土地使用權的評審

① 買二手房契稅是按評估價還是按原來發票

購買二手房繳納契稅，是按地稅部門給出的市場評估價，具體如下：
營業稅5.5%已經「營改增」改專為增屬值稅。
二手房過戶是根據地稅指導價收取，按照以下比例：
90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；
增值稅約4.76%，證過2年可減免；
個人所得稅1%，證過5年且是業主唯一住房可減免；
以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

② 土地增值稅扣除條例中關於舊房和建築物評估

這條規定主要是針對二手房轉讓而制定的。
由於二手房轉讓也涉及到土地增內值稅的徵收，容在計算增值額時，舊房或建築物的價值是可以扣除的。但這個價值必須按照此條規定所計算的評估價，而不能是交易雙方自定的價格，否則當此價格過高時，就會造成少征、漏征土地增值稅。

③ 國有企業改制是否必須對土地使用權評估

(一)國有企業改制必須對企業進行清產核資和評估，按照「誰投資、誰所有、誰受益」的原則，認真核實和界定國有產權，嚴禁隱匿國有資產。企業法定代表人和財務負責人對提交的清產核資的范圍、資產及其財務會計報表的完整性、真實性、准確性出具承諾書，並對其結果負責。在前一次清產核資有效期內的，經市國資委同意，可不再進行清產核資。凡改制為非國有的企業，必須按照國家有關規定對企業法定代表人進行經濟責任審計。(二)國有企業改制中清理出來的不良資產，經中介機構經濟鑒證後，按規定程序和要求向企業主管部門申報，經企業主管部門提出初審意見報市國資委審批。按照審批許可權，對申報核銷不良資產在200萬元(含200萬元)以內的，由市國資委審批。200萬元以上，由市國資委審核後報市政府批准。在批准核銷後，企業需建立「賬銷案存」管理制度，對「賬銷案存」收回的款項可給予一定的獎勵。(三)國有企業改制，必須在清產核資和經濟責任審計的基礎上，依照《企業國有資產評估管理暫行法》（國務院國資委第12號令）聘請中介機構進行資產和土地使用權評估。企業的專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產必須納入評估范圍。經濟責任審計和資產評估不得委託同一家中介機構進行。企業經濟責任審計和資產評估結果在出具正式報告前，必須由其國有產權持有單位或主管部門組織在改制企業內部進行公示，公示時間不少於7個工作日。資產評估結果經主管部門初審後，報市國資委核准或備案。涉及國有土地資產處置的，其評估結果應報市國土資源局確認。重大評估項目由市國資委組織專家評審。（四）國有企業改制，由市國資委選聘和委託中介機構對改制企業實施清產核資、經濟責任審計和資產評估。(五)企業改制涉及資產剝離的按有關規定執行。

④ 舊房評估費用可否在計征土地增值稅時予以扣除

個人認為不可以扣除：

計算土地增值額時准予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：
（一）對於新建房地產轉讓
1.取得土地使用權所支付的金額，具體包括：
（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；
（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。（主要是契稅）
2.房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，具體包括：
（1）土地徵用及拆遷補償費
（2）前期工程費
（3）建築安裝工程費
（4）基礎設施費
（5）公共配套設施費
（6）開發間接費用等
3.房地產開發費用，不按實際發生扣除，計算扣除，具體規定：
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的：
房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
【提示】超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額和加息、罰息不能作為開發費用扣除。
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金
（1）房地產開發企業：扣「兩稅一費」（營業稅、城建稅、教育費附加）
（2）非房地產開發企業：扣「三稅一費」 （營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。
5.財政部規定的其他扣除項目（只有適用房地產開發企業）
加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%
（二）對於存量房地產轉讓
1.房屋及建築物的評估價格
舊房及建築的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（與上面的規定是一樣）

3.轉讓環節繳納的稅金（注意營業稅）
營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加

⑤ 小產權房屋的補償標準是怎麼規定的

一、補償范圍

雖然小產權房所佔土地是集體建設用地，但是具有很多商品房的特點，因此其拆遷補償應當做到兩個面：一方面是應該根據其市場價格和區位差價，採用城市房屋拆遷評估辦法計算總體補償范圍；

另一方面應當考慮土地出讓金和相關房產稅費的繳納不完全情況，參考當地農民住宅拆遷辦法，對其補償范圍請求給予一定限制，將地上物補償款、搬遷費用、區位補償款、土地補償款中的某幾項分給小產權房所有權人，剩餘項分給售房農民。

二、補償標准

對於小產權房的拆遷補償標准，應當實行公平補償標准，區分房屋用途是住宅用途還是商業用途，參照交易價格、周邊國有土地上商品房市場價格，以市場比較法確定相應的補償標准。

三、補償方式

根據現有《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷補償方式包括貨幣補償、房屋產權置換以及二者的結合。補償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權人進行選擇。

(5)土地使用權的評審擴展閱讀：

房屋拆遷補償標准相關知識--農村房屋拆遷補償標准

(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建築面積。

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，並獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建築面積，被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

小產權房-網路

⑥ 管理費用包括哪些費用

管理費用是指企業行政管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各種費用。包括的具體項目有:企業董事會和行政管理部門在企業經營管理中發生的，或者應當由企業統一負擔的公司經費、

