㈠ 房產登記權利人和登記義務人
房產登記權利人來，是房源子的主人，登記義務人是，配合權利人完成初始登記的義務人。
㈡ 為什麼有人說《物權法》符合國民黨的《六法全書》
我國目前尚未頒布獨立的「物權法」，有關物權法的稱謂還只是法理學中的一個概念。部分物權制度散見於《民法通則》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《擔保法》、《婚姻法》等單行立法中。2005年全國人大常委會公布了《物權法（徵求意見稿）》，我國的物權立法從此進入了實質性的階段。但對物權法草案的意見繁多，爭議頗大。其中有關熱點問題更是論著輩出，卷軼浩繁。筆者根據司法實踐和對物權法原理的理解形成此文，意在從法理學角度對物權法進行一些探析。
一、典權制度
典權是一種典型的用益物權，我國是典權法律制度的獨創國。直至民國時期，我國的成文法里均有典權制度。1949年2月，國民黨六法全書被宣布廢除後，典權制度才在我國（大陸）的法律制度中被消滅，但民間的設典行為一直未停止，只是處於自然法約束的狀態。最高人民法院關於典當方面的有關司法解釋或司法性文件即達15個之多。可見，典當在我國社會生活中是一直存在的。「典」是買賣合同和融資租賃合同的結合物，介乎於抵押和買賣之間，是用益物權中極為靈活的融資方式。在典權制度中，除其一般原理外，還涉及到以下幾個方面的問題。
（一）典權的設定應否經物權登記。
我國目前的物權交易登記制度中，較為典型的是房地產轉讓過戶登記和抵押登記。過戶登記主要是保護買受人的所有權，抵押登記主要保障債權人的抵押權。那麼，典權制度中是否應當設立登記制呢？筆者認為，雖然不是所有的物權均須設立登記，但在某一物權有可能涉及第三人利益時，應當以其登記制度來對不特定的第三人起公示作用。否則，有可能影響物權交易秩序，這里主要涉及的是不動產設典行為。如某人因設典行為而獲得典物房地產一宗，在典權存續期間，其向第三人轉讓了該房產，典期屆滿後，出典人因回贖而必須恢復對典物的佔有狀態。此時，由於承典人並非所有權人導致其處分行為將法定無效，第三人即買受人的房產所有權將無法實現，其只能向承典人（即出賣人）主張債權。因為在典權法律關系中，出典人雖不佔管典物，但其仍保留典物所有權。只有當其在回贖期逾期不贖時，方才形成絕賣，即喪失了所有權。如果設有登記公示制時，第三人即不至於因盲目交易而受損。因此，對不動產典權設立登記制度是對第三人利益進行合理保護的體現。
（二）典物的回贖期和絕賣期是否同一。
這里應當區別三個概念。第一是典期，即典權合同約定的典權存續期間，一般不超20年。第二是回贖期，即出典人可以行使回贖權的期限。第三是絕賣期，即典期屆滿後的一定時期，出典人超出該期間而不贖典物的，則喪失所有權，形成絕賣。
回贖期與絕賣期是否同一，應考慮兩種情形。一種是定期的典權，另一種是不定期的典權。在定期的典權中，典期並不是回贖期，在典期內，出典人不得行使回贖權。只有當典期屆滿之次日起，方才開始計算回贖期，該期間由當事人約定，但一般不超過二年。在約定期內或法定的二年內，出典人不行使回贖權的，從期滿之日起，其喪失典物所有權，形成絕賣。故在定期的典權合同中，回贖期與絕賣期實際上是同一的。
在不定期的典權合同中，出典人可以隨時主張回贖權，只有當超出法定年限不回贖的則視為絕賣。就是說不定期典權中，回贖期等同於最長訴訟時效為20年，而絕賣期則為回贖期滿後的兩年內，二者存在不同一的情形。
（三）找帖（找補）制度的效力
找帖制度是消滅典權的一種方式。也即在典權存續期間，出典人與承典人就典物讓與達成協議時，由承典人向出典人支付該典物應值市價超出原典價的部分，並據此獲得典物所有權而消滅典權的行為。找帖實為一種以買賣消滅融資的行為。具有提前結束融資行為，使典權與所有權的主體同一，從而一次性消滅典權的法律意義。
二、農地使用權
(一)物權還是債權？
