被收回國有建設用地使用權

⑴ 提前收回國有土地，政府應當怎樣補償土地使用人的損失

一、政府提前收回國有土地使用權的法律依據

1、《物權法》第148條：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

……

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3、《城市房地產管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

4、《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條規定：房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

根據以上法律規定，國家政府部門可以根據公共利益的需要提前收回國有土地使用權，而無須徵得國有土地使用權人的同意，但是至於何為公共利益的需要，並沒有
統一的界定，政府往往對此有很大的解釋權，特別是現在國家在推進城鎮化的建設中，收回國有土地使用權是舊城改造及城鎮化的重要一環，在舊城改造中，既有公
共利益的需要，也有商業開發的需要，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。

二、政府提前收回國有土地使用權補償的法律規定

目前，我國對提前收回國有土地使用權的補償還沒有統一的規定，沒有對國有土地使用權的徵收建立單獨的補償制度，下面先分析各個法律的不同規定：

（1）《物權法》規定的補償制度

根據《物權法》第148條的規定，收回國有土地使用權的補償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產給予補償，二是退還相應的出讓金。

（2）《土地管理法》規定的補償制度

《土地管理法》第58條規定的補償制度更為模糊，只是簡單的規定對土地使用權人應當給予「適當」補償，未對補償辦法和補償的具體標准作出規定，何為「適當」沒有判斷的標准。

（3）《城市房地產管理法》規定的補償制度

《城市房地產管理法》第20條規定，根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義，即如
何判斷「實際年限和開發土地的實際情況」的價值呢？只有對土地的實際年限和開發土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現土地市場的價值；

但是這個規定仍然是簡陋的，如何對「實際年限和開發土地的實際情況」進行價值評估，並沒有明確的規定，也沒有程序上的任何規定。

（4）《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償制度

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，對被徵收人的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

雖然從表面意義上理解，這里規定的只是對徵收國有土地上的房屋價值的補償，但是根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條的規定：房屋被依法徵收的，
國有土地使用權同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償後，國有土地使用權是無償收回的，對徵收房屋價值的補償就包含了土地使用權的補償，土地使用權的
價值應包含在房屋的價值之中。

根據以上對各個法律規定的分析，對於提前收回國有土地使用權的補償，雖然法律規定不統一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權的補
償建立的基本制度是「房地一體」的補償制度，即通過對土地上的房屋及不動產進行補償的形式對收回的國有土地和徵收的房屋進行一體化補償，房屋及不動產的補
償價值中包含了國有土地使用權的補償價值。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償制度延續了《物權法》的補償制度，都體現為對國有土地上的房屋及不動產的補償形式，只不過《物權法》還規定了退還
相應出讓金的規定；《城市房地產管理法》中的「土地開發的實際情況」也可以理解為土地上房屋及不動產的建設情況，與對土地上的房屋及不動產進行補償的規定
也基本一致，只是《城市房地產管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實際體現為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。

因而，我們國家並沒有建立對收回國有土地使用權單獨的補償標准和辦法，而是採取對國有土地上的房屋及不動產價值進行補償的基本形式實現對土地和房屋的一體化補償。

三、對國有土地上的房屋和土地使用權的補償價值應為市場價值

根據對相關法律和政策的分析，我認為政府提前收回國有土地使用權的補償，包括對土地上的房屋和土地使用權價值的補償，而且房屋的價值和土地使用權的價值均應為市場價值，具體闡述如下：

（1）《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的補償包含對房屋價值和土地使用權價值的補償，而且均為市場價值

第19條規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》對「被徵收房屋價值」進行了解釋，第11條規定：「被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。」
首先，被徵收房屋的價值包括兩部分，一是被徵收房屋的價值；二是被徵收房屋佔用范圍內的土地使用權的價值；

其次，被徵收房屋的價值及其佔用范圍內的土地使用權的價值均為市場價值，即「在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額」。

最後，被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，強調不得低於市場價格。房屋的價值更多的體現是土地的價值，如果土地價值不按市場價值確定的話，整個房產的價值無法表現為市場價值，更不能保證不低於類似房地產的市場價格。

因而，收回國有土地使用權，應該根據其市場價值進行補償，這是《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的基本補償原則。

⑵ 土地使用權政府下文件說收回權,但是土地證還在企業名下,這是不是土地使用權被

有國有土地使用權證就代表了你擁有了那塊地的自由使用權，就可以自由支配該塊土地，不過需要注意的是：1.用途必須是證載用途（即你所說的辦公用地，而不能開發成住宅）；2.不能閑置不用，拿地後超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的，或者已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。

