房屋邊上土地使用權

㈠ 談談房屋所有權與土地使用權之間的關系

在市場經濟條件下,土地和房屋都具有財產性質,合稱房地產.房地產抵押,是指抵押人以其合
法的房地產以不轉移佔有的方式向債權人提供債務履行擔保的行為.根據我國現行法,房屋可以單獨
成為所有權的客體,因而房地產又分為房產和地產,即房屋所有權和土地所有權.我國實行土地公有
制,土地所有權屬於國家和農村集體經濟組織,禁止土地所有權進人市場,所以在我國的房地產市場
中並不包括土地所有權,而僅指由土地所有權派生的土地使用權.實踐中,房地產抵押是最主要的擔
保形式之一,但由於房與地之間關系的復雜性,使我們不得不對房地產抵押中房產與地產之間的關系
多加留意.
一,房產和地產同時抵押
房產和地產同時抵押是指將房屋和該房屋所佔用范圍內的土地視為一體設定抵押.在房產和地產
同時抵押的情況下,並不嚴格區分房產和地產,抵押物是房產和地產的統一體.在行使抵押權時須將
房產和地產作為一個整體拍賣,抵押權人按登記的先後順序受清償.在此方面的立法首推英美法系和
大陸法系中的德國民法.英美法中的房地產概念有二層含義:一是把土地和房屋當作一個整體來看;
二是把土地和房屋附帶的各種權利合在一起為一個廣義的不動產.由於其不嚴格區分房產和地產,所
以房地產抵押只能是房產與地產的同時抵押.德國民法則完全繼受了羅馬法的"附著於土地之物即
屬該土地"的思想,認為定著於土地之物及與土地所有權結合形成的權利,都不是獨立的不動產,
而只是土地的重要組成部分.[11(P115)《德國民法典》第九十四條明確規定:"土地的主要組成部分為
定著於土地的物,特別是建築物,及與土地尚未分離的出產物."因而,德國民法否認房屋的獨立
性,認為房屋是土地的組成部分,在土地所有權中包含對房屋的所有.德國雖然後來頒布了哎地上
權條例》以克服土地所有權對地上權的附合,但仍以地上權對房屋的附合來否認房屋的獨立性,即
房屋不能單獨成為所有權的客體,因此,在抵押時體現了房地一體性.
房產和地產同時抵押的理論依據是土地和房屋之間客觀上的不可分性.這種客觀上的不可分性是
房與地之間最基本的自然關系,即土地是房屋的載體,房屋若離開土地,則會損害其自身的經濟價
值.如果從財產的形式考察,那麼土地和房屋的關系就是土地使用權(地產)和房屋所有權(房產)
之間的關系,二者之間在抵押時的關系因房與地之間的客觀上的不可分性而表現為一種結合性.從房
[收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
〔作者簡介〕陳玉芳(1968一),女,福建閩侯人,講師,從事法學教學與研究.
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鷺江職業大學學報2佣3年
地產經濟學的角度看,由於級差地租的作用,地價決定房價,房價中又包含地價,若將土地所有權或
者房屋進行單獨交易,則可能勢必造成房地產貶值的結果,從而影響到債權的受償,也會使權利的受
讓人無法行使其權利.
正因如此,在我國現行的不動產立法中,採取了建築物與土地權利不可分離的原則,將土地使用
權與房屋所有權視為不可分割的整體,即所謂"房隨地走"和"地隨房走"的原則,或者稱之為房
地一體化.土地使用權轉讓,地上的房屋所有權隨之轉讓;反之,地上房屋所有權轉讓,該房屋佔用
范圍內的土地使用權也發生轉讓.我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條規
定:"土地使用權抵押時,其地上建築物,其他附著物隨之抵押,地上建築物,其他附著物抵押時,
其使用范圍內的土地使用權隨之抵押."《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第三條規定:"城市房屋
的產權與該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致原則,除法律法規另有規定外,不得分離."第8
