土地使用權出讓金如何管理

⑴ 土地使用權出讓金

只有國家才可以合法出讓土地，個人是無法合法出讓合同的。

你實際上是沒有土回地證的，只答有土地使用權，所以更談不上收取所謂的土地使用權出讓金。

私下可以交易，但是這事不能見官，呵呵。建議學習土地法七十六條的相關對於非法買賣土地的解釋。最多除了罰款收回土地還可判刑的，兄弟。

而且正規經過政府出讓的商業與工業用地，超過1年就要收土地閑置費，2年就要強行收回。

⑵ 何為土地出讓金國家規定是怎樣繳的

土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。

土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。

(2)土地使用權出讓金如何管理擴展閱讀：

計算方法：

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

⑶ 土地出讓金繳納給哪個部門哪些法律規定提出過具體要求

如果開發商不補繳土地出讓金，土地仍然是劃撥土地使用權，不能補辦出讓土地使版用權。
這種情況下，權如果要辦理房產證，假如是房改房，經市政府批准，還是可以申請辦理房產證的，可是這種房產證以及土地證不能轉讓，如果轉讓則需要補繳土地出讓金。
如果不是房改房，就基本不可能辦理房產證。

⑷ 土地出讓金的最新管理辦法是怎麼規定的

各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當地的政府網站查找相關信息，．

國土部門收取土地出讓金的具體標准

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准至關重要。區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40％」；1995年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定的協議出讓最低價標准。②最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標准。新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平 均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低於標定地價的40％，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低於標定地價的40％」作為衡量低價出讓國有土地的標准

什麼是土地使用權出讓金

土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，後者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，並投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要佔到熟地總價的50％～70％左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建築面積上去核算才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

買什麼房要繳土地出讓金

對於商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本並分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金。

但是，購房者買了商品房後，並非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期後，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發現土地性質為綜合用地，只能用50年。

如果購房者買有出讓土地證的二手房，由於賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那麼買方拿到房子後只能再使用40年而非70年，超過期限後就得補繳。

⑸ 土地出讓金是什麼意思 土巴兔帶你了解土地出讓金管理辦法

談到土地出讓金，很多人都會感到陌生。其實這個概念與我們的生活息息相關，每年兩會中不少代表也都有相關方面的議案，那土地出讓金究竟是什麼意思呢，國家針對土地出讓金又有哪些法律方面的要求呢，下面土巴兔就來帶大家了解一下土地出讓金管理辦法。

土地出讓金是什麼意思

在介紹土地出讓金管理辦法之前，小兔首先為大家介紹一下土地出讓金是什麼意思。土地出讓金也就是我們平時常說的「地價」，專業來講，就是指各級政府按照規定向土地受讓人收取的土地價款，或者是在土地使用權到期之後，土地使用者如需繼續使用土地的話需要向當地土地管理部門繳納續期的土地出讓價款。另外，如果土地使用權的獲得是通過政府劃撥所得，那麼當受讓人將土地轉讓權有償轉讓、抵押、出租等，也需要按照相關規定補交土地出讓價款。如今，地方政府預算外主要收入即來自於土地出讓金。

土地出讓金管理辦法實施細則

2006年12月17日國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，進一步對國有土地使用權出讓收支提出了具體的管理辦法，下面小兔為大家摘錄了其中比較重要的幾個方面：

1、土地出讓金管理辦法明確了國有土地使用權出讓的收入范圍，主要包括：政府以招標、協議、掛牌、拍賣等方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款;轉讓劃撥國有土地使用權所應當補交的土地價款;轉讓房改房、經適房等應當補交的土地價款;更改國有土地使用權的土地用途等土地使用條件應當補交的土地價款。

2、土地出讓金管理辦法規范了土地出讓金的使用范圍，主要包括城市建設支出、支農支出、土地開發支出、征地和拆遷補償支出以及其他支出，例如土地出讓業務費、計提國有土地收益基金等等。

另外土地出讓金管理辦法還對被拆遷居民的利益、國有土地儲備管理等方面有詳細的規定。另外，小兔提醒各位，各省各地市也都會根據自身的實際情況推出有當地的土地出讓金管理辦法，大家可以根據自己實際情況進行查找了解。

⑹ 《土地出讓金管理辦法》

各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當地的政府網站查找相關信息，．

國土部門收取土地出讓金的具體標准

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准至關重要。區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40％」；1995年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定的協議出讓最低價標准。②最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標准。新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平 均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低於標定地價的40％，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低於標定地價的40％」作為衡量低價出讓國有土地的標准

