土地使用權出讓拍賣中止

① 國有土地使用權出讓中 招標與拍賣 在程序上有什麼具體不同

國有土地使用權出讓，一般就是採用你所說的這兩種形式。當然還有其版他形式，比如交權換等，這里不在討論。招標和拍賣，在程序上基本相同，最大的不同在於：招標的標底一般不公開，掌握在甲方手中，可以控制中標人是誰。而拍賣則不同，中標的一定是出價最高的。

② 哪些國有土地使用權禁止採取拍賣方式出讓

沒有法律依據的國有土地使用權禁止採取拍賣方式出讓。
國有土地使用權，指依法使用國家所有土地的權利。國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。
國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓，因此，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農村，農民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質的區別。
招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：
(1)供應商業、旅遊、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
(2)其他土地供地計劃公布後一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
(3)劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
(4)劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
(5)出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
(6)法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
《房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
《房地產管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

③ 以拍賣方式出讓土地使用權，如何確定競得人

組織拍賣會，由拍賣師主持現場競價，價高者得。

④ 國有土地使用權出讓中串通競買行為如何定性

情節嚴重者，或構成刑法中的"串通投標罪"。
另外，《招標投標法》第53條規定：「投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的，中標無效，處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；情節嚴重的，取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格並予以公告，直至由工商行政管理機關吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。」《拍賣法》第65條規定：「違反本法第三十七條的規定，競買人之間、競買人與拍賣人之間惡意串通，給他人造成損害的，拍賣無效，應當依法承擔賠償責任。由工商行政管理部門對參與惡意串通的競買人處最高應價百分之十以上百分之三十以下的罰款；對參與惡意串通的拍賣人處最高應價百分之十以上百分之五十以下的罰款。」《刑法》第223條規定：「投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。」《反不正當競爭法》第27條規定：「投標者串通投標，抬高標價或者壓低標價；投標者和招標者相互勾結，以排 擠競爭對手的公平競爭的，其中標無效。監督檢查部門可以根據情節處以一萬元以上二十萬元以下的罰款。」根據以上規定，對於招標拍賣掛牌中的惡意串通行為，首先可以確認競買無效，即競買成交結果不具有法律約束力，即使成交後出讓人和受讓人已經簽訂了土地使用權出讓合同，該合同也自始不具有法律約束力。同時，還可對惡意串通的競買人施以相應的行政處罰。對在招投標中的串通投標行為，情節嚴重的甚至可以給予刑事制裁。

⑤ 查封的國有土地使用權拍賣價款如何處置

□陳戰傑
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的貨款，D市法院裁定查封債務人的貨場土地，並要求B市國土資源局協助執行。但B市國土資源局因市政府城區改造需要出讓了該貨場土地使用權。D市法院遂裁定由B市國土資源局賠償D市建材公司債務88萬元。
隨著市場經濟體制的不斷完善，企業因債務糾紛而被裁決破產還債的案件不斷增加。市場經濟是法制經濟，其所遵循的原則是，與已有法律法規相銜接，維護市場主體的合法權益，使不遵守市場經濟規則者不得利。按照《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十八條規定，處置的原則應該是，屬於企業所有的財產，拍賣價款歸企業所有，屬於國家所有的財產，拍賣價款歸國家所有。
此案應該屬於法院拍賣債務人國有劃撥土地使用權用於還債，從法律上講並無不當，但關鍵是該國有劃撥土地使用權是不是屬於企業的財產。如果是債務人的財產，法院可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令時需要依法轉變；如果不是債務人的財產，法院也可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令無須依法轉變。因此該案的焦點是債務人國有土地使用權取得的方式，取得的方式不同則處置方式也不同。由於類似本案的情況普遍存在，筆者就不同權屬土地使用權的處置方式進行分析：
第一種情況，該國有土地使用權是劃撥方式取得的，未辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第一條規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。第三條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據該規定，如果該國有劃撥土地使用權是劃撥方式取得的，債務人的國有劃撥土地使用權仍然屬於國家所有，法院查封、扣押、凍結沒有意義，也不能拍賣；B市國土資源局出讓該國有土地使用權與法院不產生矛盾，無需轉變。土地出讓金不納入企業還債程序，由B市國土資源局按照國家規定處理。
第二種情況。該國有土地使用權是劃撥方式取得的，已經辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第二條規定，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分方可享有優先受償權。
《最高人民法院關於轉發國土資源部〈關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》（法明傳〔2004〕22號）和國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發〔2004〕9號）規定，以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
根據上述規定，如果該國有劃撥土地使用權曾經進行過抵押登記，符合法律規定，那麼，法院查封、扣押、凍結就有意義，也能拍賣了。B市國土資源局出讓該國有土地使用權，處置出讓金時，就需要轉變，與法院裁決保持一致了。轉變的方法是，將該土地進行評估，評估額作為出讓金金額，拍賣價款與評估額之差作為該企業財產，納入還債程序，由法院依法處置，抵押權人可以優先受償。土地出讓金由B市國土資源局按照國家有關規定處理。
第三種情況，該國有土地使用權是以招標拍賣掛牌協議出讓等方式有償取得的。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第三條第二款規定，如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，即使未經有關主管部門批准，亦應認定抵押有效。
這種情況中，國有土地使用權是企業的財產，可以抵押，法院可以予以拍賣處置，拍賣價款全部納入還債程序。如果抵押的，拍賣價款抵押權人優先受償。如果未抵押的，債權人都有權受償。如果拍賣價款足夠償付債務的，各債權人全額受償，拍賣價款不足以償付債務的，各債權人按比例受償。
B市國土資源局對該國有土地使用權也可以拍賣，但應當與法院協調，拍賣價款也全部納入還債程序。
《關於依法規范人民法院民事執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定，國土資源管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕5號）第一條規定，採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一並送達協助執行人。查封、扣壓、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。根據該規定，B市國土資源局應做好協助執行工作。但同時，B市國土資源局又按照市政府的城市改造決定出讓了這塊土地，也屬於奉命行事。法院判決與市政府決定並不矛盾，只要做好協調工作，就不會出現兩部門之間打官司的情況。