條規定:"城市房產設定抵押等他項權利時,應當包括房屋所佔用的土地使用權."為貫徹房產與地
產的權利主體一致原則,《城市房地產管理辦法》第四十七條第一款也規定:"依法取得的房屋所有
權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權."《擔保法》第三十六條規定:"以依法取
得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押.以出讓方式取得的國
有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押.鄉(鎮),村企業的土地使用權
不得單獨抵押.以鄉(鎮),村企業的廠房等建築物抵押的,其佔用范圍內的土地使用權同時抵
押.n [2](P113-215)從我國上述法律規定不難看出,我國採取了房產和地產同時抵押的方式,抵押物就是房
屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權結合而成的一項房地產.不過,我國現行房地產立法與德國民法
在此問題上雖然都採取房地一體性的觀點,但二者並不完全相同.德國民法強調定著於土地的物特別
是建築物是土地的主要組成部分,從某種程度上說,土地權利是主物,而建築物是從物.但我國法律
是將土地與房屋視為一個整體對待的,就土地和建築物二者的關系來說,是建築物附隨土地還是土地
附隨於建築物,法律未作規定.[1](P621)
二,房產或地產單獨抵押
房產或地產的單獨抵押是單獨抵押房產或者地產,並且在實現抵押權時單獨拍賣房產或者單獨拍
賣地產的抵押方式.傳統大陸法系民法中所謂的單獨抵押是指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,
並非是指房屋所有權或地上權的單獨抵押.地上權是指支付地租,利用他人土地建築房屋和其他工作
物或林木的權利.傳統民法理論認為,地上權與土地所有權一樣是取得房屋所有權的前提,這種前提
被稱為是取得房屋所有權的權源.[3)(P16)其他權源還有土地租賃權和土地借用權等.由於單獨抵押是
指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,所以單獨抵押房屋所有權的效力不及於土地所有權,行使抵
押權時,只能將房屋單獨拍賣,而不能連同土地所有權並付拍賣,但這時買受人因缺乏權源而無法真
正取得房屋所有權.為彌補這一缺陷,保護買受人的利益,法律規定買受人同時取得法定地上權.例
如,《日本民法典》第三百八十八條規定:"土地及地上存在的建築物屬於同一所有人,而僅以土地
或建築物進行抵押,於拍賣時,視為抵押人設定地上權.但其地租,因當事人的請求,由法院予以確
定."同樣,單獨抵押土地的效力也不及於地上房屋,單獨拍賣土地時,房屋所有權人同時取得法定
地上權.
實行房產或地產的單獨抵押必須具備兩個條件:一是承認房屋具有相對於土地的獨立性,能夠單
獨成為所有權的客體.在法國民法中,通常將不動產中的土地與建築物區分開來,各自作為不同的不
動產區別對待.《日本民法典》第八十六條規定:"土地及固定在土地上的物叫做不動產."而根據日
本《不動產登記法》第十四條,土地和建築物是分別登記的.可見土地與建築物是獨立的不動
產.}1](P116)二是土地實行私有制,否則無法通過法定地上權來維持土地與房屋在客觀上的不可分性.
在大陸法系各國,大多實行土地私有制,土地所有權可以用於抵押.[31(M1)單獨抵押的目的在於保護
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第4期陳玉芳:房地產抵押的三種情形
抵押人的利益,使抵押人在抵押權人行使抵押權後仍能保留其對於房屋或土地的權利,達到物盡其用
