劃撥土地使用權人的用益物權

1. 劃撥土地使用權的管理條例

（1997年1月24日湖南省第八屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過根據2002年6月3日湖南省第九屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改的決定》修正）
第一條為加強城鎮劃撥土地使用權的管理，防止國有土地資產流失，發揮國有土地的經濟效益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本條例。第二條本條例所稱城鎮劃撥土地使用權（以下簡稱劃撥土地使用權），是指經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的或者無償取得的城鎮國有土地使用權。第三條本行政區域內的劃撥土地使用權或者連同地上建築物和其他附著物轉讓、出租、抵押、改變土地批准用途與性質以及有關的管理活動，均須遵守本條例。法律、行政法規另有規定的，從其規定。第四條縣級以上人民政府土地管理部門負責本行政區域內劃撥土地使用權的管理工作，依法對劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押和改變土地批准用途與性質進行監督檢查。縣級以上人民政府房產、規劃、物價、財政等部門應當按照各自的職責，共同做好劃撥土地使用權的管理工作。第五條劃撥土地使用權或者連同地上建築物和其他附著物依法需要轉讓的，應當報市、縣人民政府批准。但省直機關和中央、省屬企業事業單位的劃撥土地使用權需要轉讓的，應當報省人民政府批准，有關批准文件抄送土地所在地市、縣人民政府。第六條有下列情形之一的，應當按照本條例的規定辦理劃撥土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金：（一）以劃撥土地使用權與他方合作開發建設房屋分成的；（二）以劃撥土地使用權或者連同地上建築物和其他附著物作價入股以及與他方合資經營的；（三）以劃撥土地使用權或者連同地上建築物和其他附著物抵債的；（四）以劃撥土地使用權連同地上建築物和其他附著物與他方易房、易物的；（五）以劃撥土地使用權連同地上城鎮直管公房作為商品房轉讓的；（六）法律、法規規定的其他情形。前款所列情形中，地上有建築物和其他附著物的，還應當到縣級以上人民政府房產、規劃管理部門辦理有關手續。第七條轉讓劃撥土地使用權辦理出讓手續，土地使用者應當持國有土地使用證、地上建築物和其他附著物所有權證以及與受讓方簽訂的轉讓意向書，向有批准權的人民政府的土地管理部門提出書面申請，按照本條例第五條的規定報經批准。第八條轉讓劃撥土地使用權經批准准予轉讓的，由市、縣人民政府土地管理部門與受讓方簽訂劃撥土地使用權出讓合同。但法律、行政法規規定可以不辦理土地使用權出讓手續的除外。出讓合同應當載明出讓期限、土地用途、面積、位置、界址、出讓金額以及投資開發的期限和條件等內容。受讓方應當按照出讓合同的約定繳納土地使用權出讓金。第九條有償使用原劃撥土地使用權的，可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股的方式。其具體辦法國家有規定的，從其規定；國家沒有規定的，由省人民政府另行規定。以租賃方式取得的土地使用權可以轉讓、轉租，但須報原簽訂合同的人民政府土地管理部門批准，並依法辦理有關手續。第十條以劃撥土地使用權或者連同地上建築物和其他附著物設定抵押權的，土地使用者應當依法申請抵押登記。抵押權依法需要處分時，土地使用者可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當從處分所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金。第十一條有下列情形之一的，土地使用者可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當按照本條例的規定報經批准後，繳納土地收益：（一）以劃撥土地使用權或者連同地上建築物和其他附著物出租進行經營的；（二）改變劃撥土地的批准用途與性質，以劃撥土地使用權或者連同地上建築物和其他附著物由本單位進行經營的；（三）在劃撥土地的地下建築物內進行經營的；（四）法律、法規規定的其他情形。第十二條城鎮建設涉及劃撥土地使用權的，給予原土地使用者拆遷補償和合理安置後，由縣級以上人民政府依法收回該土地使用權。第十三條企業因兼並、改制改組、與外商合資、合作進行技術改造等需要對劃撥土地使用權進行處置，其繳納土地使用權出讓金或者土地收益的辦法，按照國家有關規定執行。第十四條國有企業破產，由原批准用地的機關依法收回其劃撥土地使用權，由市、縣人民政府依法以拍賣、招標或者協議的方式予以出讓，所得劃撥土地使用權出讓金按照國家有關規定處理。第十五條本條例規定應當繳納的劃撥土地使用權出讓金和土地收益，由批準的人民政府所轄的土地管理部門代征代繳，全額上交財政，主要用於城鎮基礎設施建設和土地開發。出讓金和土地收益的具體繳納標准和辦法，按照國家有關規定執行。第十六條有下列情形之一的，其劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押：（一）社會公共利益建設需要的；（二）轉讓後的土地用途不符合城鎮規劃的；（三）縣級以上人民政府依法決定收回的；（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權的；（五）有權屬爭議的；（六）法律、法規規定的其他情形。第十七條違反本條例第五條、第六條、第七條、第八條規定，未經批准轉讓劃撥土地使用權或者未辦理劃撥土地使用權出讓手續、繳納土地使用權出讓金的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令補辦出讓手續，繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可並處違法所得百分之五十以下的罰款。第十八條違反本條例第十條、第十一條規定，土地使用者不繳納劃撥土地使用權出讓金或者土地收益的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令限期繳納，逾期不繳納的，可並處應繳款額百分之十以下的罰款。第十九條違反本條例第十六條規定，非法轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令改正，沒收違法所得，可並處違法所得百分之五十以下的罰款。第二十條無權批准或者超越審批許可權非法批准轉讓劃撥土地使用權的，批准文件無效，非法批准轉讓的土地按照非法用地處理；對非法批准單位的主管人員和直接責任人員由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；造成土地使用者、受讓方經濟損失的，由批准單位依法承擔賠償責任。第二十一條國家機關工作人員在劃撥土地使用權管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。第二十二條本條例自1997年4月1日起施行。

