建築物及土地使用權

⑴ 外購房屋建築物價款如何在地上建築物與土地使用權之間進行分配

執行新會計准則的納稅人通過按照合理的方法（例如，公允價值）在土地和地上建築物之間進行分配

⑵ 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的歸屬如何確定

《物權法》第一百四十二條規定，建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。首先，這條規定確定了一個一般規則：在多數情況下，建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權是屬於建設用地使用權人的。建築物、構築物及其附屬設施的所有權具有相對獨立性。我國是社會主義公有制國家，建設用地使用權人依法取得國有土地的使用權後，就有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。根據《物權法》第三十條規定，合法建造房屋的，自事實行為成就時取得建築物的所有權。其次，建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施由建設用地使用權人所有作為通常情況，仍然存在這樣的例外：在現在的城市房地產建設中，一部分市政公共設施，是通過開發商和有關部門約定，由開發商在房地產項目開發中配套建設，但是所有權歸國家。這部分設施，其性質屬於市政公用，其歸屬就應當按照有充分的證據證明的事先約定來確定，而不是當然地歸建設用地使用權人。後續通過房地產交易成為建設用地使用權人的權利人也應當尊重這種權屬劃分。另外還應當注意，這里規定的建築物、構築物及其附屬設施必須是合法建造產生的。

⑶ 土地使用權和建築物所有權可以分屬不同公司嗎

從《土地法》和有關法規的規定上，是不允許土地使用權和地上建築物的產版權分離（即俗稱的「權兩證分離」）。但是在實踐中，確實有兩證分離的現象。最常見的情況是學校以非教學設施用地使用權出資，而地上建築完工後的產權登記在開發商名下。

你說的這種情況能否實現兩證分離取決於2個條件：
1、甲公司同意；
2、當地的國土資源政策允許。（可能是地方國土資源局文件的形式）

⑷ 建築物區分所有權的土地使用權怎麼辦

業主的建築物區分所有權，簡稱為區分所有權，是由專有部分所有回權、共有權、共同管理答權相結合而組成的一種「復合物權」。區分所有是現代住宅商品化的結果，使一幢大樓內部的所有權結構向多元化方向發展。隨著工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之後的居住問題日趨突出。建築面積的增長需求和土地面積的有限性之間的矛盾，都促使建築物不斷向多層高空發展。而一棟住宅高樓常常不可能為一人所有或數人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，正是因為多個所有人共同擁有一棟高層建築物，從而產生了區分所有。
例如，業主購買了一套商品房，其對套內面積所享有的權利，就是其專有部分的所有權；依據此種所有權，業主享有對電梯、走廊以及小區綠地、道路等的共有權；並且享有對小區共有財產和共同事務的管理權。這三項權利結合在一起，就成為區分所有權。

⑸ 第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓的解釋和細節說一下

住宅用地分為集體土地和國有土地，集體土地（即農民的宅基地）法律規定是不允回許轉讓的，答如果是集體土地住宅轉讓那就不受法律保護；對於國有土地住宅，其實在物權法出台之前，我國的房地產方面法律就規定房地不可分割，必須同時轉讓。這是一個亘古不滅的原則「地隨物走，物隨地走」。

土地使用權屬於誰，地上建築物就屬於誰，如果出現兩個權利主體，這就說明有錯誤了，不是土地局登記錯誤，就是房產局登記錯誤。但一般不會出現，開發商在拿地後，建造房屋，房屋建成後賣給小業主，就會申請製作小產證，屆時土地局和房產局會把土地、房屋的大產證分割後登記的。

⑹ 土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，應將土地使用權的賬面價值轉入固定資產成本，並計提折舊

企業取得的土地使用權的會計處理 企業取得的土地使用權，通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產。土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，則應當對實際支付的價款按照合理的方法在土地使用權和地上建築物之間進行分配；如果確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產，按照固定資產確認和計量的原則進行處理。

(6)建築物及土地使用權擴展閱讀：

劃撥土地使用權：

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：

一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准。

二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：

一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准。

二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

⑺ 土地使用權轉移地上建築物所有權是否隨之轉移

按照我國《房地產管理法》的相關規定，房屋所有權轉讓，及對應的土地使用權也就隨之轉移。

換句話說，也就是房隨地走，地隨房走。 房屋的所有權和土地的使用權是不能分開轉移的。

⑻ 投資性房地產轉自用，需要將建築物和土地使用權分別作為固定資產和無形資產核算嗎

（1）外購的土地使用權作為無形資產單獨核算，按要求計提攤銷；
（版2）企業在外購的土權地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產時，在資本化期間內，相應的土地使用權的累計攤銷計入購建固定資產的入賬價值，即記入「在建工程」，待完工後停止資本化。在固定資產建造期間土地使用權一直是作為無形資產核算的；
（3）企業將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產核算時，其佔用的相應的土地使用權也應轉入投資性房地產，因為出租的土地使用權也是作為投資性房地產核算的，但此時土地使用權與相應的廠房等資產是分開核算的；
（4）企業持有的准備增值後出售的土地使用權，在企業董事會等做出相關決議時，要將土地使用權由無形資產轉入投資性房地產；
（5）外購土地使用權及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配，建築物作為固定資產核算，土地使用權作為無形資產核算；難以合理分配的，應當全部作為固定資產；
（6）企業為房地產開發企業的，取得土地用於建造對外出售的房屋建築物的，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。