土地使用權以外的相鄰權

A. 建築物區分所有權和相鄰權的區別適用

法律法規明確規定了建築物區分所有權和相鄰關系的定義，對其內涵在此不作闡述。應予注意的是，上述兩個概念在特定場合下出現選擇適用的問題，即在區分所有的建築物內，各所有人或使用人因專有部分之間或專有部分與共有部分之間彼此鄰近形成相鄰關系時，業主應基於建築物區分所有權還是相鄰權來維護自身權益。
一所有權1.概念:所有權是指對於有體物的所有權.即所有人在法律規定的范圍內獨占性地支配其所有的財產的權利,所有人可以對其所有的財產佔有,使用,收益,處分,並可以排除他人對於其財產違背其意志的干涉.
2.特徵:(1)所有權是絕對權.
(2)所有權具有排他性.
(3)所有權是一種最完全的權利.
(4)所有權具有彈力性.
(5)所有權具有永久性.
打個比方就是你家卧室以內的空間你有所有權，別人是不能對其有任何非法要求的。
二相鄰權概念：相鄰權 是指兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在利用不動產的過程中所形成的權利的擴張或限制的一種社會關系。也就是說，相鄰各方對各自所有的或使用的不動產行使所有權或使用權時，享有在他人不動產上的通行權、用水排水權、鋪設管線權、通風採光權等派生出來的權利。
打個比方說，你樓上的要用水，必須從你家廚房過一個水管，那你家樓上的鄰居就有權在你家廚房鋪自來水管。

B. 相鄰權法律規定

相鄰權法律規定，主要是《物權法》、《民法通則》、《民通意見》。

《民通意見》

第九十七條

相鄰一方因施工臨時佔用他方使用的土地，佔用的一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。

第九十八條

一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生產生活的，他方有權請求排除妨礙；造成他方損失的，應負賠償責任。

第九十九條

相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以准許；但應在必要限度內使用並採取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。

相鄰一方可以採取其他合理的措施排水而未採取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。

第一百條

一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以准許；因此造成損失的，應當給予適當補償。

第一百零一條

對於一方所有的或者使用的建築物范圍內歷史形成的必經通道，所有權人或者使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產、生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通道的，也可以另開通道。

第一百零二條

處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙，賠償損失。

第一百零三條

相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或者種植的竹木根枝伸延，危及另一方建築物的安全和正常使用的，應當分別情況，責令其消除危險，恢復原狀，賠償損失。

拓展內容：

相鄰權的界定更有其深刻的道德價值。每個人都有為自己的利益自由行事的想法，也都想過舒適、享樂、寧靜、合諧的家庭生活。

社會生活中的人都會意識到自己有隨心所欲生活的權利，只是不要給他人造成麻煩，否則他人也會有給自己生活造成麻煩的權利，哪怕他開始並沒有意識到，最終也會接受該生活規則。人的權利觀念並不是一開始就由法律賦予的，而是在人們的日常生活中逐漸形成的。

只要人們都能和平地行使一定權利，對他人權利的尊重逐漸就會為人們所意識到。相鄰權觀念也有這樣一個過程。法律並不是在人們的意志之外課以權利、義務，而是在人們自覺的意識中將其法制化。

很少有人意識不到相鄰關系的重要性，相鄰權義的法定化，是在尊重、信任人的基礎上通過對權利義務的充分明確，來協調相鄰人們的日常生活、經濟生活的合諧，實現鄰人之間進而人類之間互幫、互讓的人類本性生活。

相鄰權是為自己不動產便宜而對他人不動產進行使用或限制的權利。對他人不動產的使用，較明顯地體現了相鄰權的物權性，即對他人之物的直接支配。

而限制他人對己物的特定使用，主要是通過禁止相鄰不動產的使用人為特定行為來實現的。如果說這也體現出了相鄰權的物權性的話，至少是間接的，對他人行為的約束則是直接的。

C. 相鄰權間距是多少

常見的房地產相鄰權

我國1986年4月12日通過的《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、採光等方面的相鄰關系。」這是我國立法關於房地產相鄰關系和相鄰權的原則性規定，也是各類房地產相鄰權的基本法律依據。隨後，1988年1月26日了高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第97-103條對各類相鄰關系問題相應作了較為詳細的司法解釋。此外，其他一些法律法規對此也有所規定，如1982年6月4日城鄉建設環境保護部發布的《城鎮個人建造住宅管理辦法》第6條，1988年1月21日通過的《中華人民共和國水法》第12、13、20、42、44條以及1989年11月21日建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》等。

