1. 土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為 需要備案嗎
土地使用者將來土地使用權歸還給土源地所有者的行為 需要備案
因國家建設需要而被政府徵用、收回的房地產，免稅：因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。納稅人自行轉讓原房地產的，免徵土地增值稅。
2. 國有土地使用申報流程
一、招拍掛出讓國有土地使用權申報材料
1、單位申請；
2、縣政府同意公開交易出讓的批復文件1份；
3、擬出讓地塊的《國有土地使用權證》原件；
4、擬出讓地塊地上建築物的《房屋所有權證》2份（復印件）；
5、土地設定抵押權的，抵押銀行出具的關於同意處置該幅土地的書面意見原件1份；
6、單位主管部門出具的關於同意處置該幅土地的書面意見原件1份；
7、企業職代會意見；
8、經縣規劃部門出具的用地規劃紅線圖及規劃設計條件原件1份；
9、土地現狀面積測量宗地圖原件8份；
10、有評估資質的中介機構出具的《土地估價報告》結果1份（復印件）；
11、經縣國土部門備案的《土地估價報告》備案表原件1份；
12、新增建設用地出讓先按征地程序辦理征地，再按出讓程序出讓，提交征地報批的批准文件。
二、招拍掛出讓國有土地使用權辦事流程
1、申請，並提交申報材料；
2、受理（對所提交的申報材料核實，材料齊全正式受理）；
3、經縣政府批准後，擬定交易文件和發布公告；
4、確定受讓人；
5、簽訂出讓合同。
招標依照下列程序進行：
（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；
標書投入標箱後，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。
（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少於三人的，出讓人應當依照本規定重新招標。
（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。
評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。
評標小組應按照招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。
（四）招標人根據評標結果，確定中標人。
拍賣會依照下列程序進行：
（一）主持人點算競買人；
（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；
（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；
（四）主持人報出起叫價；
（五）競買人舉牌應價或者報價；
（六）主持人確認該應價後繼續競價；
（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；
（八）主持人宣布最高應價者為競得人。
掛牌依照以下程序進行：
（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；
（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；
（三）出讓人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；
（四）出讓人繼續接受新的報價；
（五）出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。
3. 關於房產項目網上備案的問題
備案的事，最好先向房產開發公司問清楚詳細情況。
具體多少棟自己也可以查清楚的啊、就不會讓開發商「捂盤惜售」呀
4. 福建省土地使用權出讓管理系統網上交易模塊
福建省土地使用權出讓管理系統應用管理辦法
（試行）
第一章 總 則
第
一條 為規范土地出讓行為，加強監督管理，防範廉政風險，省國土資源廳組織研發了「福建省土地使用權出讓管理系統」（內網辦公模塊）（以下簡稱「土地出讓
管理系統」），並制定了《福建省土地使用權出讓管理系統應用管理辦法（試行）》。各市、縣（區）國土資源管理部門通過「土地出讓管理系統」辦理土地出讓各
類具體業務，應遵守本辦法。
第二條 辦理土地出讓業務,應遵循依法行政、公正公平、便民高效的原則，符合權力運行「業務公開、過程受控、全程在案、永久追溯」的基本要求。
第三條 在辦理各類土地使用權出讓業務和出讓合同變更（包括改變土地用途、規劃條件、開竣工期限、出讓金繳納期限等，下同）業務時，必須一律通過「土地出讓管理系統」按照統一流程和格式表單進行在線辦理，不得採取體外循環的做法逃避監管。
第四條 辦理各類土地使用權出讓業務和出讓合同變更業務時，「土地出讓管理系統」將自動生成宗地流程號、公告流程號。沒有取得宗地流程號、公告流程號的土地使用權出讓合同為無效合同。
第五條 「土地出讓管理系統」的格式表單中已將項目名稱、土地用途、出讓面積、基準地價等重要數據及關鍵欄位設置為必錄項，必錄項以＊號及紅色框表示。未錄入必錄項的，所辦理的文檔將無法保存，辦文也無法進入下一環節進行辦理。
第六條 業務經辦人員將辦文發送下一環節，並在下一環節簽收後，該項辦文不可撤回，也無法修改。辦文流程結束後，各環節經辦人員簽署的辦理意見將作為歷史資料永久保存，不可更改或者撤回。
