建設用地使用權出讓的法律依據

『壹』 《國有建設用地使用權出讓合同》中提到的法律法規

現在國來有建設用地使用自權出讓分為生地出讓和熟地出讓，生地及毛地，征地拆遷都還沒有進行，或者征地拆遷完成了沒有三通一平，熟地則是已經完成征地拆遷，有些已經完成三通一平至七通一平的都為熟地。法律沒有明確規定。具體的應該根據《國有建設用地使用權出讓合同》上面的約定，08版的《合同》第六條為交地相關約定。（第一次回答問題，不全之處，請諒解!）

『貳』 建設用地使用權的劃撥與出讓的異同是什麼

出讓建設用地使用權與劃撥建設用地使用權的異同
相同點：都是取得建設用地使用權的法定方式; 不管是劃撥還是出讓方式取得土地，只要項目依法取得合法證件就能取得房產證。在特殊情況下，國家都有權利收回其建設用地使用權，建設用地使用權人都可以出租、抵押其享有的建設用地使用權，都可以將建設用地使用權出資或作價入股對企業投資。
劃撥建設用地使用權：指縣級以上人民政府依法批准在土地使用權者繳納安置補償等費用後，將相應的地產無償交付給使用者使用或在無須繳納補償安置費的情況下，將相應地產無償交付給使用者使用的行政行為。
性質：是一種具體行政行為，是創設民事情況的行為。
出讓建設用地使用權：指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與建設用地使用者，由使用者向國家支付建設用地出讓金的行為。
它是一種創設物權的行為。
主體不同：
劃撥建設用地使用權的主體：下列土地的使用者可以依法取得劃撥國有土地使用權 1、國家機關用地和軍事用地；2、城市基礎設施用地和公益事業用地；3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4、法律、行政法規規定的其他符合條件的用地。
出讓建設用地使用權主體為一般主體，境內外法人、非法人組織和自然人都可以依法取得出讓建設用地使用權，但外商投資成片開發，其取得出讓建設用地使用權的前提條件是設立外商投資企業。
取得方式不同：
用地者申請取得劃撥建設用地使用權需徵用集體土地或佔用其他用地者正在使用的建設用地的，申請用地者應向集體土地所有者或原建設用地使用者支付土地補償安置費或拆遷補償安置費。申請用地者取得劃撥建設用地使用權的土地為國有荒山、荒地的，經依法批准後，可無償取得。
出讓建設用地使用權出讓可以採取下列方式：(一)招標出讓(二)拍賣出讓；(三)掛牌出讓。
法律限制不同：
劃撥建設用地使用權：
（1）權利人不得擅自改變土地的用途（經過申請獲得政府許可是允許的），否則政府有權收回（2）權利人有義務服從政府無償收回的決定，但是對於存在該宗地產上的建築物，構築物及附屬設施，政府應給予相應適當的補償。
出讓建設用地使用權：
1不具備轉讓條件的;2司法機關或行政機關依法裁定、決定、查封或以其他方式限制的；3依法收回的；4共有中未經共有人書面同意的；5權屬不明確的、有爭議的；6未依法登記或依法登記但未領取權屬證書的；7法律、行政法規另有規定的。
轉讓條件不同：
劃撥建設用地使用權的轉讓條件：
（1）劃撥建設用地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批准並補辦土地使用權出讓手續，由轉受讓方繳納出讓金；
（2）劃撥建設用地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。
出讓建設用地使用權轉讓條件：
（1） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（2） 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

『叄』 建設用地使用權出讓有哪些法律風險

建設用地使用權出讓法律風險及防範

取得建設用地是房地產開發最為重要的條件，有人將房地產開發的土地與建築物形象的比喻為「麵粉」和「包子」的關系，個人認為非常貼切。由此可見建設用地在房地產開發過程中的重要地位。建設用地使用權的取得不符合法律規定勢必會對整個房地產開發產生致命的影響。今天我將和大家一起分享房地產開發中建設用地使用權出讓中的法律風險及防範。