D. 土地四周都被包圍，怎樣處理相鄰權

幾類常見的房地產相鄰權我國年4月12日通過的《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、採光等方面的相鄰關系。」這是我國立法關於房地產相鄰關系和相鄰權的原則性規定，也是各類房地產相鄰權的基本法律依據。隨後，1988年1月26日了高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第97-103條對各類相鄰關系問題相應作了較為詳細的司法解釋。此外，其他一些法律法規對此也有所規定，如1982年6月4日城鄉建設環境保護部發布的《城鎮個人建造住宅管理法》第6條，1988年1月21日通過的《中華人民共和國水法》第12、13、20、42、44條以及1989年11月21日建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》等。根據上述法律、法規和有關政策，我國現實生活中主要有四個方面的房地產相鄰權：一是相鄰土地關系中的相鄰權，如鄰地通行權、臨時施工佔用鄰地權、鋪設管線通過鄰地權等；二是相鄰房屋關系中的相鄰權，如相鄰共牆=城市異產毗連關系中的權利；三是相鄰水流關系中的相鄰權，如相鄰用水、截水、排水、流水、滴水關系中的權利；四是相鄰環保、防險關系中的相鄰權，如相鄰排放「三廢」及其他污染物、噪音、惡氣等關系中的權利。後兩個方面相鄰權裨上是前兩個方面相鄰權的特殊形態。此外，有些房地產相鄰權可能同時涉及到土地、房屋、水流、環保中兩個以上方面，這里就不一一詳述。下面就幾類常見的房地產相鄰權進行分析：（一）通行、通道相鄰權對此除《民法通則》第83條有原則規定外，最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下文簡稱最高法院意見）第100條進一步規定：「一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以准許；因此造成損失的，應當給予適當補償」。第101條又規定：「對於一方所有或者使用的建築物范圍內歷史形成的必經通道，所有權人或使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通的，也可以另開通道。」關於相鄰通行權，應注意兩點：（1）相鄰通行權的主張必須以確有必要為前提。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由於自然條件或其他原因限制，而處於相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權。如果除經由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，則相鄰方一般無權主張「通行權」。（2）主張相鄰通行權的一方應當選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，並且對所造成的他人損失予以適當補償。關於相鄰通道問題，應當注意：對於歷史上形成的必經通道，除政府部門統一規劃外，房地產所有人或佔有、使用人不得以自己享有所有權或佔有、使用權為由而予以堵塞或獨占，妨礙相鄰他方的生產、生活。但是如果有條件另開通道，也可以另開通道。對所謂「歷史形成的必經通道」，應當根據主張相鄰權人的使用該通道的時間長短，有無可供替代的其他通道以及該通道對使用人生產、生活便利的影響等，結合相鄰關系的實際情況加以認定。（二）建築施工臨時佔用鄰地權建築施工臨時佔用鄰地權對此最高法院意見第97條規定：「相鄰一方因修建、施工臨時佔用他方使用的土地，佔用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。」1、相鄰一方因建築施工需要臨時佔用相鄰他方土地的，他方應給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權利人不得對臨時用地人加以不合理的限制；2、臨時佔有方應嚴格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應當及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀；因臨時佔用造成土地權利人損失的，佔用方應當賠償。（三）鋪設管線相鄰權根據《民法通則》第83條規定的原則和有關法律法規、司法解釋的精神，在鋪設電纜、管道、架設電線及其他空中線路時，如果必須經過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應當按照有關法律的規定，協商確定補償法。土地的所有權人或使用人應當保護其土地上空或地下的管線和設施。鋪設管線佔用鄰地權與建築施工臨時佔用權的區別在於：後者只是施工期間內短期、暫時佔用，前者則是較長時期甚至是永久佔用。（四）用水、截水、排水、滴水相鄰權對此除《民法通則》第83條有原則規定外，最高法院意見第98條規定：「一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權請求排除妨礙；造成他方損失的，應負賠償責任。」第99條規定：「相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以准許；但應在必要限度內使用並採取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人預以補償。相鄰一方可以採取其他合理措施排水而未採取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、清除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。」第102條規定：「處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙，賠償損失。」1、相鄰用水排水權：（1）上下游之間水源共享權。相鄰多方共臨同一自然流水時，各方均有權進行利用，但不得擅自堵塞、妨礙鄰地用水。各方應當按照水的自然流向由近到遠，由高到低合理利用水源，正當排除水患。水流有餘時，低地相鄰人不得擅自攔截，使水倒流，影響高地排水；水流不足時，高地相鄰人不得獨自控制，斷絕高地排水；水流不足時，高地相鄰人不得獨自控制，斷絕低地用水。此外，自然流出的地下水、自然浸積的水及其他自然水流經地的所有人或使用人，有權使用其水；非自然流出而由人工引來的水或工作物排出的水，要允許相鄰人按合理流向引水或排水。（2）通過鄰地引水、排水權。相鄰土地所有人或使用人，在引水或者排水進，如果必須經過相鄰他方土地，相鄰他方應當允許水流通過，不得拒絕或妨礙。但排水引水一方應當採用合理的保護措施，盡量避免或減少相鄰他方的損失；造成損失的，應當適當補償。相鄰一方引水或排水流經他人土地可以採取合理措施而未採取，致使他人財產受到侵害的，相鄰他方可以要求其停止侵害，消除危險，恢復原狀，賠償損失。2、流水、滴水關系中的相鄰權。