2. 劃撥土地使用權的取得

出讓土地使用權的取得是有償的，而劃撥土地使用權的取得具有無償性。這是長期以來的通說，我們尚未發現有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經不起推敲的。 首先，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條的規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。這一規定是迄今為止在立法層面上對土地使用權劃撥這一概念所作的最權威的定義。根據這一定義，取得劃撥土地使用權實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用後，國家將土地交付其使用;另一種情況是國家將國有土地使用權無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權的取得顯然不能說是無償的。 其次，在現實中，絕大多數土地使用者都是在交納了補償、安置費用後才取得劃撥土地使用權，無償取得劃撥土地使用權的情況越來越少。例如根據廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區劃撥建設用地拆遷房屋動遷工作管理規定》，劃撥建設用地拆遷房屋，由建設單位(用地單位)負責搬遷、安置、補償。根據該規定，在廣州市區取得劃撥用地使用權都必須支付土地開發成本。 最後，通過比較取得出讓土地使用權所支付的費用與取得劃撥土地使用權所支付的費用，可以發現兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據財政部《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》第六條的規定，土地出讓金的構成包括土地開發費用、業務費用和土地凈收益。土地開發費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構成;業務費用即進行土地開發的業務性支出，主要包括勘探設計費、廣告費、咨詢費、辦公費等;土地凈收益就是政府通過土地開發所獲得的收益。土地出讓金通過協商或市場競價確定，不同的地塊土地開發費用在出讓金中所佔的比重有較大的差別，如果地段較差(比如偏遠的郊區)或土地開發費用很高(比如舊城改造項目)，出讓金非常接近甚至等於土地開發費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權所支付的費用相差無幾。 有學者認為，即使劃撥土地使用權人支付了征地補償費用(土地開發費用)，該費用也不屬於土地使用權出讓金範疇，因而劃撥土地使用權仍然屬於無償取得。但該種觀點迴避了土地使用者支付的土地開發費用到底屬於什麼范疇這一最核心的問題，因而難以令人信服。對於劃撥土地使用者支付的土地開發費用的性質，本文將在後面加以分析。 之所以長期存在「劃撥土地是無償取得的」這種認識，北京專業房產律師分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實存在大量無償提供劃撥土地的情況;另一方面是長期的計劃經濟在人們頭腦中形成的思維定式，認為在國家、個體之間，總是國家利益高於一切，而漠視個體(用地單位)的利益。造成的後果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發費用後，自身的權利卻難以得到保障。

3. 劃撥土地使用權有什麼規定

《中華人民共和國土地管理法》[1] 第54條規定，建設單位使用國有土地，應當以專出讓等有償使用屬方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地

