❶ 閱讀房地產和土地的評估報告時應該注意什麼
您好！
這個您可以稍微參考一下這個，您可以網路一下
目 錄
第一部分 總述 4
一、估價項目名稱 4
二、委託估價方 4
三、受託估價方 4
四、估價對象 4
五、估價目的 4
六、估價依據 4
七、地價定義 5
八、估價期日 6
九、估價日期 6
十、估價結果 6
十一、需要特殊說明事項 6 十二、土地估價師簽名 7 十三、土地估價機構蓋章 7 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 8
一、估價對象描述 8
第三部分 土地估價 12
一、估價原則 12
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註：本資料由本人搜集整理，僅供參考學習！如有雷同純屬巧合！
二、估價方法與估價過程 13
(一)市場比較法 14
市場比較法可能會出現的錯誤： 26
（二）收益還原法 27
收益還原法可能會出現的錯誤； 33
（三〕剩餘法（假設開發法〕 34
剩餘法可能出現的錯誤： 35
（四）成本逼近法 36
成本逼近法可能會出現的錯誤： 43
（五）基準地價系數修正法 44
基準地價系數修正法可能會出現的錯誤 47
三、地價的確定 48
可能出錯的地方： 49
第四部分 附錄 49
可能出現的錯誤 49
修正報告應注意要點
1、是否規范：報告格式的規范、術語的規范、評估方法的規范。 2、是否漏項：大漏項（如報告中的某一項內容漏掉；某一項內容所包含的內容漏掉）。
3、是否錯誤：表述、列印、參數的選擇、計算等錯誤。
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4、是否過於煩瑣或過於簡單：如原則描述過多或過少、因素描述過多或過少、評估過程描
述過多或過少等。 5、前後描述是否矛盾或不一致：評估過程因素描述與一般、區域及個別因素描述不一致，
不同的評估方法相同的因素描述不一致，地價定義與評估過程不一致，面積、位置、四至、
權利狀況、容積率、地價定義等描述前後不一致。
6、描述是否得當或恰當：如區域因素包括區域位置、基礎設施狀況、環境條件、產業聚集
度、規劃條件、區域土地利用情況等描述是否恰當，評估方法選擇是否恰當、因素選擇、參
數選擇、費用確定、因素修正、地價確定是否合理等。
報告中可能出現的錯誤 第一部分 總述 一、估價項目名稱： 二、委託估價方： 三、受託估價方： 四、估價對象：
包括：1、土地使用者
2、土地位置
3、宗地數
4、面積
5、用途
6、權利狀況
7、年限
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可能會出現的錯誤：漏項、描述不規范。
五、估價目的：
包括：1、為什麼評估
2、誰委託評估的
3、應用方向
可能會出現的錯誤：缺少應用方向。
六、估價依據：
包含：1、法律、法規、政策文件依據
2、技術規程及當地的有關地價評估的文件及規定
3、委託方提供資料
4、評估人員調查收集的資料
可能出現的錯誤：
（1）缺少《城市土地估價規程》(1998年考題) （2）評估中採用了基準地價系數修正法，依據中缺少當地的《基準地價評估報告》或政府
公布的基準地文件。
七、地價定義：
包含：1、基準日；2、土地用途(設定、實際)；3、開發程度(設定、實際)；4、土地使用年
期(設定、實際)；5、土地使用權價格類型(所有權價格、使用權價格、抵押權價格)。
價格定義敘述時要說明：?估價期日土地實際開發程度；?評估宗地外圍目前的土地開發程
度；?估價期日設定土地開發程度（必要時列表說明），設定開發程度可以界定為宗地紅線
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內外「幾通」和宗地內場地平整，和宗地外「幾通」及宗地內場地平整。?土地用途（若土
地證明不標准不規范，需重新設定時也需在此敘述）；?最後進行地價定義。 之所以要外圍的開發程度，是因為外圍的開發程度體現著周圍的地價水平，體現著現狀利用
狀況，反映了設定土地開發程度是否合理。
可能會出現的錯誤：漏項、不規范、錯誤。
（1）未界定土地開發程度或界定不準確、不匹配情況；
（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標准或與土地證不符； （3）使用年限有計算不準，選取不當情況；
（4）價格類型描述不準確（如1996年改錯「現實市場價格」改為估「價期日的市場價
格」）；
（5）漏掉基準日、年限等。
八、估價期日：是決定估價額的時間，是一個時點。
可能會出現的錯誤：（1）、寫成一個時間段；（2）缺少日、月。 九、估價日期：是評估報告的起止時間。
可能會出現的錯誤：(1)只有起點，無截止點或相反；(2)漏寫某項，如：1998年10月—11月12日；(3)寫為一個時間點。
十、估價結果：
估價結果包含：(1)土地面積；(2)單位面積地價；(3)總地價；(4)大寫；(5)貨幣種類；(6)土地估價結果一覽表。
可能會出現的錯誤：漏項、術語不規范、估價結果表中有問題。 十一、需要特殊說明事項
望採納，謝謝
❷ 收回國有土地使用權怎樣評估
收回來國有土地的法定條件包括以下5種情自形：符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十九條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條規定，為公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要使用土地的；符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地；
在特殊情況下，根據社會公共利益需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
(一)為公共利益需要使用土地的；
(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
❸ 求教：土地使用權評估價值應計入房產原值繳納房產稅
《企業財務通則(2006)》第五十七條規定，企業進行重組時，對已佔用的國有劃撥土地應當按照有關規定進行評估，履行相關手續，並區別以下情況處理:
(一)繼續採取劃撥方式的，可以不納入企業資產管理，但企業應當明確劃撥土地使用權權益，並按規定用途使用，設立備查賬簿登記。國家另有規定的除外。
(二)採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本，形成的國有股權由企業重組前的國有資本持有單位或者主管財政機關確認的單位持有。