房地產一方在修建建築物或開挖溝渠時，應當與鄰人房地產保持一定距離，不得使房檐流水、滴水或溝渠流水直接瀉入相鄰人房地產，造成相鄰人損害。否則相鄰人有權請求其排除妨礙，賠償損失。（五）防險相鄰權對此最高法院意見第103條規定：「相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建築物的安全和正常使用的，應當分別情況，責令消除危險，恢復原狀，賠償損失。」相鄰防險關系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產范圍內放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的；相鄰一方房屋或其他設施有倒坍、脫落、墜落危險，可能危及相鄰他方人身、財產安全的；相鄰房地產權利人在鐵路、公路、機場、碼頭、航標等專用設施兩側或周圍挖土、取沙、掘井，可能動搖上列設施基礎的，等等。防險相鄰權的主要內容是：（1）要求相鄰他方保持適當距離。這是預防危險發生，避免危及本人的最基本的要求。（2）要求相鄰他方採取其他必要的預防措施。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當距離或即使保持一定距離也不能消除危險的情況，對此相鄰他方應依法律法規、技術規程或生產、生活常識，採取必要的防險措施。（3）要求相鄰他方及時制止危險，防止損害擴大。對危險已發生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權要求行為人採取補救措施，修復、充實房基。（六）環保相鄰權根據《民法通則》第83條規定的原則和《環境保護法》等法律法規的精神，環保相鄰權的主要內容是：1、相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、雜訊、粉塵時，必須嚴格執行國家的環境保護法，不得超過規定的排放標准，不得影響相鄰他方生產、生活和人畜安全以及植物生長。2、相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時，應當與相鄰地方住房保持一定距離，或採取必要措施，防止污染他人生活環境。3、相鄰人不得製造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產、生活、損害他人身心健康。環保相鄰權作為權鄰權的一種，與一般意義上的環境權是不同的：後者為一切公民所享有，不以房地產毗鄰關系為基礎，且內容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內的人所享有，以房地產相鄰關系為基礎，且內容較為有限。（七）通風、採光相鄰權對此除《民法通則》第83條有原則規定外，《城鎮個人建造住宅管理法》第6條第1款也規定：「城鎮個人建造住宅，必須符合城市規劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環境衛生和毗鄰建築的採光、通風。」1、相鄰通風權。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風設施，保證其室內與室外空氣流通與變換的權利。實踐中主要包括三種情況：一是相鄰一方建造房屋或其他設施時，應當與相鄰他方房屋保持適當距離，不得相距大近而致使相鄰他方室內空氣流通不暢或堵檔其門窗致其無法通風；二是相鄰一方種植竹木，不得任由竹木枝葉伸展至相鄰他方門窗，阻礙相鄰他方室內空氣流通；三是相鄰一方不得故意或長期對著相鄰他方門窗排放冷氣、熱氣、污濁空氣，影響相鄰他方門窗正常通風。2、相鄰採光權。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進適度光線（主要是指自然光）的權利。實踐中主要包括三種情況：一是相鄰一方房屋或其他設施應與相鄰他方房屋保持適當距離或者限制適當高度，不得遮檔相鄰他方室內採光，致其採光不足；二是相鄰一方種植竹木，不得任其枝葉伸展而遮檔相鄰他方室內採光，致其採光不足；三是相鄰一方不得因自己的過度或不適時光源照射而導致相鄰他方採光過度或不適時。（八）地界相鄰權根據有關法律法規和司法解釋，地界相鄰權的主要內容是：1、對於毗鄰土地、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方應當協商劃定地界。地界不清的，應在主管機關主持下，參照歷史和現實情況，協商確定。相鄰各方不得越界或採用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權益；2、相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權或使用權不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應共同搞好養護，不得破壞。（九）共牆相鄰權共牆是指同一牆壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共牆相鄰權的主要內容是：1、相鄰各方對共牆的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權益，一方不得實施可能危及相鄰他方人身、財產安全的行為使用共牆；2、相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共牆；如果要求拆走一方對共牆享有所有權，一般也應保留共牆，由相鄰他方折價合理補償；3、共牆的維修和翻建，一般應由雙方協商，合理出資出力共同承擔。（十）城市異產毗連房屋相鄰權這是近年來出現的一種新型產相鄰權，1989年11月21日建設部發布，1990年1月1日起實施的《城市異產毗連房屋管理規定》對此作了較為全面的規定。該規定第5條明確指出：：「所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，並應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關系。」城市異產房屋相鄰權的主要內容是：1、所有人或使用對共有、共用的門廳、陽台、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施、煤氣暖氣管道設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。2、異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。相鄰一方所有人無權擅自同意讓異產毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。3、一方所有人如需要改變共有部位的外形或結構，除須經需市規劃部門批准外，還須徵得其他所有人的書面同意。4、異產毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險的行為時，他方有權採取必要措施，防止危險發生。

