中沒有完備且能明確保護買賣雙方責權利的合同範本。在現實的市場狀況下，二手房的買賣雙方如何才能安全放心地交易呢？
確認房主：核實真實身份
簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委託資信好、品牌響、專業強的經紀公司承擔擔保責任，由其在中間驗證雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對雙方行為進行制約。
前期費用：是否結算清楚
房屋是否有歷史遺留問題，如欠費或相應協議，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。如果是公房交易，物業、供暖等費用的繳納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，也都應在合同中明確寫明。
維修基金
買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過於籠統，只寫「送」或者「不送」。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是「送」的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。
生活費用
水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續一定要認真辦理，物業交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經常出現。由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方入住後收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，原業主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對於房價來說這部分費用數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。
其實，這種情況完全可以避免，物業清單應作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數據，在交房當時，及時結清各項費用。
附屬設施：驗收不忘記錄
一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。附贈的家電、傢具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈傢具、家電的數量和品牌，抑或採用圖像資料作為合同附件。
付款過戶：明確操作方式
購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規避風險意識形成了「賣方不願先過戶，買方不願先付款」的交易現狀，在實際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，為此買方有權利知道房產的過戶時間。也可選擇某些銀行與房地產經紀公司聯合推出的「二手房交易資金託管」業務，可在費用最低的情況下解決上述問題。
遷戶延遲：慎約時間責任
按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由於暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間，這時，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。鑒於戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應當採取慎重的態度。
違約責任：約定償付時間
這是買賣雙方比較關心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，而導致違約行為的產生。為了避免以後出現扯皮現象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。實踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款註明，但對於償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)＿＿日內向賣方(買方)支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。
補充協議：空白處不留白
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後統一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明，以減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
鏈接
簽約10要素
(1)當事人的名稱或姓名、住所
主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方作詳細清楚的介紹或調查；應在合同中寫明是否共用財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。
(2)標的
應寫明房屋位置、性質、面積、結構、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬，是否存在房屋抵押或其它權利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業管理費用及其它交費狀況。
(3)價款
重要內容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。
(4)履行期限、地點、方式
主要寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程、配合與協調問題、各種稅費及其它費用如何分攤。
(5)違約責任
說明哪些系違約情形，如何承擔違約責任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，在什麼情況下可以免責，對違約金或定金的選擇適用問題。
(6)解決爭議的方式
主要約定解決爭議的方式是採用仲裁還是訴訟。需要注意的是，如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。
(7)合同生效條款
雙方在此約定合同生效時間、生效或失效條件，當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責條款，當事人要求變更或撤消合同的條件，合同無效或撤消後財產如何進行返還。
(8)合同中止、終止或解除條款
按照《合同法》第68條、第91條、第94條規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。在此需明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務，解除權的行使期限，補救措施，合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。
(9)合同的變更與轉讓
在此約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。
(10)附件
在此說明本合同有哪些附件及附件的效力等。
② 二手房交接要注意什麼
注意事項一：水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住後，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對於房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
注意事項二：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢具的驗收一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易。-駐馬店房產網
③ 今天下午房屋交接（二手房），我是買方，應該注意什麼
（1.）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5.）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
④ 二手房交房前應該注意什麼
您好，在二手房交房過程中，為避免賣方拖欠物業費用，買方可通過以下方法保障自身利益：
1.付房款時留物業交割保證金
為了避免賣方拖欠物業費賴賬產生糾紛，建議買方在辦理過戶前就要求賣方結清所有的費用，還可以在付房款的時候留出部分尾款，作為物業交割保證金。
2.現場辦理房屋交接手續
