㈠ 國有土地出讓，有沒有規定由誰負責評估，是買方還是賣方，是否有相關的文件。
由土地交易中心提供一個入圍的評估所名單，然後由申請出讓方負責指定其回中一家，來做評估。答應該是出讓方出錢評估。
加房子就不一樣了。土地評估和房產評估是不同的。但是一般這種機構都同時具有這兩種的評估資格，可以一起出報告。
按規定來說，是房子跟著地走。但是集體的房子不能隨便轉讓。可分別評估轉讓。
㈡ 如何確定國有建設用地使用權出讓底價
所謂底價，也叫保留價，是指國有建設用地使用權出讓成交應該達到的最低價內格底線。
在我容國，政府壟斷了土地供應，其價格高低將對整個土地市場的地價產生重要影響。因此，其底價標準的確定，既要考慮當前利益又要考慮長遠利益；既要考慮政府利益，又要考慮開發商利益；還要為土地市場正常有序的發展奠定基礎。
國有建設用地使用權出讓底價一定要由政府來確定。政府確定出讓底價的依據是：①要委託有土地評估資質的估價機構進行評估，並出具評估報告；②政府國土資源管理部門要成立專門機構對評估單位出具的評估報告進行審核確定；③要充分考慮政府產業政策和地價政策等因素；④要進行多方協調。即注意底價與市場價格的協調；本城市與周邊城市地價水平的協調；底價與土地供應量的協調。
㈢ 國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓程序是怎樣的
一、公布出讓計劃，確定供地方式
市、縣國土資源管理部門應當將經批準的國有建設用地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據供地進度安排，分階段將國有建設用地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，並將相關信息及時向社會公布。國有建設用地使用權出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時在中國土地市場網（www.1andchina.com）上公布。
市、縣國土資源管理部門公布國有建設用地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。
需要使用國有建設用地的單位和個人（以下簡稱意向用地者）應當根據公布的國有建設用地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。
為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格。
二、編制、確定出讓方案
市、縣國土資源管理部門應當會同城市規劃管理等有關部門，依據國有建設用地使用權出讓計劃、城市規劃等，編制國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓方案。
國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應當包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設時間等。屬於綜合用地的，應明確各類具體用途、所佔面積及其各自的出讓年期。對於多用途不動產之間可以分割，最終使用者為不同單位、個人的，應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期；對於多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。
國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應按規定報市、縣人民政府批准。
三、地價評估，確定出讓底價
市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。
地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業單位組織進行，根據需要也可以委託具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行。
有底價出讓的，市、縣國土資源管理部門或國有建設用地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。
標底、底價確定後，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。
四、編制出讓文件
市、縣國土資源管理部門應當根據經批準的招標拍賣掛牌出讓方案，組織編制國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓文件。
（一）招標出讓文件：
（1）招標出讓公告或投標邀請書。
（2）招標出讓須知。
（3）標書。
（4）投標申請書。
（5）宗地界址圖。
（6）宗地規劃指標要求。
（7）中標通知書。
（8）國有建設用地使用權出讓合同。
（9）其他相關文件。
（二）拍賣出讓文件：
（1）拍賣出讓公告。
（2）拍賣出讓須知。
（3）競買申請書。
（4）宗地界址圖。
（5）宗地規劃指標要求。
（6）成交確認書。
（7）國有建設用地使用權出讓合同。
（8）其他相關文件。
（三）掛牌出讓文件：
（1）掛牌出讓公告。
（2）掛牌出讓須知。
（3）競買申請書。
（4）掛牌競買報價單。
（5）宗地界址圖。
（6）宗地規劃指標要求。
（7）成交確認書。
（8）國有建設用地使用權出讓合同。
（9）其他相關文件。
五、發布出讓公告
國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓公告應當由市、縣國土資源管理部門發布。出讓公告應當通過中國土地市場網和當地土地有形市場發布，也可同時通過報刊、電視台等媒體公開發布。
出讓公告應當至少在招標拍賣掛牌活動開始前20日發布，以首次發布的時間為起始日。
經批準的出讓方案已明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，應當發布具體的「國有建設用地使用權招標出讓公告」、「國有建設用地使用權拍賣出讓公告」或「國有建設用地使用權掛牌出讓公告」；經批準的出讓方案未明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，可以發布「國有建設用地使用權公開出讓公告」，發布公開出讓公告的，應當明確根據申請截止時的申請情況確定具體的招標、拍賣或掛牌方式。