E. 相鄰權的問題

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■什麼是相鄰權？

相鄰權是個法律用語，它是指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。

相鄰不動產的所有人或使用人在行使自己的所有權或使用權時，應當以不損害其他相鄰人的合法權益為原則。如果因權利的行使，給相鄰人的人身或財產造成危害的，相鄰人有權要求停止侵害、消除危險和賠償損失。在處理相鄰關系時，相鄰各方應該本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，互諒互讓，協商解決。協商不成，可以請求人民法院依法解決。

相鄰關系中較常行使的權利包括：

土地或建築物范圍內歷史形成的必經通道，相鄰各方享有通行的權利，土地或建築物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相鄰一方因建築施工、鋪路架線必須臨時佔用他方土地的，他方應予以方便，但施工方應合理使用，完工後恢復原狀，造成損失要給予補償。

對自然流水，相鄰各方都有權使用，不得擅自堵塞或排放；相鄰一方必須通過另一方土地排水的，另一方應當允許，但使用者應採取措施減少損失，並給予對方損失補償。

在建房挖溝時，應當與鄰人房屋等不動產保持一定距離，不得影響鄰人房基，不得將屋檐水或流水瀉入鄰人的土地或房屋，也不得影響他人通風、採光或生活；相鄰一方所有的竹木根枝越界影響他人房屋的通風、採光、建築物牢固及正常使用的，他方有權責令其截除根枝或伐去竹木，已造成損失的，應予賠償。

■相鄰權問題由《民法通則》和《物業管理條例》調整，另外，最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見裡面也有相關規定。

■以案說法

陽光權賠償法律太籠統

市中院民二庭李傳煒法官告訴記者，近幾年，隨著百姓維權意識的提高，涉及擋光、雜訊、濫建護欄等相鄰權糾紛的民事案件逐年上升，呈現投訴趨熱的態勢，一個庭一年就能接案幾十例。

李傳煒說，我國對陽光權的規范相對較少，從民法角度講，僅是《民法通則》在規定不動產的相鄰關系時，對其有嚴格規定，而該規定也只是原則性的規定，即「有利生產、方便生活、團結互助和公平合理」。「這樣的規定過於原則，審判實踐中如何在當事人之間尋求平衡，成為賠償的難點。」她說。

另一位法官則向記者坦言：「《民法通則》第八十三條規定了侵犯相鄰權有三種承擔責任的形式：停止侵害、排除妨礙及賠償損失，然而在法院眾多的採光權、通風權的案件中，法院判決結果大多為前兩項內容，即停止侵害、排除妨礙，而能直接判決賠償損失的案子少之又少。」
問其原因，這位法官笑著說：「你說陽光值多少錢？」據了解，目前能直接判賠償的採光等相鄰權案件，也多是一些案情簡單、雙方沒有太多異議的案件。

賠償究竟如何計算？

從現有法律法規來看，相鄰權的損失賠償數額往往較少。設計院代理律師王玉璞不無憂慮地指出：「賠償金相對來說並不高，所以開發商往往並不在乎這點經濟賠償，形成用金錢就能解決一切的習慣，但其實，相對於住戶或者一個單位永久享受陽光和通風的權利，不是幾萬、幾十萬就能換取的！」

既然法律上存在空白，為什麼不盡快立法呢？有法學專家表示，主要是很難劃定出一個具體的標准，房價的不確定、日照時間的難以細化以及不同人對陽光通風的不同認識等，甚至同一城市，不同地段，地理條件就相差很多，不可能以一個固定標准來計算。