第七條 在確定出讓地
塊、擬定出讓方案、發布出讓公告、實施出讓活動、公示出讓結果、簽訂出讓合同等各個辦文環節，「土地出讓管理系統」相關業務模塊中的各類信息錄入的格式表
單均設有附件（如招商協議、會議紀要、立項文件、用地批文、規劃指標函、土地估價備案表……等等）上傳功能。各類附件是辦理宗地出讓手續的重要依據和必備
要件，是審查宗地出讓是否符合政策法規的主要對象。上傳附件必須符合下列要求：
（一）與出讓宗地有關的附件，均應原件掃描或其他規定格式上傳「土地出讓管理系統」作為歷史檔案進行永久保存，不得缺漏；
（二）附件頁數較多、掃描上傳工作量較大的，可選擇性地掃描上傳公文首頁、尾頁和涉及出讓宗地重要事項的相關頁面（如：土地估價報告中的「土地估價報告備案表」）；
（三）選擇性掃描上傳的附件，應包含並如實體現發文單位、文號、發文日期、主送抄送單位等基本要素。屬於會議紀要類的，應含有會議主持人和列席會議人員名單；屬於協議（合同）類的，應含有簽約雙方單位名稱及代表人姓名。
經檢查發現有3個或3個以上出讓宗地附件缺漏或不符合要求的，上級國土資源管理部門應予以通報批評，並責令限期補錄、上傳；發現10個出讓宗地附件缺漏或不符合要求且未及時整改到位的，由省國土資源廳凍結辦理宗地出讓手續。
第八條 各級國土資源管理部門應建立常態化的公告審核、違規預警、督辦整改等各項工作制度，確定辦理內部業務主辦處（科、股）室、參與會審的處（科、股）室，以及具體的責任人員和經辦人員，明確各自的職責分工，防止出現瀆職失職和相互推諉現象。
第九條 各市、縣（區）
國土資源管理部門的業務處（科、股）室及經辦人員要及時辦理各類土地出讓業務，審核土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓競買申請人資格的辦理時限不得超過3個
工作日；審核土地使用權出讓方案、出讓公告及出讓文件、協議出讓用地申請、出讓合同變更申請等出讓業務的辦理時限不得超過5個工作日。以上辦理時限均不包
括國土資源管理部門以外的政府及相關部門的審核、審批或會審時間。
第十條 出讓宗地交易結束後，必須在出讓公告規定的交易截止日之後3個工作日內錄入宗地的交易結果信息，未按要求錄入交易結果信息的，自出讓公告規定的交易截止日之後第4日起，該宗地將被系統自動列入預警，並進行效能督辦。
第十一條 宗地的出讓公
告、事前公示、成交公示、出讓合同簽訂、變更合同、宗地撤銷等數據信息，原先在「福建省土地市場動態監測與監管系統」錄入並上報備案，自土地出讓管理系統
啟用後，改為在出讓系統錄入保存後，再同步到「福建省土地市場動態監測與監管系統」，並通過該監管系統點擊上報到國土資源部「土地市場動態監測與監管系
統」備案。
第十二條 第十一條所列數據信息如有錯誤，應返回到土地出讓管理系統更正後，再按照該條所述的操作辦法重新上報。
第二章 供地計劃
第十三條 各市、縣（區）國土資源管理部門要根據國土資源部《國有建設用地供應計劃編制規范（試行）》（國土資發〔2010〕117號）的要求，從每年11月開始編制下一年度國有建設用地供應計劃和住房用地供應計劃，由本級政府於次年3月31日前批准公布。
第十四條 各市、縣
（區）應在年度供地計劃批准公布之日起3日內，將《年度國有建設用地供應計劃文本》、《年度國有建設用地供應計劃表》等有關數據，通過「土地出讓管理系
統」中的「供地計劃」模塊錄入、上傳，由國土資源部、省國土資源廳分別將有關信息導入國土資源部門戶網站（中國土地市場網頁）、「福建省土地使用權出讓管
理系統」（網上交易模塊）、省國土資源廳門戶網站等相關媒體，向社會公開發布。
第十五條 年度國有建設用地供應計劃若發生調整變化，應按照第十四條規定，將調整後的計劃重新向社會公布。
第三章 出讓辦文
第十六條 出讓辦文分為公開出讓（根據競買申請情況確定具體出讓方式，下同）、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、新增項目協議出讓、劃撥用地補辦出讓和出讓合同變更等七種業務模塊分別辦理，各類具體的土地出讓業務均應按照相應業務模塊中統一的辦文流程和格式表單進行辦理。
第十七條 公開出讓、招
標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓等四種出讓辦文流程依次為：確定出讓地塊→擬定出讓方案→發布出讓公告→實施出讓活動→公示出讓結果→簽訂出讓合同；新增項目
協議出讓和劃撥用地補辦出讓手續的辦文流程依次為：受理項目用地申請→擬訂出讓方案→出讓合同內容事前公示→簽訂出讓合同；出讓合同變更的辦文流程依第三
十七條之規定。
第十八條 宗地出讓辦文
時，「土地出讓管理系統」自動生成17位宗地流程號，宗地流程號編碼規則為：「Z+行政區代碼（6位）+年份（4位）+類型（2位）+序號（4位）」，其
中：類型01代表招標出讓、02代表拍賣出讓、03代表掛牌出讓、04代表新增項目協議出讓、05代表劃撥補辦協議出讓、06代表公開出讓。
第十九條 同一宗地出讓公告內容，在土地出讓管理系統內網辦公模塊與外網交易模塊上必須保持一致。一個出讓公告中包含多個出讓宗地時，每個出讓宗地的報名競買起止時間、掛牌交易起止時間、繳納競賣保證金起止時間等必須保持一致。
第二十條 各類土地出讓
業務均應按照設定的工作流程，從最初確定擬供地項目到最後核發建設用地批准書和立卷歸檔，每個環節按先後順序依次在線辦理，並與實際工作運轉保持同步，不
