該商品房所在樓宇的房屋使用權

① 商品房外牆的使用權

商品房外牆使用權除由約定外，歸業主共有，主要有以下兩大歸屬依據：

業主共有屋面使用權是法定的，即有法權授予依據。

根據《城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條規定，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條規定。

《城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」第四十一條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」

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《中華人民共和國城市房地產管理法》

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

② 外牆與屋頂使用權是誰的

前幾天，筆者陪多位朋友去購房；同時，偶也收到許多網友給我發來郵件。其中反映較多的是附加合同的一些內容。偶試圖通過一部分案例分析，希能給廣大購房者有一定的指導和幫助。
大家都知道現在大部分深圳購房附加合同中就有一點規定（註：那是開發商自己先制定的，事先根本沒有和業主商量） 外牆使用權與屋頂使用權屬於開發商所有。 筆者認為：自己購買的房子，怎麼會外牆使用權屬於別人所有？房子，業主既然具有了所有權，那使用權自然應該歸於業主；所有權大於使用權，那附加合同也就沒有效用了。 但外牆又有一定特殊性，它不是一個業主所擁有的，它應該是整棟樓的業主所擁有，也就帶來一個問題？多少個業主同意，才能使作外牆？按照一般多數服從少數原則，理應過半數才能通過。但外牆的使用也會對城市形象有一定的影響；因此，在具體實施過程中也會受到城市相關管理法的約定。 而現在，大部分開發商根本就沒有和業主協商，就在購房附加合同約定外牆和房頂使用權歸賣方，這明顯是不正常的。本身，業主對外牆（建築成本）就出了錢。幸好，現在許多購房者慢慢地意識到這個問題，如一些團購客戶紛紛提了出來。開發商想賺取外牆使用權的廣告費用，越來越難了。 而對於屋頂使用權明顯歸於頂層業主所有（若有廣告的話，須經本棟多數業主同意）這根本就是不必要進行討論。但開發商對屋頂的廣告牌卻是特別看重，又在附加合同進行約定：屋頂使用權歸開發商所有，這於情於法都是說不過去的。 筆者在實際處理上會碰到，有的開發商提出：這附加合同是經過國土部門審定後，不可能為了一、二戶而改變。也就是說，不想麻煩了。一般情況下，業主購房行為都是比較獨立的，大家在沒有入住之前，較難相互認識；換個角度，業主（沒入伙前）在發售階段，是較難聯合一起，要求開發商改變附加合同的內容。

③ 該商品房所在樓宇的層面使用權歸全體產權人所有是什麼意思

就是樓頂的使用權，屬於全體業主所有，不是說我住在樓房頂層，我專房子上面的樓頂就屬於我家的屬。

另外一個意思，在今後樓頂漏水時，不能說這個漏水是樓頂住戶自家的事，而是全體業主的事情，需要全體業主出錢來修樓頂。

④ 商品房所在樓宇外牆面使用權，屋面使用權歸出賣人所有合理嗎

不合理。
根據《物權法》規定，商品房的建築外牆及屋面都屬於房屋的公共部位，其屬於該棟住宅樓全體業主所有，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

⑤ 樓宇屋面的使用權到底屬於誰

樓宇屋面的使用權來屬於小源區業主，獨棟的使用權屬於獨棟的業主。

⑥ 屋面使用權歸誰

房產證是誰的名字。房屋使用權就歸誰。

⑦ 交了40%房款。簽了房屋買賣示範文本合同，其中一條說：該商品房所在樓宇的房屋使用權--歸開發公司所有。

開發商所說的使用權，針對的是已售房屋之外的設施，例如樓道和屋面（回包括外牆面和屋頂答）等，主要是開發商要放置廣告什麼的，不影響住戶對已購房屋的權利。

樓道、屋面的所有權是屬於全體業主的，全體業主也就相應地享有使用權，只有一種情況例外，就是全體業主在購房時都與開發商簽訂了「該商品房所在樓宇的房屋使用權歸開發公司所有」這一條款，這就被認為是全體業主同意轉讓使用權，因此開發商也就具有了對屋面等公用面積的使用權。哪怕有一個業主沒有簽，開發商都沒有使用權。

但是，如果使用權沒有轉移給開發商，可能就存在業主私自使用公共空間的問題，比如在樓道放東西，在屋頂搭建築，就不好管理。你們可以協商，使用權歸開發商，但相應的利益要一部分歸全體業主所有，用於公共設施建設方面。

⑧ 商品房所在樓宇的屋面指的是什麼

商品房所在樓宇的屋面（俗稱的房頂）
根據《商品房購銷合同》文本版第17條，該商品房所在樓宇的屋權面使用權（即樓頂天台、外牆面使用權屬於開發商與購房者約定的內容，即雙方可以約定樓宇的屋面使用權（即樓頂天台）、外牆面使用友歸誰享有。

1、如果合同中約定歸人體業主共有，那麼開發商要在樓宇的屋面和外牆面安裝廣告牌就必須徵得業主委員會同意，且安裝的廣告牌不能影響業主的正常生活，在開發商收取一定管理費後（收費比例由雙方協議），其廣告費收入應歸業主委員會所有並統一保管、使用。但開發商是為本小區做宣傳之用的話，只須徵得業主委員會同意，在不影響業主正常生活的情況下，是可以不收取廣告費的。

2、如果合同中約定歸開發商所有，那麼開發商要在樓宇的屋面和外牆面安裝廣告牌就不需要徵得業主委員會同意，只要安裝的廣告牌在不影響業主的正常生活、不降低小區整體形象的情況下，所收取的廣告費應歸開發商所有。所以，購房者在簽訂商品房購銷合同時，一定要把該商品房所在樓宇的屋面使用權（即樓頂天台）、外牆面使用權約定全體業主所有，以此維護每個業主的切身利益。

⑨ 商業用房外牆使用權問題

你有使用自己房屋外牆空間的權利.

⑩ 屋面和外牆的所有權和使用權應當屬於誰

商品房外牆及屋面的使用權歸業主共同所有。
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。商品房的外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半計入整幢商品房的公用建築面積，由該幢商品房的全體業主分攤。

也就是說商品房的外牆面的所有權屬於該幢商品房的全體業主共同所有，所以，外牆面的使用權也屬於該幢商品房的全體業主。

而屋面是商品房不可分割的組成部分，屋面的所有權應屬於該幢商品房屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人共同所有，屋面的使用權也應屬於該屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人。因此，建築的外牆及屋面都屬於共有部分，歸業主共有。

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所有權和使用權區別

所有權，是所有人依法對自己財產所享有的佔有，使用，收益和處分的權利。是對生產勞動的目的，對象，手段，方法和結果的支配力量，它是一種財產權,所以又稱財產所有權。

所有權是物權中最重要也最完全的一種權利，具有絕對性、排他性、永續性三個特徵，具體內容包括佔有、使用、收益、處置等四項權利。

使用權，釋義為不改變財產的本質而依法加以利用的權利。通常由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人之意願而轉移給他人。如我國國家財產的所有權屬於中華人民共和國，而國家機關、國有企業和事業單位根據國家的授權，對其所經營管理的國家財產有使用權。

1、從民法關於所有權的相關原理來看。完整的所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人並非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。

因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓給開發商來使用。

2、從商品房買賣合同示範文本的相關條款來看。國家工商行政管理局和建設部共同製作的《商品房買賣合同》示範文本第十七條明確要求買賣雙方應對樓宇屋面使用權的歸屬作出約定。

那麼，只要開發商與業主能夠協商一致，開發商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權了。