目前，不少法官對簡單的採光權案按照電價等標准確定賠償數額，但這一數額實在少之又少。

措施

事前預防勝於事後訴訟

記者在采訪中發現，「相鄰權」訴訟通常發生在侵權之後，而在此之前，受害者面對侵權行為往往熟視無睹、無動於衷，而法院也大多要等到既成事實後方予立案，從而耽誤了將侵權行為消滅在萌芽狀態的極好機會。

法院一位領導說：「我們搞法律的，自然對採光等相鄰權比較注意，法院前面本來要蓋一座高層，但還沒開始蓋就讓我們通過法律途徑停止了侵害行為的發生。」記者果然看見法院對面的樓房只建到三四層就停建了。

一位法學專家提醒廣大群眾，為了真正討到「陽光權」，對於環境遭受侵害應當把維權的著眼點放在「事前預防」上，而不應該把維權寄託在「事後勝訴」上，讓法律充分發揮事前的預防和制止功效，而不能僅靠事後執行判決來發揮法律的威力。只有這樣，「陽光權」才有望走出尷尬的境地。

期待

《物權法》將彌補法律空白

如今，在寸土寸金的大中城市中，樓間距縮水是非常普遍的事情，「陽光權」糾紛可以說是屢見不鮮。但直到現在，受害方還沒有足夠的法律依據捍衛自己的「陽光權」。

金色陽光律師事務所的高律師則對「陽光權」補償細則出台充滿信心和期待。他介紹說：「眾所周知，現在物權法草案正在審議之中，而陽光權作為《物權法》草案所要維護的諸多物權之一，將會出台詳細的規定，那麼相關補償細則的出台也不會太遠了。」

■相鄰權案例

2000年7月，於某等三十九戶位於中環線北側的居民以遮擋陽光、影響通風將位於中環線南側的某房地產開發商訴諸法院。這起在1999年轟動一時，並因居民聚眾抗議，造成中環線交通堵塞長達半日的相鄰權糾紛終因爭議雙方未能達成一致而走入訴訟程序。
1999年，某房地產公司在於某等居民住房的南面相隔中環線進行房地產開發建設公寓住宅。該公寓住宅屬於高層樓房。在工程施工過程中，居民以日後建成的公寓住宅定會影向採光為主要理由，先後到施工現場、售樓處、及中環線等處進行抗議，不僅造成房地產公司停工四十餘天，而且一度造成中環線長時間堵塞。房地產公司在政府部門和基層組織的主持下，與居民代表進行了協商，居民提出高額賠償的要求，雙方未能達成一致而成訟。
在案件審理過程中律師著重從兩個角度進行了本案的應訴工作：
一、原告稱被告非法開工為非法建築，是因為原告對工程開工等環節的政府審批及管理缺乏了解，並整理搜集被告開發建設的住宅公寓為合法建築的身審批手續及證明文件，證明該項目為合法建築。
二、被告開發建設的住宅公寓雖然客觀上減少了原告的採光時間，但並不構成對原告相鄰權的侵犯。被告的建築不僅符合天津市規劃管理的要求，同時也符合國家建設部關於舊區改造住宅建築的日照標准。
法院最終因證據不足駁回了原告全部訴訟。
一審判決後，三十九原告均未提起上訴。一場曠日持久的相鄰權糾紛終於以房地產公司勝訴劃上了句號。

【律師點評】
《中華人民共和國民法通則》第八十三條規定：不動產相鄰各方，應當按照有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等各方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。採光權屬於與財產所有權有關的相鄰權，它不是無條件的絕對權利，只是一種有條件的相對的權利。在城市建設發展的不斷更新的過程中，新建建築遮擋現狀住宅也就成為城市建設過程中的不可避免的結果，新建建築給現狀住宅帶來的採光變化，其合理的范圍應依據相關法律規定、依據規劃與消防等部門的行政許可。
新建建築應當是辦理了規劃、消防等建築行政審批的相關手續，建築間距符合規定的合法建築，這樣的合法新建建築對四周現狀建築的遮擋是合法的遮擋。
一般情況下，規劃與消防的行政審批是充分考慮到間距、遮擋、消防的法定要求，並且滿足建設部規定的日照時間。這樣的新建房屋不構成對現狀住宅的侵權。

