土地使用權具有的特性

A. 土地產權制度特性

土地產權制度是土地管理制度的基礎和依據。我國土地產權制度與土地管理制度和土地管理實踐中出現的問題存在著密切的關系，甚至是決定性的原因。從解決土地管理的根本問題出發，就必須從產權問題入手，拋開意識形態的羈絆，研究在現階段，在工業化和城鎮化過程中，採取既能提高效率又能實現公平的土地產權制度，繼而解決土地管理過程中存在的種種問題。
一、現行土地制度存在的深層次矛盾與問題
根據《中華人民共和國憲法》，我國實行的是社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市土地歸國家所有即全民所有，農村土地歸農村集體經濟組織所有。和人口分為城市人和農村人一樣，土地也分為城市土地和農村土地，因此，理論上將此稱為二元結構。這種二元結構在管理實踐中出現了很多令人費解而又在現有制度框架中難以解決的問題。
（一）現行農村土地集體所有制的制度缺陷
農村土地集體所有制起源於20世紀50年代的人民公社制度。人民公社成立後，我國徹底摒棄了延續幾千年的土地私有制度，實行勞動群眾集體所有制。生產資料歸集體所有；集體經濟組織的成員共同勞動；勞動成果共同分配是集體經濟的三大特徵。勞動決定成果的分配，而生產資料不再作為分配的要素，集體成員脫離集體經濟組織，不再參與集體活動，其權益相應消失。從集體所有制的特徵來看，有點像國際上流行的合作制組織。上世紀80年代人民公社解體之後，除極少數農村如江蘇省的華西村、河南省的南街村等仍保留集體經濟組織之外，其他絕大多數都分田到戶了。人民公社是政社合一的機構，解體後公社一級機構搖身一變成為鄉級人民政府，生產犬隊改為村民自治組織，生產隊改為民小組。生產資料或集體財產分配給集體成員，土地由農戶承包經營口很多地方已難以找到集體經濟的影子，國或只留下集體經濟組織的外殼。對已經不存在的事物或只留下一個外殼的東西仍作為法律主體，尤其是歷次憲法修改過程中法律制訂者都視而不見，對此只能表示深深的遺憾。但由此引發的種種問題和後果難以想像。
憲法規定農村土地歸集體所有，由於已不存在集體經濟組織，因此從性質上已轉化為集體成員共同所有，即由公有制轉化為「共有制」。後者和前者的重大區別在於集體成員只對某項財產共同享有所有權，而不需共同勞動，共同分配。就如居住在一幢高層建築上的城市居民對電梯等公共設施享有其有權一樣。共有權不需要人格化代表，只需要成員多數人的意志表示即可。這種「土地共有制」，在全世界已很少存在，據說，美國印第安部落仍實行這種制度，但已由美國聯邦政府替印第安人託管。
農村集體土地既歸鄉（鎮）所有，也歸村和村民小組所有，在土地被徵用或被征購過程中，對土地補償費的分割使這三級都成為受益者，而承包土地的農民雖失去了所耕作的土地，但因不是所有者，因此，並不是法定的談判對象，因此沒有多少話語權，只能得到些許補償費。除非一個村莊更多的人失去土地，且利益受到嚴重損害，才會上訪或聚眾鬧事，多數情況下，理性的選擇是被動接受。省縣兩級政府從經濟發展考慮，往往選擇「睜一隻眼閉一隻眼」而不予深究。所帶來的直接後果是作為集體土地的所有者或所有者代表更願意土地被大量徵用或征購，這和國家所推行的最嚴格的土地政策大相徑庭。因此這項政策的實施效果從長期來看是值得懷疑的。利益受到損害的農民的上訪是獲取土地佔用信息的主要渠道，但政府並不提倡，因此中央政府很難得到土地利用的真實信息，只能被動接受土地被大量佔用的事實和結果。
綜上所述，土地集體所有的制度已沒有存在的價值，繼續存在下去，有百害而無一利。我們認為已到對其進行根本性改革的時候。
（二）二元土地制度形成的深層次矛盾
