出賣人出分未交付的物權

Ⅰ 未交付住房物權如何鑒定

1、交付區別於過戶登記； 2、物權法里有區分原則。合同的效力內和物權的效力相區分容，互不影響。 3、房屋作為不動產，在登記時物權生效，即登記後房屋所有權發生轉移。房屋買賣合同的效力自簽訂時生效，交付後發生風險轉移。

Ⅱ 買二手房：「一房多賣」糾紛怎麼解決

「一房二賣」的房子到底歸誰？

如果購房者遇見了「一房二賣」的情況，並不能因為自己是先訂立合同的人，便主張房子歸自己所有，具體還要分以下情況進行討論：

1、當事人中的一方已辦理過戶

根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是後訂立買賣合同的人，只要一方已經辦理了過戶，房子便歸其所有。

2、當事人均未辦理過戶且未交房

按照《物權法》規定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。所以，如果當事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續，且房屋也未交付，房屋所有權便歸已辦理預告登記的一方所有。

3、當事人均未辦理過戶及預告登記手續

根據《解釋》的規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。所以，如果當事人都沒有辦理過戶手續和預告登記手續，那麼房屋便歸先行實際佔有房屋的人所有。

4、當事人均未辦理過戶及預告登記手續且未交房

如果當事人都沒有辦理過戶手續和預告登記手續，而且房屋也還沒有交付，那麼房子便歸先支付了房屋價款的人所有。

遇此情況，購房者如何維權？

這需要根據出售方是開發商還是二手房業主來進行討論，具體如下：

如果出售方是開發商，那麼根據《解釋》的規定，買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息，並要求出賣人賠償其損失，承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。而且，如果開發商是惡意串通第三方買賣房屋的話，出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同會被視為無效。

如果出售方是二手房業主，則不能按照《解釋》的規定進行處理，需按照《合同法》的規定處理。根據規定，守約方可向違約方主張違約責任，但不能主張懲罰性賠償。shzyqiyu88

Ⅲ 買雞下蛋，雞沒帶回，下的蛋歸誰懂法律的來

您好：
提供以下意見供您參考：
1、要明確下蛋的雞是哪一隻雞，是帶回回家的那答一隻還是留在老闆處的那隻雞，本分析的假定是留在老闆處的那隻雞下了蛋。
2、動產以交付為所有權轉移的生效要件，如果雞沒有現實交付，也沒有約定佔有改定等有效的交付方式，雞學屬於賣雞者所有。
3、法律規定，財產的自然孳息與法定孳息歸所有權人所有。因為此時雞還屬於出賣人所有，所以作為自然孳息的蛋當然應該屬於出賣人所有。
注意：以上分析的前提是雞沒有佔有改定等有效的交付存在。
3、如果約定雞屬買受人所有，只是暫放於老闆處，則蛋屬於甲所有。如果沒有相關的約定，雞未交付，物權沒有轉移，孳息所有權也不會變
4、買受人因為合同債權有權利要求對方交付，對方不交付的，可以要求對方賠償相應的損失

以上意見由四二三公益律師團成員提供，希望對你有所幫助

Ⅳ 關於房屋買賣的相關法律條規 和房屋買賣違約賠償責任 問題

房屋買賣的法律法規和房屋買賣違約賠償責任 ：

一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力
出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

二、預約合同的效力和履行
當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。
預約協議訂立後，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

三、基於假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方並無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對於合同無效的法律後果可以參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。

四、房屋買賣中陽合同的效力
當事人在房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。
當事人對房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。

五、購房指標轉讓合同的效力
當事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。

六、無權處分合同的效力和履行
夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。
前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。「善意」的判斷時點以買受人申請過戶登記時為准。

七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔
夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人(登記方)的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，並釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續;出賣人的行為構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。

八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力
出賣人冒用房屋所有權人名義(如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等)擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因於房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。

九、連環買賣中的合同效力
房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，並不必然影響後一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據後一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但後一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關於善意取得的規定進行處理。

十、借名買房的認定和處理
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理並作出判定。

十一、請求合同繼續履行的處理
當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，並告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險;當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，並告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。