⑶ 國土資源局收回國有建設土地使用權什麼意思

國有土地使用權收回是指政府依法收回用地單位和個人的國有土地使用權的行為回。
根據《土答地管理法》第五十八條規定，對下列五種情況之一的，由有關人民政府土地行政管理部門報往原批准用地人民政府或有批准權的人民政府批准可以收回國有土地使用權：
1、國家為公共利益的需要使用土地的；
2、為實施城市規劃進行舊城區建設，需要調整使用土地的；
3、土地出讓等有償使用合同約定的土地，使用期限屆滿；
4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
5、公路、鐵路、機場、礦山等經劃撥批準的土地。
對1、2種情況下收回國有土地使用權的，應對土地使用權人給予適當補償。

⑷ 哪些情況下可以收回國有土地使用權

收回國有土地的法定條件包括以下5種情形：

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》 第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

3、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。

經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

4、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

5、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。

對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

(4)被收回國有建設用地使用權擴展閱讀：

一、收回

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的收回《城市房地產管理法》第21條第2款規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期，以及根據社會公共利益的需要，國家未批准其續期申請，土地使用權由國家無償收回。

(1)土地使用權由國家無償收回

國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產權，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內由國家讓渡於土地使用者。

土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金後，取得在該年期內使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償的，不應附加任何條件。

(2)國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建築物、其他附著物所有權。

二、根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

1、劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

2、出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：

（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。

（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，

其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

土地徵收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批准許可權，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地徵收指國家依據公共利益的理由，強製取得民事主體土地所有權的行為。我國土地徵收的前提是為公共利益。

三、使用處理

土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。

⑸ 房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回嗎

收回。
國有土地使用權的重要性;
1、缺少《土地使用證》，不動產的"物權"不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定:"國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度"，這說明房地產的"物權"包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主;
2、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定:"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力"。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的"土地使用權";
3、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定:"住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期"。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到"自動"延長。使"住宅"的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能"傳世".

⑹ 建設法規 在哪些情形下，國有土地使用權將被收回

1.土地使用權期限屆滿；
2.根據社會公共利益的需要提前收回；
3. 因逾期開發而回被無償收回；《城市房答地產管理法》第20條：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
4.土地使用權未續期或續期未獲批准，無償收回土地；
5.劃撥地的收回：
1）通過劃撥取得土地使用權的土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應無償收回土地使用權。
2）根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，市、縣人民政府可以無償收回劃撥的土地使用權，但給土地使用者一定的補償 。
3）連續2年未使用；未按批准用途使用土地的。

⑺ 房產證上的權屬性質是國有建設用地使用權是什麼意思

房產證上土地國有是指開發商是通過交納土地出讓金的方式取得國有土地的使用權，而這種土地一般是住宅用地。

根據《中華人民共和國土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用於耕地開發。

(7)被收回國有建設用地使用權擴展閱讀：

土地使用權的方式有哪些

1、土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。

2、土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。

集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。

通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。

3、土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

⑻ 徵收土地和收回國有土地使用權的區別

1、批准主體不同：

由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。

規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

2、補償范圍不同：

徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。

為公共利益需要使用土地的，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3、目的不同：

土地徵收以公益性為目的。收回國有土地使用權的情形包括：

1、為公共利益需要使用土地的；

2、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

3、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

5、公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

參考資料來源：網路-中華人民共和國土地管理法

參考資料來源：網路-土地徵收

⑼ 轉讓國有土地使用權，沒有建房，二年未開發使用是否會被收回土地使用權

首先要確定貴公司購買的土地使用權類型是劃撥、還是出讓的，如果是出讓的，應該按程序辦理國有建設用地使用權轉讓核准手續。其次關於閑置土地的問題請你參照以下依據：
（一）閑置土地處置的法律規定。

最早對閑置土地處置做出規定的是國務院於1990年5月發布的行政法規《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第十七條規定：土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

全國人大常委會於1994年7月制定《中華人民共和國城市房地產管理法》，對閑置土地處置做出了法律規定。該法第二十五條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

（二）閑置土地處置的政策規定。

1999年4月，國土資源部制定部門規章《閑置土地處置辦法》，對閑置土地的構成條件、處置方式、處置程序等做出了具體規定。

根據《閑置土地處置辦法》第二條的規定；閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准頒發之日起滿1年未動工開發建設的；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批准中止開發建設連續滿1年的，也可以認定為閑置土地。

根據《閑置土地處置辦法》第三條、第四條的規定，閑置土地處置包括延長開發建設時間、改變土地用途、安排臨時使用，收取增值地價、置換等價土地、重新確定土地使用者，對原用地者給予補償、協議交換土地使用權、按實交款額所佔比例部分供地、徵收土地閑置費和無償收回土地使用權等九種方式。

國務院辦公廳於2006年5月轉發的建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》第（七）條規定：加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高徵收土地閑置費，並責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日起動工建設，但開發面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

國務院《關於促進節約集約用地的通知》第（六）條規定：嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制定具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。