土地使用權流轉實施辦法

⑴ 如何流轉農村土地使用權

以下是十八界三中全會土地改革內容參考（天誠國土解釋）：堅持農村土地回集體所有權答，依法維護農民土地承包經營權，發展壯大集體經濟。穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。農村的土地承包實行30年不變，是為了避免承包耕地的頻繁變動，防止耕地經營規模不斷被細分，提倡在承包期內實行「增人不增地、減人不減地」的辦法！

⑵ 國家對集體所有建設用地土地使用權流轉有何政策規定

《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定：在符合規劃的版前提下，村莊、集鎮、建制鎮權中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。
《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》也進一步明確：嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業發生破產、兼並等情形時，所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉，必須是符合規劃、依法取得的建設用地，並不得用於商品住宅開發。

⑶ 怎樣有效進行國有土地使用權流轉管理啊。。。

①明晰的土地抄產權。明細農村土地集體土地所有權。明確土地「三級」的界限。
②完善法律。明確集體土地使用權流轉的適用范圍、條件、途徑及當事人的權利、義務、監督管理、法律責任，並頒布相關法律法規明確，作為法律依據和保障。
③制定合理的操作與評定系統，對農村土地進行分等定級和價格評估。為土地流轉提供技術支持。

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⑷ 土地使用權流轉手續要辦理哪些

以出讓方式取得的土地使用權在有效期內是可以轉讓的，《城鎮國有土地使用權出讓專和轉讓暫行條例》(1990年5月19日國務院屬令第55號)第二十五條規定，土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。《土地登記辦法》(2007年12月30日國土資源部令第40號)第三十九條規定，依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉移的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。
根據 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如果受讓方不改變土地用途的，按該條例第二十一條的規定，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。如果受讓方要改變土地用途的，按該條例第十八條的規定，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。可以由出讓方與原土地使用權人調整土地使用權出讓金後，再辦理轉讓登記手續。

⑸ 土地使用權流轉方式有哪些

（1）轉讓

轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓是一種比較徹底的產權交易行為，轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。採取轉讓方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。需要強調的是，轉讓只能發生在同一集體經濟組織內部的成員之間。（2）轉包

轉包是指承包方將部分或全部承包經營土地在一定期限內的使用權轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方（原承包方）承擔責任。

轉包雙方根據現時的經濟、技術和社會條件簽訂轉包合同，以明確雙方的權利和義務。轉包期限由雙方協商，但最長不能超出承包方所取得使用權的剩餘期限。原承包方與發包方的關系並不解除。（3）互換

互換是指承包方之間出於各自需要或者方便耕種管理的目的，通過自願平等協商，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應土地的承包經營權。互換後，原土地承包合同規定的權利義務可由原承包者承擔，也可隨互換而轉移，但如果轉移則需按規定辦理相關手續。採取互換方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。

互換這種流轉方式對改變地塊零碎、實現土地歸並具有明顯的意義，有利於村集體經濟組織進行土地整理和規模化經營。互換也是一種比較徹底的產權交易行為，其流轉操作規程與轉讓方式基本一致。（4）入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合，組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營，承包方按股分紅。

土地承包經營權自願入股，是土地資源優化配置的一種重要形式，有利於土地的規模經營。同時，由於這種聯合以自願互利為基礎，所以更容易使土地承包經營權流轉建立在效率和效益的基礎上。這種方式可以使農民獲得土地資本和勞動服務的雙重收入，能有效激勵農戶生產積極性，增加農戶收入。（5）出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人（包括個人、集體、企業或其他組織）從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人（承包方）承擔責任。

在出租引起的各主體關系中，發包方與承包方之間存在土地承包經營權關系，屬於用益物權關系；承包方（也即出租人）與承租人之間存在租賃關系，屬於債權關系。由於租賃權屬於債權，所以租賃方不能將所租賃耕地的使用權進行轉租，除非經過出租方同意或者合同中有相關的許可約定。（6）其他方式

