土地使用權金融

⑴ 商業用地和商務金融用地有什麼根本的區別啊

沒有什麼區別，都是40年的使用權，都是國有土地轉讓，如果非要找到區別的話：只能說看看開發商從地上建的建築有什麼不同了。 真的沒有區別的。

希望幫到你！

⑵ 金融用地和商業用地有什麼區別

1、類型不同：

商業用地包括商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。

金融保險用地包括銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。

2、范圍不同

商業用地是指綜合百貨商店、商場、經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批發商店及其負數的小型工場、車間和倉庫的用地。

金融保險業用地是指銀行及分理處、信用社、信託投資公司、債券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。

(2)土地使用權金融擴展閱讀：

商服用地特徵

（1）出讓使用年限最短。目前在我國，商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

⑶ 請問土地使用權可以抵押給非金融機構嗎

中華人民共和國物權法
第一百八十四條 下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

⑷ 土地金融的性質

土地金融的特點
土地金融與其他部門金融不同,有以下特點。
1.土地金融是有擔保的金融土地金融屬於長期信用,因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。擔保包括人的擔保(即信譽擔保,具法律效力)和物的擔保。人的擔保,通常是由信譽卓著或資本雄厚的第二人(可以是個人或企業)為債務人的債務清償提供擔保,當債務人不能履行貸款合同時,該第三人具有代為履行償還貸款的責任;物的擔保,就是以特定的財物為借款人債務的履行作擔保,當債務不能履行時,債權人有權行使該擔保物權,無論債務人是否還負有其他債務或是否將該擔保物轉讓他人，都能從該擔保物權的執行中獲得債權的優先清償。其中,人的擔保較為方便,物的擔保比較安全。兩種擔保可選擇其一,也可同時採用。台灣學者紀偉就說,要取得融資,必有為人所信賴的基礎,此基礎不外人與物,個人生命及工作能力有限,短期尚足為信用基礎,若就長期而論,則非土地及其定著物不可,因此,土地金融的債權必須以物,即以土地及其定著物作擔保。但通常,出於土地金融的安全性考慮、往往是二者同時採用,如英國的房地產抵押貸款,除考察抵押物的價值外(即物的擔保),還非常重視對債務人償還能力.(即人的信用)的考察;而美國大部分的抵押除了要求房地產的擔保外, 還須有政府擔保機構的擔保。當人的擔保和物的擔保同時並存時,原則上應先行使擔保物權,因為人的擔保屬債權范疇,而物的擔保屬物權范疇。
2.土地金融以抵押權為基礎土地金融以土地抵押為前提,以土地抵押權的設立為開始,並以抵押權的注銷(債權如期清償時)或執行(債權不能清償時)為結束。中國台灣學者黃通強調:抵押權實為不動產金融之基礎。①所謂抵押權,就是抵押權人對抵押財產享有的優先受償權,即債務人或第三人不轉移對其財產的佔有,將該財產作為債權的擔保,當債務人不能履行債務時,債權人擁有從其抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款中優先受償的權利。
抵押權具有以下主要特點:(1)抵押權屬於擔保物權,其作用僅僅是為了擔保債權的清償,因此抵押權從屬於債權而存在,並將隨著債權的清償而消失。(2)抵押權擔保的債權具有優先受償權。即當同一債務有多項債權時,抵押權所擔保的債權必須優先清償。(3)用益物權可設立抵押權,抵押標的除了完全物權即所有權外,用益物權如使用權等也可設立抵押權。
在我國,可以抵押的房地產有:(1)依法獲得的出讓土地使用權;(2)依法獲得的房屋所有權及其土地使用權;(3)依法獲得的期房所有權②;(4)依法可抵押的其他房地產。以出讓土地使用權抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附屬物應當同時抵押;以出讓土地使用權地上的全部房屋抵押的,該房屋佔有范圍內的土地使用權也隨之抵押;以出讓土地使用權地上的部分房屋抵押的,該房屋相應比率的土地使用權隨之抵押;期房所有權抵押時,必須符合房屋預售和建築承包管理的有關規定。
不能抵押的房地產包括:(1)權屬有爭議的房地產;(2)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(3)列入文物保護范圍的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(6)未依法登記領取權屬證書的房地產;(7)未經中國注冊會計師確認巳繳足出資額的外商投資企業的房地產;(8)行政機構所有的房地產,政府所有、代管的房地產;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律允許抵押的除外。