的經濟目的.如果將法定地上權單獨抵押,那麼抵押權人行使抵押權時單獨拍賣地上權,而房屋所有
權卻因缺乏權源而不能繼續存在,但這時決不能再設定法定地上權.根據物權法一物一權的基本原
則,在同一塊土地上不能同時存在二個性質完全相同的地上權,所以地上權不能單獨抵押.我國的土
地使用權是一項新型的用益物權,從其法律性質來看,除所有權基礎不同外,與地上權基本相同,所
以除沒有房屋的土地外,土地使用權原則上不能單獨抵押,否則其上的房屋就失去取得所有權的權
源.從我國目前的房地產立法來看,允許單獨抵押的土地使用權,主要指無地上建築物的出讓土地使
用權及經發包人同意的依法承包的荒山,荒溝,荒丘,荒灘等荒地使用權,這在《擔保法》第三十
四條以及<農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》中已有體現.同時,根據我國《憲法》第十
條的規定,我國的土地所有權禁止轉讓,出租和抵押.因此,我國不具備房屋所有權或土地所有權單
獨抵押存在的可能性.
三,房產與地產分別抵押
房產與地產的分別抵押是指將房產和地產看作各自獨立的財產分別抵押給不同的債權人,抵押物
要麼是房產,要麼是地產,其中一個抵押權人行使抵押權時可以將房產和地產並付拍賣,但他只能就
抵押物(房產或地產)的賣得的價金優先受償.分別抵押與單獨抵押的相同之處在於都承認房屋的
相對獨立性,可將房屋或土地各自抵押,不同之處在於單獨抵押的抵押權人只能單獨拍賣作為抵押物
的房產或地產,而分別抵押的抵押權人卻可以將房產或地產並付拍賣,即拍賣的范圍不限於抵押物.
房產和地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.大陸法系民法中以法國,日本
為代表,承認房屋的獨立性,認為房屋可以獨立成為所有權的客體.在承認房屋獨立性的立法環境中,
如果運用民法學原理研究房屋和該房屋佔用范圍內土地使用權之間的關系,那麼就會得出一種主從關系
的結論,對主物處分其效力及於從物.土地使用權與房屋之間的主從位置應根據"哪一個是法律關系的
客體"來確認.若抵押房屋,則房屋是主物,該房屋佔用范圍內的土地使用權是從物;如果抵押土地使
用權,那麼土地使用權是主物,其地上房屋是從物.這實際上即傳統民法中關於"抵押權效力及於抵押
物的從物"的原理.這個原理也是分別抵押中房屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權並付拍賣的理論依
據之一.並付拍賣的另一個原因是為了防止因單獨拍賣抵押物(房屋或土地使用權)而造成抵押物貶值
影響到債權的受償.但從物畢竟不是抵押物,所以抵押權人只能就抵押物的賣得價金優先受償.如果抵
押人將其所有的房屋和房屋佔用范圍內的土地使用權分別抵押給二個不同的債權人,那麼二個債權人同
時行使抵押權時可將房屋連同土地使用權並付拍賣,分別就房屋和土地使用權拍賣所得的價金優先受償
即可.例如房屋抵押權人只能就房屋拍賣所得價金優先受償,而對於土地使用權賣得的價金無優先受償
權,若房屋拍賣所得的價金不能清償全部債權,則只能待土地使用權抵押權人就土地使用權拍賣所得價
金優先受償後有餘額時才能就余額部分受償.如果房屋抵押權人先行行使抵押權而將房屋佔用范圍內的
土地使用權並付拍賣,他只能就房屋拍賣所得的價金優先受償,對於拍賣土地使用權所得的價金可以向
土地使用權抵押權人提前清償或向公證機關辦理提存.
綜上所述,房地產抵押存在三種方式:同時抵押,單獨抵押,分別抵押.但在我國的房地產抵押
的立法與實踐中,主要採取房產與地產同時抵押的方式.此與我國房地產立法長期以來倡導房地一體
化相關.這種房地一體化的模式在一定程度上有利於房地產市場的統一管理,減少因房地分離而引起
的房地產交易中的各種糾紛,但也帶來一定的弊端.在現實生活中,存在房地不一體化的現象,即房