什麼是土地使用權出讓金

土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，後者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，並投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要佔到熟地總價的50％～70％左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建築面積上去核算才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

買什麼房要繳土地出讓金

對於商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本並分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金。

但是，購房者買了商品房後，並非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期後，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發現土地性質為綜合用地，只能用50年。

如果購房者買有出讓土地證的二手房，由於賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那麼買方拿到房子後只能再使用40年而非70年，超過期限後就得補繳。

⑺ 如何更好地管理土地出讓金

第一，嚴格按照財政部和國土管理部門的指導意見辦事。
第二，運用信息版技術做好管理工作。運用土權地出讓金管理軟體構建公共財政框架之下的規范的政府土地收益制度與管理體系。
最後，推薦您了解一下環球軟體公司的土地出讓金管理系統。但願能幫到您大忙。

⑻ 土地使用權出讓金的存在問題

我國土地出讓金管理存在的主要問題
自1987年我國出現國有土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）這一新的土地使用收費方式以來，土地出讓金制度逐漸確立，盤活了全國的土地資源，給我國的經濟社會發展帶來了深遠的影響。與此同時，隨著出讓金收入規模的日益增大，及其在地方政府預算外收入中所佔比重的增加，出讓金存在的問題也越發凸現出來。
1.出讓金帶來的豐厚財政收入，誘發了地方政府的短期行為
大量賣地和圈地，一次性收取40－70年的出讓金，為地方政府充實財政收入提供了機會，現屆地方政府就可能運用各種手段擴大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以後各屆政府無法實現收益共享。這種「寅吃卯糧」的做法，既有悖於「代際公平性」，又有損於土地資源使用的有效性。
2.出讓金收益分配機制不合理，影響土地出讓整體效益
用計劃經濟的辦法低價征地，用市場經濟的辦法高價出讓，客觀上形成了多佔地多得益的機制，既誘發了地方政府批地賣地的沖動，又為「尋租」提供了條件。土地資本巨額增值收益，大部分被開發商和地方政府所獲取，而被征地農民只能得到低額的補償費，遠不能彌補農民的權益損失，這使得農民與地方政府因征地補償問題而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出讓金主要用於城市開發和土地開發，出讓金分配向城市傾斜，城市的工業化、城市化飛速發展，而農村卻出現了大量就業無門、社保無份的失地農民,農村建設也嚴重缺乏資金投入。在工業化和城市化過程中，農民並沒有充分分享經濟發展帶來的成果，城鄉二元分割的體制裂痕在繼續擴大。
3.土地出讓金制度不完善，易引發出讓金流失和官員尋租
土地要素的非完全市場化使政府在征地供地過程中居於主導地位，而徵收的出讓金又缺乏嚴格的監督管理，導致一些地方政府違法違規出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失。與之相對應的是官員尋租和腐敗現象頻頻出現。現有的土地出讓金制度為政府官員的尋租活動提供了巨大利益空間和權力發揮作用的活動空間，涉及土地的腐敗案件數量多，涉及金額大，涉案人員職務高，而且容易發生窩案、串案。

⑼ 土地出讓金怎樣分配

一、國有企業的土地使用權問題

國有企業享有使用權的土地，依其來源可以區分為三種：以出讓方式取得使用權的土地、以劃撥方式取得使用權的土地、以承租方式取得使用權的土地 。以出讓方式取得的土地使用權和以劃撥方式取得的土地使用權，為設定於國家所有的土地上的用益物權；以承租方式取得的土地的使用權，為基於合同而使用他人土地的權利，非用益物權。國有企業得依照上述方式取得具有用益物權性質的土地使用權。

《城市房地產管理法》第7條規定："土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。"第19條規定："國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。"依照我國現行法律和行政法規的規定，因出讓而取得之土地使用權可依法轉讓、出租、抵押，因出讓而取得之土地使用權不受限制地成為交易標的，當屬獨立的財產權利。國有企業因出讓取得之土地使用權，非有社會公共利益的需要，國家不得收回。