⑥ 「出讓方式取得土地使用權」是什麼意思

1、出讓方式取得土地使用權的意思是國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土內地使用者，由土容地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。

以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。

以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。

3、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

(6)土地使用權出讓拍賣中止擴展閱讀：

土地使用權出讓最高年限按用途分別如下：

1、居住用地70年；

2、工業用地50年；

3、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

4、商業、旅遊、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。

⑦ 土地使用權出讓拍賣時拍賣師應注意的問題有哪些

要完成號土地拍賣會的主持工作，拍賣會主持人除具備拍賣師的一般要版求，熟悉國有建設用地使權用權出讓工作有關程序和通行做法，思維敏捷，表達能力強，善於把握競買人心理，調動競買人情緒，創造競價氣氛外，還要熟悉拍賣地塊的有關情況及土地管理、土地經濟、法律等相關知識，熟練並掌握土地使用權拍賣的特點、規律，拍賣前應該做好充分的准備。

⑧ 關於國有土地使用權出讓的主要形式分為協議，招標，拍賣，和掛牌四種方式

三種土地出讓方式的具體程序：

協議出讓程序

市土地局根據市政府批準的出讓地塊方案向境內外發布出讓土地信息。

有意受讓者提出用地申請，並填寫用地申請表。

市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關資料和規定。

必要時向成片開發土地的有意受讓者提交土地開發建設方案。

雙方協商達成一致意見。

簽訂土地出讓合同，並繳付定金，按土地出讓合同規定，在付款期限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土

地出讓金。

受讓者在付清出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》。

招標出讓程序

市土地局制定出讓土地招標方案，報經市政府批准發布招標公告。

有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關文件。

市土地局向有意投標者解答有關出讓土地法規及出讓有關問題。

投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金（不計息），並將密封後的投標書投入標箱。

市土地局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作。

對有效標書進行評審，市土地局向中標者發出中標證明書，未中標者由市土地局退保證金。

中標者在規定的時間內與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，並繳納定金，保證金可抵充定金。

中標者按合同規定支付全部出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。

拍賣出讓程序

市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批准後，發布拍賣出讓土地公告。

市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規劃及其他有關文件。

驗證競買者資格，發放應價牌。

市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價。

競買者舉牌應價。

競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金。

競買獲勝者按土地出讓合同規定，在付款時限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。

競買獲勝者付清全部土地出讓金後30日內，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用證》。

⑨ 競買土地使用權成功後不得再轉讓競買權

【問題】

某市國土資源局公開拍賣一房地產用地，甲公司競得該地塊，並與市國土資源局簽訂了成交確認書。但是由於某些原因，甲公司無法參與該地塊的開發，私下與乙公司協商交予其開發。甲公司向市國土資源局出具了相關法律文書，表明將土地交乙公司開發，並願承擔法律責任。

問：國土資源局是否可以直接與乙公司簽訂土地使用權出讓合同？

【分析】

本案主要涉及拍賣出讓房地產開發用地時競買人的資格問題，以及競買成功後能否將競買權轉讓的問題。

拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）的規定，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，以及供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。《物權法》中新增加了工業用地作為必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的用地類型。《城市房地產管理法》第二十九條和第三十條對房地產開發企業的資質作出了規定，即設立房地產開發企業，應當具備下列條件：有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規定的注冊資本；有足夠的專業技術人員；法律、行政法規規定的其他條件等。由此可見，只有具備房地產開發資質的企業才能成為房地產開發用地的適格的競買人。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》對拍賣出讓的程序作出了詳細規定，適格的競買人依照此規定競買成功的，出讓人應當與競得人簽訂成交確認書。成交確認書對出讓人和競得人具有合同效力。簽訂成交確認書後，出讓人改變競得結果，或者競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

本案中甲公司由於具備開發資質，在經過拍賣出讓的程序後，可依法取得土地使用權。但這種競買成功取得土地使用權的權利是專屬性的，是基於其適格的競買人資格和其他出讓人要求的條件才取得的，是不能再讓與他人的。讓符合條件的單位參加競買，隨即轉讓競買權的行為本身就是在規避法律，最終達到不符合拍賣出讓競買人條件的單位取得國有土地使用權的目的。筆者認為，對此規避法律的行為應不予支持，國土資源局不能直接與乙公司簽訂土地使用權出讓合同。甲公司無法參與該地塊的開發，私下與乙公司協商交予乙公司開發的行為實為放棄競得宗地。依照規定，甲公司作為競得人與出讓人簽訂成交確認書後，又放棄競得宗地的，應當依法承擔責任。同時，對於這宗土地，應當重新以招標拍賣掛牌方式出讓，重新確定適格的競買人。