土地使用權和經營怎麼變更

1. 土地使用權轉讓的辦理方法

該問題適用於《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，其具體內容如下：
第一章總 則
第一條 為規范農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《農村土地承包法》及有關規定製定本辦法。
第二條 農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自願、有償的原則。
第三條 農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
第四條 農村土地承包經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。
第五條 縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。
第二章 流轉當事人
第六條 承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
第七條 農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵佔、截留、扣繳。
第八條 承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。第九條 農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。受讓方應當具有農業經營能力。
第十條 農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。
第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。
第十二條 受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。
第十三條 受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
第十四條 受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協商解決。
第三章 流轉方式
第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條 承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條 同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條 承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條 承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
第四章 流轉合同
第二十一條 承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。
農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
第二十二條 承包方委託發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂。
第二十三條 農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款及支付方式；
（八）流轉合同到期後地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
農村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。
第二十四條 農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。
第五章 流轉管理
第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。
承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面說明理由。
第二十六條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，並指導簽訂。
第二十七條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時准確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。
第二十八條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔並妥善保管。
第二十九條 採取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，並依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。
第三十條 從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。
第三十一條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
第三十二條 縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
第三十三條 農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。
當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。
當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六章 附 則
第三十四條 通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
第三十六條 本辦法自2005年3月1日起正式施行。

2. 購買土地還是土地使用權，使用權變更的方式有哪些

您好：
一、土地可以買賣嗎
土地的所有權是歸國家所有的，任何人和組織不得擁有，土地買賣的只能是土地的使用權，因此土地的所有權是不可以買賣的。
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體、公民個人,以及三資企業,凡是具備法定條件者,依照法定程序或者依照約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、有限處分的權利。
土地使用權買賣是該土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人,後者獲得土地使用權並支付價款的行為。
受讓人按協議約定支付土地使用權出讓金的,出讓人必須按照協議約定,按時提供出讓土地。由於出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本協議項下宗地佔有延期的,每延期一日,出讓人應當按受讓人已經支付的土地使用權出讓金的約定比例向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過6個月的,受讓人有權解除協議,出讓人應當雙倍返還定金,並退還已經支付土地使用權出讓金的其他部分,受讓人並可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失。
二、土地使用權出讓方式有哪些
國有土地使用權出讓可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地,有條件的必須採取拍賣、招標方式;沒有條件的,可採用雙方協議的方式,但協議的方式出讓的土地價格不得低於國家所規定的較低價。
1、 招標方式
招標出讓是指土地者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發出投標邀請,通過各投標者設計標書的競爭,來確定土地使用權受讓人的方式。招標出讓方式的特點是有利於公平競爭,適用於需要優先土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
2、 拍賣方式
拍賣出讓是按指定時間、地點,在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價較高者(競買人)。它的特點是有利於公平競爭,適用於區位條件好,交通便利的鬧市區,土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
3、 協議出讓
協議出讓指政府作為土地者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款,達成協議並簽訂土地使用權出讓合同,有償出讓土地使用權的行為。特點是自由度大,不利於公平競爭。適用於公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。
4、 掛牌出讓
這方式就是國家把要出讓的土地公示出來,各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點,其中優的公司會公示出來,在掛牌期間內,其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案,掛牌期限結束時,後確定的公司為土地獲得者。
綜上所述，購買土地還是土地使用權的問題已經說得很清楚了，能夠買賣的只能是土地的使用權而非所有權，土地的所有權只能由國家掌控，所有權一旦由個人享受那麼土地的使用就會發生濫用不利於土地資源的有效利用，只有通過國家統籌才能保障土地資源的合理有效使用，土地使用權的轉讓是為了保障土地的在國家法律規定的范圍內得到最大的使用效率。

3. 公司法人代表變動，土地使用權無須隨之變更嗎

我所在的公司是股份制公司，擁有一宗土地使用權，《國有土地使用證》上登記的土地使用者是公司。最近，公司因經營的需要，經股東大會同意，部分股東將其股權轉讓給新的股東，原法定代表人也因董事會改選而變更。有人說這是土地使用權轉讓，認為我公司應當辦理土地使用權轉讓手續，並繳納有關費用。請問，我公司需要辦理土地使用權轉讓手續嗎?廣東讀者 單一

答：首先，股份制公司及其法定代表人、股東是不同的權利主體。

根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國公司法》的有關規定，依法成立的股份制公司是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織，是企業法人；企業的法定代表人是依照法律或者法人組織章程規定，代表法人行使職權的負責人。《中華人民共和國公司法》第三條規定，公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。該法第四條規定，公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。可見企業法人、法人的法定代表人和股東是不同的權利主體。

其次，股份制公司成為土地使用者不等於其法定代表人或者股東成為土地使用權主體。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條的規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。股份制公司為土地使用者的，土地使用者為該公司即企業法人而非其法定代表人或者股東。股份制公司作為土地使用者轉讓土地使用權後，即不再擁有該土地使用權。

再次，股份制公司股權或者股東或者法定代表人的變更，不影響公司作為土地使用權主體的法律地位。

根據《中華人民共和國公司法》，股份制公司分為有限責任公司和股份有限公司兩類。無論是有限責任公司還是股份有限公司，其法定代表人都可以依法變更，股東都可以依法轉讓股權。《中華人民共和國公司法》第十三條規定，公司法定代表人依照公司章程的規定，由董事長、執行董事或者經理擔任，並依法登記。公司法定代表人變更，應當辦理變更登記。該法第七十二條規定，有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東徵求意見，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。該法第一百三十八條規定，股份有限公司股東持有的股份可以依法轉讓。公司股權或者股東或者法定代表人的變更，是該企業法人內部組織結構的變化，不是土地使用權主體變更。