得將需要經過數月甚至更長時間才能辦結的若干個環節事務縮並到數日或數個小時內在線辦結，不得在事後跨越多個環節將之前各環節的數據信息一次性補錄系統。
對網路辦文流程與實際工作狀態不同步、不一致的，將予以通報批評並責令限期整改。
第二十一條 每個出讓宗地辦文全部結束並在紙介質文件資料立卷歸檔後，應將檔案號、目錄號、歸檔時間和經辦人等信息錄入土地出讓管理系統「宗地檔案資料」信息保存備查。
第二十二條 有關競買資格確認書、成交確認書、出讓合同、建設用地批准書等各類格式文書，應統一從土地出讓管理系統中導出列印，系統將自動配發宗地流程號和「福建省土地出讓管理系統」的水印。上述格式文書若無宗地流程號和水印的，為無效文書。
第四章 公告審核
第二十三條 出讓公告辦
文時，「土地出讓管理系統」自動生成15位公告流程號，公告流程號編碼規則為：「G+行政區代碼（6位）+年份（4位）+類型（2位）+序號（2位）」，
其中，類型01代表招標公告、02代表拍賣公告、03代表掛牌出讓公告、04代表公開出讓公告、05代表協議出讓事前公示、06代表出讓合同變更事前公
示。
第二十四條 各市、縣（區）國土資源管理部門應建立出讓公告審查制度，明確主辦處（科、股、室），對出讓公告方案及相關出讓文件進
行合規性審查。主要審核內容包括：是否違規設定競買前置條件；是否符合產業政策和供地政策；是否列入最新年本的《限制用地項目目錄》或《禁止用地項目目
錄》；工業用地是否符合工業用地出讓最低價標准；約定的出讓金繳納期限，項目交地、開工、竣工期限是否符合規定；土地利用條件是否符合行業用地定額標准和
規劃控制指標等。
第二十五條 經營性房地
產用地掛牌出讓公告方案，應當通過土地出讓管理系統發送上一級國土資源管理部門審查：縣（市、區）的出讓公告方案由設區市國土資源管理部門負責審查；各設
區市和平潭綜合實驗區的出讓公告方案，由省國土資源廳負責審查。上一級國土資源管理部門應當自系統接收出讓公告方案審查報件之日起5個工作日內，應通過系
統在線辦理審查手續並反饋審查意見；出讓公告方案審查未通過、退回修改後再次上報審查的，上一級國土資源管理部門應當在3個工作日內重新審查並反饋審查意
見。逾期未審查並反饋審查意見的，視為同意。
第二十六條 土地使用權出讓公告方案及相關出讓文件未經合規性審查或審查不通過的，不得向社會公開發布並實施出讓活動。
第五章 預警督辦
第二十七條 土地出讓管理系統「預警督辦」模塊設置兩類違規預警：
（一）提醒性預警。是指
「土地出讓管理系統」預設以往較為常見的土地違規出讓情形，設計關鍵欄位，由計算機進行智能判斷，若宗地出讓方案、出讓公告等文件中出現關鍵欄位，系統自
動亮起黃燈並顯示違規預警信息，是否真正構成違規，還需由人工進行審核判斷。具體包括：出讓公告內容涉嫌違規設置前置條件的預警；二是供地項目涉嫌違反最
新年本的《限制用地項目目錄》、《禁止用地項目目錄》等產業供地政策的預警；三是工業用地面積超過全省同行業平均項目用地面積的預警。
（二）約束性預警。是指
「土地出讓管理系統」將國家和省現行土地政策法規中規定的用地定額標准、規劃控制指標、基準地價、工業用地出讓最低價標准、出讓金繳納期限、項目開竣工期
限等具有量化數據及定性規定作為硬性約束條件，在宗地出讓辦文過程中，凡出現與硬性約束條件規定不符的，系統自動判斷違規並提醒整改，在整改達到符合規定之前，辦文無法轉入下一流程。
第二十八條 土地出讓管
理系統以綠、紅、黃、藍、橙五種不同信號燈標識違規預警的狀態，並在系統「預警督辦」模塊中列表顯示出讓宗地項目清單。綠燈表示宗地出讓辦文符合規定；宗
地出讓公告經上級國土資源管理部門審核未通過的、宗地被上級督辦或掛起的，以紅燈提醒；系統自動檢測判斷宗地出讓涉嫌違規的，以黃燈提示；宗地出讓被省電
子監察平台預警違規的，以橙燈提示；宗地被違規預警後已整改合格，或者經人工核實確認符合規定的，以藍燈提示。
第二十九條 上級國土資源管理部門依據政策法規，確認宗地出讓違反規定的，經辦人應在線填錄《督辦單》，經本單位主管領導審簽後，將違規出讓宗地項目提取歸入「督辦件」進行督辦。被督辦的出讓宗地，「土地出讓管理系統」以紅燈提醒所在市、縣（區）進行整改，在整改達到符合規定之前，辦文無法轉入下一流程。
第三十條 宗地被督辦後，「土地出讓管理系統」自動生成10位督辦流程號，督辦流程號編碼規則為：「DB+年份（4位）+序號（4位）」。
第三十一條 在日常監管
中發現宗地出讓某個環節出現疑似違規問題，或者因司法機關辦案、上級主管部門調查或投訴舉報等原因，需要暫停辦理或者需要進行調查核實後再決定是否繼續辦
理的，經辦人應填錄《掛起單》，經本單位主管領導審簽後，將該宗地出讓手續掛起暫停，以紅燈提醒所在市、縣（區）進行核實或整改。在核實、整改達到符合規定之前，辦文無法轉入下一流程。
第三十二條 宗地出讓手續被掛起後，「土地出讓管理系統」自動生成10位掛起流程號，掛起流程號編碼規則為：「GQ+年份（4位）+序號（4位）」。
第三十三條 宗地出讓手續被督辦或掛起，《督辦單》、《掛起單》經本單位主管領導簽署同意意見，由經辦人員點擊發送後即時生效。
第三十四條 宗地出讓手續被督辦或掛起後，該項目用地的辦文流程中止，系統暫停計算辦文時限。自解除督辦或解除掛起後，系統恢復計算該項目用地的辦文時限。
第三十五 條宗地出讓手續被督辦或掛起的，相關市、縣（區）應當在1個月之內完成整改。在1個月之內整改確有困難的，經上級國土資源管理部門同意後，可適當延長整改期限。
