⑴ 以他人名義購房，還能要回房子嗎
上海星瀚律師事務所 雷聲律師
「滬12條」（即《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》）的出台，是很多業內人士早有預料的嚴厲政策。這其中，又以「限購令」對以房產作為投資途徑的眾多人士打擊最大。但筆者在工作中接觸到不少投資客乃至境外投資者，仍舊通過一些特別的操作手法，持有或者實際控制著數套到數十套不等的住宅、商鋪。他們操作的手法，無非集中於「規避」、「代持」這幾個詞。其實，「房產代持」是中國樓市各種奇特景象中一個並不新穎的部分，早在政府出台各類限制境外人購房、限制條件購買經濟適用房甚至單位按各類條件進行福利分房政策之時，早已有了這種「以別人的名義買自己的房」的做法。這種方法在法律上有何弊病？是否真的能達到合理規避法律的目的？以他人的名義順利買到了房子，又是否能最終回到自己的手中?筆者分析如下：一、什麼是「房產代持」
「代持」的行為，主要表現為某一或不符合上述政策、或不願意出面的購房者，借某一符合上述購房條件者的名義，由其自己出資購房，而在房地產權簿上登記名義購房者名字的做法。粗看起來，這種做法並無不可，實務中一方購得了房屋，一方能夠獲得金錢或某些好處，感覺應該是一筆「雙贏」的交易。二、
這個現實問題其實可以分解為兩個法律問題，即：實際出資人與名義產權人之間的法律關系和如何認定房屋產權歸屬。對於問題一，一般認為實際出資人與名義產權人之間形成了一種隱名代理關系，根據《合同法》第四百零四條的規定，受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。可見即使是隱名的代理，實際出資人與名義產權人始終存在著債法層面上的權利義務。而後一個問題，則是就物權角度看，形式上登記在房地產權簿上房屋所有權人是否確實是實質意義上的房屋所有權人的問題。這個問題比較復雜，甚至會涉及到一些物權法的理論問題（物權行為的無因性等），這里不涉及深入的討論，只引用《城市房地產管理法》第六十條「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」之規定，及《物權法》第九條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」之規定，認為不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為准，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。
通過上面兩個問題的解釋，我們最終可以得出一個結論，即所謂「代持」房屋的做法，在目前法律實踐中，事實上只能是實際出資人與名義產權人之間的「君子協定」，無法達到切實保障實際出資人最終取得房屋產權的目的。筆者之前處理了多起類似糾紛，最終法院的判斷與前面的分析基本一致，名義產權人如果在雙方沒有書面協議的情況下，一般被確認為房屋實際產權人的幾率很大。除非按照現在的法律政策能夠將此房產登記到實際購買人名下，而實際購房人按照其與登記人先前簽訂的協議（假定有這樣的協議）要求法院判決將房屋過戶到實際購買人名下，此時如果房屋的登記簿上登記的房子所有人還是原先的登記人則此種方法尚有可行性。但無論如何，筆者認為這種做法存在極大地風險，非萬不得已最好不要嘗試。因為一旦名義購房人將房屋出售給「善意」第三人（這種操作實際出資人完全無法控制），再將自己的財產轉移，那麼再好的事前協議也無法保障實際出資人的權益。三、
一般來說，如果遇到這種糾紛，無論是否有對房產權屬的書面約定或約定是否有效，至少實際出資人可以向名義產權人主張購房款，其依據可以是不當得利，也可以是雙方事前對房屋處置的約定。至於如果因房價上漲而造成的實際出資人的損失，除根據合同約定外，法院的判決一般傾向於按照一定的比率，將上漲的金額要求實際獲得房屋的產權人一並支付給實際出資人，但可能按照具體案情不同有不同的做法。四、
1、盡量選擇可靠的、信譽好的人，對陌生的、不太熟悉的人寧可放棄。
2、雙方簽署一份詳盡的「合作購房協議」。
