轉讓土地使用權和土地使用權出租的區別是土地承包關系的變專化。
轉讓土地使用權是屬指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
土地使用權出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
❷ 「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。（《土地管理法》）」在1998年以前
1998年8月29日第九屆全抄國人民代表大會襲常務委員會第四次會議修訂《中華人民共和國土地管理法》，第六十三條、第八十一條，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十九條規定，「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」；擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，並處非法所得百分之五以上百分之二十以下罰款。
❸ 出租或出售住房(專門用於出租的房屋.)所負擔的營業稅怎樣做會計分錄'
借/稅金及附加
貸 應交稅金--應交營業稅
❹ 農民集體所有的土地的使用權是否可以出讓、轉讓或者出租
根據《土地管理法》第六十三條，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
❺ 企業自建專門用於出租的房屋建築物屬於企業的固定資產嗎為什麼
屬於投資性房地產。投資性房地產的范圍包括：已出租的土地使用權，持有並准備增值後轉讓的土地使用權以及已出租的建築物。其中已出租的建築物是指企業擁有產權的。以經營租賃方式出租的建築物。包括自行建造或開發活動完成後用於出租的建築物。
❻ 出租人必須擁有土地使用權和房屋所有權對嗎
如果別人不知道，他在精神方面有問題，和他交易完後。以後回很麻煩的！把房產證 保管好！！！！！
第一節 一般規定
第三十一條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布，具體辦法由國務院規定。
第三十三條 國家實行房地產價格評估制度。 ??
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。 ??
第三十四條 國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。 ??
第三十五條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節 房地產轉讓
第三十六條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。 ??
第三十七條 下列房地產，不得轉讓： ??
（一） 以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的； ??
（二） 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； ??
（三） 依法收回土地使用權的； ??
（四） 共有房地產，未經其他共有人書面同意的； ??
（五） 權屬有爭議的； ??
（六） 未依法登記領取權屬證書的； ??
（七） 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 ??
第三十八條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： ??
（一） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書； ??
（二） 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。 ??
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 ??
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。 ??
第四十一條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。 ??
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。 ??
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 ??
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件： ??
（一） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； ??
（二） 持有建設工程規劃許可證； ??
（三） 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25% 以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期； ??
（四） 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 ??
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。 ??
第四十五條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。 ??
第三節 房地產抵押 ??
第四十六條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 ??
第四十七條 依法取得的房屋所有權連同該房屋佔有范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。 ??
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。 ??
第四十八條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理
第四十九條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條 設定房地產低押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。 ??
第五十一條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節 房 屋 租 賃
第五十二條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ??
第五十三條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。 ??
第五十四條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。 ??
第五十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務 院規定。
第五節 中介服務機構
第五十六條 房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。 ??
第五十七條 房地產中介服務機構應當具備下列條件： ??
（一） 有自己的名稱和組織機構； ??
（二） 有固定的服務場所； ??
（三） 有必要的財產和經費； ??
（四） 有足夠數量的專業人員； ??
（五） 法律、行政法規規定的其他條件。 ??
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。 ??
第五十八條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章 房地產權屬登記管理
第五十九條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 ??
第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上
地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。 ??
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。 ??
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。 ????
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。 ??
第六十一條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。 ????
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。 ??
第六十二條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權的確認 和變更，分別載入房地產權證書。
第六章 法 律 責 任
第六十三條 違反本法第十條 第十一條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。 ??
第六十四條 違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十五條 違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十八條 違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十九條 沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。 ????
第七十條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。 ??
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不 構成犯罪的，給予行政處分。
第七章 附 則
第七十一條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。 ??
第七十二條 本法自 1995 年 1 月 1 日起施行。
❼ 轉讓和出租土地使用權涉稅規定有什麼不同
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
征稅范圍：
一般規定
（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。
（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。
②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
特殊規定
（1）以房地產進行投資聯營
以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。
（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。
（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。
（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。
（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。
（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。
（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。
（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。
（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。
徵收方式：
第一步
核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
第二步
減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。
1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：
（1）取得房地產時有效發票所載的金額；
（2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；
（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；
（4）取得房地產時所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建築物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標准確認：
（1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；
（2）中介機構評定的房屋及建築物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建築物價格進行確認；
（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。
征稅對象：
納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。
課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。
土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。
轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。
（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。
（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。
徵收管理：
納稅地點
土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納。
「房地產所在地」，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。
納稅申報
土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
徵收實例
假設張先生於2004年以50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬來出售。
1、張先生不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元。
2、如果張先生能夠提供購房發票，發票所載金額為50萬，那麼可扣除：
原值：500000；加計金額：500000×5%+500000×（1+5%）×5%=51250；稅金：契稅為7500（500000×1.5%）元，轉讓時繳納的營業稅為38500（700000×5.5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）、印花稅350元。
那麼該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那麼，土地增值稅為：95400×30%=28620元。
存在疑惑：徵收細則還需要進一步確定
雖然此次北京地稅局對於土地增值稅的扣除項目和徵收方式進行了比較明確的規定；但是，對於土地增值稅的徵收細則還需要進一步的明確，比如對於土地增值稅的徵收范圍。按照京財稅[1999]1201號規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。同時，按照京地稅地[2004]368號文件規定，對個人轉讓居住滿三年未滿五年的非普通標准住宅，減半徵收土地增值稅項目；如果將這兩個文件進行銜接，是否就是對於普通住宅和五年以上的非普通住宅均免徵土地增值稅？對於這一點，可能還是存在疑惑，而對於土地增值稅徵收范圍的界定，將直接會影響到該政策對於二手房市場產生的波動幅度。