土地使用權轉移登記規定

1. 國有土地使用權轉讓的定義及注意事項

在我國土地所有權分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權轉讓是指首次從國家取得土地使用權的個人或者集體將其土地使用權以有償方式在一定時期內出讓，租借給他人的經濟行為。通常是指城市土地使用權的轉讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的佔用、收益及處分權進行保護。二是對土地所有者和使用者的這些權利進行限制和調節。

土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權轉讓就是其中的一種。在轉讓過程中出讓方和轉讓方要注意相關事項，例如未按國有土地使用權轉讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權就無法轉讓等。

一、轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

二、國有土地的權屬調查和資信能力調查。

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。 現場三、轉讓價格評估事宜

在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。

四、國有土地使用權轉讓的擔保

1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。

2、鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

五、有關稅費

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標准及數額進行咨詢，並對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。

六、土地用途及相關用地條件的變更

1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附著物所有權歸屬問題

1、地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。

3、土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。

八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題

因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題

國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。

以上相關事項，是國有土地使用權轉讓交易中經常出現一些問題，土地轉讓當事人應當多加留意細節，不僅有利於降低交易成本，還有利於控製法律風險，避免出現違法現象。[

（以上回答發布於2013-08-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 我國國有土地使用權轉讓的法律規定有哪些

土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規所調整。

這些法律、法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。

具體來看：

《土地管理法》中規定：

1、第二條第3款：任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

2、第六十三條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

3、第七十三條：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得。

對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀。

對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款。

對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

4、第八十一條：擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。

《城市房地產管理法》中規定：

1、第三十二條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

2、第四十三條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

3、第四十四條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意。

簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

4、第六十一條第3款：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

《物權法》中規定：

1、第一百六十四條：地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一並轉讓，但合同另有約定的除外。

2、第一百六十五條：地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一並轉讓。

3、第一百六十六條：需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

4、第一百六十七條：供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

《土地管理法實施條例》中規定：

1、第六條：依法改變土地的所有權、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建築物、附著物等而使土地使用權轉移的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權、使用權變更登記，由縣級以上地方人民政府更換土地證書。

2、依法買賣、轉讓地上建築物和附著物的，依照國家有關規定辦理過戶登記手續。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定：

1、第七條：土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的登記，由政府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。登記文件可以公開查閱。

2、第十九條：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

3、第二十條：土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

4、第二十一條：土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

5、第二十二條：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

6、第二十三條：土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。

7、第二十四條：地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

8、第二十五條：土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。

(2)土地使用權轉移登記規定擴展閱讀：

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。

土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

在我國土地所有權分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權轉讓是指首次從國家取得土地使用權的個人或者集體將其土地使用權以有償方式在一定時期內出讓，租借給他人的經濟行為。

通常是指城市土地使用權的轉讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的佔用、收益及處分權進行保護。二是對土地所有者和使用者的這些權利進行限制和調節。

3. 土地使用權轉讓需要辦理哪些手續

1、用地申請

2、土抄地使用證（原件）襲

3、原出讓合同，批復文件（涉及招、拍、掛的提供成交確認書）

4、雙方轉讓協議

5、如改變規劃的提供規劃部門意見

6、土地評估報告

7、雙方營業執照復印件、法人代表復印件、法人證書復印件

政策依據

1、《中華人民共和國城市房地產管理辦法》

2、《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

3、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》

拓展資料

由轉讓雙方當事人提出書面申請—利用股受理審查是否符合轉讓條件—現場勘測—地價評估—填寫轉讓申請審批表—利用股審核—報局批准—簽定國有土地使用權轉讓合同。

土地使用權出讓是指國家將土地使用權出讓給公民或法人；出讓是指將所有權的部分權能(佔有、使用、收益)與所有權相分離而作為獨立的財產權；土地使用權轉讓則是土地使用權在公民或法人之間的轉移。轉讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。

4. 企業將土地使用權轉讓，按照法律的相關規定是否有什麼限制

協議出讓國有土地使用權規定
中華人民共和國國土資源部令第21號

《協議出讓國有土地使用權規定》，已經2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過，現予發布，自2003年8月1日起施行。

部長 田鳳山
2003年6月11日

第一條 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規范協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。
第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
第四條 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第五條 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和