根據《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。這就形成了二元土地所有制度。在二元土地所有制度的基礎上又形成了二元土地管理制度。這種二元土地制度造成了許多難以解決的問題和矛盾。
1.低補償高出讓，地方政府成為損害農民利益的始作俑者
根據《土地管理法》，國有土地須繳納土地出讓金取得土地使用權後，才能使用土地。而使用集體土地，須辦理土地徵用手續，並進行補償，將農用地轉為非農用地後，才能使用土地。而鄉鎮企業和小城鎮建設則不需辦理土地轉用手續。由於有此差別，很多地方政府便打起了農地的主意，假借辦開發區和工業園區，把大量農地轉化為城市建設用地，通過「低補償」、「高出讓」，積累建設資金，建起了「超豪華」城市，還美其名曰「經營城市」。「弱勢」的農民在「強大」的政府面前只能默默承受。不能承受的農民或採取上訪或聚眾鬧事造成社會不穩定。
2.城鄉二元土地市場正在形成 考試大論壇
農用地轉用手續繁瑣，而鄉鎮建設和鄉鎮企業用地手續就簡單得多，在各地政府大力發展民營經濟的形勢下，很多土地轉用甚至不需要辦理任何手續。在東部沿海地區，農民在自己的耕地上建起了住宅和工廠，城鎮規模也不斷擴大，在加速經濟發展的同時，對土地的佔用也令人觸目驚心。在城市郊區，很多建設項目採取和鄉村合資的方式即通過土地入股獲得建設用地，而不再通過土地轉用的形式。隨著城市的擴大，在城市內部也將出現二元土地市場。城市土地使用權有法定的年限，而農村宅基地和建設用地卻未規定使用年限，所以城裡有很多人到農村去建設別墅或休閑場所。 來源：www.examda.com
3.城市土地國有化將受到嚴峻挑戰
城市土地由國家所有，一般指現有的被民政部批准確定的600多座城市和一部分縣城，很多建制鎮使用的多是集體土地。這些建制鎮的規模不斷擴大，如浙江省溫州市下屬的龍崗鎮、鰲江鎮，江蘇省的同里鎮、周庄鎮等，其規模已相當於中小城市，城鎮建設用地屬於集體性質，要不要辦理土地轉用手續？使用城市土地的單位和個人，要不要繳納土地出讓金？遍布全國各個城市的城中村問題之所以難以解決，就是因為牽涉到土地「變性」問題。土地不變性，政府難以進行基礎設施投資，而要變性，誰來支付土地補償費？土地變性後，誰來支付土地出讓金？城市中集體土地變性，成為一個誰也解不開的結。而打這個結的人就是我們自己，因為土地本無性，是我們給強加上去的。
4.土地粗放利用的問題越來越嚴重
土地二元制度的不合理性決定了其不可持續性，也註定了其必然改變的結果。很多人尤其是投資者和企業家不僅把土地當作生產資料，也把其當成投資的工具，在興辦實業時，盡可能多地佔用土地。農民宅基地的佔用也是越大越好，有的一戶佔用幾份宅基地。這是他們最理性的選擇。
二、土地私有化思潮辨析 採集者退散
世界上有三種土地所有制度：國有制、私有制和集體所有制。集體所有制有很多弊端，故改革之聲不絕於耳。有人主張國有化，另有一些人雖然沒有公開自己的觀點，但主張私有化的大有人在，甚至存在一種私有化思潮。很多人認為，這個問題很復雜，可以存而不論，但此問題又是土地管理制度的前提，是繞不開躲不過的問題。不理清楚這一問題，土地管理制度便找不到方向和基礎。
（一）資本主義國家土地私有化的教訓
目前世界多數國家實行的都是土地私有制，中國幾千年的封建社會實行的也是私有制（是沒有得到法律保障的土地制度）。按照西方經濟學理論，私有產權的邊界清晰，權益得到國家法律的有效保護，可有效防止外部性所帶來的效率損失，故私有制的效率高於公有制。
資本主義國家無一例外實行的是土地私有制度。多數資本主義國家經濟比較發達，但不能得出這樣的結論：即因為其實行土地私有制，才導致今天如此發達。應該看到實行土地私有制的國家有很多還非常貧窮。因此，也不能認為只要實行了土地私有制，經濟就會發達起來。相反，實行土地私有制的國家，在工業化、城市化過程中有許多教訓。