F. 相鄰權的間距是多少

幾類常見的房地產相鄰權

我國1986年4月12日通過的《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、採光等方面的相鄰關系。」這是我國立法關於房地產相鄰關系和相鄰權的原則性規定，也是各類房地產相鄰權的基本法律依據。隨後，1988年1月26日了高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第97-103條對各類相鄰關系問題相應作了較為詳細的司法解釋。此外，其他一些法律法規對此也有所規定，如1982年6月4日城鄉建設環境保護部發布的《城鎮個人建造住宅管理辦法》第6條，1988年1月21日通過的《中華人民共和國水法》第12、13、20、42、44條以及1989年11月21日建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》等。

根據上述法律、法規和有關政策，我國現實生活中主要有四個方面的房地產相鄰權：一是相鄰土地關系中的相鄰權，如鄰地通行權、臨時施工佔用鄰地權、鋪設管線通過鄰地權等；二是相鄰房屋關系中的相鄰權，如相鄰共牆=城市異產毗連關系中的權利；三是相鄰水流關系中的相鄰權，如相鄰用水、截水、排水、流水、滴水關系中的權利；四是相鄰環保、防險關系中的相鄰權，如相鄰排放「三廢」及其他污染物、噪音、惡氣等關系中的權利。後兩個方面相鄰權裨上是前兩個方面相鄰權的特殊形態。此外，有些房地產相鄰權可能同時涉及到土地、房屋、水流、環保中兩個以上方面，這里就不一一詳述。下面就幾類常見的房地產相鄰權進行分析：

（一）通行、通道相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外，最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下文簡稱最高法院意見）第100條進一步規定：「一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以准許；因此造成損失的，應當給予適當補償」。第101條又規定：「對於一方所有或者使用的建築物范圍內歷史形成的必經通道，所有權人或使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通的，也可以另開通道。」

關於相鄰通行權，應注意兩點：（1）相鄰通行權的主張必須以確有必要為前提。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由於自然條件或其他原因限制，而處於相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權。如果除經由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，則相鄰方一般無權主張「通行權」。（2）主張相鄰通行權的一方應當選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，並且對所造成的他人損失予以適當補償。

關於相鄰通道問題，應當注意：對於歷史上形成的必經通道，除政府部門統一規劃外，房地產所有人或佔有、使用人不得以自己享有所有權或佔有、使用權為由而予以堵塞或獨占，妨礙相鄰他方的生產、生活。但是如果有條件另開通道，也可以另開通道。對所謂「歷史形成的必經通道」，應當根據主張相鄰權人的使用該通道的時間長短，有無可供替代的其他通道以及該通道對使用人生產、生活便利的影響等，結合相鄰關系的實際情況加以認定。

（二）建築施工臨時佔用鄰地權

建築施工臨時佔用鄰地權

對此最高法院意見第97條規定：「相鄰一方因修建、施工臨時佔用他方使用的土地，佔用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。」

1、相鄰一方因建築施工需要臨時佔用相鄰他方土地的，他方應給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權利人不得對臨時用地人加以不合理的限制；

2、臨時佔有方應嚴格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應當及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀；因臨時佔用造成土地權利人損失的，佔用方應當賠償。

（三）鋪設管線相鄰權

根據《民法通則》第83條規定的原則和有關法律法規、司法解釋的精神，在鋪設電纜、管道、架設電線及其他空中線路時，如果必須經過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應當按照有關法律的規定，協商確定補償辦法。土地的所有權人或使用人應當保護其土地上空或地下的管線和設施。鋪設管線佔用鄰地權與建築施工臨時佔用權的區別在於：後者只是施工期間內短期、暫時佔用，前者則是較長時期甚至是永久佔用。

（四）用水、截水、排水、滴水相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外，最高法院意見第98條規定：「一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權請求排除妨礙；造成他方損失的，應負賠償責任。」第99條規定：「相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以准許；但應在必要限度內使用並採取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人預以補償。相鄰一方可以採取其他合理措施排水而未採取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、清除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。」第102條規定：「處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙，賠償損失。」

1、相鄰用水排水權：（1）上下游之間水源共享權。相鄰多方共臨同一自然流水時，各方均有權進行利用，但不得擅自堵塞、妨礙鄰地用水。各方應當按照水的自然流向由近到遠，由高到低合理利用水源，正當排除水患。水流有餘時，低地相鄰人不得擅自攔截，使水倒流，影響高地排水；水流不足時，高地相鄰人不得獨自控制，斷絕高地排水；水流不足時，高地相鄰人不得獨自控制，斷絕低地用水。此外，自然流出的地下水、自然浸積的水及其他自然水流經地的所有人或使用人，有權使用其水；非自然流出而由人工引來的水或工作物排出的水，要允許相鄰人按合理流向引水或排水。（2）通過鄰地引水、排水權。相鄰土地所有人或使用人，在引水或者排水進，如果必須經過相鄰他方土地，相鄰他方應當允許水流通過，不得拒絕或妨礙。但排水引水一方應當採用合理的保護措施，盡量避免或減少相鄰他方的損失；造成損失的，應當適當補償。相鄰一方引水或排水流經他人土地可以採取合理措施而未採取，致使他人財產受到侵害的，相鄰他方可以要求其停止侵害，消除危險，恢復原狀，賠償損失。

