❶ 商品房預售合同是否具有物權效力
這個必須得
這個都是在住建局備案的
具有法律效益的啦
都是要網簽備案的
❷ 物權法對預告登記是怎樣規定的
《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第四條規定：「未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。」
(2)預售房是否屬於物權擴展閱讀
房屋預告登記得意義：
1、創設預告登記制度是我國不動產市場發展的客觀需要。
自我國實行改革開放以來，土地使用權及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產要素，原先被視為禁區的許多不動產權利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產交易市場的蓬勃發展。
作為不動產登記制度之一的預告登記，具有服務不動產交易的功能，因此，創設預告登記制度有利於保障請求權人的權利，有利於保護交易中的第三人，有利於我國不動產市場健康的有序發展。
2、創設預告登記制度是現實生活的迫切需要。
隨著我國社會經濟的發展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，並不能具有排他的效力。、
3、創設預告登記制度是健全我國不動產登記法律制度的需要。
我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但並未建立健全的不動產登記制度。
4、創設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。
基於預告登記的重要作用，我們認為，當地方立法被證明是行之有效的經驗並發展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經驗，創設預告登記制度，並對其內容加以具體、明確的規定。
參考資料來源：網路-房屋預告登記
❸ 房屋預售合同屬於有效房屋證明嗎
您好，是不屬於的。不動產以登記為物權變動的要件，房屋預售合同並不能當然證專明您擁屬有該不動產，因為合同還有無效或者解除的可能，只有經過依法登記才具有完整的權利外觀。
《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答
❹ 房屋預告登記證是物權還是債權關系
你好：
預告登記是典型的債權物權化，是對債權的確認，可以對抗物權。預告登記後，出賣人有義務協助買受人辦理房屋過戶手續，不得再次出售，否則不發生物權效力。
以上內容僅供參考。
❺ 房屋預售合同是否登記
所謂商品房預售合同，就是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間專內將建成的商品房所有權轉屬移於預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款並按期接受商品房的書面協議。根據《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。在商品房預售合同中，預購方於多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似於分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。因此，關於商品房預售合同，主要有以下幾個要點：1、房屋標的在出賣時是不存在的，或者是在建設中尚未竣工;2、預售商品房大多是房產商已確定的地段、樓房、面積及輔助設施而標明每平方米的房屋價格，購買者只是按房產商所表述的種種條件而在其中選定;3、預售商品房是附期限的行為，承購人預先支付定金或房屋價款。
❻ 已預售的商品房可否查封
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》版的規定：「被執行權人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。」
商品房預售合同登記備案制度僅僅是一種行政管理的手段，並非物權登記，購房者享有的權利仍然是一種合同債權，是否辦理商品房預售合同的登記備案並不能決定該預售合同是否具有法律效力。
預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。其通過登記的方法予以公示，從而將物權的公示手段用於對債權的保護，使買受人的優先權具有了對抗第三人的效力。只有通過預告登記，買受人才能享有對該房屋物權的請求權。預售的房屋才能被賦予准物權的性質從而受到保護，產生對抗第三人的效力。因此，預售合同登記備案並不等同於預告登記。
❼ 預售時未確權，開發商進行預售屬於房地產轉移嗎
根據《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法回登記，發生效力答：未登記，不發生效力，但法律另有規定的除外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。開發商進行商品房預售，業主與開發企業簽訂預售《商品房買賣合同》是屬於合同債權，在未辦理業主的產權登記前物權未發生轉移，所以商品房預售不屬於來信人所說的房地產轉移。
❽ 商品房預售登記備案是否取得物權
你的問題可以轉化為，在建工程是否享有物權？
《物權法》
本法所稱物權，是指權利人依法回對特定答的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
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根據物權法定原則，物權只有上述幾種權利。
商品房取得預售登記的備案時，尚未進行所有權權屬登記（大產權確權），所以沒有取得物權。
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商品房取得預售登記的備案時，一般處於建設狀態，屬於在建工程，只有不完整的所有權屬性「佔有、使用、收益、處分」，至少在使用、收益 方面不完整。
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對在建工程抵押，實際上是將在建工程作為其土地使用權的附屬一並抵押的（見物權法）。所以在建工程在法律上並不是獨立的物（雖然有獨立價值）。
❾ 物權法中預告登記的性質與預售登記的具體內容有那些
預告登記的性質如何，國內外學者均有不同的看法。例如，在德國民法中，有人主張，經由預告登記，獨立的限制物權便獲產生；也有人認為，預告登記已被賦予了可得對抗嗣後意欲發生物權變動的第三人的特別效力，它不具有任何實體權性質的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。還有人認為，預告登記惟有對將來權利取得予以保護，而對所有權人（讓與人）加以拘束，以資限制其權利。受讓人縱為預告登記，然對該土地猶未有支配權，故登記前之土地所有權受讓人之權利，乃非物權，而是物權之期待。從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。從各國法律的規定來看，預告登記的對象基本上限於不動產物權變動的請求權。
商品房預售登記並不具有預告登記的性質，這是因為：第一，在商品房預售登記的適用對象上，商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預售合同，而後者是權利人的請求權。這一差異導致了商品房預售登記並不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權利、保全權利順位及確保交易安全的功能無從體現。第二，根據預告登記制度的理論，申請預告登記的人為享有請求權的權利人，義務人為不動產的現時所有權人，請求權人應取得義務人的承諾或法院的假處分命令才能申請預告登記。而在商品房預售登記中，申請人為商品房預售人，同時其又是商品房預售登記的義務人，且法律、行政規章強制預售進行商品房預售登記，這與預告登記性質不符。同時，商品房預售人進行預售登記是依據公法而進行的，而預告登記是登記權利人依據私法行使私權的行為。可想而知，如果商品房預售中的購房人無權申請進行預售登記，而作為債務人的預售人對進行商品房預售合同登記又沒有什麼利益可言，甚至要支付預售登記的費用，那麼商品房預售合同登記如何起到保護交易安全、維護當事人合法權益的作用呢？第三，預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等。只有賦予預告登記以這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權的保全手段。而我國對商品房預售登記僅有「應當」進行登記的規定，而沒有對登記效力的規定。不僅沒有規定未經登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規定經過登記的預售合同，預購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨後成立的物權變動或有損於登記債權的行為。第四，我國法律、行政規章未規定商品房預售登記的消滅，這也與預告登記制度不符。預告登記只是一種請求權的保全，不具有獨立的效力，只有在將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由於一些特定的事由出現而消滅，不會永遠存續。而我國商品房預售登記不塗銷，存續時間非常長，這也意味著其目的在於行政管理，而非對購房人的請求權進行保護。由此可以斷言，我國實行的商品房預售登記僅僅是預售行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權保全的對抗效力，與預告登記制度存在著根本上的差異。