第六章 合同變更
第三十六條 宗地出讓合同簽訂後，受讓人申請變更容積率、土地用途、土地面積、受讓人名稱、交地時間、開工時間或竣工時間等合同內容的，應通過「土地出讓管理系統」 「合同變更」模塊辦理手續，不得撤回原宗地出讓合同更改後重新上報。
第三十七條 出讓合同變更根據不同類型按不同流程進行辦理：
（一）改變土地用途、調
整出讓用地面積、調整容積率等主要規劃條件，或者其他涉及出讓合同內容重大變更的，辦文流程為：「提出出讓合同變更申請→受理審核→組織地價評估→草擬出
讓合同變更協議→國土部門業務會審→本級政府審批變更協議、確定補交出讓價款→出讓合同變更協議內容事前公示（不少於5日）→簽訂出讓合同變更協議」。
（二）變更受讓人名稱、
交地時間、開工或竣工時間、土地出讓金繳納期限與方式、延期交地違約金比例、延期開工或竣工違約金比例等事項的，辦文流程為：「提出出讓合同變更申請→受
理審核→草擬出讓合同變更協議→國土部門業務審定→出讓合同變更協議內容事前公示（不少於5日）→簽訂出讓合同變更協議」。
（三）出讓合同變更包含上述（一）、（二）所列類型的，按照第（一）項規定的辦文流程進行辦理。
第三十八條 出讓合同簽訂後，市、縣（區）國土資源管理部門發現原出讓合同內容錄入有誤的，可通過「日常工作」模塊中的「合同更正」菜單辦理更正手續。
第三十九條 辦理出讓合同變更或更正時，「土地出讓管理系統」將自動對變更或更正的次數進行記錄，在原出讓宗地流程號的基礎上進行重新編碼，編碼規則為：原宗地流程號加上「-N」，其中，變更或更正一次，N為1；變更或更正二次，N為2；以此類推。
第七章 地價管理
第四十條 基
准地價原則上每二年更新一次，並根據市場變化適時進行調整。市、縣（區）政府批准公布基準地價後，本級國土資源管理部門應當在公布之日起3日內，將基準地
價文本、基準地價表和基準地價圖等數據信息，通過「土地出讓管理系統」中的「地價查詢」模塊錄入和上傳備案，由省國土資源廳統一通過門戶網站、「福建省土
地使用權出讓管理系統」(外網交易模塊)和「福建省地價一張圖查詢系統」等媒體上向社會公開公布。
第四十一條 出讓宗地辦
文時，每個宗地均應填寫宗地所處地段的基準地價，其中：商服用地、住宅用地需填寫所處地段的基準地價（以樓面地價形式表示）；其他土地用途需填寫所處地段
的基準地價（以地面土地單價形式表示）。各類用途的出讓宗地若無基準地價覆蓋的，需填寫說明；若屬於工業用地的，直接選填國土資源部公布的該市、縣區工業
用地出讓最低價標准。
第四十二條 宗地出讓的起始價、成交價、保留價、加價幅度等應以人民幣萬元為單位，保留一位小數。
第四十三條 經營性用地出讓成交後，「土地出讓管理系統」自動生成已出讓宗地的項目名稱、受讓人、土地面積、土地用途、規劃條件、起始價、成交價和出讓年限等基本信息，並定時同步推送到「福建省地價一張圖查詢系統」上以圖例注記點的方式進行顯示，接受社會公眾查詢和監督。
第八章 電子監察
第四十四條 省國土資源
廳對5種土地出讓方式和出讓合同變更的權力運行關鍵節點進行梳理，共梳理了34個監察點（廉政風險點）（具體詳見《出讓工作監察節點和監察規則》），包括
項目用地前期決策情況、地價評估備案、出讓方案、出讓公告、競買人資格、出讓活動實施過程和出讓結果公示等方面的內容。
第四十五條 土地出讓權力運行關鍵節點均通過數據交互的方式推送到「福建省權力運行網上公開平台」，接受實時的電子監察。電子監察的內容包括：
（一）對辦件超期、關鍵數據未報送或延時報送，以及其他監察點內容出現涉嫌違規的信息進行預警反饋並提醒整改；
（二）採取定期統計分析、業務巡視和綜合查詢等方式，對宗地出讓辦文過程中適用法律法規的准確性、操作行為的規范性和合理性進行監控，對宗地出讓行為涉嫌違規或不當的進行預警並提醒核實是否構成違規。
第四十六條 土地出讓管
理系統對所有監察點均設置了「監」字標識。各市、縣（區）國土資源管理部門負有監察職責的人員應對照《出讓工作監察節點和監察規則》中的監察項目和監察規
則，加強日常業務巡視和監督，對發現的各種違規出讓土地行為，應將其列為督辦件，督促業務主辦處（科、股）室進行整改。
第九章 辦文撤銷
第四十七條 宗地出讓出現下列情形之一的，可通過土地出讓管理系統「日常工作」模塊中的「宗地辦文撤銷」菜單，撤銷該宗地出讓手續：
（一） 宗地出讓手續在辦理過程中（出讓成交之前）由
於各種原因需終止辦理的；
（二） 宗地出讓成交後，由於政府規劃調整，受讓人放
棄項目投資，以及其他原因需要取消出讓結果或解除出讓合同的；
（三） 因宗地出讓涉嫌違規被叫停或責令解除出讓合同的。
第四十八條 撤銷宗地出讓手續按以下流程辦理：選擇擬撤銷宗地→經辦人填寫撤銷原因和依據→業務處（科、股）室負責人提出審核意見→國土資源管理部門主管領導簽署審批意見。
撤銷宗地出讓手續經國土資源管理部門主管領導簽署同意意見後即時生效。
第四十九條 宗地出讓手續撤銷後，該宗地關聯的農用地轉用與土地徵收報件、供地數據等隨之撤銷，但土地出讓管理系統將永久保存該宗地出讓辦文過程中所形成的各類歷史數據信息。
第十章 附 則
第五十條 本辦法解釋權屬於省國土資源廳。
第五十一條 本辦法自發布於「福建省土地使用權出讓管理系統」網頁時即時生效。本辦法如有修改，在修改後並重新發布於該系統網頁時即時生效。
附件4
福建省土地使用權出讓管理系統
違規預警信息庫