《城市房地產管理法》第22條規定："土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。"《城市房地產管理法》對於因劃撥取得的土地使用權，除在用途和轉讓條件上有一定的限制外，並沒有附加特別的限制，反而規定該等土地使用權是一種無使用期限的權利。我國的現行法律和行政法規對於因劃撥而取得之土地使用權，也沒有規定國家可以將因劃撥而取得的土地使用權收回。現實的狀況應當是，國有土地一旦劃撥，土地使用權人原則上永久使用。 同樣需要說明的是，我國法律和行政法規並沒有規定，對國有企業因劃撥而取得之土地使用權，國家在國有企業破產時可以收回，因此國家不得以國有企業破產為由收回劃撥的土地使用權。

依照上述法律規定，劃撥僅僅是土地使用權取得的方式不同，並不表明因劃撥而取得之土地使用權不是一個獨立的財產權利。 所以，國有企業因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，盡管其取得方式有所不同，卻沒有性質上的差異。我國法律對國有企業因劃撥取得之土地使用權的用途和轉讓附加一些特別的限制，也並不否定國有企業對劃撥土地使用權所享有的處分權能。例如，《城市房地產管理法》第50條規定："設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。"依照上述規定，國有企業對於因劃撥而取得之土地使用權，可以設定抵押以實現對土地使用權的交換價值的處分，與因出讓取得之土地使用權的抵押並無根本的不同。故國有企業因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，屬於性質相同的用益物權，均為國有企業的責任財產。

為了推行國有企業的計劃兼並破產措施，國務院在《關於在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》（國發[1994]59號）第2條規定：企業破產時，企業依法取得的土地使用權，應當以拍賣或者招標方式為主依法轉讓，轉讓所得首先用於破產企業職工的安置；安置破產企業職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一列入破產財產分配方案。依照國發[1994]59號通知的規定，屬於試點城市兼並破產計劃內的國有企業破產時，不論其土地使用權的取得方式，土地使用權均得以變價用於安置職工，變價的土地使用權安置職工後有剩餘的，按照破產財產分配方案清償破產的國有企業的債權。很顯然，國發[1994]59號通知的精神，承認了破產時的國有企業的土地使用權屬於國有企業的責任財產，只是對於土地使用權的變價分配，僅僅作出了不同於國有企業的其他財產的處理，優先考慮了土地使用權變價金優先用以滿足破產企業的職工安置費用。出於社會公共利益的考慮，國發[1994]59號通知所為規定並非不妥。

但十分遺憾的是，我國司法實務所持立場卻背離了國發[1994]59號通知的精神，直接否認國有企業因劃撥取得之土地使用權屬於國有企業的責任財產。最高人民法院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[2003]6號）第1條規定：破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。納入國家兼並破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。解讀最高法院法釋[2003]6號批復的立場，以下結論值得思慮：（1）納入國家兼並破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應當依法變價首先用於破產企業職工的安置；安置破產企業職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一進行破產分配。在這一點上，最高法院繼承了國發[1994]59號通知所為規定的立場，若是基於社會公共利益的考慮，應當予以肯定。 沒有納入國家兼並破產計劃的國有企業因劃撥取得之土地使用權，不屬於破產的國有企業之責任財產。在這一點上，最高法院並沒有真正領會國發[1994]59號通知所為規定的核心精神，並進而作出了擴大化的不當解釋；劃撥的土地使用權均不屬於國有企業的責任財產。事實上，上述結論直接與《城市房地產管理法》允許劃撥的土地使用權以變價清償債務的規定相悖。同時從客觀上對國有企業進行了區別對待，損害了 哪些沒有納入國家兼並破產計劃的且只有劃撥土地的國有企業職工的權益。

（2）有關人民政府可以收回國有企業因劃撥的土地使用權，並予以處置。在這一點上，國家收回國有企業因劃撥取得至土地使用權，有十分寬泛的裁奪餘地，國家對於劃撥的土地使用權，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。最高法院以司法解釋授權有關的人民政府在國有企業破產時可以收回劃撥的土地使用權，是沒有任何法律依據的。 再者，有關的人民政府可以收回劃撥的土地使用權予以處置，應當如何處置或者以何種目的處置，均沒有任何限制，無異於在說劃撥的土地使用權已經因國家收回而消滅，政府想怎麼處置都可以。若有關的人民政府決定不收回破產的國有企業劃撥的土地使用權，又該如何處理呢？或者退一步講，有關的人民政府可以基於何種理由不收回破產的國有企業因劃撥取得之土地使用權呢？可見，最高法院上述司法解釋具有極大的任意性，並沒有給出一個讓實踐可以充分把握的標准。