工會經費、待業保險費、勞動保險費、董事會費、聘請中介機構費、咨詢費、訴訟費、業務招待費、辦公費、差旅費、郵電費、綠化費、管理人員工資及福利費等

具體項目：公司經費、職工教育經費、業務招待費、稅金、技術轉讓費、無形資產攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、上繳上級管理費、勞動保險費、待業保險費、董事會會費、財務報告審計費、籌建期間發生的開辦費以及其他管理費用。

1、公司經費

總部管理人員工資、職工福利費、差旅費、辦公費、董事會會費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經費；

2、勞動保險費

指離退休職工的退休金、價格補貼、醫葯費（包括離退休人員參加醫療保險基金）、異地安家費、職工退職金、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休幹部的各項經費以及實行社會統籌基金；待業保險費指企業按照國家規定繳納的待業保險基金；

3、董事會會費

是指企業最高權力機構及其成員為執行職能而發生的各項費用，包括差旅費、會議費等。

4、其它費用

現稅法規定：該實施條例中第四十三條明確規定企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。銷售（營業）收入包括主營業務收入和其他業務收入。

(6)土地使用權的評審擴展閱讀

銷售費用是指企業銷售商品和材料、提供勞務的過程中發生的各種費用，包括企業在銷售商品過程中發生的保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產品質量保證損失、運輸費、裝卸費等

以及為銷售本企業商品而專設的銷售機構(含銷售網點，售後服務網點等) 的職工薪酬、業務費、折舊費等經營費用。企業發生的與專設銷售機構相關的固定資產修理費用等後續支出也屬於銷售費用。

銷售費用的主要賬務處理

1、企業在銷售商品過程中發生的包裝費、保險費、展覽費和廣告費、運輸費、裝卸費等費用，借記本科目，貸記「現金」、「銀行存款」科目。

2、企業發生的為銷售本企業商品而專設的銷售機構的職工薪酬、業務費等經營費用，借記本科目，貸記「應付職工薪酬」、「銀行存款」、「累計折舊」等科目。

期末，應將本科目余額轉入「本年利潤」科目，結轉後本科目應無余額。

⑦ 售車4S店怎麼加盟,大概需要多少錢

一、申請程序
1．申請單位下載「申請書」，填寫完成並裝訂成冊後寄至廠家汽車銷售渠道開發部。
2 ．廠家渠道開發部按照內部進度，將隨時通知通過材料篩選的申請單位具體的實地考察時間，或邀請申請單位進行考察。
3．在確定意向合作單位後進行進一步的接觸洽談。
4．經過廠家內部評審後，確定最終入選單位，落選單位退還建店基金。
5．最終入選單位主要經營團隊來面試，合格者簽訂廠家建店協議。

二、申請單位基本資質
1．了解並認同品牌的經營理念及銷售模式。
2．須具有獨立的法人資格和合法經營憑證。
3．具有資金實力及較強的融資能力。
4．擁有或能夠擁有用於特約店建設的土地使用權並有足夠的場地面積。
5．擬建店場地須位於本城市人流、車流量大的主幹道旁，適用於轎車的銷售。

三、關於4S店
1、投資：由經營者100%出資建設4S店
2、4S店布局：按廠家標准進行建設，「四位一體」式即「前店後廠」。
3、專營專修：只能銷售、服務廠家產品，配套設施齊全
4、廠家給予4S店的：
A、協助申報品牌轎車銷售資格
B、區域特許銷售權
C、區域特許維修許可權
D、對4S店建店投資的適當支援
四、投資與回報
1．特約店由申請者全額投資。
2．申請者應本著既方便用戶，又考慮到成本的雙重原則去挑選位於主幹道兩側，易於發現，便於進出的場地來建4S店（即汽車商圈條件好）。所選場地必須產權明晰，符合城市規劃及環保等要求。一旦申請成功，能立即展開報建施工。
大概資金1500w—2500w (不同品牌要求不一，具體按廠家統一要求）

⑧ 開辦報廢車拆解公司需要什麼手續

開辦報廢車拆解公司需要辦理營業執照和報廢汽車回收許可證。

根據《報廢汽車回收管理辦法》第七條 報廢汽車回收企業除應當符合有關法律、行政法規規定的設立企業的條件外，還應當具備下列條件：

(一)注冊資本不低於50萬元人民幣，依照稅法規定為一般納稅人；

(二)拆解場地面積不低於5000平方米；

(三)具備必要的拆解設備和消防設施；

(四)年回收拆解能力不低於500輛；

(五)正式從業人員不少於20人，其中專業技術人員不少於5人；

(六)沒有出售報廢汽車、報廢"五大總成"、拼裝車等違法經營行為記錄；

(七)符合國家規定的環境保護標准。

設立報廢汽車回收企業，還應當符合國家經濟貿易委員會關於報廢汽車回收行業統一規劃、合理布局的要求。

(8)土地使用權的評審擴展閱讀：

《報廢汽車回收管理辦法》第十二條 報廢汽車擁有單位或者個人應當及時將報廢汽車交售給報廢汽車回收企業。任何單位或者個人不得將報廢汽車出售、贈予或者以其他方式轉讓給非報廢汽車回收企業的單位或者個人；不得自行拆解報廢汽車。

第十三條 報廢汽車回收企業對回收的報廢汽車應當逐車登記；發現回收的報廢汽車有盜竊、搶劫或者其他犯罪嫌疑的，應當及時向公安機關報告。報廢汽車回收企業不得拆解、改裝、拼裝、倒賣有犯罪嫌疑的汽車及其"五大總成"和其他零配件。