上世紀60至80年代，日本的工業化、城市化過程加快，對土地產生了巨大需求。但持有土地的農民不願意轉讓手中的土地，政府和工商業者不得不出高價購買，由此提高了政府和企業的投資成本。國家基礎設施建設付出了高昂的代價，如在道路建設中，用地費占總投資的比重曾達到90%。農民通過轉讓土地獲得了巨大收益，並用於購買房產和企業的股票，推動了房地產市場和股票市場的上揚，形成了巨大的經濟泡沫。在房地產市場和股票市場不斷上揚的同時，企業的成本也在節節上升，國際競爭力下降。上世紀80年代後期，日本經濟泡沫破裂，許多銀行和企業破產倒閉，導致日本經濟不景氣長達十幾年時間。 來源：www.examda.com
韓國也實行土地私有制。在工業化和城鎮化過程中，土地問題成為一大制約因素。其首要問題是土地的集中。根據韓國土地公概念研究委員會1989年發表的研究報告，前5%的大土地所有者擁有的土地，佔全國個人所有土地的 65.2%。韓國土地所有制構成是：私有地為66.1%，國有地為24.3%，法人所有地為4.1%，其他5.5%。土地問題還集中表現在1960年以後持續的周期性土地投機和不斷升高的地價上。在地價急速上升的狀況下，個人和企業的很多資金都投入到不動產投機中，形成了地價持續上升的惡性循環，從而使韓國的土地問題日益嚴重。地價上升、土地集中、不動產投機構成惡性循環的三個環節，並使土地問題引發出諸多社會政治問題。第一，土地價格的上漲直接引起住宅價格的上漲，使普通公民的住宅購買力日益減弱。在大城市居民中，無私人住宅或土地而租房的家庭數達到總數的70%。第二，地價上升增加了道路、供電等基礎設施建設的用地補償費，增加了建設成本，阻礙了基礎設施建設的進度。在道路建設中，用地費所佔比重的平均值由1979年的6% 上升到1987年的35%，甚至達到55.4%以上。第三，土地集中把地價持續上升所帶來的利潤以大量的非勞動所得的形態集中在大土地所有者手中。非農民的農村土地所有問題成了阻礙農村經濟自立發展的最大制約因素。針對土地方面存在的突出問題，上世紀80年代末期，韓國提出了「土地公概念」理論，出台了一系列限制土地所有權的法律，如：《有關宅基地所有上限的法律》、《國土利用管理法》、《城市規劃法》、《土地區劃整理事業法》等等，對土地私有權進行直接限制和間接限制。 來源：考試大
（二）中國實行土地私有化將帶來的後果
總結歷史的經驗，「耕者有其田」是容易做到的，但「耕者保其田」是難以做到的。因為兼並者在虎視眈眈，時刻准備將農民的土地收歸囊中。建國初期，實行合作制的初衷就是防止土地兼並，防止農民的土地得而復失，事實上，當時已有土地兼並的苗頭。
實行土地承包制後，土地轉讓仍然受到嚴格限制，尤其是不允許村民以外的人購買土地。如實行土地私有制，自由轉讓或曰自由買賣當屬應有之義。城市中一批完成資本原始積累的人正在到處尋找投資機會，他們不會看不到土地種植雖然價值不高，但一旦改變用途，其增長潛力將是「無限」的。農村的土地將是他們下一輪投資的「富礦」。中國農民雖然有「戀土」情結，但種糧比較效益低，進城打工的吸引力遠遠大於耕種土地的拉力，一旦投資者給出合適的價格，他們會毫不猶豫地將土地轉讓出去。為了治療疾病，子女求學，進城創業等原因也會迫使他們出賣土地。在沒有解決社會保障之前，失地農民一旦不能順利在城市就業，勢將淪落為流民，這是我們所不願意看到的。 來源：考試大
毫無疑問，在我國目前的生產力水平下，一旦恢復土地私有和自由買賣勢必會造成土地的大量兼並。盡管兼並和集中是土地規模經營的基礎，但是，落後的農村生產力狀況以及大量廉價農村勞動力的存在，會使勞動力對資本進行大量替代，從而土地集中經營成本可能會高於分散經營的成本。土地兼並的結果不是大農場的出現，而是佃農的出現。土地所有者收取地租，並寄希望於土地價值的自然增值。另一方面，即便能形成一部分土地的適度規模經營，但將有大量的農業勞動力被擠出。從土地上脫離出來的農民，由於自身技能和其他外在因素的影響，不可能在短期內全部被非農產業吸納，加之農村社會保障制度的缺失，將會造成眾多失地又失業的農民流離失所、無計維生，從而引發社會混亂。如此一來，非但不能解決三農問題，反而會使問題進一步惡化。