農地使用權在我國目前的法律形式主要即指土地承包經營權。承包經營權是隨著家庭聯產承包責任制的貫徹落實而產生的一種土地使用權制度。2003年3月1日，農村土地承包法施行，農民的承包經營權由此前的債權性向物權化方向轉化。此種農地使用權不僅取得了對抗相對人即發包人的權利，而且在一定程度上具有對世權的特徵。承包經營權的取得不再僅僅依據承包合同，而且實行物權性的登記制度。承包人的經營權具有流轉和處分上的相對獨立性。如果將承包經營權的法律性質定位於債權的范疇，則由於債權的效力弱於物權，承包人無法對抗發包人和來自政府部門及第三人的侵害，轉包時也應獲發包人同意。租賃、抵押、轉讓受到禁止，引發承包人大量的短期行為。農村土地承包法施行前，由於限制交易，從而長期制約了農地權的融資功能，承包人對所承包的土地沒有主人感，這正是困繞我國「三農」問題最核心的根源。因此，使承包經營權物權化是在我國現行法統下解決土地使用權的根本出路。未來的物權法將農地物權化，其必要性自不待言。
（二）土地所有權主體虛擬化的問題。
一方面有著農民傾向於土地相對私有化的現實要求，另一方面由於憲法、土地法等法統的限制，在所有權方面短期內不可能有根本性的突破，致使所有權主體和使用權主體越來越分離。所謂的國家所有權和集體所有權越來越成為法律上的一種虛擬化權利。因此，物權法只有擴大使用權主體的各項處分權能，方能使使用權與所有權最大限度地靠近，並使之實質上回歸所有權的原本要義，從而最大限度地規避因所有權主體虛擬化而帶來的不利影響。
（三）集體土地使用權的流轉問題。
我國的集體地權基本可分為農地和宅基兩種。宅基地應與城鎮建設用地歸為一類，共同納入基地使用權制度中，可以充分流轉，以增加其交易和融資功能。農地是集體土地使用權流轉的核心問題。目前的集體地權是禁止使用權人抵押、轉讓、出租、出借等流轉的。這在很大程序上限制了農民的自由融資權，也限制了我國城市化的發展能力，更嚴重的是限制了農民的財產權。物權法徵求意見稿明確禁止城鎮居民購買農民房地產，實際上是違反市場需求和規律的。因此，未來的物權法應打破這種限制，使之物權化。唯獨如此，農民方可對抗來自集體經濟組織和各級人民政府的不當侵害。
（四）農地使用權的設立和取得方式。
1、原始取得。該權利主要由集體經濟組織的成員基於社員權而以分配方式取得。在現有承包經營權的基礎上，不因人口數量變動和戶籍遷移而直接由國家發給農地使用權證並登記於國家土地文冊中。為了與國家計劃生育政策配套，不得侵犯已婚婦女的合法權益並嚴格實行「增人不增地，減人不減地」的政策。農民獲得原始土地證書後，可對其農地使用權進行合法的自由流轉。
2、流轉取得。包括繼受和交易兩種形式。非社員的任何組織或公民可基於合法交易或繼承、贈與、抵押、典權等法律制度而獲得農地使用權，並享有不受限制的自由流轉權。流轉以書面合同為設立要件，並以登記為設定條件。但繼承人的權利不因未登記而受損，且繼承登記既能作事實上的分割，亦能作法律上的分割，從而產生新的物權主體。
無論以何種方式取得農地使用權的人均應按約定或法定要求對土地所有人和相對人承擔地租義務。除法定稅賦外，任何人不得要求農地使用權人承擔其地費用。但我國中央政府已計劃徹底取消農業稅，故農地權人已不再承擔地租義務。
三、基地使用權制度
（一）基地使用權的概念與特點
基地使用權在現行立法中指的是建設用地使用權。其應包括農村宅基地使用權和城鎮建設用地使用權，各種建設用地等統稱基地使用權，並不得在流轉功能上區別對待。
基地使用權在現行立法中其范圍涉及地上權、地下權和空間權。「基地」與「地基」是性質不同但又有牽連的兩個概念。「基地」是法律術語，是地權的一種。「地基」是建築專業術語，是指承載建築物或構築物的基礎部分。
（二）基地使用權的原始設立和流轉設立。
原始設立分以下兩種情形。第一是指集體經濟組織的成員基於社員權而分配獲得的基地權，但此種權利的享有僅限一次。另一種是國家授予某機關或企、事業法人基地權，主要指劃撥。
流轉設立主要是指以徵收、交易、贈與、抵押、設典、拆遷等方式獲得的物權，但無論是以何種方式設立均應以物權的登記公示為設定要件。