簽署這樣一份協議，可能很多有著潛在「代持」意圖的購房者會認為，協議中最好能夠盡量少提到「代持」行為，以免到時真的打起官司來法院會認為這份合同的效力有問題。其實大可不必如此，既然希望通過協議約束雙方的行為，不如明確把雙方的地位以及權利義務約定清楚，以免在需要使用合同時出現措辭不清、語焉不詳的情形。至於本「合作購房協議」的效力，從筆者之前接觸的糾紛看，法院判決五花八門，有認為合同有效，也有認為因「以合法形式掩蓋非法目的」而判決合同無效的。但是筆者認為，法院如果傾向於認為合同無效，往往並不是由於這種合同真的在法律上毫無值得保護的理由，而是基於所購房屋的屬性做的政策性考慮。如果所購房屋為經濟適用房或限價房這類為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出的優惠政策下的產物，則認為合同違反公共利益或「以合法形式掩蓋非法目的」比較合理。但若非這種情況，從保護實際出資人角度，法院一般會傾向於認為合同有效。（但無論如何，簽署「合作購房協議」約定代為購房或「代持」，始終是存在很大風險的，購房者仍需三思）
3、「合作購房協議」的內容，至少應當包括如下內容
（1）、雙方的詳細身份信息；
（2）、所購房屋的坐落、價款等詳細信息；
（3）、關於房屋產權的取得和權屬的確定；
（4）、關於房地產所有權的處分；
（6）、嚴格的違約責任，盡量高的違約金以造成高的違約成本；
（7）、糾紛處理方法；
（8）、雙方的通信方式等。
4、實際出資人在購房全程保證資金從自己處直接支付給出售方，保留所有票據、證件在自己手中。實在不能採取這種方法的，至少也要要求名義購房人向自己出具支付款項的欠條，一邊將來在主張權利時有書面依據。而保留房產證、購房發票等證件，至少能給名義產權人在轉移房產的程序上製造一些困難。同時，實際出資人最好保持定期查看房屋產權人變化的習慣或乾脆約定要求名義產權人定期提供。
⑵ 請問物權法對應商品房是怎麼解釋的謝謝！
《物權法》較之過去的相關法律規定，實際上賦予了購房者更多的權利，同時完善了商品房交易的程序和救濟制度，為購房者進行商品房交易保駕護航。
一、住宅70年使用權到期自動續期，解除了購房者的擔憂
《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
根據我國現行法律規定：建設用地使用權的最高期限，居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。在《物權法》出台以前，70年屆滿以後的土地使用權的歸屬一直是懸在人們心中的巨大石頭。購房者擔心，一旦土地使用權被收回，那麼自己住宅的命運將會如何呢？《物權法》對此的回應是，住宅建設用地的使用權期限自動續期。因此，購房者在購房時不需要對這點存有擔憂，該規定的出台有利於普通民眾的安居樂業。
二、房屋登記制度有了較大的變化，購房者應該充分重視
1、物權公示制度
《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
2、統一登記制度，減少購房者的手續
《物權法》第十條第二款規定： 國家對不動產實行統一登記制度。
《物權法》第十條第一款規定：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
3、登記費用案件收取，規范收費
《物權法》第二十二條規定：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
4、規定「預告登記制度」，防止「一房二賣」
《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
5、登記機構錯誤登記，給購房者造成的損失，可向登記機構要求賠償
《物權法》第二十一條第二款規定： 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
三、買受人善意取得財產可不歸還
《物權法》第一百零八條：善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
四、購房時，將建築物區分所有權，專有權和共有權分清
《物權法》第七十條：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《物權法》第七十三條：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
五、注意小區的車位、車庫的歸屬問題
《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
⑶ 交了首付備了案購房人是否就取得了物權
這個要與開發復商協商制，因為一般交了首付後，購房合同或認購合同上寫的很清楚，如果單方面退房的話賠償對方購房總價的20%作為違約金。
如果開發商同意的話就可以退，
