宅基地使用權盤活

① 宅基地不能買賣嗎

農村宅基地是不可以自由買賣的。我國農村的土地制度是集體所有制，宅基地從根本上來說，是農村集體土地，農民所擁有的，是宅基地的使用權。因此，宅基地既不可以在城鄉之間自由買賣，也不可在村民集體中互相買賣。

根據《中華人民共和國土地管理法》第十一條農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

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《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌並合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

② 農村閑置宅基地和閑置農房，怎麼盤活你們當地是怎麼做的

現在很多農村地區確實有不少閑置的宅基地和農房，國家鼓勵盤活農村閑置宅基地和閑置農房，那麼怎麼盤活呢？下面是國家支持的一些方式。

4.鼓勵閑置宅基地整治，整治出的土地優先用於滿足農民新增宅基地需求等

《通知》還表示：“在尊重農民意願並符合規劃的前提下，鼓勵村集體積極穩妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優先用於滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展。”

一份權威資料顯示，我國約有2億畝農村宅基地，其中10%～20%是閑置的，部分地區閑置率甚至高達30%。這無疑是一種極大的浪費，如果能利用起來，那將能創造不小的價值，所以各地對農村閑置宅基地整治利用也是大力支持的。像對於”一戶多宅“、”建新不拆舊“等情況，很多地方是嚴肅處理的。

③ 宅基地「入市」城裡人怎麼看

目前宅基地「入市」還在試點階段，在全國232個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施關於集體所有的耕地使用權不得抵押的規定；在59個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施關於集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定。農民可以將宅基地進行抵押，自願退出後，銀行可以按市場化運作，讓宅基地「入市」。
對於農民來講，土地經營權和宅基地使用權可用於抵押貸款，將盤活農村資源，增加農民收入。而對城市來講，城裡人可以通過政府平台獲得土地經營權、農村宅基地使用權等資源，用於創業。與之相應，農村條件也會因為工商資本進入，發生改變與改觀，城裡人藉此可以到農村享受更好的生活。
過去宅基地往往比較分散，但允許抵押貸款，建立自願有償退出機制後，政府可以將自願退出的宅基地進行復耕，將騰出的建設指標進行統一整合後，推向市場，吸引工商資本，用於開發農村旅遊三產項目，並依託宅基地使用權進行貸款，形成良性循環。
我國宅基地制度的改革目前還在試點階段，到底效果如何，還要時間檢驗。

④ 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定

從受來讓的主體上，可以分為向本集源體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。

《憲法》第十條

宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。

《合同法》第五十一條

無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。

反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

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農村宅基地的使用權可以進行轉讓的條件

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准。

2、轉讓人與受讓人同為本村村民。

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。

5、如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

⑤ 宅基地.沒有土地證，政府要收回，補償標准

沒有宅基地證，並不意味著就沒有宅基地使用權，在征地拆遷時是可以獲得補償的。

由於宅基地存在已久，可能因為歷史遺留問題一直就沒有辦證，但這不意味著沒有宅基地使用權。需要分階段來看具體的情況，例如在1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房佔用的宅基地。

范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的，按實際使用面積予以確權登記。因此，在因為某些歷史原因而造成的沒有宅基地證的情況下，是可以補辦的。

同時，根據《國土資源部關於進一步做好征地管理工作的通知》等法律法規的規定，宅基地徵收按當地規定的征地標准補償。《土地管理法》第47條的規定：「土地徵收的補償費用主要包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。」

不同於國有土地上房屋徵收問題，農村土地徵收不僅需要考慮房屋徵收補償，還需要考慮宅基地徵收的事項。因此土地徵收補償費用中的「土地補償費」一般是包括兩方面，房屋補償款和宅基地補償款。

農村宅基地使用權，是指農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，並對宅基地進行佔有、使用和有限制處分的權利。宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性等特點。

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宅基地使用權的原始取得

《土地管理法》第六十二條規定：「農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。」

我國宅基地使用權具有特殊性，由於宅基地是屬於集體所有，因此想要取得宅基地使用權，必須是本集體經濟組織的成員或其他法律明確規定可以獲得宅基地使用權的人向村委會申請，經過法定流程後可原始取得。

宅基地使用權轉讓

1、由於宅基地是屬於集體所有，因此是不可以將宅基地出售給本集體經濟組織外的其他公民的。但是宅基地的使用權是可以在本集體經濟組織的村民之間流轉、轉讓的。但是宅基地使用權的轉讓有法定要求、限制：

2、必須是同一集體經濟組織內部成員轉讓，即同村的村民間買賣才有效，城鎮居民或其他村村民購買宅基地在法律上均認定為無效。受讓人沒有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用權分配條件的。

3、轉讓行為需徵得集體組織同意。需由村委會、鄉(鎮)國土資源管理所、縣(市)國土資源局逐級審核，批量報市人民政府批准後，由鄉(鎮)國土資源管理所逐宗落實到戶。

4、宅基地使用權不得單獨轉讓，土地隨房屋一並轉讓。

⑥ 農村宅基地方面的法律法規有哪些

目前，國家對農村宅基地管理沒有專門性法律法規，相關的法律法規有《憲法》《土地管理法》《物權法》《擔保法》《城鄉規劃法》《不動產登記暫行條例》等。

黨中央國務院頒發了一系列政策文件，主要的有：

相關的中央1號文件，國務院批轉國家土地管理局《關於加強農村宅基地管理工作的請示》（國發〔1990〕4號），《中共中央 國務院關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發〔1997〕11號），《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號），《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號），《國務院關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號），《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）等。

國務院有關行政主管部門制發的一系列部門規章和規范性文件，如《國家土地管理局關於印發〈確定土地所有權和使用權的若干規定〉的通知》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號）、《國土資源部印發〈關於加強農村宅基地管理的意見〉的通知》（國土資發〔2004〕234號）、《國土資源部關於進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》（國土資發〔2010〕28號）、《國土資源部 財政部 住房和城鄉建設部 農業部 國家林業局關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》（國土資發〔2014〕101號）、《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）、《農業農村部關於積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發〔2019〕4號）、《農業農村部 自然資源部關於規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）等。

各省、自治區、直轄市按照法律和中央的要求，立足本地實際，制定出台的地方性法規、規章和管理文件，共同構成了現行農村宅基地法律政策體系。

⑦ 農村宅基地使用權可以轉讓嗎

依據宅基地管理辦法：
宅基地使用權的轉讓法律效力：
1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有內下列容轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批准；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
（4）轉讓行為徵得集體組織同意；
（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓；

⑧ 宅基地使用權和宅基地房屋又什麼不同

兩者的區別主要在於所指向的對象不同：
1、宅基地使用權確權登記指的是宅基地回的使用權，答不包括所有權及處置權(屬於集體所有)，並且宅基地使用權是不能繼承及單獨轉讓的；
2、房屋產權確權，是指地上建築物的所有權及處置權，只要當事人雙方協商一致，建築物本身，是可以轉讓的；
3、需要說明的是：農村宅基地上的建築物通常來說，沒有房產證，只有土地使用權確權登記證，只有本村的農業戶口人員在一戶一宅的前提下，才能受讓。