福建省土地使用權出讓管理系統根據現行的土地政策法規設置違規預警功能，分為提示性預警和約束性預警兩種預警類型。
一、提示性的預警
事先具體羅列較為常見的違規設置條件的情形，設計關鍵欄位，由系統進行智能判斷，若宗地出讓方案、出讓公告等文件中出現關鍵欄位，系統自動亮起黃燈並顯示違規預警信息，是否真正構成違規，還需由人工進行審核判斷。具體分為三類：
（一）出讓公告涉嫌違規設置競買條件的預警，如：
《福布斯》、《財富》雜
志、《胡潤》雜志、加盟連鎖店、本地企業、國有企業、上市公司、央企、世界500強（五百強）、百強企業、排名、前…名、中國連鎖經營協會、已建設項目的
建築總面積在……萬平方米以上、單個（體）建築在……萬平方米以上、有建過……米以上高度的建築、經營過……個城市綜合體、行業排名在前……名、已建成或
經營項目的營業額（單店營業額）日均（月均、年營業額）達到……萬元（億元）以上、企業在香港或……上市、中國馳名商品（福建省知名、著名商標）、提
交……企業（公司、……品牌）願意入駐的意向書（協議書、證明文件）、行業協會（商會）資質（資格）確認書（證明文件）；沃爾瑪、家樂福、麥德龍；香格里
拉、希爾頓、阿曼、洲際（皇冠、假日）、萬豪國際、JW萬豪、凱賓斯基、喜來登（威斯汀）、凱悅、半島、鉑爾曼、四季、索菲特、麗茲卡爾頓、華爾道夫、四
季、瑞吉、柏悅；引進不少於…個國際一線品牌、國際頂級品牌；納稅額達到……多少萬元以上、納稅額排在前……名、曾捐贈（捐獻）……萬元以上……等等。
（二）供地項目涉嫌違反產業政策的預警
土地出讓項目的產業類型若屬於國土部、國家發改委《限制用地目錄（2012年本）》、《禁止用地目錄（2012年本）》范圍內的，如：
1．列入《限制用地目錄（2012年本）》的項目：
黨政機關新建辦公樓；
城市主幹道路項目，用地紅線寬度（包括綠化帶）不得超過下列標准：小城市和建制鎮40米，中等城市55米，大城市70米。200萬人口以上特大城市主幹道路確需超過70米的，城市總體規劃中應有專項說明；
城市遊憩集會廣場項目，用地面積不得超過下列標准：小城市和建制鎮1公頃，中等城市2公頃，大城市3公頃，200萬人口以上特大城市5公頃；
農林業項目、黃金項目；
機動車交易市場、傢具城、建材城等大型商業設施項目；大型游樂設施、主題公園（影視城）、仿古城項目；大套型住宅項目（指單套住房建築面積超過144平方米的住宅項目）；賽車場項目；公墓項目；機動車訓練場項目，不得佔用耕地。
2．列入《禁止用地項目目錄（2012年本）的項目：
農林業、煤炭、電力、石化化工、信息產業、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、醫葯、機械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆產品；
別墅類房地產開發項目；高爾夫球場項目；賽馬場項目；黨政機關（含國有企事業單位）新建、改擴建培訓中心（基地）和各類具有住宿、會議、餐飲等接待功能的設施或場所建設項目；未依法取得探礦權的礦產資源勘查項目；未依法取得采礦權的礦產資源開采項目。
（三）宗地面積超過全省同行業平均項目用地面積的預警
工業項目用地的宗地面積若超過全省工業用地同行業平均用
地面積，進行預警提示「*****（如金屬製造業）的全省前5年平均項目用地面積為**畝，該宗地面積超過全省同行業平均用地面積**畝，請根據國家發布
的同行業用地定額和省工業項目用地規劃控制指標核減用地面積，如未作核減，請做出說明」。
全省前5年同行業的平均用地面積，根據「福建省土地市場動態監測監管系統」的統計數據每年更新一次。
二、約束性的預警（七大類）
將國家和省現行土地政策法規中規定的用地定額標准、規劃控制指標、出讓金繳納期限、開竣工期限等作為硬性約束條件，在土地出讓辦文過程中，凡出現上述有關量化數據與規定不符的，系統自動判斷違規並提示整改，在整改之前，辦文無法轉入下一流程。硬性約束條件包括以下7類：
（一）住宅項目用地的建築容積率必須大於1.0。
（二）住宅用地一次性出讓面積不得超過以下限額：大城市20公頃、中等城市14公頃、小城市7公頃。
（三）工業用地出讓金不低於國土資源部國土資發[2006]307號文公布的《全國工業用地出讓最低價標准》，其中：屬於我省鼓勵發展、列入產業調整振興規劃的重大項目和省重點建設項目，按《福建省人民政府辦公廳關於建立地價調節機制促進海峽西岸經濟區產業結構調整的通知》（閩政辦[2009]135號），在確定土地使用權出讓底價時，可按不低於所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標准》的70%執行；凡
列入《限制用地項目目錄》的項目，以及皮革毛皮加工、電石、鐵合金、印染、拆船、焦炭、化學制漿造紙，金、銀、鐵、錳、鉻等金屬冶煉和中小型鋼鐵型冶煉，
煤礦及金屬礦山開發、石板材開采加工項目，其土地出讓底價在所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標准》的基礎上提高20%。
（四）教育項目用地規劃指標（包括容積率、建築密度、建築系數、綠地率等）必須符合《福建省教育用地控制指標》的規定。
（五）工業項目用地規劃指標與投資強度必須達到《福建省工業項目用地控制指標（2013年本）》規定的標准。
（六）約定的出讓金繳納期限必須符合以下規定：第一期必須在合同簽訂日起1個月內繳納，且繳納數額不少於總額的50％；全部出讓金的繳納期限最遲必須在合同簽訂日起1年內繳清。
