❶ 農村集體土地到底怎麼流轉
湖北省人民政府令第294號
《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》已經2006年10月30日省人民政府常務會議審議通過，現予發布，自2007年1月1日起施行。
省長 羅清泉
二00六年十一月九日
第一條 為了加強農民集體所有建設用地使用權(以下簡稱集體建設用地使用權)流轉管理，維護農民集體土地權利，促進土地資源的優化配置和集約利用，促進農村工業化、農業產業化和城鎮化建設，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱集體建設用地使用權，是指符合土地利用總體規劃和城市規劃的村莊、集鎮、建制鎮中權屬合法、界址清楚的集體建設用地使用權。
集體建設用地使用權流轉是指在集體土地所有權不變的前提下，轉移集體建設用地使用權的行為。包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押、入股以及其他經雙方協商一致的流轉行為。
第三條 集體建設用地使用權流轉，實行合法、平等、自願、有償原則。
本集體公共設施、公益事業用地以及農戶法定的宅基地可以無償使用本集體所有的建設用地。
第四條 集體建設用地使用權流轉後的用途必須符合土地利用總體規劃和村鎮規劃，在城市規劃區內的必須符合城市規劃。
在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定用途的建築物、其他附著物，不得重建、改建、擴建，集體建設用地使用權也不得流轉。
第五條 集體建設用地使用權流轉後，其具體建設項目必須符合國家有關產業政策，嚴禁使用集體建設用地用於房地產開發和住宅建設。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門應當加強對禁止、限制建設項目使用集體建設用地的監督管理工作，建立禁止、限制供地項目用地監管制度。
第六條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行徵收或徵用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從，但應根據土地開發的實際情況獲得相應補償。
第七條 集體建設用地使用權流轉(除轉讓、轉租外)，須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
集體建設用地使用權流轉方案提交村民會議或者村民代表會議表決前，應當公布其流轉形式、擬建項目及其環境影響情況、土地使用者情況、流轉收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情況。
第八條 集體建設用地使用權流轉時，土地所有者和使用者應當簽訂合同。其合同應當載明土地所有者、土地使用者、流轉方式、本宗土地位置、面積、用途、使用期限、使用條件、土地收益及支付方式、雙方權利義務、期限屆滿時土地使用權及地上建築物和其他附著物的處理辦法、違約責任等內容。
第九條 集體建設用地所有者以出讓、出租等方式將其使用權確定給單位或者個人使用的，應當在出讓、出租合同簽定後30日內，由集體建設用地所有者和使用者向土地所在地縣、市人民政府土地行政主管部門提出申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，並提交下列材料：
(一)集體土地所有證或其他土地權屬證明文件；
(二)建設用地批准文件；
(三)集體建設用地使用權出讓、出租等合同；
(四)集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的證明文件；
(五)建設項目環境影響評價文件。第十條集體建設用地使用權出讓的最高期限，不得超過同類國有土地使用權出讓的最高期限。
第十一條 集體建設用地出讓、出租，應當在土地有形市場或土地交易場所掛牌交易。
對使用集體建設用地從事商業、旅遊、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權出讓程序，採用招標、拍賣、掛牌等方式提供集體建設用地使用權。
第十二條 集體建設用地使用權出讓價格，不得低於省人民政府制定的當地國有土地出讓最低價格標准。沒有制定最低標準的，應參照農用地分等定級估價成果或相鄰地段國有土地價格確定。
第十三條 土地使用者應當按照市、縣人民政府批准或者登記文件規定以及集體建設用地使用權出讓合同約定的用途使用土地。
確需改變土地用途及土地使用條件的，應當經土地所有者和有關土地、規劃行政主管部門同意，報原批准用地的市、縣人民政府批准，簽訂集體建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂集體建設用地使用權出讓合同，調整土地出讓收益。
第十四條 集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由土地所有者無償收回，其地上建築物、其他附著物按照集體建設用地出讓合同約定處理。如合同未作約定，參照國有土地使用權到期地上建築物、其他附著物處置辦法處理。
第十五條 土地所有者和土地使用者應當於集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿之日起30日內，到原登記機關辦理土地使用權注銷登記。
土地使用者要求繼續使用土地的，應當於土地使用年限屆滿前6個月申請續期，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權出讓手續，簽訂出讓合同。
第十六條 土地使用者以轉讓方式轉移集體建設用地使用權時，集體建設用地有償使用合同和登記文件中所載明的權利義務隨之轉移。土地使用期限為原土地使用期限減去原土地使用者已使用期限後的剩餘期限。未按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
集體建設用地使用權出租後，出租人應當繼續履行集體建設用地有償使用合同。
土地使用權轉讓人、轉租人應當將轉讓、轉租情況告知土地所有者。
第十七條 轉讓、轉租雙方應當在合同簽訂後30日內，持原集體土地使用證或其他土地權屬證明材料、土地使用權轉讓(轉租)合同等材料，到土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請土地變更登記。
第十八條 轉讓無償取得的集體建設用地，應當依照本辦法規定簽訂集體建設用地使用權出讓合同，向集體土地所有者補繳土地出讓收益。