任何基地使用權均可自由流轉並不受他人干涉。基地使用權的存續系永久性的，不因建築物的滅失而消滅。基地使用人只因徵收、交易、流轉、拆遷等行為方可喪失該權利，否則任何組織和個人不得剝奪該權利。更不能因基地權人對基地不開發利用而強制剝奪之，無論是荒蕪或利用，均是基地權人的權利，任何組織和個人不得強制。以某一期限內不開發即取消物權的立法具有明顯的掠奪性和不正當性。
基地權的設立以法定和書面合同設立並行，但自登記時設定，並不得違反土地用途管制規定。當房地權不統一時，應以基地權為主要判別根據，這是由於基地權的社會屬性、自然屬性和交換價值確定的。
（三）基地使用權也可適用時效取得。
現有部分物權法理論認為，基地權不得以時效取得。但實際上，這是很不嚴肅的，也與社會現實之間有極大的矛盾。如某人以改造自然而取得某基地且持續性地達到一定期間，後該基地的范圍已納人政府的建設規劃中，如不給此類權利人以基地權，則勢必引發社會物權秩序的混亂。故基地權也可適用時效取得，但應以時限較長為宜，一般以20年為准。
四、抵押登記中存在的有關問題
抵押是一種重要的擔保物權制度。由於我國擔保法的立法缺陷，致其在登記方面存在重大暇疵。
（一）應以「登記對抗主義」取代「登記生效主義」。
我國現有抵押登記採用登記生效主義的原則，即抵押合同自登記時生效。這種立法導致了許多無法克服的困難，也混淆了合同法上的生效條件和物權法上的生效條件。抵押合同受債權法調整，其成立與生效均應受當事人意志的約束，不應受登記這一國家意志的干預。抵押登記與抵押權的實現以及抵押物的權屬改定不同，登記僅起公示作用。因而不能以登記這一公法上的效力而否認抵押合同這一私法意志。解決這一問題的途徑是應以對抗主義取代生效主義。即抵押合同自成立之日起生效且抵押權自合同生效之日起設定，經登記的抵押權自登記之日起取得對抗第三人的權利。這里的關鍵的確認善意第三人的范圍。該第三人應指在抵押合同生效後而在抵押物上享有合法物權或經申請而被人民法院在抵押物上設定司法負擔的申請人。如果抵押人有證據證明第三人在明知已投抵押的情形下而仍與抵押人串通改變物權的，不屬善意第三人。
（二）對單方登記效力的認可。
現行擔保法要求抵押人和抵押權人雙方共同登記方為有效，並未規定單方登記的效力，這在很大程度上損害了債權人的利益。應當規定，只要債權人已合法持有抵押物權利證書的，即應推定抵押人有授予抵押權人登記的意思表示，抵押權人有權持證到登記機關單方進行登記，其效力與雙方登記相同。
上述制度可有效地解決現實中大量存在的債權人雖持有抵押人交付的權利證書，但又未履行抵押登記的問題。從而使當事人的私法意思和國家公法意志統一起來。因為，從雙方簽署抵押合同的目的來看，就是為設定有效的抵押權。抵押人當初對權利證書的交附也足以推定其意思是對該目的的支持。如果在此種情形下不賦予抵押權人單方登記的權利，則勢必會使抵押人惡意改變意志，拒絕登記，從而使抵押存有暇疵，這對債權人將構成極大不公。
（三）抵押的實現順位與登記的關系。
抵押物被設定多重抵押的，在實現抵押權時，應以抵押權登記的先後順序來確定各權利人的優先次序。凡經登記的，應以登記在先的為優。同日登記的，按比例受償。未登記的不得對抗已登記的。各未登記的權利人之間，應以設立時間先後為序。同日設立的按比例受償。如前一順位受償後無余值的，後順位不再於該物值中受償。
五、建築物區分所有權制度
（一）建築物區分所有權的范圍與特點：
建築物區分所有權實際上是為解決基地使用權與建築物所有權相分離以及多個建築物所有人之間的所有權關系的制度。最常見的區分所有是指單元樓式的建築。其范圍既涉及各專有部分之間的關系，也涉及專有權與共有權部分之間的關系。此外還有物業管理、小區建設等各方面的物權法律關系。
建築物與區分所有權的各專有部分具有相對獨立性、自由性和排他性。共有部分具有附隨性和與專有部分的不可分性，即一體性的特點。
（二）對基地使用權的限制