屋所有權與土地使用權不屬於同一主體.這種現象特別是在行政劃撥,租賃用地中相當普遍.若仍采
用房產地產同時抵押的方式,就違背了任何人都無權隨意處分他人的財產或權利的基本原則.而且,
隨著經濟的發展和科技的進步,人們對土地資源的開發與利用進人一個全新的階段,從傳統的地表平
面(如在地表平面上種植林木,設置建築物等)擴展到地表上下的立體空間(如空中架設電纜,地
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30 鷺江職業大學學報2003年
下建造地鐵等),提出了空間權的概念,即對地表之上的空中或者地表之下的地中一定范圍空間享有
的權利.這就使現代的土地使用權的權利結構處於一種相當復雜的狀態.如果形而上學地延續傳統的
房地一體化的做法,就不能充分地保護土地使用權人的權利.盡管從自然屬性來說,土地與建築物是
不可分割的,但從法律的角度來說是可以將它們分開的.frl(rbz3〕因此,在房產與地產能夠區分而且有
必要區分的情況下,應當把他們區分開來.體現在房地產抵押方面,筆者以為在採用房產和地產同時
抵押的前提下,引人房產和地產分別抵押的方式.同時,從另一個角度來看,前面我們提到,房產與
地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.而在我國,法律一貫承認房屋可以獨立
於土地而成為所有權的客體,房產與地產各自具有獨立的交換價值.我國建設部於1992年3月23日
發布房建(92) 162號通知,其中第二條規定:"在房地產經營活動中要實行房地分別計價,綜合評
估.各方要遵循房地產價格形成的客觀規律,分別對房屋和土地進行價格估算,綜合分析,科學確定
房地產價格."從我國實際情況來看,土地和房屋在絕大多數地區實行房地分管制度,土地使用權變
動由土地管理部門負責登記,而房屋產權的變動則由房屋管理部門負責登記.《擔保法》第四十一條
規定:"當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起
生效."第四十二條規定"辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的,
為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(鎮),村企業的廠房等建築物
抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門;……."這也從另一個角度證明房屋的獨立性.可
見,房產與地產的分別抵押在我國是可行的.這種方式既能反映房屋的獨立性,又貫徹房產和地產權
利主體一致的原則,充分利用房屋與土地使用權的經濟價值,有效利用資源,增加公共財富.實際
上,筆者以為《擔保法》第55條的規定是這種抵押方式在立法上的體現.該條規定:"城市房地產
抵押合同簽訂後,土地上新增的房屋不屬於抵押物.需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將該土地
上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償."在《擔保法》
頒布之初,理論界對55條規定的理解存在一定的爭議,認為55條有關城市房地產抵押合同簽訂後土
地上新增的房屋不屬於抵押物的規定與我國長期倡導的房地一體化精神相矛盾.但若從房產與地產分
別抵押的角度去理解,問題就迎刃而解.既然房產與地產一同抵押,卻又認定設定抵押權的房地產上
新增的房屋不屬於抵押物,這實際上就認可新增房屋具有獨立性.在認可房屋獨立性的前提下,根據
房產地產分別抵押的抵押權人可以將房產地產並附拍賣的原理,可以將新增的房屋並附拍賣.該新增
的房屋從理論上講屬於抵押物的從物,因抵押權效力之所及,故可以連同抵押物一同拍賣,但抵押權
人無權就拍賣新增房屋所得優先受償.

