㈠ 辦公樓附屬用房用收益法怎麼評估
房地分估就不會用收益法了，人家出的是房地產價格
肯定會包含分攤的土地使用權價值的，用於抵押你單獨的房屋建築物銀行怎麼可能要嘛，房屋建築物和土地合在一起就叫房地產，分開就是房屋建築物、土地使用權。
一般用收益法算的都是收益性比較強的房地產。門面、商鋪之類的。
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
採用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應用的前提條件
應用收益法評估資產必須具備的前提條件是：
1．被評估資產必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產。
2．資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。
二、收益法應用的形式
收益法的應用，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產未來收益期有限的情況
在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內各期的收益額，以適當的折現率進行折現，各年預期收益折現值之和，即為評估值V，基本公式是：
V=a/r（1-（1+r)^-n)
式中：——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，還包括期末資產剩餘凈額；
n——收益年期；
r——折現率。
（二）資產未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1．未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然後對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。基本公式為：
資產評估值（收益現值）=年收益額/本金化率
有的資產評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以採用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，並折現求和。
第二步，通過折現之和求取年等值收益額。
其中：為各年現值系數，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。
2．未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為5年）的各年預期收益額，對其進行折現。再假設從若干年的最後一年開始，以後各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最後，將前後兩部分收益現值求和。
三、收益法中各項指標的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關鍵。
1．收益額指提是資產使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的。
2．收益額必須是由被估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關於收益額的構成，以企業為例，目前有幾種觀點：
第一、稅後利潤，即凈利潤；
第二、現金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現率和本金化率
確定折現率，首先應該明確折現的內涵。一般來說，折現率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現率在本質上是沒有區別的。只是適用場合不同。折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，用於有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據法律、契約和合同規定確定。
四、收益法評估資產的步驟
1．收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料。
2．計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。
3．預測資產未來預期收益，確定折現率或本金化率。
4．將預期收益折現或本金化處理，確定被評估資產價值。
㈡ 土地使用權評估的收益法需涉及到的基本要素是（）
BCE
㈢ 評估土地使用權價值
1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元
㈣ 土地使用權的評估程序
評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。
㈤ 資產評估土地使用權的市場法,收益法,成本法的案例分析題（一個例題包含三種演算法便於比較）
太狠了吧，這是什麼方法