（七）約定的項目開工竣工時間必須符合以下規定：開工期限為交地之日起1年之內；竣工期限為開工之日起3年之內。
5. 地方土地出讓需要到國土資源部網站備案嗎
需要的，因為我國的土地政策是歸國家所有的，任何改變都要備案。
6. 如何申請國有土地使用權批准文件
國有土地使用權出讓——協議
許可事項名稱：國有土地使用權出讓——協議
許可責任部門：縣人民政府
承辦部門：縣國土資源局
許可依據：
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
2、《中華人民共和國土地管理法》；
3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
4、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
申請方式：書面申請
許可證件名稱：《國有土地使用權出讓合同》
許可收費依據：
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
2、《中華人民共和國土地管理法》；
3、《收費許可證》；
收費標准：按照收費依據的詳細規定執行
許可時限：20個工作日(不包含受理前時限)
許可程序：
一、受理
受理部門：便民服務窗口
條件：
1、通過建設項目用地預審，落實預審意見（個人住宅建設除外）；
2、取得計劃行政主管部門立項批文（個人住宅建設除外）；
3、取得土地權屬文件或土地權屬來源文件，且土地權屬清晰，無爭議；
4、具備申請國有土地使用權協議出讓的其他條件。
申請人需提交如下材料：
（一）新建項目
1、辦理協議出讓國有土地使用權的申請。內容包括：（1）申請出讓的宗地位置及面積，即坐落、四至、土地面積；（2）申請出讓宗地的權屬現狀（即現土地使用權人）及地上物現狀；（3）申請出讓宗地的規劃條件，包括文件依據及規劃總建築面積、地上建築面積、地下建築面積、規劃用途等；（4）已取得的有關行政主管部門的批准文件，主要有計劃行政主管部門、規劃行政主管部門以及征地、劃撥的文件等；（5）開發建設計劃情況，包括投資總額、投資進度、計劃開工竣工日期等；（6）申請建設項目的特殊情況；（7）申請出讓的用地紅線范圍內是否有需按劃撥方式供應的土地，並明確劃撥用地面積、建築面積、土地用途等；（8）提出申請出讓的請求以及申請人的具體聯系人及聯系電話。
2、彝良縣國有土地使用權出讓申請表（原件、填寫齊全明確、加蓋公章或簽字、手印）。
3、由縣國土局向建設規劃等部門征詢的規劃條件。
4、土地評估報告（原件）。提交土地評估報告3份及宗地圖3份。
5、建設項目用地預審文件及落實預審意見的書面材料（個人住宅建設除外）；
6、計劃部門立項批文，即項目建議書批復和可行性研究報告批復（復印件）（個人住宅建設除外）；
7、土地權屬文件或土地權屬來源文件、與權屬單位的協議（復印件）及權屬單位同意申請人辦理協議出讓的證明文件（近期出具的原件）。土地權屬文件或土地權屬來源文件主要有國有土地使用證、征地批復及國家建設用地批准書（新徵集體土地）、劃撥批復及城鎮建設用地批准書、土地部門的確權文件等。
8、出讓合同附件：
（1）合同附圖一式5份（要求用紅線標明出讓土地的用地范圍，並加蓋公章）。
（2）申請出讓的建築物有兩種以上用途或地下含經營性用途的，提供各類用途的部位分布表及附圖各5份（原件，加蓋公章）。
9、營業執照（復印件）。如申請人為中外合資、合作或外商獨資企業，需提供經貿部門對中外合資、合作或外商獨資企業核發的外商投資企業批准證書及合作、合資企業合同、章程的批復（復印件）。
10、 若不按規劃文件確定的用地范圍整體辦理出讓手續的，需要提供本次申請出讓土地的面積說明。如為共用宗地分攤的，提供出讓用地分攤說明，內容包括：規劃確定的宗地總面積、建設用地面積、代征地面積，本次擬辦理出讓土地的宗地總面積、建設用地面積、代征地面積及建設用地面積的分攤計算方法；如為分塊出讓的，提供本次擬辦理出讓土地的樁點及測繪面積。
11、合作建設項目須提交合作建設各方的協議書（復印件），及除申請人外的其他各方同意由申請人辦理土地出讓的證明文件（原件）。
12、設計單位出具的設計說明（原件）（個人住宅建設除外）。
13、法人身份證明或身份證復印件。
（二）現狀原地拆建項目出讓的：
1、辦理原地拆建出讓項目國有土地使用權的申請。內容包括：（1）申請出讓的宗地位置及面積，即坐落、四至、土地面積；（2）申請出讓宗地的權屬現狀（即現土地使用權人）及地上物現狀；（3）申請建設項目的特殊情況；（4）申請出讓的用地紅線范圍內是否有需按劃撥方式供應的土地，並明確劃撥用地面積、建築面積、土地用途等；（5）提出申請出讓的請求以及申請人的具體聯系人及聯系電話。
2、彝良縣國有土地使用權出讓申請表（原件、填寫齊全明確、加蓋公章）。
3、土地評估報告（原件）。提交土地評估報告3份及宗地位置示意圖3份。
4、房屋所有權證（復印件）。
5、土地權屬文件或土地權屬來源文件、與權屬單位的協議（復印件）及權屬單位同意申請人辦理協議出讓的證明文件（近期出具的原件）。土地權屬文件或土地權屬來源文件主要有國有土地使用證、征地批復及國家建設用地批准書（新徵集體土地）、劃撥批復及城鎮建設用地批准書、土地部門的確權文件等。
6、出讓合同附件：
（1）合同附圖一式5份（要求用紅線標明出讓土地的用地范圍，並加蓋公章）。
