⑴ 房地產企業已轉入開發成本的土地,未開發完又轉讓的土地使用權怎麼入賬
第二次轉讓所轉讓的不是土地使用權而是項目或者叫不動產，除了國土局其他單位個人只有當投資額超過25%才能轉讓。你可以把所有成本轉讓庫存商品，然後按收到的金額做收入，庫存商品結轉成本
⑵ 土地取得成本與土地開發成本有何不同
土地取得成本就是開發商通過招、拍、掛等方式取得土地的價格，比如120萬/畝。土地取得成本是取得開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（買方）繳納的稅費構成。在目前情況下，土地取得成本的構成，根據房地產開發取得土地的途徑分為下列3種：
1．通過徵用農地取得的，土地取得成本包括農地徵用費和土地使用權出讓金等。
2．通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金等。
3．通過在市場上「購買」取得的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成徵用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費(如交易手續費、契稅)等。
土地開發成本－－指開發區內的市政工程建設費,包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、
通訊
及道路建設費用,這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種,歸集並計算出單項總造價後,按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。
1、土地徵用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。
2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。
3、出讓金 國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。
4、七通一平費 指開發區內的市政工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集並計算出單項總造價後，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。
① 場地平整
② 勘察設計
③ 臨時設施
④ 樁基工程
⑤ 土建安裝
⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
5、耕地佔用稅
6、耕地開墾費
7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。
8、佔耕地教育附加費
9、新增建設用地有償使用費
10、南水北調費
11、新菜田開發基金
12、出讓金業務費
13、契稅
14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本。
二、建築及安裝工程費
1、建築及安裝工程費 指新建全部建築物、構築物的施工及設備購置費用。主要包括：
① 人工費 直接從事建築安裝工程施工的工人和在現場為建築安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。
② 材料費 工程施工所耗用的並構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。
③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。
④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。主要包括：
- 工作人員工資
- 工資附加費
- 辦公費
- 差旅費
- 檢驗試驗費
⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。
- 供熱及換熱站
- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）
- 電梯
2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建
① 中小學校、幼兒園
② 健身設施或用房
③ 醫院
④ 派出所
⑤ 環境衛生用房
⑥ 物業管理用房（保安監控室）
⑦ 居委會
⑧ 商店
⑨ 停車場（洗車場）
⑩ 其他服務設施
3、小區內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用）
① 道路 停車場 地面硬化 圍牆
② 排水、排污管道
③ 供水管道、二次加壓
④ 監控系統
⑤ 供電線路、路燈
⑥ 寬頻及機房
⑦ 有線電視
⑧ 通訊線路
⑨ 供熱管道及換熱站
⑩ 園林、綠化
三、基礎工程費
（主體工程基礎費用）
四、城市基礎設施配套費
1、渣土費
2、人防費
3、中學增建費
4、城市基礎設施配套費
5、舊城改造費
6、公建地費
7、牆改費
8、便道佔用費
9、環境保護監察費
10、城市綠化費
五、前後期費用
1、勘察設計費
2、監理費
3、招標費
4、質檢費
5、測量、放線費
6、價格評估費
7、綜合開發管理費
8、房屋所有權登記費
9、房屋所有權登記工本費
10、物業前期費
11、散裝水泥限袋費
12、工程質量監督費
13、工程造價管理費
14、安全監督費
15、勞動定額測定費
16、外省承包工程管理費
17、施工圖紙審查費
18、預算費
19、施工噪音管理費
20、專家評審費
六、預備費
1、熱力補貼費
2、供暖
3、煤氣集資
4、煤氣施工
5、供電
6、供水外接
7、排污費
七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。
1、監察審計費
2、資質年審費
3、營業執照年審費
4、治安費
5、衛生費
6、行業管理部門培訓費
7、城市交通集資費
8、報刊費
9、街道管理費
10、計劃生育管理費
11、社會統籌
12、教育基金
八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。
九、不可預見費
十、銷售、廣告費
1、銷售提成費用
2、廣告費
3、銷售營業稅
十一、各種稅費
國家和地方政府徵收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。
十二、總投資額
十三、利潤額
⑶ 接受以土地使用權作為投資的房地產企業成本如何確定
根據《關於印發 < 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 > 的通知回》國
稅發 [2009]31 號）第答三十一條第一款的相關規定：企業、單位以換取開發產品為
目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理，具體分以下兩種情況：
1. 換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地
使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括
首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的
相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本
還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2. 換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易
發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關
稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應
加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
如果還沒有明白的可以到中國房地產財稅咨詢網咨詢專家，他們可以幫你解答！
⑷ 請問土地使用權攤銷時應進入開發成本中的哪個項目
1，根據我國現行來《企業會計制度》第四源十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，應作為無形資產核算，並按規定的期限分期攤銷。待該項土地開發時，再將其賬面價值轉入相關在建工程成本。 2，其無形資產中，土地使用權在進行攤銷時，應進入到開發成本中的「在建工程」成本。
⑸ 房地產開發企業向政府交納土地出讓金取得的土地使用權記入什麼科目，能記入開發成本嗎
有確定的開發項目,即已立項,計入開發成本;如果沒有確定的開發項目,計入無形資產,待立項後轉入開發成本。
房地產企業通過招拍掛形式取得的土地，你需要看這塊土地的用途，
如果是開發商品房等，就進開發成本--土地出讓金及拆遷補償，
如果是自用的，或是自用建企業的可以根據具體情況記入無形資產等科目
⑹ 土地使用權是入無形資產還是開發成本
企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但屬於投資性房地產的土地使用權回，應當按投資性房地產進答行會計處理。
土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，相關的土地使用權賬面價值不轉入在建工程成本，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建築物成本。(我們不要把土地的價值轉入在建工程成本)
2.企業外購房屋建築物所支付的價款應當在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配；確實難以合理分配的，應當全部作為固定資產處理。
企業改變土地使用權的用途，停止自用土地使用權而用於賺取租金或資本增值時，應將其賬面價值轉為投資性房地產。
⑺ 企業為開發而獲得的土地使用權所支付的土地出讓金，在未開發時記入無形資產還是記入開發成本。
房地產開發企業為開發建設而獲得的土地使用權所支付的土地出讓金，應一次記入該項目的「開發成本--土地及拆遷補償費」，待商品房竣工驗收後轉入「開發產品」科目。
⑻ 應先記入無形資產，等開發時再轉入開發成本可以嗎
2001年《企業會計准則———無形資產》第二十條規定，企業進行房地產開發時版，應將相權關的土地使用權予以結轉，結轉時，將土地使用權的賬面價值一次性計入房地產開發成本。
該准則指南第六條第四款對此進行了解釋，因為土地使用權是一項特殊的無形資產。本准則發布以前，較多的企業是區分開發的房地產屬於自用還是對外銷售來進行土地使用權會計核算。如為自用，則土地使用權作為無形資產單獨核算，在土地開發後也不結轉；如為商品房開發，則土地使用權不作為無形資產核算，而是在取得時直接通過「在建工程」科目核算。本准則改變了以上做法，統一規定企業應將土地使用權作為無形資產核算，待實際開發時一次性地將賬面價值結轉到房地產開發成本。
⑼ 取得土地使用權應計入無形資產還是開發成本
房地產開發企業取得土地使用權，土地准備自用的，應確認為「無形資產」。
房地產開發企業取得土地使用權，土地准備開發出售的，應確認計入「開發成本-土地開發」。
⑽ 無形資產能轉入開發成本嗎
根據新的會計准則規定：如果你們公司是房地產開發企業就要把無形資產轉入開發成本．開發成本是房地產企業的庫存商品．稅法的有關新規定也是相同的．