一、建設用地使用權取得的方式

（一）出讓：1、招拍掛取得；2、協議取得；

（二）劃撥用地；

（三）轉讓：1、資產轉讓；2、股權轉讓；3、直接轉讓土地

（四）合作開發

以上土地取得方式中，（一）、（二）類屬於土地一級市場范疇，（三）、（四）類屬於土地二級市場范疇。

二、建設用地使用權出讓的法律風險

（一）無效的法律風險

1、未經法律授權的主體簽訂的國有土地使用權出讓合同的法律風險

根據我國法律規定：出讓國有土地使用權的適格主體為市、縣級人民政府土地管理部門。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條第二款 土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

問題：區級人民政府、省級人民政府、直轄市人民政府土地管理部門、開發區管委會有無土地使用權出讓主體資格？

根據上述法律及司法解釋的規定：只有市、縣級人民政府土地管理部門享有法定的土地出讓權，法律、法規從未賦予過省級人民政府、區級人民政府土地管理部門行使土地出讓權。土地出讓權本質上屬於行政專屬權利，法無授權不得行使。

直轄市人民政府土地管理部門在這里應當屬於市級人民政府范疇，具有土地出讓權利。如果將直轄市人民政府歸為省級人民政府，下轄區級人民政府也無土地出讓權，必將導致直轄市范圍內的很多土地無法出讓，這並不是房地產管理法及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例立法的應有之義。

最高人民法院通過司法解釋明確規定：開發區管委會作為土地出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同，應當認定無效。解釋施行前，開發區管委會與受讓方簽訂的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣級人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。因此：開發區作為出讓主體簽訂的土地出讓合同原則上無效，但滿足兩個條件後可以認定有效（1）開發區管委會與受讓人簽訂的土地出讓合同的時間是在解釋施行前；（2）起訴前經市縣級土地管理部門追認。

最高人民法院對省級人民、區級人民政府土地部門作為出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同的效力雖沒有明確規定，但根據其對開發區簽訂土地出讓合同的態度可以推定：解釋施行後，無土地出讓權的主體與受讓人簽訂的建設用地使用權出讓合同應當一律認定無效。

2、2002年《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後， 以協議方式出讓經營性建設用地的法律風險

《中華人民共和國城市房地產管理法》第13條確立了土地使用權可以採取招標、拍賣或協議三種方式。

《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》第四條規定 商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

至此，我國國有土地使用權出讓有招標、拍賣、協議和掛牌四種方式。

《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》各類經營性用地及經營性用地之外的土地有兩個以上的意向用地者的，必須以招拍掛方式出讓。該規定勢必限制了以協議方式出讓經營性用地。

2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即「71號令」)，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。也就是說，在2004年8月31日之前，各省區市不得再以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性國有土地使用權，以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。831大限

問題：《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後，以協議方式出讓經營性建設用地的合同是否有效？

個人認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》為法律，《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》為部門規章，規章的內容與法律規定相抵觸，應當適用法律的規定，同時，根據《合同法》解釋一的規定：違反法律、行政法規的強制性規定合同才無效。《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後，通過協議方式簽訂的經營性建設用地出讓合同雖然違反部門規章，或者也可以說是違反國家政策，但未達到違反法律行政法規的強制性規定的程度。所以，違反該政策並不導致合同無效。但違反該政策可予以行政制裁，即合同有效但因存在違反國家的政策而不能實際履行，合同雙方均可申請解除合同，根據雙方各自的過錯程度承擔相應的法律責任。

2009年《中華人民共和國物權法》施行後，將經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓國有土地上升為法律的強制性規定。今後，未通過招拍掛而以協議方式簽訂的經營性建設地用地的土地出讓合同應當被認定為無效合同。

【風險防範】在簽訂國有土地出讓合同時注意取得土地是否符合法律規定的方式，否則可能無效。尤其是在BT項目中政府部門以土地換項目的情況。

3、出讓合同中缺乏土地規劃條件的法律風險及防範

規劃條件是土地出讓的前提條件之一，非經規劃，土地不得出讓。《中華人民共和國城鄉規劃法》第39條規定：規劃條件未納入國有土地使用權的出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批准用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批准文件；佔用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。該條規定明確規定因缺乏規劃條件而致使土地出讓合同無效，同時沒有任何補救辦法。因此出讓合同中沒有關於出讓土地的規劃條件必將導致出讓合同無效。