十二、商品房不符合交付條件的處理
買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，並將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋後，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，並主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。
商品房買賣合同示範文本約定出賣人「於房屋實際交付之日起三十日內支付違約金」，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予採信。

十三、買受人拒絕接收商品房的處理
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標准，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，並要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。

十四、因「出賣人原因」未辦理房屋過戶登記的認定
商品房買賣合同約定買受人委託出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，並通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記並將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。
因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。

十五、對待給付義務的同時履行
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩餘購房款的義務先於或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩餘購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩餘購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩餘購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人在買受人依合同約定支付剩餘購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。

十六、一房數賣中買受人的權利順位
一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間佔有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法佔有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋採取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，並提取保存有關財產權證照。

十七、第三人過戶登記請求權的行使
房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。

十八、出賣人死亡後房屋買賣合同的履行
出賣人在簽訂房屋買賣合同後死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務，交付房屋並辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。

十九、房屋漲價損失與一倍賠償的並用
出賣人具有《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高於買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。

二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對於違約行為重復期間的違約金，擇一高標准予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。

二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標准
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標准范圍內對違約金數額進行調整。

二十二、違約金分別主張與分段主張的調整
房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理：
(一)出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，後訴法院應當綜合考慮前後案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。
(二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在後案中主張的違約金數額過分高於其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。
(三)買受人就出賣人的同一違約行為先後主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的，後訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。

二十三、違約金訴訟時效的認定
房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關於訴訟時效中斷或中止的相關規定。

二十四、民間借貸與代理售房的處理
民間借貸關系的借款人在借款時出具委託書，授權貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等後剩餘的款項及時退還給借款人。
借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第(2)項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標准可以參照《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。
法院應當嚴格審查授權委託書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款並實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。

二十五、民間借貸與以房抵債的處理
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即願意以自己所有(或經第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：(1)貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持;(2)貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應將剩餘款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿後簽訂合同約定以房抵債，性質上屬於債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。

二十六、以房抵債與調解
當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自願達成以房抵債協議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關於房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經所在法院主管副院長或庭長審核。

Ⅳ 什麼是商品房的一房二賣，有什麼後果

「先到先得」這個詞有時候是正確的，但也有不對的時候。當你買房時遇到了「一房二賣」的尷尬局面，你以為你是先於他人買的，這房子就是屬於你的。其實不然哦！房子真正屬於誰不是看誰先買的哦！

「一房二賣」的房子到底歸誰？

如果購房者遇見了「一房二賣」的情況，並不能因為自己是先訂立合同的人，便主張房子歸自己所有，具體還要分以下情況進行討論：

1、當事人中的一方已辦理過戶

根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是後訂立買賣合同的人，只要一方已經辦理了過戶，房子便歸其所有。

2、當事人均未辦理過戶且未交房

按照《物權法》規定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。所以，如果當事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續，且房屋也未交付，房屋所有權便歸已辦理預告登記的一方所有。

3、當事人均未辦理過戶及預告登記手續

根據《解釋》的規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。所以，如果當事人都沒有辦理過戶手續和預告登記手續，那麼房屋便歸先行實際佔有房屋的人所有。

4、當事人均未辦理過戶及預告登記手續且未交房

如果當事人都沒有辦理過戶手續和預告登記手續，而且房屋也還沒有交付，那麼房子便歸先支付了房屋價款的人所有。

遇此情況，購房者如何維權？

這需要根據出售方是開發商還是二手房業主來進行討論，具體如下：

如果出售方是開發商，那麼根據《解釋》的規定，買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息，並要求出賣人賠償其損失，承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。而且，如果開發商是惡意串通第三方買賣房屋的話，出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同會被視為無效。

如果出售方是二手房業主，則不能按照《解釋》的規定進行處理，需按照《合同法》的規定處理。根據規定，守約方可向違約方主張違約責任，但不能主張懲罰性賠償。shzyqiyu88