3.土地金融一般要實行證券化一般地說,土地金融和其他金融一樣,其負債大多為期限較短、流動性較強的短期負債,但其資產則具有期限較長、額度較大的特點,當該項信貸資產規模占銀行信貸資產總量的比重達到一定比例,通常為25%~30%時,銀行便可能面臨資金的流動性風險。為了使這部分長期資產短期化,即使資產具有流動性,有必要對房地產抵押貸款進行證券化。
房地產的證券化包括:(1)房地產本身或所有權(在我國為土地使用權和房屋所有權)的證券化,就是將房地產本身的價值或產權進行小額分割,並以證券的形式表示,使大額的不易流動的土地和房屋價值具有了較好的流動性;(2)房地產抵押債權證券化,是將期長額大的抵押債權進行小額分割,以有價證券的形式,通過資本市場進行融資,使得長期的抵押貸款資產具有了很好的流動性。
4.土地金融具有較強的政策性土地金融是受政府政策干預較強、獲得政府補貼較多的金融部門。一方面,農業土地利用、城市規劃、都市發展計劃、產業政策等對土地金融有諸多限制;另一方面,城市居民住房問題的解決,關繫到社會的安定團結和政局的穩定,因此政府通常要透過房地產金融部門,通過各種獎勵、補貼或稅收優惠等手段,來支持購房貸款的發展,從而實現居民的安居樂業。
5.土地金融業務成本較高,但收益較好一般講,一宗房地產抵押貸款一般需要經歷:借款人資信調查、房地產抵押物估價、抵押物保險、抵押權的設立到注銷,有時還需執行抵押權(當債務不能履行時);在這一過程中,需要和土地管理部門、產權登記機關、保險機構、評估機構等部門進行聯系;需要有相關知識的專業人員協作,如:土地估價師、資信評估人員、律師、會計師、經紀人等的配合,因此,操作較為復雜,這使得土地金融的經營成本較高。但另一方面,因其涉及的步驟較多,使得房地產金融的業務派生性較強,即可帶動一些銀行中間業務的發展,為金融部門帶來了可觀的手續費收入。
土地金融的種類
土地金融包括市地金融和農地金融。
市地金融 市地金融就是圍繞城市土地及其建築物的開發、經營和消費所進行的資金融通,包括:(1)房地產取得金融是對購買土地或建築物(包括住宅)所進行的資金融通;(2)房地產改良金融是對土地及建築物開發、建造所進行的資金融通;(3)房地產經營金融是對土地及建築物的經營,如租賃經營進行的資金融通。
農地金融農地金融是圍繞農地開發、生產、經營所進行的資金融通,包括:農地取得金融是對購買或租賃農地進行的資金融通;(2)農地改良金融是對農地的開墾、整治、農田水利、土壤改良等所進行的資金融通;(3)農地經營金融是指對購買牲畜、肥料、農機具以及進行農業經營活動進行的資金融通。農地金融與市地金融相比,期限較長,盈利性較差,風險較大,政策性較強,所以通常由政策性專業銀行經營,並需國家以信貸的途徑提供補貼。本章以市地金融為主要對象。
在美國,根據資金融通對象的不同可將房地產金融分為購屋金融(mortgage)、收益性房地產(incomeproperty)金融、土地開發(landde-velopmmt)金融和建築(construction)金融四種。
(1)購屋金融是指圍繞居民購買住房所進行的資金融通,也稱個人住房抵押貸款,是房地產金融的重要內容。
(2)收益性房地產金融是圍繞投資者購買經營性房地產(也稱非住宅類房地產),如商場、寫字樓、廠房等所進行的資金融通。投資者購買收益性房地產不是用於消費,而是作為投資,在買入和賣出之間獲得差價利潤,或用於出租經營獲得租金收入,或作為固定資產用於生產經營活動。這類房地產融資因其償還貸款的資金來源主要為經營收益,因此,對其償還能力的考察與個人住房貸款不同,應更為謹慎。
(3)土地開發金融是圍繞土地開發,如七通一平,三通一平等所進行的資金融通。其現金量具有根據工程進度分期投入、一次收回的特點,期限通常在1~2年,但大面積成片開發的期限有時較長。
(4)建築金融是圍繞房地產開發、建設所進行的資金融通。其現金流量也有分期投入、一次收回的特點。有時建築物和土地開發融資是不可分的,在我國稱房地產開發企業融資。另外,因後三種房地產金融形式貸款時間較短,盈利性強,並多由商業銀行給予貸款,所以也常歸為商業(commercial)信貸一類。
根據有無中介機構的參與,可將房地產金融分為房地產間接金融和直接金融。間接金融是指借款人通過金融機構(如銀行)獲得資金融通,金融機構並非真正的資金供給者,而是資金供需雙方的橋梁,故稱間接金融;直接金融是指借款人直接通過有價證券,從投資者手中籌集資金的活動。借款人包括個人和法人。個人為了購買、建造或修葺自用住房而向銀行申請貸款;法人主要包括房地產開發公司及其他購買房地產的非房地產企業客戶。房地產開發公司通常是為了獲得房地產取得、開發或經營資金而向銀行申請貸款或通過資本市場進行融資,非房地產企業的客戶主要是為了購置用於生產經營的固定資產或出於投資的目的而向銀行申請貸款或通過資本市場融資。以上的融資行為構成了房地產金融一級市場。當個人住房貸款在使銀行的信貸資產可能面臨流動性風險時,銀行有可能將個人住房貸款從其資產負債表中移出,以證券的形式出售給二級市場的投資人,通常為機構投資者,以便迅速收回資金,改善其信貸資產的流動狀況;而法人通過資本市場融資發行的有價證券也可在投資人之間進行轉移。以上構成了房地產金融的二級市場。