《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》第五條 出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。

出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。

第六條 規劃設計條件應當包括：地塊面積，土地使用性質，容積率，建築密度，建築高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設施、工程設施，建築界線，開發期限以及其他要求。

【風險防範】國有土地使用權人在與土地出讓部門簽訂土地使用權出讓合同時應當注意確認對方的主體身份，出讓主體為市縣級人民政府土地管理部門以外的任何主體均可能導致合同無效。【風險防範】審查土地出讓合同中應當嚴格把握合同中是否有關於出讓土地規劃條件的條款，沒有該條件的合同應慎重簽訂。

【風險防範】土地受讓人受讓建設用地後，應當按照約定履行合同義務，遵守出讓合同約定及法律、行政法規的相關規定，變更土地用途應當同時取得規劃主管部門及市縣級土地管理部門的雙重同意，否則可能導致合同被解除而土地開發無法繼續的法律風險。

二、受讓方違約，出讓方解除合同、收回土地的法律風險

1、受讓方變更土地用途，未經出讓和和規劃部門的雙重同意

土地用途是建設用地使用權出讓合同的基本內容，確保土地用途不變是土地受讓人應當履行的基本義務，也是土地出讓人監督受讓人如何利用土地的重中之重。土地用途的審批許可權在於政府規劃部門。

問題：土地受讓人取的了建設用地使用權後經規劃部門同意變更土地用途後，是否可以直接按照規劃部門同意變更後的土地用途利用土地？

《城市房地產管理法》第18條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市縣級人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

所以，建設用地使用權人取得了土地使用權後要變更土地用途需同時滿足兩個條件：1、取得規劃行政主管部門的同意；2、取得出讓方的同意，並簽訂補充協議或重新簽訂出讓合同，調整土地出讓金。

2、未按土地出讓合同的約定按時足額繳納土地使用權出讓金；

3、改變土地規劃條件；

4、未按時開發導致土地閑置等 情形的可能被土地出讓人收回土地。

以上第（1）（2）、（3）種收回為解除合同後收回，從法律規定的表述來看，該三種通過解除合同後被收回土地的，除非出讓合同約定不退還出讓金的，否則應該退還出讓金，由出讓人承擔違約責任。第（4）中為行政強制無償收回，帶有行政處罰性質。

《城市房地產管理法》第16條規定：土地使用者必須按照出讓合同的約定支付土地使用權出讓金，未按照出讓合同約定支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以要求違約賠償。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第6條規定：受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，出讓方請求解除合同的，應予支持。

《城市房地產管理法》第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

【 風險防範】變更用途需經雙重同意；按時交納土地出讓金，資金周轉困難應及時申請緩交取得出讓人同意；改變規劃條件應當申請；囤地有風險、及時開發，因國家機關原因或不可抗力應注意保留證據

（三）出讓方違約的法律風險

土地使用權人支付土地出讓金後，經常會面臨政府因規劃調整、征地拆遷安置未完成等情況而無法按時交出土地或已經交付的土地存在高壓線、地下管網及周邊化工廠等搬遷未能解決，未能達到三通一平、五通一平的熟地條件，土地使用權人接收土地後勢必會產生高昂的費用或者根本沒辦法開發利用土地。土地出讓方不按照出讓合同約定的時間及條件交付達到開發建設條件的土地，當然構成違約，雖然土地受讓方可以通過訴訟途徑追索損失，但「撕破臉皮後」土地受讓人作為開發企業難以保證在今後的開發過程中不被土地出讓方「穿小鞋」，整個開發過程將「舉步維艱」。所以實踐中，很少發生土地受讓人起訴出讓人要求承擔違約責任的情況。

