在資產評估中土地使用權

A. 土地評估資質A級和一級有啥區別

土地估價機構資質為：A（全國范圍執業）、（本省區范圍）、C（本地級市地區房地產估價機構資質：一級（全國范圍執業）、二級（本省區范圍）、三級（本地級市地區）

准A級土地評估機構可在全國范圍內獨立從事基準地價及估價額在1億元的宗地價格評估，具體業務范圍如下：

1、出讓或國家收回土地的評估；

2、轉讓、出租、抵押、作價入股土地的評估；

3、上市及非上市股份有限公司或有限責任公司涉及的土地評估；

4、企業兼並、破產、清產核資涉及的土地評估；

5、司法仲裁中涉及的土地評估；

6、徵收土地稅費涉及的土地評估；

7、其他依照法律、法規需要進行土地評估。

(1)在資產評估中土地使用權擴展閱讀：

程序：

土地使用權擁有者如系國有企業，因轉讓、入股等需要而進行評估時，應先經其主管部門的同意，並向當地國有資產行政管理部門申請立項，獲得立項批准後，才能委託資產評估機構進行評估。如果國有企業只是為了解自己資產情況而要求評估並不一定要立項，非國有企業土地使用權的評估則不需要立項這個手續。

評估工作是從土地使用權擁有者與資產評估機構正式訂立委託合同書開始。資產評估機構接受土地使用權評估作價的委託後，即開始組織項目評估小組開展有關的評估工作。整個評估工作分為兩個部分，第一步是評估前的准備工作；第二步是評估工作。

評估前的准備工作包括：

1.收集有關的資料：被評估地塊的地級資料，城市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產市場成交實例資料，關於土地使用權出讓價格有關政策規定，地產市場供求雙方的情報等等。

2.現場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經濟地理情況等。

3.分析測算有關的數據：測算被評估地塊開發建設總成本，估算開發建設完成後能實現的市場銷售額及投資回收期，估算開發建設和經營投資盈利率，初步試算土地使用權的轉讓價格。

B. 資產評估：土地使用權評估計算題

1. 設計最佳開發方案：(1)由於覆蓋率為≤50%，房屋建築物一版層面積為1000*50%=500平方米；(2)由於容積率為6，房屋建築物總面權積1000*6=6000平方米;(3)房屋建築物層數為6000/500=12層。最佳開發方案為商業用房1-4層2000平方米，住宅5-12層4000平方米。

2. 樓價現值見下表：

希望能夠幫助到您！

C. 資產評估一個選擇題：在採用假設開發法評估土地使用權價格時，假設總建築費用為100萬元，第一年投入60%，

如果以第0年為基抄期（基準日），則關鍵看如何假設資金投入，如：
1、假設資金均勻投入，即每年的建築費用是在一年當中均勻發生的，則：
總建築費=100*60%/(1+10%)^0.5+100*40%/(1+10%)^1.5
=91.88萬元
2、假設資金在每年年末發生，即每年的建築費用是在一年的最後一天支付，則：
總建築費=100*60%/(1+10%)^1+100*40%/(1+10%)^2
=87.60萬元

D. 資產評估：根據資料計算土地使用權價格

(1)選定方法 收益法
(2)計算總收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)計算總費用
①年管理費=486,000*3.5%=17,010
②年維修費=2500*900*1.5%=33,750
③年稅金 =20*900=18,000
④年保險費=2500*900*0.2%=4500
年總費用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)計算房地產的純收益
房地產純收益=486,000-73,260=412,740
(5)計算房屋純收益
房屋現值=房屋重置價格-貶值額
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的純收益=房屋現值*房屋資本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6) 計算土地的純收益
土地的純收益=房地產的純收益-房屋的純收益
=412,740-165,000=247,470
(7)計算土地使用權價值
首先剩餘的使用年期為50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
單價=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)

E. 資產評估土地使用權的市場法,收益法,成本法的案例分析題（一個例題包含三種演算法便於比較）

太狠了吧，這是什麼方法

F. 資產評估師可以評估土地使用權嗎

資產評估師，不可以評估土地使用權。

土地使用權是依法在土地局登記確認的，不是資產評估師可以改變的。

G. 國有土地使用權的評估可以由資產評估師完成嗎

單項的土地使用權評估，一般由土地估價師來完成。
如果企業股權評估包含的土地使用權，可以由資產評估師完成，也可以引用土地估價師結果，這個要看委託方的要求。

H. 資產評估中土地使用年限 系數是什麼意思

土地使用權年限是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。

土地使用權年限的長短，直接回影響可答利用土地並獲相應土地收益的年限，如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高，因此，通過土地使用權年限修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

(8)在資產評估中土地使用權擴展閱讀：

評估土地注意事項：

1、在獲取一宗估價業務時，要與委託方進行協商，明確本次評估的估價對象、評估目的、評估收費標准、費用支付方式、報告交付日期等，進而簽訂評估委託協議，約定雙方的權利和義務，以免產生爭議。

2、確定擬採用的估價技術路線和估價方法。

3、針對估價對象、估價目的、擬採用的估價方法等，確定需搜集的估價資料及其來源渠道。

4、預計需要的時間、人力和經費。根據估價項目的具體情況，確定由哪些估價師及人員來參加，看是否需要聘請其它專業領域的專家來協助。

5、估價作業步驟和時間進度安排。針對這個項目所開展的各項工作及時間、人員、經費等作出具體安排，以便控制進度、協調合作。

參考資料來源：網路-土地使用權評估

參考資料來源：網路-土地使用年限

參考資料來源：網路-資產評估

I. 資產評估時，土地使用權已出讓，可以評估嗎

誰出讓給誰？如果是政府出讓給你們，那可以評估。如果是你們出讓給其他人了，再納入你們的資產評估范圍內那就違法了。

J. 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需要做賬。

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定版資產評估權經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(10)在資產評估中土地使用權擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。