第十九條 農戶依法取得的宅基地連同地上建築物，可以轉讓給本集體經濟組織內符合宅基地申請條件的農戶，宅基地使用權不得向本集體經濟組織以外的單位和個人轉讓。農村村民轉讓、出租房屋或宅基地的，不再批准新的宅基地。
第二十條 集體建設用地使用者將該集體建設用地使用權以抵押的形式作為債權擔保的，抵押人應當委託具有土地評估資質的評估機構進行地價評估，由抵押雙方持集體建設用地使用權證或其他權屬證明文件、抵押合同等材料，向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理抵押登記。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。
抵押權因債務清償或者其他原因而消失的，應當辦理注銷抵押登記。
第二十一條 鼓勵整理農村集體建設用地，將原集體建設用地整理成耕地的，可在為實施土地利用總體規劃而將農用地轉為建設用地的土地利用計劃中優先使用城鎮范圍內的土地。
嚴禁擅自將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地進行流轉。確需將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地的，必須按照法律、法規規定辦理審批手續。
第二十二條 集體建設用地使用權出讓、轉讓的，應當向土地行政主管部門申報價格，並依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，其收繳和使用管理辦法，按照國家有關規定執行。
第二十三條 集體土地所有者取得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理，專項用於本集體經濟組織成員的社會保障、被安置人員的生活補助、發展生產、償還村集體債務等，不得挪作他用。
集體經濟組織應將取得的土地收益及其使用情況向集體經濟組織成員公開，並接受監督。
第二十四條 縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理、監督和服務。
縣級以上人民政府農業、建設、審計、勞動保障、民政、環保等行政管理部門應當按照各自的職責加強對農民集體建設用地流轉以及收益管理使用的指導和監督檢查。
第二十五條 對違反土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，擅自將集體農用地和未利用地改變成建設用地並進行流轉的，依照國家有關法律法規規定處理。
第二十六條 違反本辦法規定，建設單位未依法報批建設項目環境影響評價文件或未經批准擅自開工建設的，由有權審批該項目環境影響評價文件的環境保護行政主管部門依照國家有關規定處理。
第二十七條 縣級以上地方人民政府土地行政主管部門應當加強集體建設用地使用權流轉的監督檢查，對不符合本辦法規定進行流轉的行為，或者不按規定辦理土地登記的，有權責令改正或者直接予以糾正。
第二十八條 將集體建設用地用於房地產開發和住宅建設的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當責令改正，拒不改正的責令交還土地。
第二十九條 違反本辦法規定，集體建設用地流轉不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理土地使用權登記或者他項權利登記手續。
第三十條 本辦法自2007年1月1日起試行。
❷ 農村集體所有土地建設用地如何流轉
農村集體建來設用地源的流轉形式主要包括以下幾種:
(1)農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權;
(2)農村房屋產權人轉讓、出租房產時,連帶轉讓、出租土地使用權;
(3)鄉村企業的兼並、改制過程中涉及集體土地轉讓、出租;
(4)農村集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營等形式新辦企業;
(5)村集體經濟組織以土使用權合作的方式開發項目;
(6)經徵用、補辦為國有土地並輸轉讓、出租;
(7)由於企業破產清算或債權債務因素,經司法裁定發生流轉。推行集體建設用地流轉,有利於農村經濟改革的深化,有利於農村土地法律制度的完善。
❸ 集體土地轉讓給個人要經過什麼樣的程序
根據我國現行《憲法》第10條規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵用。任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。《民法通則》第80條也規定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。但是，《憲法》和有關的法律法規又規定土地使用權可以依法轉讓。這里的土地使用權應包括國有和集體兩種。對於國有土地使用權，國務院已以第55令的法規形式明確規定轉讓的條件、轉讓的范圍、轉讓辦法；對集體土地使用權的轉讓至今還沒有一部相關的法規。但新的《土地管理法》為集體土地使用權的轉讓問題提供了法律上的依據，並為今後出台相關的實施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了「用途管制」概念，為集體土地使用權轉讓大開方便之門。從資源保護的角度理解，用途管住了，一切就管住；用途管不住；一切都完蛋，任你如何流動，政府只管納稅、收費；這是市場經濟條件下政府管理資源的最高明手段。 一、關於集體土地使用權轉讓的法律根據問題 國務院至今未出台一部相關的集體土地使用權轉讓的管理法規，因此，出現學術理論上的長期爭鳴是極為正常的。現在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸於實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區、制度創新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區。我認為，法律法規的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹的，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解採取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規定，在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批准。這里的承包經營權，實質即為集體所有農業用地的土地使用權，調整行為說白了就是土地使用權有條件的轉讓，只是名稱不同並經村民代表大會通過及報上級機關批准而已。 （二）新《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。我認為，該條款有二層意思：①這里的農民集體所有的土地使用權應特指農業用地，如果農業用地未經依法辦理農轉審批手續而轉讓和出租用於非農業建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用於農業生產，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規定。在實際工作中，人們往往根據這一條款規定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓，就可以不辦理徵用手續而允許流動辦理變更登記手續。如果征為國有，那就不是轉讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。
❹ 農村集體土地使用權轉讓流程是怎麼樣的包括掛牌摘牌招標投標等。千萬別回答我承包經營權的流程！
鎮政府及村大隊扣取農民的農村土地使用權轉讓款是否合法, 這是一個涉及勞動希望我的回答對你有所幫助。 當然,這一做法屬於違法行為,按道理來說
❺ 農村集體土地流轉
遲早要同第一世界的國際接軌實行私有化，自由流轉的，才能促進經濟的發展
❻ 農村集體土地權利的流轉包括哪些
《農村土地承包法》第32條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。
1、轉包。轉包重要發生在農村集體經濟組織內部農戶之間。轉包人是享有土地承包經營權的農戶，受轉包人是承受土地承包經營權轉包的農戶。轉包人對土地承包經營權的產權不變，受轉包人享有土地承包經營權使用的權利，獲得承包土地的收益，並向轉包人支付轉包費。轉包無需發包人許可，但轉包合同需向發包人備案。
2、出租。出租主要是農戶將土地承包經營權租賃給本集體經濟組織以外的人。出租人是享有土地承包經營權的農戶，承租人是承租土地承包經營權的外村人。出租是一種外部的民事合同。承租人通過租賃合同取得土地承包經營權的承租權，並向出租的農戶支付租金，農民出租土地承包經營權無需經發包人同意，但出租人需向發包人備案。
3、互換。互換是農村集體經濟組織內部的農戶之間，為方便耕種和各自需要，對各自的土地承包經營權的交換。互換是種互易合同。互易後，互換的雙方均取得對方的土地承包經營權，喪失自己的原土地承包經營權。雙方農戶達成互換合同後，還應與發包人變更原土地承包合同。《農村土地承包法》第40條規定：「承包方秒年為方便耕種或者各自需要，可以對屬於同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。」
4、轉讓。轉讓是農戶將土地承包經營權轉移給他人，轉讓將使農戶對承包土地的使用權。因此，對轉讓必須嚴格條件。在承包方與穩定的非農收入或其他經濟來源的情況下，方可轉讓土地承包經營權。轉讓土地承包經營權的基礎是農民有了切實的生活保障，否則不應轉讓土地承包經營權。倘若沒有切實的生活來源，一旦遇到風險，失去賴以生存的土地承包經營權的農民可能流離失所，造成社會不穩定。轉讓的對象應限於從事農業生產經營的農戶。具備轉讓條件的農戶將土地承包經營權轉讓給其他農戶，應當經發包方同意。
5、入股。即承包方將承包土地使用權入股，參加農業股份制，農業股份合作制或實行「股田制」，並以入股股份作為分紅依據。主要是有些地方為保護規模經營產業區，在土地延包時才土地承包權確權到戶，使用權入股分紅的一種流轉方式。
6、反租倒包。是原承包給農戶的土地，由發包方反租回來，再重新發包或由集體直接經營。主要用以發展高效農業，創建科技示範區等。
7、退包。是指承包戶在承包期內把承包土地退交給集體，由集體重新發包的行為。退包的原因是這些農戶因從事二三產業或外出打工，自己無力耕種又不願交由其他農戶經營。
❼ 農村集體土地使用權轉讓，需要什麼條件
需要雙方配合政府完成收回和重新批准兩個手續，批准需要另一方符合規定，否則他得不到使用權，就達不到你們的目的
❽ 集體土地流轉的法定程序怎樣的
根據我國現行《憲法》第10條規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵用。任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。《民法通則》第80條也規定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。但是，《憲法》和有關的法律法規又規定土地使用權可以依法轉讓。這里的土地使用權應包括國有和集體兩種。對於國有土地使用權，國務院已以第55令的法規形式明確規定轉讓的條件、轉讓的范圍、轉讓辦法；對集體土地使用權的轉讓至今還沒有一部相關的法規。但新的《土地管理法》為集體土地使用權的轉讓問題提供了法律上的依據，並為今後出台相關的實施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了「用途管制」概念，為集體土地使用權轉讓大開方便之門。從資源保護的角度理解，用途管住了，一切就管住；用途管不住；一切都完蛋，任你如何流動，政府只管納稅、收費；這是市場經濟條件下政府管理資源的最高明手段。 一、關於集體土地使用權轉讓的法律根據問題 國務院至今未出台一部相關的集體土地使用權轉讓的管理法規，因此，出現學術理論上的長期爭鳴是極為正常的。現在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸於實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區、制度創新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區。我認為，法律法規的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹的，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解採取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規定，在土地承在實際工作中，人們往往根據這一條款規定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓，就可以不辦理徵用手續而允許流動辦理變更登記手續。如果征為國有，那就不是轉讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。