筆者認為，國有企業的土地使用權，雖有劃撥和出讓兩種不同的取得方式，但其作為用益物權的性質相同，國有企業自其取得土地使用權時起，土地使用權即構成國有企業的責任財產。原則上，在國有企業破產時，土地使用權不論其因劃撥還是因出讓而取得，均應當列入破產財產，並通過變價進行破產分配。對於劃撥的土地使用權，國有企業破產時亦應當予以變價，並參照《城市房地產管理法》第50條的規定處理，土地使用權變價後所得的價款應當優先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，列入破產財產以備分配。

二、已經抵押的國有企業的土地使用權問題

屬於破產企業所有的財產，為破產財產。破產企業已經設定抵押的財產，理論上應當屬於有負擔的破產財產；在除去負擔之前，該破產財產應當優先用以滿足因負擔而取得之擔保物權人的利益。 國有企業的土地使用權已經設定抵押的，依照我國《企業破產法（試行）》第28條和《民事訴訟法》第203條的規定，不屬於破產財產的范圍；但土地使用權的價值超過被擔保債務數額的部分，應當作為破產財產。依照我國現行法律的有關規定，國有企業的土地使用權設定抵押的，除非抵押無效，抵押權人在國有企業破產時，得行使抵押權以變價抵押物（土地使用權），以變價金清償土地使用權所擔保的債權。但是，若土地使用權系劃撥取得之權利，則變價金應當首先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。 抵押權人就土地使用權變價金優先受償後的余額，應當作為可供分配的破產財產，按照破產財產分配方案予以分配。上述法律規定本應無條件地適用於已經設定抵押的國有企業的土地使用權。

但是最高法院法釋[2003]6號批復第2條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，依法辦理抵押登記手續，並經具有審批許可權的人民政府或土地行政管理部門批准，抵押有效；抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分可享有優先受償權。這里的問題並不是抵押權人應否優先受償的問題，因為抵押權人對已經抵押的劃撥土地使用權的優先受償權已被《城市房地產管理法》和《擔保法》所明文規定，抵押權人對於劃撥的土地使用權變價金有優先受償權，不存在疑問。存在疑問的是，抵押權人對抵押的以劃撥方式取得之土地使用權行使優先受償權後，若土地使用權的變價金還有剩餘的，是否屬於破產財產？依照最高法院法釋[2003]6號批復第1條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。顯然，國有企業以劃撥方式取得之土地使用權，原本不屬於破產財產，即便設定抵押而抵押權人對之行使抵押權，在解釋上仍不能認為其變化為破產財產，故抵押權人對抵押的以劃撥方式取得之土地使用權行使優先受償權後的余額，仍不屬於破產財產。這里存在著明顯的矛盾。

最高法院法釋[2003]6號批復第2條規定，納入國家兼並破產計劃的國有企業，其用以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押的，依據國務院有關文件規定辦理。但這樣的規定，似乎也與國務院的有關文件規定不吻合。最高法院僅僅規定以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押的，按照國務院有關文件規定辦理；言外之意是否表明，以出讓方式取得的土地使用權設定抵押的，就可以不按照國務院的有關文件規定辦理？國務院的有關文件對於納入國家兼並破產計劃的國有企業破產時的土地使用權的特別規定，實際上並不以劃撥的土地使用權為限。國發[1994]59號通知規定，國有企業破產時，其依法取得的土地使用權（不論以出讓還是劃撥方式取得），變價所得應當首先用於破產企業職工的安置。國家經濟貿易委員會、中國人民銀行徵得國務院同意，於1996年07月25日發布的《關於試行國有企業兼並破產中若干問題的通知》第5條規定："在實施企業破產中，首先要妥善安置破產企業職工，保持社會穩定。企業以土地使用權作為抵押物的，其轉讓所得首先用於破產企業職工的安置，對剩餘部分抵押權人享有優先受償的權利；處置土地使用權所得不足以安置職工的，不足部分依次從處置無抵押財產、其他抵押財產所得中撥付。抵押權人未優先受償部分，參加一般債權的清償分配。"並且，國務院1997年發布《關於在若干城市試行國有企業兼並破產和職工再就業有關問題的補充通知》規定，"安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的，其轉讓所得也應首先用於安置職工，不足以支付的，不足部分從處置無抵押財產、抵押財產所得中依次支付。破產企業財產拍賣所得安置職工仍不足的，按照企業隸屬關系，由同級人民政府負擔。"很顯然，國務院的有關文件實際上使得破產企業的職工安置費用優先於對（不論因劃撥還是出讓而取得的）土地使用權享有求償權的所有權利。在立法和司法實務上，涉及納入國家兼並破產計劃的國有企業的土地使用權時，所要解決的問題並不是土地使用權上設定的抵押權可否行使的問題，而是抵押權人的利益是否優先於破產企業的職工安置費用 ，最高法院法釋[2003]6號批復並沒有解決這個具有實踐價值的問題。