（2）申請出讓的建築物有兩種以上用途或地下含經營性用途的，提供各類用途的部位分布表及附圖各5份（原件，加蓋公章）。
7、營業執照（復印件）。如申請人為中外合資、合作或外商獨資企業，需提供經貿部門對中外合資、合作或外商獨資企業核發的外商投資企業批准證書及合作、合資企業合同、章程的批復（復印件）。
8、如為共用宗地分攤的，提供出讓用地分攤說明，內容包括：規劃確定的宗地總面積、建設用地面積、代征地面積，本次擬辦理出讓土地的宗地總面積、建設用地面積、代征地面積及建設用地面積的分攤計算方法；如為分塊出讓的，提供本次擬辦理出讓土地的樁點及測繪面積。
9、合作建設項目須提交合作建設各方的協議書（復印件），及除申請人外的其他各方同意由申請人辦理土地出讓的證明文件（原件）。
（ 三）原劃撥項目補辦出讓的(包括數套商品房補辦出讓手續)：
1、原劃撥項目補辦出讓國有土地使用權的申請。內容包括： （1）申請出讓的宗地位置及面積，即坐落、四至、土地面積； （2）申請出讓宗地的權屬現狀（即現土地使用權人）及地上物現狀；（3）申請出讓宗地的規劃條件，包括文件依據及規劃總建築面積、地上建築面積、地下建築面積、規劃用途等；（4）已取得的有關行政主管部門的批准文件，主要有計劃行政主管部門、規劃行政主管部門以及征地、劃撥的文件等；（5）地價評估及審定地價水平情況；（6）開發建設計劃情況，包括投資總額、投資進度、計劃開工竣工日期等；（7）申請建設項目的特殊情況；（8）申請出讓的用地紅線范圍內是否有需按劃撥方式供應的土地，並明確劃撥用地面積、建築面積、土地用途等；（9）提出申請出讓的請求以及申請人的具體聯系人及聯系電話。
2、彝良縣國有土地使用權出讓申請表（原件、填寫齊全明確、加蓋公章）。
3、土地評估報告（原件）。提交土地評估報告3份及宗地位置示意圖3份。
4、計劃部門立項批文，即項目建議書批復和可行性研究報告批復（復印件）。
5、規劃批准文件，規劃意見書及釘樁成果通知單、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。
6、土地權屬文件或土地權屬來源文件、與權屬單位的協議（復印件）及權屬單位同意申請人辦理協議出讓的證明文件（近期出具的原件）。土地權屬文件或土地權屬來源文件主要有國有土地使用證、征地批復及國家建設用地批准書（新徵集體土地）、劃撥批復及城鎮建設用地批准書、土地部門的確權文件等。
7、開工證，工程竣工核驗單或工程竣工備案表。
8、出讓合同附件：
（1）合同附圖一式5份（要求用紅線標明出讓土地的用地范圍，並加蓋公章）。
（2）申請出讓的建築物有兩種以上用途或地下含經營性用途的，提供各類用途的部位分布表及附圖各5份（原件，加蓋公章）。
9、營業執照（復印件）。如申請人為中外合資、合作或外商獨資企業，需提供經貿部門對中外合資、合作或外商獨資企業核發的外商投資企業批准證書及合作、合資企業合同、章程的批復（復印件）。
10、若不按規劃文件確定的用地范圍整體辦理出讓手續的，需要提供本次申請出讓土地的面積說明。如為共用宗地分攤的，提供出讓用地分攤說明，內容包括：規劃確定的宗地總面積、建設用地面積、代征地面積，本次擬辦理出讓土地的宗地總面積、建設用地面積、代征地面積及建設用地面積的分攤計算方法；如為分塊出讓的，提供本次擬辦理出讓土地的樁點及測繪面積。
11、合作建設項目須提交合作建設各方的協議書（復印件），及除申請人外的其他各方同意由申請人辦理土地出讓的證明文件（原件）。
12、設計單位出具的設計說明（原件）。
標准：
1、申辦材料齊全、符合法定形式。
2、原件應使用A4紙列印，復印件統一使用A4紙，圖紙可用A4紙或A3紙縮印，但必須清晰。
3、全部復印件均由申請人加蓋公章。
4、符合彝良縣土地利用總體規劃、城市規劃，符合國家土地供應政策。
5、申請人與立項批文確定的項目開發建設主體、規劃文件確定的開發主體、征地或劃撥批復的主體一致。
6、出讓宗地規劃條件確定。申請出讓的規劃建築物地上地下面積及用途分類的證明性文件中的數據與有關規劃批文一致。
7、出讓土地必須為國有土地，且土地權屬清晰或土地權屬來源清晰，無爭議。
8、出讓土地范圍確定。按規劃文件整體出讓的，應與規劃文件確定的用地范圍一致；進行分塊出讓或分攤出讓的，不得超出規劃文件確定的用地范圍，且分攤計算方法正確、分塊應具有合理性（應相對完整性、獨立性、規則性、各地塊出入通行便利等）。
9、土地評估機構具備評估資質。
土地評估報告應依據項目不同的規劃用途評估相應的地價水平及總地價款。
10、擬按劃撥方式取得土地使用權的小區配套，應符合《劃撥用地目錄》。
11、填報的《出讓申請表》的內容及數據准確。
本崗位責任人：便民服務窗口、建設用地股或土地儲備運營中心經辦人
崗位責職責及許可權：
便民服務窗口對申請人提交的材料按照受理條件進行初步審查。審查通過，給申請人一份書面《材料接收單》，然後在1個工作日內轉交建設用地股或中心。
建設用地股或土地儲備運營中心應在收到材料之日起3日內（含收件當日），按照受理條件進行詳細審查並作出是否受理的決定，出具加蓋建設用地股或土地儲備運營中心印章的書面憑證轉便民服務窗口；不予受理的，必須報經分管領導同意；需補正材料的，應出具《行政許可補正材料目錄單》轉便民服務窗口。
建設用地股或土地儲備運營中心未按時作出不予受理的決定或未提出補正材料的，視為受理，受理日期以便民服務窗口收到申請材料之日起計算。便民服務窗口應在受理當場或2日內告知申請人領取《行政許可申請受理決定書》、《行政許可申請不予受理決定書》或《行政許可申請補正材料告知書》。
