物權根據歸屬

A. 民事審判中如何確認不動產物權的歸屬

物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。

B. 根據物權法確定物權歸屬和內容的根據是什麼

1.不動產登記簿是不動產物權的內容和根據，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
2.《物權法》第九條：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」的立法本意，應包括三層含義，一是「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅」是一種民事行為，該行為的主體是公民、法人或者其他經濟組織;二是「登記」。
3.登記的主體是國家，是一種國家機關的具體行政行為。不動產作為民法上的特別物，其所有權、用益權及擔保物權，必須經國家登記，才能發生法律效力，即物權登記主義。體現了國家對物權的行政干預和行政管理;三是與「登記」相對應的是「申請」。
4.申請是登記的前提和基礎，登記是申請的結果，是國家根據法律、法規和規章的規定對申請人的申請進行審查、核准予以確認的結果。沒有物權人的申請，便不產生國家登記的法律後果。此外，申請還必須依據相關法律、法規和規章規定的程序向登記機關提交書面文件，「登記」則包括受理、審查，核准、登記和發證等一系列行政行為。
5.《物權法》第十六條「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。」的立法本意，應包括二層意思，即：一明確了不動產所有權、用益物權和擔保物權的歸屬和內容的根據是不動產登記簿，其他的任何資料均不作為不動產物權歸屬和內容的根據。

C. 根據物權法規定,物權的保護方式有哪幾種

1、因物權的歸屬和內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

2、被無權佔有人佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物；不能返還原物或者返還原物後仍有損失的，可以請求損害賠償。

3、造成不動產或者動產損毀的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或恢復原狀仍有損失的，可以請求損害賠償。

4、妨礙行使物權的，權利人可以請求排除妨害。

5、有可能危及行使物權的，權利人可以請求消除危險。

6、侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償。

上述物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合並適用。

(3)物權根據歸屬擴展閱讀

物權取得

一、取得原因

1、法律行為.這是物權取得的最常見的原因,如買賣、互易、贈與、遺贈以及通過物的所有人與其他人的設定行為為他人設定抵押權、質權等他物權.

2、由於法律行為以外的原因而取得物權,主要有:

(1)因取得時效取得物權;

(2)因公用徵收或沒收而取得物權;

(3)因拾得遺失物、發現埋藏物取得所有權;

(4)因附合、混合或加工取得物權;

(5)因繼承取得物權;

(6)因法律的規定而取得物權；

(7)孳息的所有權取得。

二、物權消滅的原因

1、法律行為.這又包括拋棄合同以及撤銷權的行使.拋棄就是單方消滅物權的行為;合同則是雙方約定物權存續期限或物權消滅的意思表示;行使撤銷權來消滅物權主要是在合同規定中,行使撤銷合同的權利,從而使用權合同規定的物權歸於消滅.

2、由於法律行為以外的原因而消滅物權，主要有:標的物的滅失;物權的法定期限的屆滿;還有因兩主體之間的關系而產生的某種他物權,兩主體混同後,此種物權即歸於消滅.

D. 物權法的實施對解決因物權歸屬引發的糾結有何意義

物權法是關於財產歸屬和利用的法律規則，它的功能在於明確財產所有、充分發揮財產的效用。物權法中規定的所有權制度、用益物權制度和擔保物權制度，是實行社會主義市場經濟體制的基本制度。因此可以說，物權法是社會主義市場經濟的基本法律之一。
物權法的制定和實施，對於激發全社會的創造活力，全面建設小康社會，構建社會主義和諧社會，具有重大的現實意義和深遠的歷史意義。
物權法主要是回答三個問題。第一，「物」是誰的，就是這個東西是誰的。第二，物主對這個物享有什麼樣的權利、其他的人負有什麼樣的義務。法律要講權利和義務關系，我有什麼權利，反過來，別人對這個物有什麼樣的義務。第三，怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什麼樣的法律責任。
關於「定分止爭」。商鞅在《商君書》中說：「一兔走，百人逐之，非以兔為可分以為百，由名之未定也。夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也。故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之；名分已定，貪盜不取。」這里所謂的「名分」，就是指「權利歸屬」，即所有權屬於誰。山裡的野兔屬於無主物，所有權歸屬未定，誰抓住就是誰的，因此一隻野兔出現，百人競逐；而街市上賣兔子的很多，卻連小偷也不取，因為那些兔子的所有權歸屬已定，誰要擅自拿取，就會觸犯法律。
關於「物盡其用」。財產所有權界限清楚並受到切實的法律保護，可以促進所有權人利用其財產，發揮物的效用。物權法發揮「物盡其用」的功能，更重要的方面是所有權人通過設立用益物權，將自己的財產交給最能發揮物的效用的「他人」利用。如農村集體所有的土地，通過設立土地承包經營權，交給農戶使用，激發了農民的生產積極性，極大地發揮了農村土地的效用。物權法上的用益物權制度，具有實現「物盡其用」的功能和作用。