農村土地承包經營權抵押、繼承、代耕等也屬於農用地流轉的范疇，但這幾種方式比較特殊，抵押方式還受到法律的禁止。

但《中華人民共和國擔保法》中規定「抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權」可以抵押。

⑹ 農村土地使用權流轉的改革方案

1、國有化方案
對於農村集體土地所有權的改革而言，集體土地國有化能夠得到中國政治體制的支持，有利於國土綜合整治，有利於土地管理和國家對農村經濟的宏觀調節，且符合農業生產規模化經營的要求[。
但是農民的心裡能否接受的問題。在1956年，中國實際農業合作化的時候，就曾提出過國有化方案，之所以沒有採納，主要拍引起農民的誤解。「如果說，在當時黨風、政風相當廉政，各級政府在農民心中享有很高威信、社會十分穩定的情況下，尚且有這樣的顧慮，那麼在今天我們受到腐敗現象和其他種種社會不穩定因素嚴重困擾的情況下，這個問題就更應該加以慎重的對待。。
總之，國有化方案如果無法克服上述種種困難，而「匆忙的採用政治手段強行推之，將導致另一個『合作化運動』的悲劇，確須慎之又慎」。
2、私有化方案
這種方案首先不為我國現行的政治體制所接受。我國是社會主義國家，而堅持公有制的主體地位是社會主義制度的主要特徵之一，集體所有利的公有制的重要組成部分，這樣，堅持社會主義道路，就必須堅持土地公有制（土地是集體財產的主要部分）。因此，實行土地私有化的改革必然遭到基礎政治制度的強烈反對。
其次，私有化後的土地兼並問題，「土地兼並是中國歷史上困擾中國土地制度並影響中國政治生活和經濟生活的一大問題」 。在當代，如果出現這種情況，其結果不僅僅是擴大農村貧富差距，而且可能導致大量的農民湧入城市，這給城市的就業、居住、治安等問題增加壓力。
3、多種所有權並存的方案
這種方案是部分取消集體土地所有權，實行農村土地混合所有的方式，即國家所有、集體所有和個人所有並存的局面它在於調和前兩種方案。
4、迴避集體土地所有權，強調以利用為中心的土地制度改革思路
這種觀點主張以物的「利用」為中心代替物的「所有」為中心，通過改革用益物權制度解決農村土地制度問題。2002年8月29日，通過的《農村土地承包法》就是這種思路的直接反映、整部法律僅有一個條文間接提到有關集體土地所有權的問題，但這種觀點和立法思路也是不現實的。
首先，這種思路無法克服農村集體土地制度改革中最嚴重的頑症——所有權主體虛位。由於所有權主體虛位，那麼，實際掌握土地支配權的少數鄉村幹部便可以隨意侵害和干涉土地使用人，使土地承包關系不穩定，如果不通過一定的法律機制來控制發包方濫用所有許可權，那麼將土地承包經營權由債權性變為物權性的成效也就要大打折扣。因為無論土地承包經營權是債權抑或是物權，對發包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至於承包方是以違約還是以違法作為請求發包方承擔民事責任的依據，在後果上是微不足道的。可見，這種改革方案雖有一定的積極意義，但絕非釜底抽薪之策。
其次，用益物權的種種理論與規則皆是圍繞所有問題而順利展開。對所有權的尊重仍是建立用益物權的必要前提，對財產歸屬的強調仍然是有重要的現實意義。因而，中國農村集體土地制度的立法還是不能忽視有關所有權的規定。

⑺ 國家對集體所有建設用地土地使用權流轉有何政策規定

根據我國物權法的規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

1、鄉（鎮）村公益用地使用權。農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在經過依法審批後，對用於本集體經濟組織內部公益事業的非農業用地所享有的建設用地使用權。根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。
2、鄉（鎮）村企業建設用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。如果其中涉及佔用農用地的，應當依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。
參考資料：http://www.dongao.com/zckjs/jjf/201403/147572.shtml