Ⅵ 請問對方沒有付款，但把物交付了，所有權歸誰

算原主人的。買復賣合同中。貨物制的所有權轉移是以交付為准，付了款之後產品沒有交付，所有權並沒有發生轉移，如果在買賣合同中有特殊約定即便付款交付後，所有權也可能在一段時間內保留為出賣人所有。

（一）標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；

（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。

(6)出賣人出分未交付的物權擴展閱讀：

所有權的特徵：

（1）所有權是絕對權。所有權不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其權利。

（2）所有權具有排他性。所有權屬於物權，具有排他的性質。所有權人有權排除他人對於其行使權力的干涉，並且同一物上只能存在一個所有權，而不能並存兩個以上的所有權。

Ⅶ 二手車沒過戶，出了事故算誰的

如果雙方當事人簽署了機動車買賣合同，實際交付車輛沒有辦理車輛過戶手續，此時如果車輛版發生事權故，是有車輛實際受讓方承擔責任。因為機動車屬於動產，以實際交付發生物權轉移。
《物權法》：
第二十三條動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
《侵權責任法》：
第五十條當事人之間已經以買賣等方式轉讓並交付機動車但未辦理所有權轉移登記，發生交通事故後屬於該機動車一方責任的，由保險公司在機動車強制保險責任限額范圍內予以賠償，不足部分，由受讓人承擔賠償責任。

Ⅷ 汽車已經簽訂買賣合同，且已經完成變更登記，但未交付,所有權屬於出賣人還是買受人

我國《合同法》規定，標的物所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事回人另有約定的除外。答新頒布的《物權法》也明確規定了動產物權的設立和轉讓自交付時發生法律效力。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。從物權法的規定來看，明確了作為動產的機動車物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當以交付為准，而不是以辦理變更登記來確定物權的轉移。

Ⅸ 當事人未按交易合同的內容交付動產或辦理不動產物權變動登記手續，該交易合同是否有效！

這個要有實際證據的，如果屆時不能交付就構成了違約。出現違約時，違約方需支付違約金給對方的，違約金額度有約定的按約定，沒有約定的需要就需要提起法律訴訟確認這個比例的。

Ⅹ 《買賣合同司法解釋》第10條到底怎麼來解釋

第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；
（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；
（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。
【解讀】本條系關於特殊動產多重買賣合同實際履行順序的規定。《合同法》相關條款為第一百一十條，「當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；
（三）債權人在合理期限內未要求履行。」
《物權法》第23條規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外；第24條規定，船舶、航空器、機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。據此，交付為船舶、航空器、機動車等特殊動產物權變動的生效要件，登記僅為對抗善意第三人的要件。
實務中，在特殊動產多重買賣場合，在各買賣合同均有效且買受人均要求實際履行買賣合同時，按如下規則來確定實際履行順序：
（1）有買受人已受領交付的，該買受人已取得標的物的所有權，該買受人有權要求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續；
（2）各買受人均未受領交付的，如果有買受人已經辦理標的物所有權轉移登記手續，該買受人可以對抗其他買受人，其有權要求出賣人交付標的物；
（3）各買受人既未受領交付，亦未辦理所有權轉移登記手續的，基於促進合同善意誠信履行的目的，應當由成立在先合同的買受人取得標的物所有權，並辦理所有權轉移登記手續；
（4）先買受人受領交付但未辦理所有權轉移登記手續，後買受人已辦理所有權轉移登記手續但未受領交付的，或者先買受人已辦理所有權轉移登記手續但未受領交付，後買受人已受領交付但未辦理所有權轉移登記手續的，受領交付的買受人應當優先於辦理所有權轉移登記買受人取得標的物所有權。
此外，按照《物權法》第106條的規定，善意取得的構成要件之一為「轉讓的不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人」，理論上可能會存在因交付取得所有權與因善意取得取得所有權二者的沖突。實務中的常態為：出賣人交付特殊動產後即喪失對該標的物的佔有，但其又將標的物轉移登記至第三人名下，第三人因其未能佔有標的物而不符合善意取得的前述構成要件，此時第三人無法基於善意取得制度獲得標的物的所有權。