如果不同意的話你就只能和開發商協商，你把房子轉給別人，讓別人買你這個房子，
如果只是單純的退款的話，估計開發商一般都不會退
⑷ 購房人與開發商簽訂了認購房合同並付清款是否取得了物權
認購合同？認購合同還不是購房合同。買房流程，需要繳納定金簽認購合同，過幾版天再來交權首付（或者全款）簽購房合同（三份），簽完合同後開發商會回收合同回去蓋章（正常的第二個星期就可以）合同蓋章後，他們會通知你去售樓部領合同。合同三份，開發商一份，客戶一份，還有一份開發商會拿去房管局備案。只後拿著購房合同和發票去稅務局交稅，交完稅後產權就是你的了。如果是貸款的話，交首付後可以直接去銀行先面簽，等交首付簽合同領到合同後再拿著購房合同和發票去銀行辦貸款。等銀行審核通過後，再去交稅費以後產權就是你的了。
⑸ 買賣期房時，有什麼方法可以保障購房人將來實現物權
現實問題
嚴某將自己兩室兩廳的房屋賣給金某，雙方訂立了房屋買賣協議，但是嚴某因某些原因暫時不能與金某辦理房產登記，金某提出可以先辦理預告登記，嚴某不懂究竟什麼是預告登記，那麼法律對此是如何規定的呢？
律師解答
所謂預告登記，就是為保全關於不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。根據《物權法》的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
所以，金某提出先預告登記是為了更好地保障自己的權益，當然，需要注意的是，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
法條鏈接
《中華人民共和國物權法》
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
⑹ 房屋買賣中的物權和債權有什麼關系
物權指權利依特定物享直接支配排權利包括所權物權（用益物權擔保物權）民事主體律規定范圍內直接支配特定物品享受其利益並且要排除干涉權利或者說指自、直接支配產或者產權利包括所權、用益物權擔保物權產指土及建築物等土附著物；產指產外物制定物權明確物歸屬充發揮物效用維護經濟秩序促進社主義現代化建設具重要意義 債權請求定行（作或作）民權利本於權利義務相原則相於債權者債務即必須定行（作或作）民義務債關系本質即民債權債務關系債權債務都能單獨存否則即失意義 物權案例: 甲公司某銀行貸款1200萬元自房產設定抵押並辦理抵押登記經書面協議乙公司其價值200萬元現及產設備、原材料、半品、產品甲公司貸款設定抵押沒辦理抵押登記甲公司屆期力清償貸款某銀行欲行使抵押權院擬拍賣甲公司房產甲公司留住房產與丙公司達備忘錄約定：由丙公司參與競買價款由甲公司支付房產產權歸甲公司丙公司依參加競買1000萬元競買功甲公司公司籌1000萬元交給丙公司丙公司1000萬元交給院院依據競拍結製作民事裁定書甲公司據房產戶給丙公司 院裁定書達甲公司、丙公司與丁公司簽約：甲公司房產賣給丁公司丁公司向甲公司支付1400萬元合同簽訂10內丁公司應先付給甲公司400萬元尾款待房產戶丁公司名支付甲公司合同簽訂起半內能房產戶丁公司名則丁公司權解除合同並請求甲公司支付違約金700萬元甲公司丙公司合同履行承擔連帶責任 甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產買賣合同丙公司與戊公司簽訂房產買賣合同丙公司1500萬元價格該房產賣給戊公司尚未辦理戶手續丁公司見狀拒絕履行支付400萬元首付款義務並請求甲公司先辦理房產戶手續房產戶丁公司名甲公司則要求丁公司按約定支付400萬元房產購置首付款鑒於各僵持半丙公司索性房產戶給戊公司並拒絕向丁公司承擔連帶責任經查甲公司、丙公司丁公司簽訂合同房產市場價格變化 問題： 1.乙公司其現及產設備等產甲公司貸款設立抵押否立 2.某銀行否必須先實現甲公司房產抵押權實現乙公司現及產設備等產抵押權 3.甲公司與丙公司達備忘錄效力何 4.丙公司與戊公司簽訂房產買賣合同效力何 5.丁公司否權拒絕履行支付400萬元義務 6.丁公司否權請求甲公司自未支付400萬首付款情況先辦理房產戶手續 7.丁公司能否解除房產買賣合同 8.丙公司能否自合同真事由拒絕向丁公司承擔連帶責任 9.甲公司否請求院減少違約金數額 1. 立根據《物權》規定經事書面協議乙公司現及產設備、原材料、半品、產品設定抵押須登記設立要件 2. 甲公司房產抵押與乙公司現及產設備等產抵押沒明確約定抵押份額屬於連帶抵押抵押權（即銀行）選擇任財產實現抵押權 3. 