綜上所述，因公司股權或者股東或者法定代表人依法變更而要求其辦理土地使用權轉讓手續，沒有法律依據。

廣東省國土資源廳政策法規處 范俊明

4. 土地使用權變更登記的流程是怎麼樣的

土地使用權變更登記是指在初始土地登記之後，單位、集體或個人使用的國有土地、集體土地發生權屬轉移或用途改變而辦理的登記。未按規定辦理變更登記的，其土地使用權不受法律保護。 一、申請。由用地者填寫變更土地登記申請書，說明變更依據和變更內容，同時提供下列證明材料： (一)因土地有償出讓、轉讓引起國有土地使用權轉移的，應提交出讓、轉讓合同及有關批准文件。 (二)用出讓、轉讓獲得的土地使用僅進行抵押、或因抵押終止引起權利消失的，應提交抵押合同和有關批准文件。 (三)因買賣、轉讓地上建築物、附著物引起土地使用權轉移的，應提交地上變更後的房屋所有權證書等。 (四)因繼承地上附著物引起土地使用權轉移的，應提交地上建築物的建築物產權證明及公證機關有關繼承權的公證書。 (五)機構調整、企業兼並等引起土地權屬變更的，應提交有關領導部門的批准文件和原土地證書。 (六)因處分抵押財產引起土地使用權轉移的應提交有關的證明文件。 (七)商品房預售，預售人應在預售合同簽定後三十日內，將預售合同報土地座落區縣土地管理部門備案。 (八)劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續的，應提交土地使用權出讓合同、出讓金繳納憑證及原土地證書。 (九)土地使用者、所有者和土地他項權利者更改名稱、地址的，應提交有關證明文件和原土地證書。 (十)國有土地的用途發生變更的，應提交土地管理部門的批准文件和原土地證書。 二、變更地籍調查。根據土地使用者土地變更登記申請的內容項目進行實地調查審核權屬並進行地籍測量。 (一)權屬審核。核實法人身份證明與申請書上的法人、委託代理人身份證明與委託書上的姓名是否一致。在土地使用者相鄰雙方在場的情況下共同確認變更後新界線、並將調查結果填入調查表內，同時讓相鄰者在表上簽字、蓋章。 (二)地籍測量。對變更後新產生的宗地的形狀、界址點、界址線的位置、宗地面積、地籍圖等進行准確的測繪、計算;同時對原宗地的界址點、界址線的位置、宗地面積、地籍圖等要進行相應的修測。 (三)注冊登記。變更登記申請經過變更地籍調查之後，其成果經檢查驗收，達到依據充分、權屬合法、界址清楚、面積准確的要求，便可上報區縣或市人民政府審核、批准，更改或重新填寫土地登記卡、歸戶卡。 (四)填發土地證書。屬於權屬變更的要更換土地證書。

5. 怎麼更改土地所有權

依照《城市房地產管理法》第17條規定，改變土地用途應依循以下程序：
1. 取得出讓方和城市內規劃行容政主管部門的同意
土地用途改變，將直接引起土地出讓最高年限的改變和土地使用權出讓金的變化。同時，土地用途的改變，必然發生土地使用權出讓合同中規定的權利義務關系的變化。因此，《城市房地產管理法》第17條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條，都規定了土地用途的改變必須取得出讓人的同意或批准。
土地用途是城市規劃的重要內容之一，改變後的土地用途必須符合城市規劃的要求。因此，改變土地用途亦應取得城市規劃行政主管部門的同意。
2.簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同
土地用途的改變是土地使用權出讓合同內容的重大變更，因此，土地用途的改變，在取得出讓人和城市規劃行政主管部門的同意之後，應由出讓人和受讓人簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓年限，並相應調整土地使用權出讓金。

6. 私有企業的國有出讓土地使用權如何變更給別人。怎麼操作，需要什麼手續。

《中華人民共和國土地管理法》

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

《中華人民共和國城市房地產管理法》

辦事程序：

用地單位審報材料齊備後，由具體承辦人報部門負責人審批後由轉讓雙方簽定轉讓合同。

需報材料：

一、轉讓方提供

1.原土地證或土地證明函原、復印件；

2.原土地出讓合同復印件；

3.上交稅務局土地增值稅證明復印件；

4.提供土地評估報告；

5.規劃辦審定的航測地形圖的紅線圖原件。

二、受讓方提供

1.項目批復原、復印件；

2.企業法人營業執照(副本)及法人代表人身份證復印件；

3.上交財政局契稅證明復印件。

三、轉讓雙方提供

1.土地轉讓申請書原件；

2.經公證的《國有土地使用權轉讓合同》 原件(4份)。

（以上資料規格為B5紙，一式2份。）

7. 獲得國有土地使用權授權經營企業改制怎麼辦

1、國家以出資方式處置《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》規定，在國有企業改制中，根據國家產業政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨幹企業，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的，涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府土地管理部門批准，可以採取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批准權的人民政府土地管理部門委託有資格的國有股權持股單位統一持有。2、以出讓或租賃方式處置根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中應當採取出讓或者租賃方式處置劃撥土地使用權的適用情形是：國有企業改造或者改組為有限責任公司、股份有限公司；國有企業在改制中組建企業集團；國有企業改組為股份合作制；國有企業採用租賃經營方式；非國有企業兼並國有企業。以出讓方式處置劃撥土地使用權的，應當交納土地出讓金。改制企業選擇租賃方式處置劃撥土地使用權的，應當按照所屬關系與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並按照合同約定交付租金。土地租賃合同經出租方同意後可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當土地登記和變更登記手續。租賃土地上的房屋等建築物、構築物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。3、以保留原劃撥方式處置根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中可以採取保留原劃撥方式處置土地使用權的適用情形是：（1）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（2）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並，兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的；（3）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（4）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。其中第（2）、（3）、（4）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。