土地使用權拍賣辦法

1. 哪些國有土地使用權禁止採取拍賣方式出讓

沒有法律依據的國有土地使用權禁止採取拍賣方式出讓。
國有土地使用權，指依法使用國家所有土地的權利。國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。
國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓，因此，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農村，農民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質的區別。
招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：
(1)供應商業、旅遊、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
(2)其他土地供地計劃公布後一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
(3)劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
(4)劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
(5)出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
(6)法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
《房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
《房地產管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2. 查封的國有土地使用權拍賣價款如何處置

□陳戰傑
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的貨款，D市法院裁定查封債務人的貨場土地，並要求B市國土資源局協助執行。但B市國土資源局因市政府城區改造需要出讓了該貨場土地使用權。D市法院遂裁定由B市國土資源局賠償D市建材公司債務88萬元。
隨著市場經濟體制的不斷完善，企業因債務糾紛而被裁決破產還債的案件不斷增加。市場經濟是法制經濟，其所遵循的原則是，與已有法律法規相銜接，維護市場主體的合法權益，使不遵守市場經濟規則者不得利。按照《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十八條規定，處置的原則應該是，屬於企業所有的財產，拍賣價款歸企業所有，屬於國家所有的財產，拍賣價款歸國家所有。
此案應該屬於法院拍賣債務人國有劃撥土地使用權用於還債，從法律上講並無不當，但關鍵是該國有劃撥土地使用權是不是屬於企業的財產。如果是債務人的財產，法院可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令時需要依法轉變；如果不是債務人的財產，法院也可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令無須依法轉變。因此該案的焦點是債務人國有土地使用權取得的方式，取得的方式不同則處置方式也不同。由於類似本案的情況普遍存在，筆者就不同權屬土地使用權的處置方式進行分析：
第一種情況，該國有土地使用權是劃撥方式取得的，未辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第一條規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。第三條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據該規定，如果該國有劃撥土地使用權是劃撥方式取得的，債務人的國有劃撥土地使用權仍然屬於國家所有，法院查封、扣押、凍結沒有意義，也不能拍賣；B市國土資源局出讓該國有土地使用權與法院不產生矛盾，無需轉變。土地出讓金不納入企業還債程序，由B市國土資源局按照國家規定處理。
第二種情況。該國有土地使用權是劃撥方式取得的，已經辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第二條規定，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分方可享有優先受償權。
《最高人民法院關於轉發國土資源部〈關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》（法明傳〔2004〕22號）和國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發〔2004〕9號）規定，以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
根據上述規定，如果該國有劃撥土地使用權曾經進行過抵押登記，符合法律規定，那麼，法院查封、扣押、凍結就有意義，也能拍賣了。B市國土資源局出讓該國有土地使用權，處置出讓金時，就需要轉變，與法院裁決保持一致了。轉變的方法是，將該土地進行評估，評估額作為出讓金金額，拍賣價款與評估額之差作為該企業財產，納入還債程序，由法院依法處置，抵押權人可以優先受償。土地出讓金由B市國土資源局按照國家有關規定處理。
第三種情況，該國有土地使用權是以招標拍賣掛牌協議出讓等方式有償取得的。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第三條第二款規定，如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，即使未經有關主管部門批准，亦應認定抵押有效。
這種情況中，國有土地使用權是企業的財產，可以抵押，法院可以予以拍賣處置，拍賣價款全部納入還債程序。如果抵押的，拍賣價款抵押權人優先受償。如果未抵押的，債權人都有權受償。如果拍賣價款足夠償付債務的，各債權人全額受償，拍賣價款不足以償付債務的，各債權人按比例受償。
B市國土資源局對該國有土地使用權也可以拍賣，但應當與法院協調，拍賣價款也全部納入還債程序。
《關於依法規范人民法院民事執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定，國土資源管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕5號）第一條規定，採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一並送達協助執行人。查封、扣壓、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。根據該規定，B市國土資源局應做好協助執行工作。但同時，B市國土資源局又按照市政府的城市改造決定出讓了這塊土地，也屬於奉命行事。法院判決與市政府決定並不矛盾，只要做好協調工作，就不會出現兩部門之間打官司的情況。