5. 物權法土地使用權權利有哪些規定

一、土地所有權的范圍、取得
我國實行社會主義公有制，與其他私有制國家不一樣，我國的土地所有權主要依據法律進行確認，因此土地所有權是《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)規定的所有權的一部分。
根據《憲法》及《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)，我國的土地所有權分為國家所有權和集體所有權兩種。其中，國家所有權依照法律規定進行確定，不需要進行登記;集體所有權也是依照法律規定進行確認，但需要必要的登記工作。
《物權法》第四十一條規定：法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
也就是說，任何單位和個人或者其他組織不能取得土地所有權，土地所有權只有國家所有和集體所有兩種形式。
《土地管理法》第八條規定：城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，都屬於農民集體所有;宅基地和自留地，自留山，屬於農民集體所有。
《物權法》第四十八條規定：森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外。
關於土地所有權，《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱《土地管理法實施條例》)第二條規定：
下列土地屬於全民所有即國家所有：
(一)城市市區的土地;
(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地;
(三)國家依法徵用的土地;
(四)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地;
(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地;
(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。
以上是《土地管理法實施條例》對國有土地所有權做的細化規定。
《物權法》第五十八條規定：集體所有的不動產和動產包括：
(一)法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗;
(二)集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施;
(三)集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施;
(四)集體所有的其他不動產和動產。
二、土地所有權的確權、依據
1.土地所有權的確權
關於集體土地所有權和國有土地所有權兩種所有權形式的確權，《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
2.土地所有權的依據
土地所有權需要依照法律確認，而不是通過登記確認，這與《物權法》中規定的其他物權不同，比較特殊。
《土地管理法》第十一條規定：農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。
農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。
可以看出，集體土地的確權依據是登記，需要進行土地確權登記，也就是發土地證並記載於土地登記簿上。該土地所有權證包括集體土地所有權證和集體土地建設用地使用證兩種證書，所以集體土地所有權需要登記發證確認。
《土地登記辦法》第二條規定：本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿上公示的行為。
前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權;集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權(不含土地承包經營權)。與集體土地使用權不同，國有土地使用權的取得不需要登記。
在土地使用權的取得中，有的土地依據登記，有的土地不需要登記。
例如《物權法》第二十八條規定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。對於以上物權的生效，可以不依照登記。
歸納來說，取得土地使用權不需要登記的情況有三種：第一，法院的判決可以證明權利屬於個人;第二，仲裁委員會的判決和人民政府的徵收決定;這三，依據法律文書而導致的權利成立。
除此外，還有一些情況：
《物權法》第二十九條規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
《物權法》第三十條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
《物權法》中第三十一條規定：依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
也就是說，在以上情況下處置特殊物權時，需要進行登記。
三、土地所有權的轉移
1.土地所有權的轉移方向
《憲法》規定土地所有權不能買賣，但在實際操作中，我國的國有所有制和集體所有制之間可以進行轉移，只是這種轉移具有嚴格的方向性限制，即只能由集體土地所有權轉化為國有土地所有權，這是目前唯一存在的轉移方式。
2.土地所有權的轉移途徑
土地所有權的轉移途徑有兩種：徵收和沒收。
《物權法》第四十二條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
《物權法》和《土地管理法》並沒有對公共利益做出明確具體的界定，現實生活中的徵收行為包括基礎設施建設、大型水利、水電、交通、重點能源建設等，也包括實現城市規劃、改變城市面貌等，這些都是公共利益，能夠使百姓普遍受益。
《物權法》第四十三條規定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。
《土地管理法》實行耕地特殊保護政策，對征地具有明確規定，其中征地中常見的將農用地轉為建設用地是國家嚴格限制的類別。

6. 土地使用權轉讓條例及相關內容

土地使用權轉讓一詞不能只從字面上分析，因為它不僅僅是使用權轉讓的行為，在其轉化與交接過程中還可能涉及到買賣、交換和贈予行為。由於土地是規模較大的轉移問題，所以國家有關部門已經出台完整的法律規定，通過法律規定體系，可以減少土地使用權轉讓過程中的一系列不必要的爭端。其中轉讓合同的簽訂是其有力的法律條例，是猶為重要的。具體條例和特點，本文已經給予了詳細的說明：

土地使用權轉讓，一般經公證機關進行公證證明，基本條例如下。

1.土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。

2.申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：(1)關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資開發利用土地的證明文件;(2)土地使用權轉讓合同正本;(3)土地使用權證件及原土地使用權出;讓合同正本。

3.對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。

(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。

(2)當事人的辦證目的。

(3)合同條款是否完備。合同內容應包括：①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名;②轉讓人取得土地使用權的依據與方式;③轉讓土地使用權的依據與方式;④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物;⑤地上物及其他附著物是否轉讓的規定;⑥轉讓期限;⑦轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間;⑧違約責任;⑨其他事項。

(4)合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。

(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地。

(6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的，應與當地土地管理部門聯系，做出調整。

(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批准，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續。

(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況，承租人具有物權性質的租賃權。

(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物、附著物隨之抵押。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。

土地使用權的轉讓除了以上諸多規定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：

1.土地使用權與地上建築物、附著物一同移轉。

2.權利義務一同轉移。

3.土地使用權的轉讓需辦理變更登記。

土地使用權轉讓的方式也是多種多樣的，像常見的有買賣、交換、贈予、繼承等，還有一些供特殊需要的，例如建廠時可能需要用到合建、作價入股的方式，房屋還可以用來抵債等等。大家在進行土地交接的時候一定要注意看看合同的期限和條件是否符合土地使用權轉讓的條例，轉換後要到一些土地管理單位或部門根據程序一步步進行登記，土地所涉及到的資產比較大，大家在進行買賣或者交換的過程中一定要小心，避免上當受騙。