驗收無誤後，簽署《物業交割單》，退還物業交割保證金，如發現有未結清的欠費，則要求賣家補齊欠款。
3.買方核查賣方的繳費票據
包括：水費、電費、燃氣費、物業費等
賣方若無法提供票據，買方可現場向物業、供電公司等核實費用情況；若賣方提供票據，買方則要檢查核實。
此外，還需注意賣方的戶口是否遷出。
⑤ 二手房交房前需要注意什麼
二手房交房可是取得二手房最重要的一個流程了，因此，我們在二手房交房的過程中一定要注意與賣家結算相關的費用，維修資金，做好戶口的遷移以及物業的更名等多個事項。
一、二手房交房要注意什麼？
1.與賣家結算相關費用：結清水表賬單；告知電表狀況；協助好煤氣，有線電視的過戶；結清電話、寬頻費用
2.結算維修資金：按照規定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中餘款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結算交割單》綠色聯可向下家按實結算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。
3.遷移戶口：下家在交房當日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房後才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚並做好書面確認。
4.物業更名及結算物業管理費用：建議上下家到房屋所在地的物業管理處辦理以交房當日為准結算物業管理費。同時下家辦理物業進戶手續。
二、二手房交房流程如何？
1.設施設備清點。因為二手房不是新房，是被上家使用過的。在出售時，會將裝修和設備贈送給下家。所以在簽訂買賣合同時，需要將設備的情況都清楚的記錄下來，包括品牌、成色及使用情況等。
2.水、電、煤氣清點，電話、寬頻過戶；有線電話過戶；維修基金過戶。二手房交房中，上家一般都會贈送維修基金，不過這需要到物業公司辦理更名手續。
3.物業服務費結清。
4.戶口遷移。上下家可一起到房屋所在地的派出所咨詢房屋的戶口情況。
5.鑰匙清點。
6.結清尾款。上家在收款之後，須出具收條，且在收條上註明「全部房款已結清」。
7.雙方簽署《房屋交接書》。一式兩份，上家和下家各執一份。
以上就是關於二手房交房注意事項的相關內容以及二手房交房時要注意什麼的解答。無論是買房者還是賣房者都需要注意上文提到的內容，需要在合同中明確約定出來，避免雙方發生糾紛時沒有依據，造成不必要的麻煩。
⑥ 買二手房交接的時候要注意什麼
1、結清水電表賬單
大多數的房產上下家不需要辦理水表過戶手續。但在交房時根據買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數，並按實際的抄表數由業主結清所欠費用。凡發現私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議買房親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。
在實際操作中，現新建商品房的電表戶名基本為業主本人或是開發商名字。在辦理交房手續時除雙方核對電表讀數外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產證、私章等前往所在地電力營業廳辦理電表過戶更名手續，並結清該電表的所有欠費。
2、辦理維修基金、物業管理費的結算和更名手續
除了費用的結算外，房屋交易後還有維修基金和物業管理費的結算，而維修基金由於數額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題。但物業管理費由於數額不大，很多買賣雙方都會忽略掉這個問題，往往忘了辦理結算手續和更名手續，其實在交房的時候一定不能忘了辦理物業更名。
3、協助煤氣過戶
按照煤氣公司的規定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續。對於沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。
4、協助有線電視過戶
有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時買房可要求賣方提交交房當年的有線電視費收據憑證及有線電視初裝憑證。買房憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地的區有線電視公司辦理過戶手續。
5、交房交接書
對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項後往往會忘了簽房屋交接書，通過大型中介公司，可能會簽交房交接書，以確認買賣雙方的最後交房行為。簽訂最後的房屋交接書是一個完整而又有保障的交房行為。綜上所述，買賣雙方辦理房屋買賣交易，千萬不能忘了辦理一系列的交房手續，也不要忘了在所有交房手續辦完後簽署交房交接書。
⑦ 二手房交接注意事項
二手房買賣在物業交接時需要注意以下兩點：
一、二手房物業交接流程：
1、與原業主約定具體的交接時間;
2、購房者、業主、中介公司服務人員三方同時到場;
3、查看水、電、氣餘量並確定無欠費;
4、需要的話可以將水電氣餘量摺合成現金付給原房主;
5、檢查水、電、氣設備是否可以正常使用;
6、檢查原房主留下的傢具、電器的完好度;
7、檢查各個房間的質量;
8、原房主將水電氣卡、房卡、房間鑰匙、車位鑰匙交付給購房者;
9、購房者、業主、中介公司服務人員三方一起到物業公司結清原房主的應付費用;
10、由物業公司提供結清證明並交付購房者保管;
11、更改物業公司業主檔案、信息;
12、按照合同約定的其他條款完成其他特別約定;
13、留好購房合同、原房主與中介人員的聯系方式就完成了整個交接步驟;
二、二手房物業交接注意事項：
(1)結清水表賬單
交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。
(2)告知電表狀況
在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。
(3)協助煤氣過戶
按照燃氣公司的規定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。對於沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。
(4)簽訂新的物業供暖協議
有供暖的城市要注意與物業簽訂新的物業供暖協議，以免影響來年供暖。
(5)結清電話費
有的家庭已經安裝了多條電話線路，買家要問清楚，並且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是isdn電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然後另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那麼在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一並結清後，再辦理過戶手續。
(6)協助有線電視過戶
有線電視實行一戶一卡制，由於有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續。
(7)結算維修基金
按照相關規定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩餘部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩餘部分，由物業管理企業提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。
(8)附屬設施
一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。
(9)遷移戶口
買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房後才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。
⑧ 什麼是二手房，二手房交接應該注意哪些問題
有些二手房在轉讓時，還被別人租賃。如果買房人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買房人極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產。因為在我國認可的是"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點被很多買房人忽視，引起糾紛。
⑨ 二手房交接手續需要注意哪些事項
需要注意：
一、設施設備清點
二、水、電、煤氣清點及過戶
三、電話、寬頻過戶
四、有線電話過戶
五、維修基金過戶
六、物業服務費結清
七、戶口遷移
八、清點鑰匙