2、流水、滴水關系中的相鄰權。房地產一方在修建建築物或開挖溝渠時，應當與鄰人房地產保持一定距離，不得使房檐流水、滴水或溝渠流水直接瀉入相鄰人房地產，造成相鄰人損害。否則相鄰人有權請求其排除妨礙，賠償損失。

（五）防險相鄰權

對此最高法院意見第103條規定：「相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建築物的安全和正常使用的，應當分別情況，責令消除危險，恢復原狀，賠償損失。」

相鄰防險關系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產范圍內放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的；相鄰一方房屋或其他設施有倒坍、脫落、墜落危險，可能危及相鄰他方人身、財產安全的；相鄰房地產權利人在鐵路、公路、機場、碼頭、航標等專用設施兩側或周圍挖土、取沙、掘井，可能動搖上列設施基礎的，等等。

防險相鄰權的主要內容是：（1）要求相鄰他方保持適當距離。這是預防危險發生，避免危及本人的最基本的要求。（2）要求相鄰他方採取其他必要的預防措施。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當距離或即使保持一定距離也不能消除危險的情況，對此相鄰他方應依法律法規、技術規程或生產、生活常識，採取必要的防險措施。（3）要求相鄰他方及時制止危險，防止損害擴大。對危險已發生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權要求行為人採取補救措施，修復、充實房基。

（六）環保相鄰權

根據《民法通則》第83條規定的原則和《環境保護法》等法律法規的精神，環保相鄰權的主要內容是：

1、相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、雜訊、粉塵時，必須嚴格執行國家的環境保護法，不得超過規定的排放標准，不得影響相鄰他方生產、生活和人畜安全以及植物生長。

2、相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時，應當與相鄰地方住房保持一定距離，或採取必要措施，防止污染他人生活環境。

3、相鄰人不得製造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產、生活、損害他人身心健康。

環保相鄰權作為權鄰權的一種，與一般意義上的環境權是不同的：後者為一切公民所享有，不以房地產毗鄰關系為基礎，且內容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內的人所享有，以房地產相鄰關系為基礎，且內容較為有限。

（七）通風、採光相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外，《城鎮個人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規定：「城鎮個人建造住宅，必須符合城市規劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環境衛生和毗鄰建築的採光、通風。」

1、相鄰通風權。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風設施，保證其室內與室外空氣流通與變換的權利。實踐中主要包括三種情況：一是相鄰一方建造房屋或其他設施時，應當與相鄰他方房屋保持適當距離，不得相距大近而致使相鄰他方室內空氣流通不暢或堵檔其門窗致其無法通風；二是相鄰一方種植竹木，不得任由竹木枝葉伸展至相鄰他方門窗，阻礙相鄰他方室內空氣流通；三是相鄰一方不得故意或長期對著相鄰他方門窗排放冷氣、熱氣、污濁空氣，影響相鄰他方門窗正常通風。

2、相鄰採光權。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進適度光線（主要是指自然光）的權利。實踐中主要包括三種情況：一是相鄰一方房屋或其他設施應與相鄰他方房屋保持適當距離或者限制適當高度，不得遮檔相鄰他方室內採光，致其採光不足；二是相鄰一方種植竹木，不得任其枝葉伸展而遮檔相鄰他方室內採光，致其採光不足；三是相鄰一方不得因自己的過度或不適時光源照射而導致相鄰他方採光過度或不適時。

（八）地界相鄰權

根據有關法律法規和司法解釋，地界相鄰權的主要內容是：

1、對於毗鄰土地、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方應當協商劃定地界。地界不清的，應在主管機關主持下，參照歷史和現實情況，協商確定。相鄰各方不得越界或採用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權益；

2、相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權或使用權不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應共同搞好養護，不得破壞。

（九）共牆相鄰權

共牆是指同一牆壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共牆相鄰權的主要內容是：

1、相鄰各方對共牆的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權益，一方不得實施可能危及相鄰他方人身、財產安全的行為使用共牆；

2、相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共牆；如果要求拆走一方對共牆享有所有權，一般也應保留共牆，由相鄰他方折價合理補償；

