出讓國有土地使用權契稅計稅依據

『壹』 土地出讓契稅稅率是多少

《契稅暫行條例》第三條契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。第四條契稅的計稅依據：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；

（三）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

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契稅計稅依據：

契稅的計稅依據為不動產的價格。由於土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據視不同情況而決定。

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免徵契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。

以劃撥方式取得土地使用權，經批准轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅。計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

『貳』 契稅的計稅依據是什麼

• 契稅按成交價格計算：成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方式，主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

• 契稅根據市場價格計算：土地、房屋價格，絕不是一成不變的。

• 契稅依據土地、房屋交換差價定稅：土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

• 契稅按照土地收益定價。

『叄』 繳納土地契稅時，土地出讓金分期付款產生的利息、滯納金或（違約金）計入契稅計稅依據嗎

「出讓國有土地抄使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。」
（一）土地受讓人因分期支付土地出讓金而支付給出讓人的利息，屬於取得土地使用權約定的支付價款的一部分，需要繳納契稅，應計入契稅計稅依據，一次性徵收契稅。
（二）土地受讓人因遲延支付土地出讓金而向出讓人繳納的滯納金（或違約金），視延遲支付等情況是否出現而產生，具有不確定性，與土地出讓金的價格沒有必然關系，不屬於土地出讓的成交價格，不計入契稅計稅依據徵收契稅。
【政策依據】《財政部、國家稅務總局關於土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令 第224號）

『肆』 契稅的計稅依據,征稅對象及應納稅額的計算

契稅的征稅對象：是境內轉移的土地、房屋權屬。

具體包括以下五項內容：

（1）國有土地使用權的出讓，由承受方交。

（2）土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

（3）房屋買賣。

以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

（1）以房產抵債或實物交換房屋，應由產權承受人，按房屋現值繳納契稅。

（2）以房產作投資或股權轉讓，以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅

（3）買房拆料或翻建新房，應照章納稅。

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契稅一般規定：

1、國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵契稅。

2、城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免徵契稅。

3、財政部、國家稅務總局規定：自2000年11月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而採取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批准、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均可免徵契稅。

4、自2008年11月1日起對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。

5、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災害、戰爭等不能預見、不可避免，並不能克服的客觀情況。

6、土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

『伍』 契稅的計稅依據是如何規定的

一、根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務院令第224號)第四條規定：「契稅的計稅依據：
(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格;
(二)土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;
(三)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。」
二、根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》(財法字〔1997〕52號)第九條規定：「條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。」
第十條規定：「土地使用權交換、房屋交換、交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免徵契稅。
土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照前款征稅。」
第十一條規定：「以劃拔方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳稅款。其計稅信據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益。」
三、根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第一條規定：「計征契稅的成交價格不含增值稅。」
第五條規定：「免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」

『陸』 土地使用權出讓繳納契稅的計稅依據是如何確定的

答復：復國有土地使用權出讓、土製地使用權出售的計稅依據為成交價格，成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按下列兩種方式確定：
（1）評估價格：由具有房地產評估資格的評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定、並經當地稅務機關確認的價格。
（2）土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

『柒』 契稅計稅依據是成交價還是評估價

契稅的計稅依據是是成交價還是評估價，是根據改變轉移土地、房屋權屬方式的不同而不同，分別是：

1. 根據成交價格

   國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣；
   

2. 根據市場價格核定

   土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；
   

3. 土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

   

(7)出讓國有土地使用權契稅計稅依據擴展閱讀：

契稅是指不動產(土地、房屋)產權發生轉移變動時，就當事人所訂契約按產價的一定比例向新業主(產權承受人)徵收的一次性稅收。
契稅實行3% ～5%的幅度稅率。實行幅度稅率是考慮到中國經濟發展的不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規定范圍內，按照該地區的實際情況決定。

『捌』 土地交易代理費是否做為契稅繳納依據

不可以的。

契稅的計稅依據為不動產的價格。由於土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據視不同情況而決定。

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

也就是說，交換價格相等時，免徵契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。

以劃撥方式取得土地使用權，經批准轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅。計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

為了避免偷、逃稅款，稅法規定，成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，徵收機關可以參照市場價格核定計稅依據。

房屋附屬設施徵收契稅的依據。

(1) 採取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

(2) 承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率徵收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額徵收契稅。在繳納契稅時，納稅人須提交經稅務機關審核並簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》。

稅務機關（或其他徵收機關）應在納稅人的契稅完稅憑證上加蓋「個人無償贈與」印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字並將該表格留存。

出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過「招、拍、掛」程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。

(8)出讓國有土地使用權契稅計稅依據擴展閱讀：

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》：

第五條契稅應納稅額，依照本條例第三條規定的稅率和第四條規定的計稅依據計算徵收。應納稅額計算公式：

應納稅額=計稅依據×稅率

應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價摺合成人民幣計算。

第六條有下列情形之一的，減征或者免徵契稅：

(一)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵；

(二)城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵；

(三)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情准予減征或者免徵；

(四)財政部規定的其他減征、免徵契稅的項目。

第七條經批准減征、免徵契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬於本條例第六條規定的減征、免徵契稅范圍的，應當補繳已經減征、免徵的稅款。

第八條契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

第九條納稅人應當納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納稅款。