土地使用權市場比較法評估報告

㈠ 資產評估作業 用成本法對項目中房產及土地進行評估計算與過程撰寫 會的留言 有酬謝

（一）固定資產—房屋建築物
一般而言，房屋建築物的評估方法主要有成本法、市場比較法、收益法等幾
種方法。對於建造在工業用地上的房屋建築物及構築物，從已取得的資料看，我
們無法取得類似房屋的交易案例，所以無法採用市場比較法進行評估；其收益情
況難以測算，不宜採用收益法進行評估，故我們採用成本法進行評估。
成本法是以開發或建設委評對象建築物或類似建築物所需要的各項必須費用
之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，最後扣除建築物的各項貶值，來得
出評估資產價值的一種評估方法。本次評估的房屋建築物不存在經濟性貶值和功
能性貶值。計算公式為：
評估市場價值=重置成本×綜合成新率。
重置成本=建安工程造價＋前期及其他費用＋資金成本。
成新率的確定：房屋建築物採用使用年限法和完損等級打分法相結合的方法，
經加權計算確定，得出綜合成新率。構築物採用使用年限法確定其綜合成新率。
計算公式：綜合成新率＝使用年限法成新率×權重40% + 完損等級打分法成
新率×權重60%。
（二）無形資產—土地使用權
土地使用權評估方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本逼近法、基
准地價系數修正法等。
委評宗地位於常州市鍾樓區長江中路308號，評估人員在對委評宗地進行實
地勘察和類似工業用地調查後，在同一供需圈內相鄰地區或類似區域內能搜集到
不少與委評宗地用途相同、土地利用條件基本一致的近期正常交易案例，故可采
用市場比較法對其進行評估。
市場比較法，是根據替代原則，將委評土地與在評估基準日較近時期內已經
發生交易的類似土地交易案例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該土
地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出委評土地評估基準日
地價的方法。其評估公式為：
PD=PB×A×B×D×E
式中，PD—委評宗地價格；
PB—比較案例宗地交易價格；
A—交易情況修正系數，為委評宗地交易情況指數與比較案例交易情況指數之
比；
B—交易日期修正系數，為委評宗地評估基準日地價指數與比較案例交易日期
地價指數之比；
D—區域因素修正系數，為委評宗地區域因素條件指數與比較案例區域因素條
件指數之比；
E—個別因素修正系數，為委評宗地區域個別條件指數與比較案例個別因素
條件指數之比。

㈡ 土地評估市場比較法中的交易日期怎莫修正

依據中國城市地價動態監測數據

根據吉林市地價動態監測指標測算結專果表，以2008年地價指數為100，則屬估價對象與比較案例交易期日地價指數均為104.3（341÷327×100%）。

你把近幾年的地價指數都找出來，就是這樣修正就行。

不明白，再問我。

㈢ 土地評估報告怎麼寫

有國家標準的，關鍵是技術路線的選擇和計算，不是寫文章，文體只是個載體。

㈣ 如何用市場法評估土地使用權

經濟主體在市場的復一切交易行制為總是要追求利潤最大化，即要以最少的費用求得最大利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，均會敬而遠之。這種經濟主體的選擇行為結果，在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨於一致。市場比較法就是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價的方法。其計算公式為：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V----待估宗地價格；
VB----比較實例價格；
A----待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數；
B----待估宗地評估基準日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數；
D----待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數；
E----待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數。

㈤ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

㈥ 土地評估在市場比較法中 不同的土地用途可以用來修正比較嗎

現有一宗空著的綜合用地要評估
小地方 成本法的話很多數據都收集不到
基準地價專也是老屬的
空地不適合收益法吧
只有剩餘法和市場比較法了比較法的話區域內找不到綜合用地的案例
就是把委估宗地作為住宅用地計算再修正
比如綜合用地一般是住宅用地地價的1.3倍
就把結果乘以1.3
還有就是使用年限修正
不同用途使用年限不一樣
綜合50住宅70年
委估宗地用了7年剩下43年
就相當於住宅用地70年用了10年剩60年重慶土地法務

㈦ 土地評估報告必須用市場比較法嗎

那要看評估對象與評估方法的適應性。比如評估對象是商業土地，周邊有較多相似版的土地市場成交案例權，那肯定首選市場比較法了；如果土地市場成交案例缺乏，則可用剩餘法評估；還可用成本逼近法評估；甚至可對當地基準地價進行修正評估。因此，土地評估報告並不是必須用市場比較法，要看土地市場成交案例是否缺乏來定。

㈧ 運用市場比較法和成本法對房地產進行評估的房地產評估報告詳細過程

市場比較法：假設你周邊與評估個案相似的有一個或幾個可比實例，通過一定【價格專影響因素的屬修正】對比計算出被評估房地產價格（值）。比如你旁邊一個樓盤賣1萬/平米，你這個樓盤比它綜合修正系數為1.05，那麼你的價格就可10500
成本法：成本投入多少就是多少。

㈨ 誰有 土地使用權(商業用地)市場比較法評估測算表.xls 給傳一份 不勝感激

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