3、共牆的維修和翻建，一般應由雙方協商，合理出資出力共同承擔。

（十）城市異產毗連房屋相鄰權

這是近年來出現的一種新型產相鄰權，1989年11月21日建設部發布，1990年1月1日起實施的《城市異產毗連房屋管理規定》對此作了較為全面的規定。該規定第5條明確指出：：「所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，並應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關系。」城市異產房屋相鄰權的主要內容是：

1、所有人或使用對共有、共用的門廳、陽台、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施、煤氣暖氣管道設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

2、異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。相鄰一方所有人無權擅自同意讓異產毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。

3、一方所有人如需要改變共有部位的外形或結構，除須經需市規劃部門批准外，還須徵得其他所有人的書面同意。

4、異產毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險的行為時，他方有權採取必要措施，防止危險發生。

G. 你的「相鄰權」被侵犯了嗎

律師解讀只要能產生鄰里關系都會涉及「相鄰權」「除違章建築侵犯相鄰權以外，只要能夠產生鄰里關系的都會涉及相鄰權問題，例如製造噪音給鄰里造成了困擾、外開式防盜門阻擋過道等。」博勝律師事務所榮律師告訴記者。據他介紹，相鄰權作為民事權利的一種，同其它民事權利一樣，一般可以通過當事人之間互諒互讓，友好協商，又或通過基層組織、調解機構、物業服務企業等具備一定相關知識和協調能力的單位作為中間人進行調解。「如果以上辦法都沒能促成當事人之間達成和解，應該通過法律途徑來維護自己的合法權益。」■相關鏈接：相鄰權，是指鄰居之間相互給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。相鄰權一般包括以下四個方面：一是相鄰土地通行、使用權。如不得隨意堵塞通道，使用他人土地應給予必要的補償等。

H. 相鄰權糾紛中,空地的使用權歸何方使用,如何裁定

對方當然是侵權了,你家的庭院又不是公共道路,但要注意,實際批的面積與登記的建築面積不同,一般以登記的面積為准.

I. 原告未辦理土地使用權,但實際上已經使用的土地與第三人相鄰,是否可以認定有相

無論是否具有土地使用權，只要產生相鄰關系，那麼就具有鄰接權

J. 地役權與相鄰權的區別

地役權的法律概念是怎麼樣的呢，地役權的性質是什麼呢，相鄰權和地役權的區別主要在哪些方面呢，地役權和相鄰權的聯系是怎麼樣的呢，相鄰權的法律概念是怎麼樣的呢。小編整理了「相鄰權與地役權的區別」的內容為你答疑解惑。
1.概念不同>地役權：是指在他人的土地之上設立的以供自己的土地便利使用的他物權。
相鄰權：相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間。一方行使使用權或所有權時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權利。
2.性質不同>地役權：是獨立的物權，性質屬於用益物權。
相鄰權：是由法律直接規定產生的，其實質是對所有權的限制和延伸，不是獨立的物權。
3.地役權不要求土地相鄰。相鄰權要基於相鄰的土地。
4.地役權的權利行使只限於對土地。相鄰權包括土地和地上的建築物 。
地役權
地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。其一，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。其二，地役權是存在於他人不動產上的用益物權。其三，地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。
性質
（一）地役權是存在於他人不動產之上的物權
（二）地役權是以他人不動產供自己的不動產便利之用的權利
（三）地役權具有從屬性
1．地役權不得與需役地分離而為讓與
2．地役權不得由需役地分離而為其他權利的標的
3．地役權隨需役地所有權或使用權的消滅而消滅
（四）地役權具有不可分性
1．分生上的不可分性
2．消滅上的不可分性
3．享有與負擔上的不可分性
聯系
相鄰權指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。
相鄰不動產的所有人或使用人在行使自己的所有權或使用權時，應當以不損害其他相鄰人的合法權益為原則。如果因權利的行使，給相鄰人的人身或財產造成危害的，相鄰人有權要求停止侵害、消除危險和賠償損失。在處理相鄰關系時，相鄰各方應該本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，互諒互讓，協商解決。協商不成，可以請求人民法院依法解決。
地役權是指為了自己的使用、經營等方便、利益而使用別人的土地的權利。一般來講，地役權的發生必須有兩個不同歸屬的土地存在，為他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或經營的叫需役地。所以，地役權是存在於他人土地之上的物權，它具有從屬性和不可分性。 相鄰關系是指不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關系，它不是一種單獨的物權，而是相鄰方所有權的延伸和擴展，是所有權權能的體現。