出讓公告可以是單宗地的公告，也可以是多宗地的聯合公告。
六、申請和資格審查
申請人應在公告規定期限內交納出讓公告規定的投標、競買保證金，並根據申請人類型，持相應文件向出讓人提出競買、競投申請：
（一）法人申請應提交的文件：
（1）申請書。
（2）法人單位有效證明文件。
（3）法定代表人的有效身份證明文件。
（4）申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的有效身份證明文件。
（5）保證金交納憑證。
（6）招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。
（二）自然人申請應提交的文件：
（1）申請書。
（2）申請人有效身份證明文件。
（3）申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的身份證明文件。
（4）保證金交納憑證。
（5）招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。
（三）其他組織申請應提交的文件：
（1）申請書。
（2）表明該組織合法存在的文件或有效證明。
（3）表明該組織負責人身份的有效證明文件。
（4）申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的身份證明文件。
（5）保證金交納憑證。
（6）招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。
（四）境外申請人申請應提交的文件：
（1）申請書。
（2）境外法人、自然人、其他組織的有效身份證明文件。
（3）申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的有效身份證明文件。
（4）保證金交納憑證。
（5）招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。
上述文件中，申請書必須用中文書寫，其他文件可以使用其他語言，但必須附中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為准。
（五）聯合申請應提交的文件：
（1）聯合申請各方共同簽署的申請書。
（2）聯合申請各方的有效身份證明文件。
（3）聯合競買、競投協議，協議要規定聯合各方的權利、義務，包括聯合各方的出資比例，並明確簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》時的受讓人。
（4）申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的有效身份證明文件。
（5）保證金交納憑證。
（6）招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。
（六）申請人競得土地後，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續後，再與新公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。
七、招標拍賣掛牌活動實施
（1）參看國有建設用地使用權招標操作程序。
（2）參看國有建設用地使用權拍賣操作程序。
（3）參看國有建設用地使用權掛牌操作程序。
八、簽訂出讓合同，公布出讓結果
招標拍賣掛牌出讓活動結束後，中標人、競得人應按照《中標通知書》或《成交確認書》的約定，與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。
中標人、競得人支付的投標、競買保證金，在中標或競得後轉作受讓地塊的定金。其他投標人、競買人交納的投標、競買保證金，出讓人應在招標拍賣掛牌活動結束後5個工作日內予以退還，不計利息。
招標拍賣掛牌活動結束後10個工作日內，出讓人應當將招標拍賣掛牌出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布。
公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。
出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。
九、核發《建設用地批准書》，交付土地
市、縣國土資源管理部門向受讓人核發《建設用地批准書》，並按照《國有建設用地使用權出讓合同》、《建設用地批准書》確定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。
十、辦理土地登記
受讓人按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定付清全部國有建設用地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有建設用地使用證》，取得國有建設用地使用權。
十一、資料歸檔
出讓手續全部辦結後，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、招標拍賣掛牌活動、簽訂合同等各環節相關資料、文件進行整理，並按規定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括：
（1）申請人的申請材料。
（2）宗地條件及相關資料。
（3）宗地評估資料。
（4）宗地出讓底價及集體決策記錄。
（5）宗地招標拍賣掛牌出讓方案。
（6）宗地出讓方案批復文件。
（7）招標拍賣掛牌出讓文件。
（8）招標拍賣掛牌活動實施過程的記錄資料。
（9）《中標通知書》或《成交確認書》。
（10）《國有建設用地使用權出讓合同》及出讓結果公布資料。
（11）其他應歸檔的材料。
㈣ 開發商如何申請土地使用權
辦理土地使用證國土部門叫土地登記，主要依據是年2月1日起施行的國土資源部40號令《土地登記辦法》：
第九條 申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；
（五）地上附著物權屬證明；
（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規定的其他證明材料。
第四章 初始登記
第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
