劃撥土地使用權轉讓合同無效

Ⅰ 劃撥土地能否轉讓

來源： 作者： 時間：2010/10/22 推薦合同法律師： 最高人民法院民一庭經研究認為，以內劃撥方式取得的國有土容地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准，不得轉讓；已經訂立轉讓合同的，合同無效。根據合同效力補正的原理，政府主管部門追認批准，並由劃撥土地使用權的轉讓方與政府主管部門簽訂國有土 最高人民法院民一庭經研究認為，以劃撥方式取得的國有土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准，不得轉讓；已經訂立轉讓的，合同無效。根據補正的原理，政府主管部門追認批准，並由劃撥土地使用權的轉讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，民事訴訟法。補交土地出讓金，或者由劃撥土地使用權的受讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，並交付土地出讓金，或者轉讓合同簽訂後，政府主管部門將轉讓土地直接劃撥給受讓方使用，當事人間訂立的轉讓合同可視為有效。但政府主管部門的批准及手續的補辦必須在一審起訴前進行。

Ⅱ 為什麼以出租房屋為名出租劃撥土地，合同無效

我准備開辦一家汽車出租公司，需要租賃一塊土地建停車場。某單位有一塊很大的空地，上面只建有三間簡易平房。該單位負責人有意將土地出租給我，但告訴我這塊地是劃撥土地，辦土地出租手續很麻煩。他提出與我訂立房屋租賃合同，對外稱將三間平房出租給我，實際上將土地出租給我使用，這樣也符合法律規定。對他的說法，我有些不放心。請問，如果簽訂這樣的房屋租賃合同會產生什麼後果?讀者 周勇

答：你的提問涉及到以出租房屋為名出租劃撥土地使用權的房屋租賃合同是否有效的問題。原國家土地管理局發布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。第六條規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批准，其劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明；四是依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。

建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十五條規定，以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

但是實踐中常有不符合劃撥土地使用權出租條件的人，借出租土地上有限的房屋為名，行土地租賃之實，謀取高昂的地租，損害了國家和社會公共利益。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，以及損害社會公共利益的合同均為無效合同。因此，以出租房屋為名出租劃撥土地使用權是規避法律的行為，如簽訂這樣的房屋租賃合同應確認為無效，同時還要根據《中華人民共和國民法通則》的規定對這種違法行為予以制裁，以維護法律的嚴肅性。

江蘇省海安縣人民法院 秦曉東

Ⅲ 以劃撥方式取得的土地使用權能否轉讓

以劃撥方抄式取得的土地使用權未經有批准權的人民政府批准，不得轉讓。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。」

Ⅳ 國有劃撥土地轉讓被法院判決合同無效現在買方又起訴房子買賣有效請求

劃撥土地的房子可抄以買賣襲,過戶，需要繳納土地出讓金，出讓性質土地證，就可以了。所以，該住房可以被查封，《中華人民共和國城市房地產管理法》：第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照規定，報有批准權的部門審批。有批准權的部門准予轉讓的，應當由受讓方土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的部門按照國家規定決定可以不土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

Ⅳ 在國有劃撥土地上的自建房屋買賣合同是否有效

涉及到土地就涉及批准土地使用權，那樣買賣房子極有可能是買賣土地，買賣土地是違法行為，合同也就不是合同了

Ⅵ 未經批準的劃撥土地轉讓有效嗎

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條規定：「土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。」

Ⅶ 劃撥土地上的自建房屋買賣合同是否有效

〈城市房地產轉讓管理規定〉第六條下列房地產不得轉讓：（一）以出讓方式取得專土地使用權但不屬符合本規定第十條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 根據法律規定，合同無效。

Ⅷ 關於國有土地使用權轉讓合同糾紛幾個法律問題

一、土地使用權出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
第二條開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
第三條經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。
第四條土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。
第五條受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。
二、土地使用權轉讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。
第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
(二)均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(三)均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。
第十一條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
三、合作開發房地產合同糾紛
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。
第十七條投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

Ⅸ 國有劃撥土地轉讓合同是否有效

一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳...一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
第二十五條第二款土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准

Ⅹ 未經批准轉讓劃撥土地上的房屋是否有效

城市房地產管理法第四十條第一款規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房內地產時，應當按照容國務院有關規定，報有批准權的人民政府審批」。可見，我國法律規定，劃撥土地的使用權未經批准不得轉讓。但是，在司法實踐中，未經批准辦理土地使用權出讓手續就轉讓劃撥土地使用權，是一種常見現象。實務中，更多的則是先進行轉讓，再由劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續。為此，最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條明確規定：「土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。」即土地使用權人與受讓方訂立的轉讓合同應為有效合同。依此可見，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，未報請有批准權的人民政府審批同意，劃撥土地使用權轉讓行為並不當然無效，可以通過效力補正。此種情形，符合合同效力補正原則。