我國正處在工業化和城鎮化的過程中，無論採取何種土地管理方式，佔用土地進行工業和城市建設都是不可避免的。如果實行土地私有制，在土地需求不斷擴大的情況下，持有土地的農民會和日本的農民一樣對土地待價而沽。對土地的投機也會乘勢而起，使真正的土地需求者難以購得土地。工業化和城鎮化的成本將加倍上升，不僅會延誤工業化和城鎮化的進程，我國實現現代化的目標也將成為泡影。
三、化土地二元產權制度為一元產權制度
（一）土地國有化是土地產權制度改革的必然 來源：考試大的美女編輯們
從最新頒布的《中華人民共和國土地承包法》來看，農村集體的權利已剝奪殆盡。農村集體除按照《土地承包法》將土地如數承包給集體組織成員以外，看不到集體所有權的任何權能。法律本身也出現了矛盾。城市土地屬於國家所有，農村土地屬於集體所有。但城市和農村並沒有天然的界限，尤其是城市郊區的農村很多已經變為城市。隨著城市化速度的加快，今天的農村在不久的將來可能變為城市。鄉鎮企業的興起，農民們在集體的土地上建起了工廠和公寓，就地實現了城市化。全國有19000多個建制鎮，已經或正在成為城市或城市的一部分，但他們用於城鎮建設的土地基本上都屬於集體土地，如果不轉化為國有土地，將明顯違反憲法。如果轉化為國有土地，由誰來支付這筆數額巨大的「變性」資金？不僅如此，「城中村」的集體土地如何「變性」為國有土地？現實一再使神聖的法律陷入困境。在浙江溫州等地，廣東南海、順德、東莞等地，凡是私營企業發達的地方，集體出租土地現象就較為普遍。因此，土地制度並軌勢在必行。土地制度並軌的方向理所當然是國有化而不是集體化，更不是私有化。因此，我們建議：改革土地二元所有制度為一元所有制度，即廢除土地集體所有制，代之以土地國有制。在此基礎上，根據土地用途，確定土地使用權等不同土地權能，在合適的時機修改憲法，並相應修改有關法律。
（二）土地使用權長期化 來源：考試大
土地使用權是土地產權的一種權能。產權是在既定的生產關系內部，由所有制實現形式所決定並反映生產關系，以財產所有權為基礎形成的，反映不同經濟主體對一定財產的不同方面、不同內容的權利及相應義務的法律形式。使用權是所有權派生的，是受到所有權制約的一種權利。但使用權也是一種物權，是受到保護的民事權利。 來源：考試大的美女編輯們
當國家掌握了土地所有權以後，就可以通過法律或授權政府將土地使用權直接授予承包土地的農戶。農戶在國家法律規定范圍內，具有使用、經營等權利，即可以轉讓、租賃、抵押和繼承。既不受村委會的非法干預，也不受縣鄉政府的非法干預。農民的土地使用權就可以得到有效保護，同時，農業用地尤其是基本農田才能夠有效保護。當農民需要改變土地用途時，必須得到政府的許可，當農民進行土地轉讓而又不符合國家對農地轉讓的條件時，村委會和鄉縣政府就可以依法進行干預。無論是公共利益或是一般城市建設用地，都應按照土地使用權交易市場的價格標准對農民進行補償，村委會或鄉縣政府無權對農民轉讓土地的資金進行分割，但對因轉讓土地而失去土地的農民應強制繳納各種社會保障資金，將其納入城市社會保障體系。 來源：考試大的美女編輯們
在集體土地統一並軌為國有土地時，並將土地使用權授予農民時，國家不需支付也不應向農民收取任何費用；以往的土地收益，仍然誰使用、誰出租，為誰所有。國家在道路交通設施、水利等建設、城市規劃改造、國防用地等等特別情況下，保留對所有土地佔有權、使用權和處置權的強制收回權力。但對收回的土地要根據土地使用權交易市場價格給予補償。來源：考試大的美女編輯們