在建築物區分所有權中，基地權一般由各區分專有人共有或由第三人擁有。由於區分建築物的自然特性，基地權的行使必須以整體安全為原則。故基地權人不得損及各區分所有人的權益，上下層之間也不得相互基於地利優勢而限制他人權利。在基地權人和區分權人之間，以及各區分權人之間均存有法定相鄰關系的權利與義務。
（三）物業管理
由於區分權人的分散性、多重性等缺陷，在組建首屆物業管理機構時，開發商應負主要義務。也即開發商對啟動物業管理負有責任。如果區分權人會議另有決議的，開發商的義務可以免除。
在物業管理中，管理機構是服務者，區分權人會議是最高權利機構。二者是物業服務與消費的關系，其權利義務由合同法進行調整。經區分權人會議議決的物業公約具有自治憲法的效力，有違反者，物業管理機構應在約定或特別授權的范圍內承擔排除責任。管理機構因服務暇疵而給任一區分權人造成損失的，得負有賠償責任。管委會的權能只能由區分權人會議授予，不得由其自行確定。
（四）對共有共用部分任意變更的禁止。
無論是管理人或區分權人未經區分權人會議決議或授權，一律不得對共有共用部分的建築或基地作任意變更。但維修或增益行為除外。必須確認區分權人會議的權威性，因為其建築物所有權關系中，只有區分權人是實體權利和義務和承擔者。管委會的責任和權利只能限於正當、善意和有授權的范圍內。對於改變構造、顏色、使用目的以及設置廣告物等方面必須由區分權人會議的決議。管理人的修繕義務也只能在合同約定的范圍內或特別規定的范圍內承擔。公共基金的設立由各區分權人出資，由管委會負責理使用。但須向區分權人會議報告並得到事後核准方為有效。使用不當的，管理服務機構應承擔賠償責任。
（五）區分所有權的滅失與重建。
區分建築物因任何原因滅失的，均不消滅區分權人的基地權。即便是基地由第三人享有的，也不例外。此時，區分權人享有重建的權利。即滅失區分建築物的權利人有權根據區分權人會議的決議重建各區分建築物，重建權不因時效而消滅。區分權優於基地權，後者不得阻礙前者的重建權。
六、土地徵收、徵用和房屋拆遷中的重大問題。
徵收與拆遷制度中最嚴重的問題
目前，我國的徵收拆遷制度中最嚴重的問題是，大量的商業拆遷主體假借行政和司法權力對公民和法人的財產權予以強制剝奪。這實際是「司法權力行政化」和「行政權力土匪化」在物權法領域的體現。
根據憲法規定或自然法的約束，任何人的財產不應受非法強制剝奪。徵收應嚴格限定在確為公共利益且不得不為之的情形下。而徵用則只能依憲法規定適用於國家緊急狀態下才可實施。現在的問題是，許多徵收拆遷並非為了公共利益而是為了商業目的。許多開發商與行政權力下的既得利益集團形成利益共同體並對公民財產進行強盜式的剝奪。國務院的《拆遷條例》設立的各種強制制度將被拆遷人的實體性權利幾乎剝奪殆盡，而司法救濟力又微乎其微，幾乎起不到任何強效的作用。
在具體操作中，往往只對建築物或附著物予以補償，而不對基地權和農地權進行補償，且補償價格不是以民事方式協議或司法方式公正裁決確定，而是以政府定價乃至行政命令強制實施。許多開發商只付出極少的補償費即可獲得巨額地產利益的不公正對價。而公民幾乎沒有公平救濟的途徑，形成嚴重的交易不公態勢。尤其是動用國家強制力實施拆遷和徵收，則更為任何國家物權民事變動法中所聞所未聞的方式。新的物權法應絕對禁止此類「匪化」的物權變動形式。
七、物權法與現存有關法律的相互關系。
這一問題主要是指物權法與民法通則、擔保法、繼承法、婚姻家庭法之間的吸收與並存關系。繼承法與婚姻法中的財產問題可准予適用。民法通則中的財產法的規定的效力應低於物權法的效力。但擔保法中關於擔保物權的規定應予廢止。這樣才能解決立法體繫上的矛盾，並使之歸於統一。
物權法無論是單獨成法，還是直接統一於我國民法典之中，均是我國財產法中的一項重大制度。期待未來的物權法是一部真正符合中國實際和發展規律並具有前瞻性的成功立法。
㈢ 物權法中需要登記才能設立的權利包括哪些