(三)採取出讓方式的，由企業購買土地使用權，支付出讓費用。
(四)採取租賃方式的，由企業租賃使用，租金水平參照銀行同期貸款利率確定，並在租賃合同中約定。
參考《廈門市地方稅務局關於明確將地價並入房產原值徵收房產稅有關問題的通知》(廈地稅函[2011]8號)規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。
《企業會計准則第6號--無形資產》第十四條規定，投資者投入無形資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。
依據上述規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本。對接受國家以土地使用權作價出資(入股)的企業，取得的地價為按照投資合同或協議約定的價值確定，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。 稅收，是國民經濟最為重要的調節器，隨著經濟的發展，稅收法律愈發繁雜，稅收調整愈發頻繁，作為企業財務人員，掌握著企業的稅收命脈，迫切需要綜合的稅務管理能力，加入稅務經理專修班，掌握稅務實務、稅務籌劃、稅務稽查、稅務行政復議，拓寬稅務處理軟技能，成為優秀的財會人。
❹ 做了土地評估報告，出售房產含土地使用權嗎
轉讓合同抄/協議/契約中約定轉讓「房地」則為轉讓房屋所有權和土地使用權，約定轉讓「房產」則只轉讓房屋所有權，約定轉讓「土地」則只轉讓土地使用權。
轉讓內容是由雙方簽字蓋章的具有法律效力的合同/協議/契約確定的，與是否做了評估報告無關。
❺ 房地產估價和土地估價的適用范圍分別是什麼什麼情況下必須用土地估價
房地產估價是評估房+土地使用權的價值；
土地估價是土地使用權的價值；
在土地產權要發生轉移的時候，必須評估。
❻ 房地產評估的時候，是否計算房屋未佔用土地使用權的價值
如果復未佔用的土地使用權價值是在規制劃之內就應該計算，如果是規劃之外，一般評估就按規劃來評估。與房屋的佔地面積無關。
舉個例子，比如一塊10000㎡的地，規劃容積率為2，房屋建築面積為8000㎡，則評估時房屋佔用范圍內的土地面積應該為8000/2=4000㎡，而房屋為佔用的6000㎡評估中一般不考慮的。
另外要提醒一下，房屋佔用范圍內的土地面積是包含公攤後的面積，不是建築物的佔地面積。如果你問題中的「房屋未佔用的土地使用權」指的是佔地面積的話，那麼你還得根據規劃來，如果是公攤後的土地使用權面積的話，那就不用計算了。
一般在房地產評估中，委託方很少提供規劃，所以在評估的時候都是按現狀來評的，也就是所有的土地和所有的房屋一起計算的。
如果你覺得你的沒有規劃，但是地特別大，房子特別小的話，你就要求評估公司給你把房和地分別計算價值唄。
希望我的回答對你有幫助！
❼ 租賃土地 房地產評估
租賃土地使用權價格評估
1、估價依據：
租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關於土地租賃的管理規定。
2、價值標准：
租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。
3、估價方法：
（1）市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，採用市場比較法評估，但要進行年期修正。（2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：（1）租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，並應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
國有承租土地使用權的價格評估問題。思路如下：
1.首先設定該宗地為出讓國有土地使用權，採用基準地價系數修正法、成本逼近法等2種方法評估出50年的地價。
2.其次，評估土地年市場租金。市場租金＝50年出讓土地使用權地價×土地還原利率/[1-1/(1+土地還原利率)的50次方]。
3.第三，評估土地的盈餘租金。盈餘租金＝市場租金－合同租金（即租賃合同中確定的租金）。
4.第四，評估承租土地使用權剩餘年期的地價。地價＝盈餘租金/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)的5次方]。式中的5為剩餘土地使用年期。
集體土地租賃權思路為：
1.首先評估出集體土地使用權的地價。採用的方法為直接採用基準地價系數修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補償費、勞動力安置補助費。
2.其次，評估市場租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,2"。
3.第三，評估盈餘租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,3"。
4.第四，計算地價，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,4"。。
根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2條第（3）款規定：承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。
❽ 評估土地使用權價值
1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元
❾ 房地產評估、土地評估和資產評估的區別
注冊資產評估師與房地產估價師、土地估價師三者之間，既有聯系又有不同：版
一、設立
1、評權估師（指注冊資產評估師，簡稱）是財政部設立的。
2、房地師（指房地產估價師，簡稱）是住建部設立的，原建設部。
3、土地師（指土地估價師，簡稱）是國土部設立的。
二、業務范圍
1、評估師，范圍比較廣，但是不精，都是略懂皮毛。按財政部說，什麼都能評。財政部、工商局、國資委認可。但是其中涉及房地專業的、土地專業的還要房地師和土地師出報告，評估師再引用。
2、房地師，主要側重於建設部門使用，房產過戶、交易那是必須房地師的。
3、土地師，主要是側重於土地管理部門的。
❿ 有土地使用權的房屋和沒使用權的房屋 評估價位能一概而論嗎
你問的是有土地使用權的房屋和沒使用權的房屋 評估價位能一概而論嗎?
這個還用問嗎？肯定不能一概而論吶，由土地使用權的肯定估價要高啊！