取得耕地使用權的農戶如舉家遷往城市和城鎮（戶口已遷入城市或在城市有住房、有固定工作，已建立社會保障基金賬戶者）可允許土地使用權轉讓，也可不轉讓土地使用權，但不得將土地撂荒（土地一年以上元人耕種）。國家對撂荒土地將無償收回並對其拍賣。 www.Examda.CoM考試就到考試大
舉家去城市務工或家中無勞動力的農戶，可允許將土地出租，租賃期限和租金由租賃雙方確定；出租方若需自行耕種，承租方應予同意。
土地使用權應允許繼承。全傢俱已亡故的農戶可由指定繼承人繼承，沒有指定的可由法定繼承人繼承。繼承人不願繼承的可由國家收回並拍賣。
家庭分裂允許通過協商對土地使用權進行分割，土地管理部門應重新核發土地使用權證書。夫婦離婚如一方放棄耕種可將土地使用權折價。如雙方難以達成協議，可訴諸法律。
土地使用權可設定抵押，但以不影響抵押者基本生活為前提。
宅基地和耕地一樣由土地管理部門核發使用權證書，享有和耕地同樣的權利，但有遵守城市規劃、城鎮規劃和新農村規劃的義務。
（三）土地產權制度並軌的重大意義
土地產權制度並軌，即農村土地國有化，賦予農戶土地使用權，同時也取消城市土地使用權的期限，對正在處於工業化和城鎮化過程中的我國來說，具有革命性的意義。
1.土地國有化是我國實行社會主義制度的重要特徵，是實現「耕者有其田」的基礎和條件
歷朝歷代的統治者都以「均田」作為施政綱領，但都有始無終，因其不代表廣大農民的利益，且沒有抑制土地兼並的手段。中國共產黨代表最大多數人民的利益，實現共同富裕是經濟發展的目標，不允許損害農民利益的現象發生。國家掌握了土地所有權，就能從根本上抑制對土地的兼並和壟斷，制約個人或利益集團利用土地牟取暴利的情況發生。國家通過所有權可對土地利用、土地市場、土地收益進行掌控，使之成為促進經濟社會發展的載體和手段。
2.土地使用權長期化可為建立完善的社會主義市場經濟體制奠定基礎
土地具有天然性和不可轉移性，因此，它不是一般的商品。但土地具有排他性和有用性，因此，又具有商品的特性。為了有效地利用土地，使其優化合理地配置，按照市場原則，通過市場交易決定土地利用，較之於通過行政手段進行配置，實踐證明是更為正確的選擇。賦予利用者長期使用權，便使根據價值規律進行流轉成為可能，有利於提高土地的利用效率，使單位土地有更大的產出。由於通過土地使用權對利用者的權益給予法律上的有效保護，可以鼓勵利用者增加對土地的投入，從而改善土地的質量和環境。 考試大論壇
中國在計劃經濟時期，土地通過行政手段配置。一旦項目獲得批准，就可以通過無償劃撥方式取得土地。一方面，雖具有降低投資成本繼而降低產品成本的作用，但土地價值卻沒有在產品價值中得到體現。另一方面，由於土地無償取得，土地佔用最大化便成為理性的選擇，土地的粗放利用便不可避免。土地不可思轉讓或只允許無償轉讓，使大量土地佔而不用，造成極大浪費，城市土地國有制演變成單位所有制。改革開放後，雖允許土地使用權有償轉讓，但由於法律設定了最長70年的期限，致使土地的未來收益與成本的不確定性增加，不同程度地抑制了土地的流轉和使用權價格的形成。實行土地使用權永久化，可消除未來土地成本的不確定性，土地市場就能夠很快形成，其使用權價格將趨向合理化。 來源：考試大
3. 賦予農戶長期土地使用權將對農民利益起到 根本保護作用
農戶取得長期土地使用權不僅使用地農民的用地權受到法律的保護，使農民吃了一顆定心丸，也使土地使用權成為農戶既可以使用衛轉讓，又可以繼承和抵押的資產，並可有效地制約地方政府和村級組織及村幹部濫用權力。土地管理部門和地方政府只能依法對土地利用行使監督的權力，而不再有配置的權力。地方政府及村級組織再無資格參與對土地收益的分割，土地被徵用後的補償也將全額歸農民所有