義最高法院的司法解釋之所以存在上述的缺陷，原因可能有兩個：（1）對國有企業的土地使用權的性質認識不清。人為的將國有企業的土地使用權化分為二種性質不同的權利：因劃撥取得之土地使用權和因出讓取得之土地使用權不同，前者不構成國有企業的責任財產，後者構成國有企業的責任財產。國有企業因劃撥取得之土地使用權，不屬於破產的國有企業的責任財產，其有無抵押與破產財產的清算和分配不發生關系，國家有關部門可以收回或者變價用於支付破產企業的職工安置費用。前已言之，將國有企業的土地使用權人為劃分為兩種不同性質的權利，沒有法律上的任何依據。（2）對國務院的有關文件精神把握不準。前文已經說過，國務院有關文件精神，並不否認破產時的國有企業之土地使用權屬於國有企業的責任財產，只不過在變價分配時，優先考慮了土地使用權變價金用以滿足破產企業的職工安置費用。國務院的有關文件使得破產企業的職工安置費用成為優先於對（不論因劃撥還是出讓取得的）土地使用權享有的擔保權和普通債權。但最高法院法釋[2003]6號批復的精神卻縮減了國務院有關文件的適用范圍。

國發[1994]59號通知第5條對於納入國家兼並破產計劃的國有企業的土地使用權所為規定，使得土地使用權的抵押權人的優先受償利益，不得對抗破產企業的職工安置費用。抵押權的意義在於擔保抵押物所擔保的債權的受償；在國有企業破產時，抵押權人的債權直接面臨受償不能的危險，正是需要抵押權發揮作用的時候，抵押權人的擔保利益在國有企業破產時不應當消弱。在國有企業破產時，否認抵押權對破產企業的財產（土地使用權）的優先受償效力，是對社會信用制度的直接危害，此等危害缺乏可以獲得補救的其他措施。相反，應當注意到，國有企業破產時的職工安置費用，政府財政或者社會保障制度對之應當發揮作用，不能將企業破產的社會負擔轉嫁由抵押權人來承擔。同時考慮到，破產企業的職工安置費用優先於破產企業的土地使用權抵押權，但僅限於納入國家兼並破產計劃的國有企業破產的場合，客觀上給了其他破產的國有企業及其職工不平等的待遇。

所以，竊以為妥當而且符合法律的做法應當是，國有企業破產時，其土地使用權設定抵押的，抵押權人得行使抵押權以變價抵押物（土地使用權），以變價金清償土地使用權所擔保的債權；若土地使用權系劃撥取得之權利，則變價金應當首先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。抵押權人就土地使用權變價金優先受償後的余額，應當作為可供分配的破產財產，按照破產財產分配方案進行分配，但對於納入國家兼並破產計劃的國有企業，則在優先支付破產企業的職工安置費用後尚有剩餘的，按照破產財產分配方案進行分配。若職工安置職工尚有不足的，則應當由政府財政及社保資金補足。
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⑽ 土地使用權出讓金的收取標準是什麼

1、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取；1990年5月19日（含當日，下同）以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

2、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

3、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標准：

（1）被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。

（2）被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

4、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取；1990年5月19日以後取得的，按標定地價的50%收取。

(10)土地使用權出讓金如何管理擴展閱讀

一、具體范圍

1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；

2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；

3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；

4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；

5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

6、按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款，在土地出讓合同生效後可以抵作土地價款。

7、國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一並納入土地出讓收入管理。

二、使用范圍

1、征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

2、土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

3、支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

4、城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

5、其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

6、土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農民和被拆遷居民的合法利益。

7、土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。用於農村基礎設施建設的資金，要重點安排農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。

8、土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出，通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。

9、為加強土地調控，由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用於建立國有土地收益基金，實行分賬核算，具體比例由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府確定，並報送財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用於土地收購儲備。