4. 劃撥國有土地使用權的土地使用權劃撥

1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。
2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。
3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。
4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

5. 劃撥的土地使用權人是用益物權人嗎

能證明

6. 劃撥土地使用權的取得是無償的嗎

劃撥土地使用權的取得具有無償性。

1990年5月19日《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱「暫行條例」)頒布以前，國家建設用地，包括國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要徵用集體所有的土地或者使用國有土地的，都是採取無償劃撥的方式獲得土地使用權。

無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用的，由市、縣(市)區人民政府收回無償劃撥的土地。

對無償劃撥土地使用權，市、縣(市)區人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣(市)區人民政府應當根據實際情況給予補償。

(6)劃撥土地使用權人的用益物權擴展閱讀

無償劃撥的土地類型

1、國家投資的黨政軍機關、行政事業辦公用地、住宅建設用地以及軍事用地；

2、城市公共設施用地和公益事業用地；

3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

4、國辦大專院校和中小學的建設用地；

5、國營工業建設用地，包括新建國營工業企業，以及各類工業企業(不含外商投資企業)在劃撥用地的廠區內新建、改擴建與原用地性質相同生產型項目和建設與生產有關的輔助設施(如辦公室、化驗室、展銷室、倒班宿舍、職工浴池、食堂等)；

參考資料來源：網路-劃撥土地使用權

7. 劃撥土地使用權管理暫行辦法的使用權

1990年5月19日國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十三條回第一款：答劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。劃撥土地使用權沒有使用年限的限制。
1992年3月8日國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。
1994年7月5日《城市房地產管理法》第二十二條：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

8. 劃撥土地使用權的使用權

劃撥土地使用權的取得，需要經過縣級以上人民政府依法批准劃撥。
申請劃撥用地
凡符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的城鎮建設用地，用地單位可依法向市或區、縣房屋土地管理局提出劃撥用地申請。申請劃撥城鎮建設用地10畝以上(含10畝)2000畝以下的，向市房屋土地管理局提出申請;不足10畝的，向區、縣房屋土地管理局提出申請。
申請須說明用地單位和建設用地的基本情況及意見、聯系與聯系電話。
收件
市或區、縣房屋土地管理局在收到用地單位提交的劃撥用地申請後，地政處(科)通知用地單位提交有關文件。主要有：
(1)計委立項批復和可行性研究報告的批復;
(2)市規劃局核發的《建設用地規劃許可證附件》及規劃用地紅線圖(原件);
(3)市規劃局核發的審定設計方案通知書及方案圖;
(4)與規劃用地紅線圖相同比例尺的圖紙三份;
(5)用地單位法人資格證明;
(6)用地單位關於建設用地范圍內的房屋產權情況和其它情況的說明;
(7)屬於危舊房改造項目的還須提交危改辦的危改立項批復;
(8)屬於各級財政撥款的黨政軍機關、行政事業單位建設辦公用房的項目，須提交財政部門的證明文件;
(9)其它文件。
三、填寫《北京市城鎮建設用地申請審批表》
用地單位交齊文件後，填寫《北京市城鎮建設用地申請審批表》。
實地勘察
用地單位將《北京市城鎮建設用地申請審批表》返回地政處(科)後，地政處(科)與用地單位一起到建設用地現場實地勘察。
審核
地政處(科)對用地單位提交的文件進行審查，對具備用地條件、符合用地手續，報局領導審核。
報批
局領導審核同意後，擬文報請同級人民政府批准。
繳納有關費用
經同級人民政府批准後，地政處(科)通知用地單位按北京市人民政府令(1994)第21號的規定繳納防洪費。
屬於危舊房改造和大面積開發的建設項目，還應通知用地單位按京房地字(1993)第524號和京計基字(1994)第0679號文件的規定繳納土地使用權出讓預定金。
核發《北京市城鎮建設用地批准書》
市、區縣房屋土地管理局代市、區縣人民政府擬文批復同意用地單位用地，並核發《北京市城鎮建設用地批准書》及撥地紅線圖。
備案
區、縣房屋土地管理局核發《北京市城鎮建設用地批准書》後15日內，應將區、縣政府劃撥城鎮建設用地批復、《北京市城鎮建設用地批准書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市房屋土地管理局備案。
歸檔、統計
整理文件成冊並歸檔。區、縣房屋土地管理局按季統計並報送市房屋土地管理局。