（1）根據《物權法》的規定，如果以建築物和其他土地附著物，建設用地使回用權。以招標、拍賣答、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權，正在建造的建築物這四種財產設定抵押的，應當辦理抵押物登記。抵押權自登記之日起設立。
（2）《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記．發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
（3）以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，質權自權利憑證交付質權人時設立。沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。
（4）以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
（5）知識產權的質押應當向有關管理部門辦理出質登記。才能使得質權生效。
（6）應收賬款的質押，質權自信貸徵信機構辦理出質登記時設立。
㈣ 最新物權法是否規定房屋所有權只以房產證上所登記的名字為准
婚後共同供房的財產部分是夫妻共同財產。房屋房產證上沒有名字的一方同樣有所有權。這是法律規定的
㈤ 物權登記權利人與實際所有權人不一致，該怎麼辦
上述情況需要變更物權登記事項，變更為實際權利人：實際所有權人是誰，就變更為誰的姓名。否則本人不具有合法所有權。
㈥ 物權登記原則是什麼
物權變動公示原則，不動產一般是登記，動產是佔有和交付。
物權登記原則？沒版有這個說法。權我想LZ指的應該是一般物權的變動（不動產），需要登記，不然無法產生法律上的效力；動產只要完成了佔有和交付，那麼就產生的法律效力。
㈦ 物權法關於登記的問題，很急求解
屬於c。過戶給c時，a仍然是產權人，有處分權利。過戶後登記c名下，按物權法規定就屬於c
b可以要求a履行合同，無法繼續履行，可以要求a承擔違約責任
《物權法》
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
㈧ 結合物權法，論物權登記的效力
未辦理物權變更登記的，不影響不動產物權變動合同的效力，但只是合同專具有效力，屬而不是不動產物權的變更已經具有效力。換句話說，此時的物權變更仍不能對抗善意第三人，但是對於因此引起的糾紛而造成損失的一方當事人可以請求合同對方當事人彌補因此造成的損失。但不可直接對善意第三人主張物權，除非該第三人已經明知雙方當事人之間的物權變動。
對於情況1:，不動產未過戶就應當作為甲的遺產，甲乙之間的合同關系實際是一個債權關系，我國繼承法有規定被繼承人的遺產應當首先用於償還其債務，那麼乙可在繼承開始後，遺產分割前申報債權，並可以向法院申請合同效力認定，從而取得該不動產物權。
情況2:如果乙方在完成物權變動登記前就已經佔有該房屋，其仍然未取得完整的物權，那麼他對該房屋的處理當然是無權處置，效力待定。此時所取得的租金應當歸房屋的登記所有人，即甲方，當然如果是是甲方未在合同規定的時間內變更登記，則違約在先，無權請求返還孳息。雙方事後去補辦登記，該效力待定處置當然就轉為有效處置。
總之一句話，不動產物權的所有人在被撤銷或變更之前僅依登記為准，別的都不用考慮。物權變動合同效力僅是合同本身的效力，與物權效力是兩碼事。
㈨ 物權登記制度
剛讀了王利明的「對物權法的登記制度的幾點思考」一文，了解了登記的功能為界定專產權、保護交易屬、促進資源利用、公信原則的基礎（權利推定和信賴利益的保護）。物權法採取的是登記要件主義為原則，登記對抗主義為例外。登記為形式審查，實行統一登記。為保護隱私權，只為交易對象或利害相關人提供查詢登記服務。預告登記有一種優先權，對登記錯誤的可提出異議登記然後採取訴訟措施。
王真是大家，能把復雜深奧的東西講得很淺顯易懂。對物權法的制定，其功不可沒，功在千秋。