E. 產權就是物權，是特定財物的歸屬權，也就是說所有權，此種說法對嗎

物權：是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。或者說,指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。不動產指土地以及建築物等土地附著物；動產指不動產以外的物。產權：是經濟所有制關系的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。在市場經濟條件下，產權的屬性主要表現在三個方面：產權具有經濟實體性、產權具有可分離性、產權流動具有獨立性。產權的功能包括：激勵功能、約束功能、資源配置功能、協調功能。產權可以從不同的角度進行分類，一般有六種形式：1、按產權歷史發展動形態的不同分類，房地產：可以分為物權、債權、股權。2、按產權歸屬和佔有主體的不同分類，可以分為原始產權、政府產權和法人產權。 3、按產權佔有主體性質的不同分類，可以分為私有產權、政府產權和法人產權。4、按產權客體流動方式的不同分類，可以分為固定資產和流動資產。 5、按客體的形態的不同分類，可以分為有形資產產權和無形資產產權。6、按產權具體實現形態的不同分類，可以分為所有權、佔有權和處置權。此外，還可以根據產權所有制性質的不同分為國家所有權、集體所有權、財產所有權等。一般情況下，不宜做區分，兩者是可以混用的。大陸法系一般稱所有權為物權，英美法系則一般稱為財產權，即產權。兩者從邏輯角度基本沒有大區別。當然，也有部分學者認為是不同的，但是，不是通說。我國通說認為兩者並沒有本質區別，可以通用，但我個人是認為物權這一概念應該在某種程度上能包含於產權這一概念里。物和財產、物權和財產權是兩個概念，是不能混淆的。物不一定是財產，財產也不一定有物的形態。具有物權不一定具有產權。物可以是借來的，租來的，承包的，寄存的，也可能是騙來的，搶來的，偷來的，撿來的，反正物在誰手裡，誰就具有物權，但是未必具有產權。房屋的承租人具有物權，可以使用該房屋，即使房屋產權人也不能隨意進入，因為物權不在他手裡。承租人雖有物權但不具有房屋產權，產權人的財產權是通過房租來實現的。小偷偷了人家的自行車，只是偷走了物權，但是合法的財產權是偷不走的。當自行車的物權在小偷手裡是時，產權人也不能去偷或搶，只能以產權人的權利去主張返還。而返還時可以是原物，如果原物滅失，損壞，也可以返還等價的財產。法律只能保證產權人財產權利不受損害，但是不能保證原物返還。標的物的滅失，是其中一個比較常見的情況。又如拾得物，法律上叫無因管理。拾得人取得了物權，有責任保管好拾得物，其物權也受法律的保護，但當產權人出現時，拾得人又必須原物返還，而產權人應向拾得人支付保管的費用。所以根本不是物在誰手裡財產就是誰的。非法所得的財產，即使通過各種手段取得了合法的手續，也只能取得物權，財產權仍然是非法的，必要時候財產還是要返還的！所以專家們說物權是絕對權是錯誤的，物權是相對權，財產權才是絕對權。物權可以出租，借用，但財產權卻沒有改變；相反即使財產權變更了，物權卻不一定變更，購物付款後，已經取得了財產權，但沒提貨之前，物權還沒轉移，賣方仍有責任保護物的安全。
不管怎麼樣去區分，法律關系都是那麼緊密結合著，想要完全的找出區別的還是很少的，畢竟法律關系都有個因果前後關系。產權與物權歸根結底都是一種物質利益關系。任何產權與物權主體對其權利的行使，都是在收益最大化動機支配下的經濟行為，沒有收益的權利是不可能的。希望對您有幫助。

F. 如何確認不動產物權的歸屬

物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。

G. 因物權的歸屬發生爭議的,利害關系人可以請求( )

《物權法》（草案）第三十七條因物權的歸屬和內容發生爭議的回，利害關系人可以請求確認答權利。

第三十八條無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物；不能返還原物或者返還原物後仍有損失的，可以請求損害賠償。

第三十九條造成不動產或者動產損毀的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀後仍有損失的，可以請求損害賠償。

(7)物權根據歸屬擴展閱讀

當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；

在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。

通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。

具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。

H. 根據物權法確定物權歸屬和內容的根據是什麼

1.不動產登記簿是不動產物權的內容和根據，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

2.《物權法》第九條：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」的立法本意，應包括三層含義，一是「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅」是一種民事行為，該行為的主體是公民、法人或者其他經濟組織;二是「登記」。

3.登記的主體是國家，是一種國家機關的具體行政行為。不動產作為民法上的特別物，其所有權、用益權及擔保物權，必須經國家登記，才能發生法律效力，即物權登記主義。體現了國家對物權的行政干預和行政管理;三是與「登記」相對應的是「申請」。

4.申請是登記的前提和基礎，登記是申請的結果，是國家根據法律、法規和規章的規定對申請人的申請進行審查、核准予以確認的結果。沒有物權人的申請，便不產生國家登記的法律後果。此外，申請還必須依據相關法律、法規和規章規定的程序向登記機關提交書面文件，「登記」則包括受理、審查，核准、登記和發證等一系列行政行為。

5.《物權法》第十六條「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。」的立法本意，應包括二層意思，即：一明確了不動產所有權、用益物權和擔保物權的歸屬和內容的根據是不動產登記簿，其他的任何資料均不作為不動產物權歸屬和內容的根據。

I. 物權歸屬問題

1、狗的所有權屬於甲，丁應將狗歸還甲
2、丁可以向甲索要狗的管理費，治療費等相關費用。