第二十六條 依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批准用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。
新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。
第二十七條 依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款後，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十八條 劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十九條 依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。
第三十條 依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批准文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。
第三十一條 以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批准文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。
……
開發商辦國有土地使用證就是土地登記的申請人和當事人，根據自己土地取得方式對號入座。
假定開發商是以出讓方式取得的國有土地使用權，其土地登記流程大致是：
①土地登記申請。開發商經市政府批准，與國土資源局簽訂出讓合同並已繳清土地出讓金的，可持土地評估報告、土地出讓合同及出讓金發票到市財政局指定地點繳納契稅後，到國土資源局窗口申報，辦理國有土地使用證，填寫申請書，經初審合格後辦理。
您需要准備的材料大致有：土地登記申請書；開發公司工商登記證明、公司法定代表人身份證明、個人身份證明等有關證明文件；開發公司與國土部門簽訂的土地使用權出讓合同, 有關土地出讓金契稅等稅費繳付憑證。委託代理人申請土地登記的, 還應提交授權委託書和代理人資格身份證明。
②地籍調查。土地登記機關根據開發公司提出的申請, 對該宗地進行地籍調查, 主要對土地權屬、面積、用途等情況進行調查。
③土地權屬審核。土地登記機關對開發公司提交的證明文件、資料和地籍調查結果進行審核。主要包括：對申請人、出讓合同、使用期限、土地價格、稅費繳納情況、土地用途、房產變更和土地面積等進行審核。
④注冊登記。土地登記機關根據審核結果報當地人民政府, 經政府批准後土地登記人員為開發公司填寫新的土地登記卡。
⑤核發證書。土地登記機關依據土地登記卡填寫國有土地使用證, 由土地登記機關代表政府核發給軟體開發公司。
㈤ 建設用地使用權是不是土地使用權
您好，我是注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，土地分為國有和集體所有，在國有或者集體所有中，有下分不同用途，比如建設用地和水面、四荒地等，在建設用地下才分商業住宅工業等不同的用途。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。
㈥ 開發商如何申請土地使用權
開發商申請土地使用權的流程：
①土地登記申請。開發商經市政府批准，與國土資源局簽訂出讓合同並已繳清土地出讓金的，可持土地評估報告、土地出讓合同及出讓金發票到市財政局指定地點繳納契稅後，到國土資源局窗口申報，辦理國有土地使用證，填寫申請書，經初審合格後辦理。
您需要准備的材料大致有：土地登記申請書；開發公司工商登記證明、公司法定代表人身份證明、個人身份證明等有關證明文件；開發公司與國土部門簽訂的土地使用權出讓合同, 有關土地出讓金契稅等稅費繳付憑證。委託代理人申請土地登記的, 還應提交授權委託書和代理人資格身份證明。
②地籍調查。土地登記機關根據開發公司提出的申請, 對該宗地進行地籍調查, 主要對土地權屬、面積、用途等情況進行調查。
③土地權屬審核。土地登記機關對開發公司提交的證明文件、資料和地籍調查結果進行審核。主要包括：對申請人、出讓合同、使用期限、土地價格、稅費繳納情況、土地用途、房產變更和土地面積等進行審核。
④注冊登記。土地登記機關根據審核結果報當地人民政府, 經政府批准後土地登記人員為開發公司填寫新的土地登記卡。
⑤核發證書。土地登記機關依據土地登記卡填寫國有土地使用證, 由土地登記機關代表政府核發給軟體開發公司。
㈦ 國有建設用地使用權抵押程序是怎樣的
一、申請
抵押人持國有建設用地使用權抵押申請書、土地使用證、國有建設用地使用權出讓或轉讓合同等有關材料，向當地國土資源管理部門提出抵押申請。
二、地價評估
國土資源管理部門審查抵押條件，屬於劃撥國有建設用地使用權的，抵押人應委託具有土地估價資質的中介服務機構對土地價格進行評估。土地評估報告經國土資源管理部門審核確認後，下達同意抵押的批復，明確拍賣時應優先繳納土地出讓金的數額和辦法。
三、簽訂抵押合同
抵押人持抵押批復、地價評估報告等資料與抵押權人簽訂抵押合同。
四、登記發證
抵押合同簽訂後，抵押權人或抵押權人委託抵押人持抵押合同、抵押批復到國土資源管理部門辦理土地抵押登記，領取《土地他項權利證明書》。抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更後15日內，持有關文件到國土資源管理部門辦理變更抵押登記手續。因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分後30日內，持有關證明文件到國土資源管理部門辦理變更土地登記手續，處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有建設用地的，按國土資源管理部門的有關規定辦理。
五、注銷抵押
抵押合同解除或終止，抵押人持抵押權人出具的同意解除或終止抵押合同的有關證明文件和《土地他項權利證明書》在15日內到國土資源管理部門辦理注銷土地抵押登記手續。
㈧ 土地評估技術報告估價依據是怎麼來的
跟土地有關的法律法規，跟價格有關的文件，都是依據呀。具體和當地的情況有關。
㈨ 請問老師，政府以招拍掛等方式出讓國有建設用地使用權，評估的是市場價值還是投資價值，我覺得是市場價值
您要看委託方是誰。
如果委託方是政府，那麼評估的是市場價值。
如果委託方是某一個開發商，那麼評估的是投資價值。