時限：6個工作日內
二、審查
標准：
1、申請人提交的申辦材料符合法定格式。
2、符合彝良縣土地利用總體規劃、城市規劃，符合國家和本市土地供應政策。
3、申請人與立項批文確定的項目開發建設主體、規劃文件確定的開發主體、征地或劃撥批復的主體一致。
4、出讓宗地規劃條件確定。申請出讓的規劃建築物地上地下面積及用途分類的證明性文件中的數據與有關規劃批文一致。
5、出讓土地必須為國有土地，且土地權屬清晰或土地權屬來源清晰，無爭議。
6、出讓土地范圍確定。按規劃文件整體出讓的，應與規劃文件確定的用地范圍一致；進行分塊出讓或分攤出讓的，不得超出規劃文件確定的用地范圍，且分攤計算方法正確、分塊應具有合理性（應相對完整性、獨立性、規則性、各地塊出入通行便利等）。
7、土地評估機構具備評估資質。
土地評估報告應依據項目不同的規劃用途評估相應的地價水平及總地價款。
8、擬按劃撥方式取得土地使用權的小區配套，應符合《劃撥用地目錄》。
9、填報的《出讓申請表》的內容及數據准確。
本崗位責任人：建設用地股或土地儲備運營中心經辦人
崗位職責及許可權：
地價已審定的，直接進入本程序。
建設用地股或中心應按照審查標准進行審查。
1、經辦人主動與申請人聯系，溝通情況，組織安排現場勘驗；
2、將申請人申報的全部材料掃描，錄入計算機。
3、明晰應繳納地價款的面積及用途，按審定的地價水平計算出讓地價款。
4、製作並填寫《國有土地使用權出讓審批表》，並簽署意見。
5、製作並填寫《國有土地使用權出讓合同》（含附件、附圖），申請人提出按暫定價格簽訂合同的，還應製作出讓合同補充協議。
6、需要時製作並填寫我局簽訂出讓合同的授權委託書。
8、規范裝訂申請人提交的材料。
9、填寫審批表，將申辦材料和審查意見報中心主任進行審核。
不符合審查標準的，終止審查，簽署審查意見和理由，報中心領導審核、分管局領導審定最終決定是否許可。
不予許可的,由經辦人制發《不予行政許可決定書》，報中心領導審核、審定後加蓋局公章，同有關材料一並轉便民服務窗口。
依法需要聽證，按有關規定執行。
時限：10個工作日
三、地價評審
標准：按照技術規范進行審核，審定地價水平。
本崗位責任人：建設用地股、土地儲備運營中心、地籍規劃股
崗位職責及許可權：
若地價水平尚未審定的，先轉入地價審核環節。經辦人製作書面告知書，經領導同意轉窗口，窗口應及時通知申請人，並暫停審批。地籍規劃股負責對評估報告進行技術審查，組織勘察現場，審查合格後，轉建設用地股或土地儲備運營中心，組織安排上最近一次地價評審辦公會。地價評審辦公會原則上每星期一次，由建設用地股或中心主持。地價評審辦公會審定後，由建設用地股或中心下達地價審定通知單給經辦人，同時解除暫停審批。地價審核時限不得超過40個工作日。
時限：不計入審批時限
四、審核
標准：
1、同審查標准；
2、按照地價徵收政策，核實應徵收地價款的出讓面積及地價款總額；
3、《國有土地使用權出讓審批表》的內容與有關批准文件及申請人申報的材料一致；
4、《國有土地使用權出讓合同》的內容與有關批准文件及申請人申報的材料一致。
本崗位責任人：建設用地股或土地儲備運營中心領導
崗位職責及許可權：
按照審核標准進行審核。
符合審核標准，應在3個工作日內在審批表簽署審核意見，然後報分管局領導進行審定。經審核不符合審核標準的，應在3個工作日內與經辦人溝通情況、交換意見後，提出審核意見。
對不符合審核標准，但可以進行更正的，明確原因和如何更正的意見後，通知申請人限期更正。
時限：3個工作日。
五、審定
標准：同審核標准
本崗位責任人：分管局領導
崗位職責及許可權：
按照審定標准決定是否許可。
同意審核意見的在出讓審批表上簽署同意審定意見，在土地出讓合同上簽字，轉建設用地股或中心辦理。
不同意復審意見的，應與主辦股室溝通情況、交換意見後，填寫審批表，提出審定意見及理由，決定是否許可。
時限：3個工作日。
六、告知
標准：
1、及時、准確告知申辦人辦事結果（必要時送達）並通知交費；
2、申請人按規定繳納各種費用（時間不計入辦事時限）；
3、制發的文書完整、正確、有效；
4、留存歸檔的審批文件材料齊全、規范。
本崗位責任人：建設用地股或土地儲備運營中心經辦人員及便民服務窗口
崗位職責及許可權：
（一）經辦人按照工作標准告知，制發許可文件。
1、准予許可的，經辦人將《國有土地使用權出讓合同》授權書送局辦公室加蓋局章。製作《行政許可決定書》及繳費單據等文書、證件。
局辦公室接到簽署的土地出讓合同及授權書等文件後，應在0.5個工作日內在土地出讓合同（含附圖、附件）及授權書上加蓋局章，並將文件轉建設用地股或中心。
2、不予許可的，由經辦人製作《不予行政許可決定書》，加蓋局章，同有關材料一並轉便民服務窗口。
審批工作結束後，經辦人員將審批過程中形成的文書材料按要求掃描、歸檔。
時限：2個工作日
（二）便民服務窗口按照工作標准通知、送達。
便民服務窗口通知申請人准確告知申請人按照土地出讓合同約定交納土地出讓合同定金，領取土地出讓合同。在中心開具《繳款通知單》後收取地價款，為申請人開具有關票據。（時間不計入辦事時限）
通知申請人領取《行政許可決定書》、《國有土地使用權出讓合同》1本或《不予行政許可決定書》等文書材料。
申請人憑身份證和繳費憑據（需繳費的）領取有關文書、證件和資料。
辦理結果通過計算機網路等形式予以公示。
時限：2個工作日。