㈡ 土地使用權和房屋所有權的區別

購房者大多對房屋產權問題是一知半解，混淆了房屋產權和土地使用權問題，「土地使 用權」與「房屋產權」是兩個不同的概念，房屋產權是所有權，土地使用權是國家出讓的。所謂房地產使用權，其實只是土地使用權。土地使用權決定了房產的使用權。

業主所有的住宅除了擁有房屋的所有權外,還擁有該房屋的國土土地使用權。

也就是說如果房屋產權到期房子還在的話，房子依舊是你的，只是要補交土地稅。房產產權期限是指房子所佔的土地的使用權，而不是房子所有權本身。國家規定，城鎮建設用地為國家所有，個人和企業可以有償使用和交易使用權。

住宅的使用許可權是70年，從該地取得日算起。購房者只要有合法的產權證，房子就是私人財產，不屬於國家。只要房子還在，個人就擁有該房子的所有權。 房產權70年從開發商開始蓋房就開始算了。

不能把土地產權70年和使用權70年混為一談，也不能把「房屋的所有權」和「土地的使用權」混為一談了，正確的說法是「土地的使用權一般為70年」。

土地使用權和房屋所有權的區別在於：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

到期後，如國家需要收回土地，且必須連同地上建築物一並收回時，這時會出現一個問題，由於房子在開發時有先有後，但土地使用權的終止日期是以土地出讓合同上的終止時間為准，即土地使用權到期，而房產還未到報廢的年限。這時收回土地使用權則要給予地上建築物所有人相應補償;如果不收回，地上建築物所有權人可以在屆滿前一年向國家申請續期，並重新繳納土地出讓金。

兩者的區別：兩者的權屬不同， 根據《城市房地產管理法》的規定，房地產的買賣是指房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地作用權同時轉讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋所有權;但我國實行的土地全民所有制，即土地只有國家和集體所有，個人只有使用權。因此，土地證上載明的使用終止日期一到，國家可以收回土地使用權。 相關條例:《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定,居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權期滿後,土地收歸國有,而地上建築物仍屬業主所有。如果再次申請土地使用權,則應該根據當時的地價水平,補交土地出讓金。

㈢ 房屋邊的自家菜地的土地使用權是否是自己的

你看你的房產證上 寫的你的 住房面積是多大 或者土地使用證上 都 有標注內 要是 旁邊的菜地屬容於你的 那土地使用證上會說 你的 允許使用面積是 房子的 面積 和 菜地的面積的總和的 ！！！

㈣ 房屋土地使用權的問題

前邊幾次房屋來買賣，源應該沒有房屋所有權證，也沒有到房管局辦理房屋產權轉移登記。
1、《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，房屋作為不動產，其物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律規定外，必須經登記才能發生效力。因為沒有辦理房屋產權登記，那麼產權應當還在供銷社名下。
2、國家規定：房屋所有權人和房屋所佔范圍土地使用權權利人必須一致，不得分割。因你取得土地使用權，所以可以申請辦理房屋所有權登記，將房屋產權登記到你的名下。
3、前幾次買賣，因為沒有產權登記，按照民法來說，只是債權關系，可以按照民法規定處理，不外乎退還購房款及賠償損失。

㈤ 請問農村有房產證，房子周邊有土地使用權嗎

我媽媽06年買了套房子，土地是村裡的，屬於集體，現在房產證和土地使用權還內是原房東的，請問我容可以把房產證和土地使用權轉成我媽媽的名字嗎？應該到哪個部門去辦理手續？如果不能轉是否可以去公證一下？公證有效嗎？和轉讓後的待遇一樣嗎？房屋如果拆遷了我媽媽是否可以得到一樣的補償待遇？謝謝！

㈥ 房屋所有權和土地使用權的問題

您好，我是國家注冊執抄業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，照您所說的，現在是土地使用權您有，房屋所有權不是您、但是房屋使用權是您的。那麼您在只有房屋「使用權」的情況下，是無權要求對方「拆除」房屋的。您可以去辦理過戶手續，即將房屋「所有權」辦到您名下，當然這其中是會花費一筆評估費以及相關轉讓的稅費。我現在不是i很明白您所說的這個「能不能把房子要回來」？如果是您有使用權、但是對方把房屋租住給其他人了，您當然可以通過法律手段，追討租金並計息。嗯，未盡事宜，歡迎私信聯系。