⑸ 土地使用權抵扣貸款的程序

一、土地證來書必須經過年檢合格。自
二、土地出讓金繳納情況證明。
三、實地核查抵押宗地。
四、填寫地價會審表，會審成員簽字。
五、提交相關抵押材料。
六、初審人、審核人、分管局長或分管市長簽字(每周二、四)。
七、繳納抵押登記費。
八、製作《他項權利證書》。
九、加蓋局公章後，法定代表人或委託人簽字領取證書。
十、申請人提交材料齊全，自接收之日起，二十日內完成。

註：以下情況辦理抵押需市長簽字。
①劃撥土地。
②土地出讓金分欺付款。
③抵押權人為擔保公司。
④地面無建築(空地)。
⑤特殊情況。

⑹ 什麼叫商務金融用地

商務金融用地。指企業、服務業等辦公用地，以及經營性的辦公場所用地。包括寫字樓、商業性辦公場所、金融活動場所和企業廠區外獨立的辦公場所等用地。

金融用地和商業用地同屬於商業金融業用地（中類）、公共設施用地（大類）。

但有所區別。商業用地是指綜合百貨商店、商場、經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批發商店及其負數的小型工場、車間和倉庫的用地。

金融保險業用地是指銀行及分理處、信用社、信託投資公司、債券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。

拓展資料

（1）出讓使用年限最短。在我國商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

（5）比較適宜收益還原法評估。

（6）可逆性差。農用地要變為商服用地比較容易，但要商服用地轉為農用地則極為困難，因為拆除地上的建築物、構築物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。

⑺ 商務金融用地蓋的房子土地使用權怎麼計算

房產證上的面積是你的房屋面積；土地使用證面積是你居住的住宅樓佔地面積的分攤面積。

⑻ 土地用途為:商務金融用地與其它商業用地有何不同

1、定義不同

商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋的土地。出讓後用地的使用年限為40年。住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的，要想把一套房屋改變土地使用性質是不能的。

商務金融用地：商務用地是指各種商店、公司、修理服務部、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

2、范圍不同

商業用地：只是商務用地的一種類型，具體有商店、商場、及其相應附屬設施用地。

商務金融用地：包括商業、金融業、餐飲旅遊業及其他經營性服務業建築及其相應的附屬設施用地。

3、用途不同

商業用地：商業用地只能用於建設商業用房屋，不能作其他使用性質。

商務金融用地：可以作為商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地以及其他商業服務用地。如寫字樓、旅行社、信用社、度假村等服務設施用地。

(8)土地使用權金融擴展閱讀：

用地標准

4.1一般規定

4.1.1用地應按平面投影面積計算。每塊用地應只計算一次，不得重復計算。分片布局的城市（鎮）應先分片計算用地，再進行匯總。

4.1.2城市（鎮）總體規劃用地應採用1/10000或1/5000比例尺的圖紙進行分類計算。現狀和規劃的用地計算范圍應一致。

4.1.3用地規模應根據圖紙比例確定統計精度，1/10000圖紙應精確至個位，1/5000圖紙應精確至小數點後一位。

4.1.4用地統計范圍與人口統計范圍必須一致，人口規模應按常住人口進行統計。

4.1.5城市（鎮）總體規劃用地的數據計算應統一按附錄A附表的格式進行匯總。

4.1.6規劃建設用地標准應包括規劃人均城市建設用地標准、規劃人均單項城市建設用地標准和規劃城市建設用地結構三部分。

4.2規劃人均城市建設用地標准

4.2.1新建城市的規劃人均城市建設用地指標應在85.1 ~ 105.0 ㎡/人內確定。

4.2.2首都的規劃人均城市建設用地指標應在105.1 ~ 115.0 ㎡/人內確定。

⑼ 土地使用權怎麼抵押貸款

一、抵抄押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
二、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批准登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。
辦 理抵押登記應當符合下列程序：
1、集體土地所有者出具同意抵押的證明;
2、對抵押的土地使用權進行地價評估;
3、確認土地估價結果;
4、抵押雙方簽訂抵押合同;
5、申請抵押登記;
6、審核、登記;
7、核發抵押證明書。

⑽ 求助金融法中關於土地使用權擔保的一個案例~

問題1：可以，但如果是地方土地儲備中心性質的公司需謹慎。
問題2：可回以，需要土地所有者按答照銀行的要求提供資料辦理抵押登記。
問題3：可行，但實際操作較為困難，手續也較為繁瑣，牽扯的法律問題較多，不建議。
問題4：只能訴諸法律，但勝訴率不高。事先應該請律師出具對項目的法律意見書，指出風險點並加以控制；對土地證等資料應到當地國土資源部門核實；手續齊全程序無遺漏是基本保障。