B. 劃撥土地使用權主要特徵有哪些

劃撥土地使抄用權的特點
(1)取得襲的合法性，即取得劃撥土地使用權必須符合法律的規定，並依法經有關部門批准;
(2)取得的無償性，這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的主要區別之一;
(3)使用的無期限性;
(4)權利的受限制性，劃撥土地使用權人不能隨意地處分其劃撥土地使用權，缺乏處分權能。

C. 何謂土地使用權的招標，協議和拍賣各有何特點其適用范圍各是什麼

三種土地出讓方式的具體程序：

協議出讓程序

市土地局根據市政府批準的出讓地塊方案向境內外發布出讓土地信息。

有意受讓者提出用地申請，並填寫用地申請表。

市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關資料和規定。

必要時向成片開發土地的有意受讓者提交土地開發建設方案。

雙方協商達成一致意見。

簽訂土地出讓合同，並繳付定金，按土地出讓合同規定，在付款期限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土

地出讓金。

受讓者在付清出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》。

招標出讓程序

市土地局制定出讓土地招標方案，報經市政府批准發布招標公告。

有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關文件。

市土地局向有意投標者解答有關出讓土地法規及出讓有關問題。

投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金（不計息），並將密封後的投標書投入標箱。

市土地局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作。

對有效標書進行評審，市土地局向中標者發出中標證明書，未中標者由市土地局退保證金。

中標者在規定的時間內與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，並繳納定金，保證金可抵充定金。

中標者按合同規定支付全部出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。

拍賣出讓程序

市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批准後，發布拍賣出讓土地公告。

市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規劃及其他有關文件。

驗證競買者資格，發放應價牌。

市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價。

競買者舉牌應價。

競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金。

競買獲勝者按土地出讓合同規定，在付款時限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。

競買獲勝者付清全部土地出讓金後30日內，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用證》。

D. 土地使用權出讓的種類和特點是什麼

土地使用權出讓（land user granting） 是指國家將國有土地使用權在一定年限內出專讓給土地使用者，由土地使用者向國家屬支付土地使用權出讓金的行為。 城市規劃區內的集體土地須經依法徵用轉為國有土地後,土地使用權才能出讓。 土地使用權出讓有招標、拍賣和協議轉讓三種方式。 土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

E. 土地使用權抵押的定義是什麼它有哪些特點

長期以來，中國廣大農民想擴大生產，搞養殖，發展棚膜經濟等高附加值產業，或者是在醫療、教育方面需要資金，貸款很難。專家建議，可以從消除農村集體土地使用權抵押的限制方面著手處理這樣問題。那麼，土地使用權抵押的定義是什麼？它又有哪些特點呢？土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。而土地使用權抵押，是在我國土地使用權人作為債務人（抵押人），在法律許可的范圍內不轉移土地的佔有，而將其土地使用權作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人（抵押權人）有權依法將該土地使用權變價並從所得價款中優先受償的法律行為。土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。(2)土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。相關閱讀：我國農村土地使用權市場化流轉的關鍵是什麼?土地使用權攤銷年限是多少?以及如何攤銷在什麼樣的條件下土地使用權會被提前收回?房屋設計使用年限值得關注 70年的土地使用權不靠譜我國農村土地使用權流轉市場化的特點是什麼?

F. 劃撥國有土地使用權的特徵

劃撥國有土地使用權是國有土地使用權的一種，其特殊之處主要有兩個方面，內一是權利取得的方式，因為沒有容向國家支付土地使用費，屬於無償取得國有土地使用權；二是權利的期限，除有法定期限的情形外，劃撥國有土地使用權一般沒有使用期限。在此基礎上，還有一個特點，那就是權利的交易限制，劃撥國有土地使用權不得單獨轉讓、出租、抵押，如果土地使用者需要將劃撥土地用於交易，一是要經過國家土地管理部門批准，二是要取得出讓國有土地使用權。劃撥國有土地使用權隨地上建築物、附著物轉讓或以其他方式交易的，其土地收益應當上交國家。

G. 土地使用權出讓的種類和特點是什麼

土地抄使用權出讓的種類包括四種：拍賣、招標、掛牌和協議出讓。出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點公開競價；市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請公民、法人和其他組織參加投標；讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在掛牌公布。

特點：法律關系的主體身份具有特定性土地使用權出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由於國家是國有土地的所有權人，因此出讓一方只能是國家；雙方的基本權利與義務明確；客體是一定年限的國有土地使用權；土地使用權出讓是要式法律行為。

(7)土地使用權具有的特性擴展閱讀：

《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，按照出讓土地的用途不同規定了各類用地使用權出讓的最高年限：

1、居住用地70 年；

2、工業用地50年；

3、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

4、商業、旅遊、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。

H. 土地使用權出讓的種類和特點是什麼

土地使用權出讓（land user granting）
是指國家將國有土地使用權在一定年回限內出讓給土地使用者，由土地使用者向答國家支付土地使用權出讓金的行為。
城市規劃區內的集體土地須經依法徵用轉為國有土地後,土地使用權才能出讓。
土地使用權出讓有招標、拍賣和協議轉讓三種方式。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

I. 土地使用權抵押的特點

土地使用復權 的抵押是一制種不動產權利的抵押，它有以下特點：
(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。
(2)土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。
(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。
(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。