具律效力院依據競買結製作裁決書甲公司房產戶給丙公司丙公司房產所事房產權屬作特別約定具物權效力該備忘錄沒違背律強制性規定具債權效力丙公司甲公司負合同義務即依約履行房產戶給甲公司義務 4. 效丙公司房產所權權房產進行處且同房產簽訂份買賣合同合同效力既僅房產沒戶受影響僅物賣受影響 5. 權丁公司行使安抗辯權雖甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產買賣合同約定丁公司應先交首付甲公司辦理房產戶房產產權丙公司簽約戊公司簽訂房產買賣合同該行已經明確表明甲公司履行交房義務能作先交首付款義務丁權行使安抗辯權 6.權甲公司行使先履行抗辯權甲公司辦理房產戶手續義務丁公司享安抗辯權拒絕履行自先給付義務能安抗辯權要求甲公司履行義務 7. 能甲公司合同訂立半內沒履行辦理房產戶手續義務丁公司行使約定解除權條件已經 8. 能甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產買賣合同約定丙公司甲公司合同履行承擔連帶責任該約定屬於事真實意思表示違反律、行政規強制性規定社公共利益具律約束力 9. 根據《合同》相關司解釋合同約定違約金超造損失百三十數額高於損失事請求院予適減少 債權案例: 甲廠中國需柴油與乙廠簽訂份買賣合同；問：(1)本案合同所債簡單債選擇債；(2)本案乙廠做否適?甲廠要求乙廠換貨或；答：(1)本案合同所債選擇債；(2)本案乙廠做適；二、公民王某承包村魚塘經精飼養經營收； 問：(1)公民李某行屬於性質? (2)李某要求否合? (1)本案合同所債選擇債所謂選擇債選擇權事兩標選擇其履行債本案債務乙廠選擇0號或10號柴油供給甲廠屬於選擇債 (2)本案乙廠做適甲廠要求乙廠換貨或退貨理由立選擇債事雙約定選擇權歸屬沒約定由債務行使選擇權本案甲乙合同沒明確約定選擇權歸屬故乙廠行使選擇權確定履行標做確且甲廠已經接受乙廠履行故甲廠要求改變履行標或退貨請求理
⑺ 如何要回購房款
既然房地產商破產，購房人想要回購房款肯定不可能，即使要回估計也是部分甚至於要不回購房款。
理由：我國企業破產法規定企業破產的條件是企業法人不能清償到期債務，並且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的。你所主張的要回購房款屬於債權關系，而且一般屬於普通債券，根據破產法第一百一十三條規定破產財產在優先清償破產費用和共益債務後，依照下列順序清償：
（一）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金；
（二）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款；
（三）普通破產債權。
破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。
作為普通債權，很難獲得全額清償，甚至於很多時候清償率為0.
我的建議：你所購房子是否竣工，即屬於預售還是現售，你已支付多少購房款等。舉例：
1、房子已竣工，你可以想辦法主張物權，即補齊剩餘房款，要求房子歸你所有，但須看你所購房屋是否已被抵押擔保。
2、如房子未竣工，就屬於爛尾樓，這種情況一般法院會要求先行穩妥解決遺留問題或者提供可以在破產程序中穩妥解決遺留問題的可行方案。具體你可以看看針對你們方案中怎麼解決。
不管怎樣，不建議你主張退回購房款，一旦確認你的購房款為普通債權，在破產案件中很難獲得全額清償，建議你及時了解該企業情況，必要時可咨詢專業律師，以維護你的合法權益。
⑻ 以產權調換的回遷房屬於物權范圍嗎
回遷來房就是發展商徵收土地時源，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。
購買手續：
購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的。
1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款.
2、按合同規定交房款並取回發票.
3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續.
4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅.
5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。