㈦ 房產證上土地使用權取得方式 和 土地證上使用權類型為什麼不一樣

這屬於劃撥。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：

1、「劃撥」是獲得國有建設用地使用權的其中一種取得方式。

2、劃撥土地是無償取得，「無償」是指沒有向國家交納土地使用費用，而不是指「零成本」。依據是：根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十三條，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

3、我國實行土地有償使用制度，劃撥土地上的房產轉讓時，必須依法補交土地出讓金。繳納出讓金後，土地證上的「土地使用權類型」欄目變更為「出讓」。

依據是：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

4、商品房用地不屬於國土資源部頒布的《劃撥用地目錄》中可以使用或保留「劃撥」用地性質的土地范疇，因此，必須依法補交土地出讓金。

土地出讓金標准會受到當地經濟發展程度、周邊配套設施完善程度、房地產市場交易價格等諸多因素影響，呈逐年上升趨勢，也就是說，補交出讓金的時間越遲，交納的費用會比相同條件下的其他購房戶交的要多。

依據是：《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十六條，土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。

5、另外，應當提醒的是，同一幢樓不同住戶補交土地出讓金的時間不相同，補交的費用是不一樣的，但是，同一宗地的土地出讓截止年限是一樣的，也就是說，越遲補交土地出讓金，取得的土地使用剩餘年限就越短。

(7)房屋邊上土地使用權擴展閱讀

土地使用證材料

由於辦理土地證的房屋類型很多，如商品房、私房以及房改房等。每種房子辦理土地證需收取的材料不同，所以下面將一般需要准備的資料羅列如下。

土地登記申請書

土地登記申請書可在辦理窗口直接填寫。

購房發票

購房合同書、協議書

申請人身份證

房屋產權證(房產證)

房產契稅證明

辦理土地證的注意事項

1、對於委託他人辦理土地證書的，須提供土地登記委託書、委託代理人身份證。

2、對於通過贈與、繼承方式獲取房屋產權的，還需提交公證書及原土地證書，

注意事項

由於各地對辦理土地證書收件材料的要求個不相同，因此本經驗僅供參考。

劃撥土地房產證辦理流程

在辦理土地證之前向開發商領取以下東西：房屋權屬登記申請表(有開發商蓋章的)，房屋分層分戶圖，購房發票，辦理土地證的圖。

1、房屋轉讓連同土地使用權的轉移，需要提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。

2、房屋連同土地使用權繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書與街道證明。

3、新建房屋的土地登記需要提交土地和規劃部門建房批件。

4、土地證書遺失或者損毀的，土地權利人應當及時向原發證機關備案，申請補發新證，在當地報紙上進行公告。

5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。

6、委託代辦除提交上述資料外，還須提供委託人簽名蓋章的委託書。

㈧ 關於房產證上的土地使用權面積

房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆版面水平投影面積計算權
房屋套內建築面積由套內使用面積、套內牆體面積（外牆的一半）、套內陽檯面積三部分組成。
公攤面積指整棟樓內的樓梯、外牆等公共部位，有整棟樓公攤，分攤系數一樣，分攤面積是按照房屋面積大小乘以系數得出，套內面積越大公攤就多，套內面積小公攤就少
房產證面積=套內面積+公攤面積
你的123.46是你的套內面積，
117.6是指房屋使用面積，後邊的分攤面積是117.6平方米，是錯誤的，
123.46是指房屋套內面積，
140.72是房管局預測面積，房子沒蓋好預測計算出來
140.48是房管局實測面積，指房屋建好後，房管局人員去現場實測，，
實測與預測面積誤差處於實測面積如果小於3%，多退少補，如果大於3%，多出的部分免費送給你們，少於3%的話，雙倍給你們多出的面積房款，你們合同上都有的，

㈨ 房屋土地使用權

房子土地使用有年限的，一般是50年，當你買這房子如是二手房，房齡上要打折扣的，如是新房就滿打滿算地，在使用權上50年這是不變的，只有買的時間從價格上彼此定好就行了。