3. 以拍賣方式出讓土地使用權，如何確定競得人

組織拍賣會，由拍賣師主持現場競價，價高者得。

4. 法院拍賣房產,土地使用權不是被執行人的怎麼辦

所以我去的拍賣的房子最好不要買，你買下來裡面的人不搬了多麻煩

5. 國土資源部依據什麼拍賣土地

土地招標拍賣掛牌出讓的依據和范圍
一、法律政策依據
通過土地招標拍賣掛牌活動，土地權利發生的出讓和轉讓等移轉行為，是土地產權設定和完善的基本方式，體現了土地資源市場化配置的基本特徵。國家法律法規政策、部門規章以及規范性文件對土地招標拍賣掛牌進行了明確規定，成為從事土地招標拍賣掛牌工作的法律政策依據。
（一）法律和行政法規
1．《中華人民共和國物權法》
2．《中華人民共和國土地管理法》
3．《中華人民共和國城市房地產管理法》
4．《中華人民共和國城鄉規劃法》
5．《中華人民共和國行政許可法》
6．《中華人民共和國合同法》
7．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
8．地方性法規
（二）國務院和中央紀委文件
1．《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）
2．《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）
3．《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）
4．《國務院關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）
5．《中共中央紀委監察部關於領導幹部利用職權違反規定干預和插手建設工程招投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規定》（中紀發〔2004〕3號）
6．《違反土地管理規定行為處分辦法》（監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部令15號）
（三）部門規章和規范性文件
1．《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）
2．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）
3．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（國土資發〔2006〕114號）
4．《國土資源部監察部關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發〔2007〕78號）
5．《國土資源部財政部解放軍總後勤部關於加強軍隊空餘土地轉讓管理有關問題的通知》（國土資發〔2007〕29號）
6．地方出台的規范性文件
二、土地招標拍賣掛牌需要遵循的標准和文件
土地招標拍賣掛牌是一項程序性、技術性較強的工作，在操作中需要使用大量的技術標准和規范。目前，已經公布、並在國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓中適用的標准和規范主要有：
（1）《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2001）
（2）《土地利用現狀分類》（GB/T21010－2007）
（3）《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（國土資發〔2008〕86號）
（4）《全國工業用地出讓最低價標准》（國土資發〔2006〕307號）
（5）《全國土地分類》（國土資發〔2001〕255號）
（6）《工業建設項目用地控制指標》（國土資發〔2008〕24號）》
由於所有標准和文件都會被修訂，也會增加新的標准，因此，在土地招標拍賣掛牌工作中，應當應用屆時有效的標准和文件。
三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的基本原則
土地招標拍賣掛牌，必須堅持公開、公平、公正和誠實信用原則，簡稱「三公一誠」原則。在招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的相關政策中，對該原則進行了明確規定。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》提出：招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》對這一原則再次作了重申：招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。
（一）公開原則
公開原則，是指國有建設用地使用權招標拍賣掛牌活動應當公開進行，整個過程要公開、透明。在公開、公平、公正三個原則中，公開原則是首要的、第一位的，如果沒有充分的公開，就談不上公平，也實現不了公正。就國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動來說，體現公開原則，就是要實行公開出讓計劃、公開宗地信息、公開出讓程序、公開集體決策、公開競價、公開出讓結果等「六公開」。
（二）公平原則
公平原則，是指在招標拍賣掛牌出讓活動中，各方當事人之間的法律關系平等，即出讓方與受讓方、委託方與受託方、競買（投）人與招標拍賣掛牌主持人等招標拍賣掛牌活動中的各方當事人，在招標拍賣掛牌出讓活動中民事權利義務平等，民事法律關系平等，保證招標拍賣掛牌活動自始至終公平進行。就國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動來說，堅持公平原則，就是要制定平等的競買、競投規則，公平對待所有參加土地招標拍賣掛牌出讓活動的競買人。
（三）公正原則
公正原則，是指在招標拍賣掛牌活動中，各方當事人應當依據公正、正義的觀念，行為公正，保證招標拍賣掛牌活動自始至終公正進行。在國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動中，堅持公正原則，就要求作為出讓方的國土資源管理部門，公正對待所有競買人，不得袒護一方，損害他方；不得濫用行政權力，損害國家利益和當事人利益。在招標拍賣掛牌活動中，當事人提供虛假文件、隱瞞事實、行賄、惡意串通等行為，都屬於影響公正原則的違法違規行為。
（四）誠實信用原則
誠實信用原則是民事法律的基本原則。運用於土地招標拍賣掛牌活動中，該原則是指參與招標拍賣掛牌活動的所有當事人，在整個招標拍賣掛牌活動中，都要誠實，講信用，以誠實、善意的方式行使權利，以自覺、守信的方式履行義務。
四、招標拍賣掛牌出讓范圍的確定原則
建設用地使用權有不同的類型和不同的轉讓形式。政府供應國有建設用地、原劃撥土地使用權改變用途、原劃撥使用權轉讓、出讓土地使用權改變用途等，均有可能涉及到土地招標拍賣掛牌問題，因此，國有建設用地的使用和管理十分復雜。各地在開展國有建設用地使用權出讓活動中，要依據相應的法律政策，來確定土地出讓是採取協議方式還是採取招標拍賣掛牌方式。

6. 「出讓方式取得土地使用權」是什麼意思

1、出讓方式取得土地使用權的意思是國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土內地使用者，由土容地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。

以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。

以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。

3、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

(6)土地使用權拍賣辦法擴展閱讀：

土地使用權出讓最高年限按用途分別如下：

1、居住用地70年；

2、工業用地50年；

3、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

4、商業、旅遊、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。