【風險防範】鑒於土地出讓方「惹不起」，受讓人應在獲取出讓土地前應做好盡職調查及現場勘察工作。

三、國有土地使用權出讓合同糾紛的法律性質（民事還是行政？）

關於國有土地使用權出讓合同的是民事合同還是行政合同？相應的糾紛是民事糾紛還是行政糾紛？理論界和實務界爭議頗多。有人認為是民事合同，產生的糾紛應當是民事爭議。有人認為是行政合同，產生的爭議，應當通過行政訴訟解決。個人覺得各種觀點都有一定的道理，所以，本人在此持折中觀點。即：既不能簡單的把一個國有土地出讓合同糾紛當成完全的民事合同糾紛，也不能簡單的把國有土地出讓合同糾紛當成完全的行政合同糾紛。應當就合同爭議的具體內容具體評價。

民事：如土地受讓人未按約支付土地使用權出讓金或改變土地用途屬於違反合同的違約行為，土地出讓人可以基於雙方通過自願、平等、公平競價為取得建設用地使用權而簽訂的合同解除合同，收回土地，同時出讓人還可以要求受讓人承擔違約責任。這完全符合民事合同及糾紛的基本形式；

行政：如土地受讓人因未按期進行或完成土地開發，導致土地閑置的，土地出讓人可以根據法律規定無償收回土地。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款規定：未按照合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。從該條規定可以看出，國家對於閑置土地的行為採取的是具體的行政處罰措施對行政相對人的利用土地的違法行為予以處罰。同時，《閑置土地處理辦法》規定：滿兩年為動工開發的，市縣國土資源主管部門應報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。

個人觀點：對於國有土地使用權出讓合同糾紛要看糾紛的具體內容，有些糾紛應當通過民事訴訟途徑解決；有些糾紛明顯屬於具體行政行為，應當通過行政訴訟途徑解決，不能一概而論。

司法機關態度：按民事糾紛處理。

1、最高人民法院將國有土地使用權出讓合同糾紛納入民事案件案由的合同糾紛中予以規定並在《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中將國有土地使用權出讓合同糾紛定性為民事審判。（根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。）

2、最高法將國有土地使用權出讓合同糾紛歸為民事案件合同糾紛案由中予以立案處理。

『肆』 建設用地使用權有償出讓的規定

1.出讓最高年限
【解釋】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
2.出讓+轉讓專
以出讓方式屬取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;
(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

『伍』 什麼是建設用地使用權民事法律關系

《中華人民共和國物權法》第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。本條是關於建設用地使用權概念的規定。
建設用地使用權是用益物權中的一項重要權利。出讓人通過設立建設用地使用權，使建設用地使用權人對國家所有的土地享有了佔有、使用和收益的權利，建設用地使用權人可以利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地包括住宅用地、公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。本條中的建築物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構築物主要是指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等;附屬設施主要是指附屬於建築物、構築物的一些設施。
《中華人民共和國物權法》第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。本條是關於建設用地使用權分層設立的規定。
我國土地的性質決定了土地上下空間的所有權屬於國家和集體，當事人只能通過設定建設用地使用權等用益物權的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要徵收為國家所有後才能出讓，國家在出讓建設用地使用權時?只要對建築物的四至、高度、建築面積和深度作出明確的規定，那麼該建築物佔用的空間范圍是可以確定的。根據本法第一百三十八條第?四?項的規定，建設用地使用權出讓時，應當在合同中明確規定建設物、構築物以及附屬設施佔用的空間范圍，這樣建設用地使用權人對其取得的建設用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設用地使用權出讓給甲公司建寫字樓;地下20米至 40米的建設用地使用權出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所佔用的空間范圍有所區別。所以，建設用地使用權的概念完全可以解決對不同空間土地的利用問題。物權法沒有引入空間利用權的概念。因此，本條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
那麼，如何調整同一塊土地不同用益物權人之間的關系呢﹖根據本法的規定，不動產的權利人根據相鄰關系的規定，應當為相鄰各權利人提供必要的便利，並在其權利受到損害時，可以請求相鄰權利人補償。不動產的權利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過設定地役權取得對他人土地的利用。以上規定完全適用於分層設立的建設用地使用權。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設用地使用權人之間應當適用相鄰關系的規定。如果建設用地使用權人一方需要利用另一方的建設用地，同樣可以通過設定地役權來解決。總之，物權法所有適用於「橫向」不動產之間的相鄰關系和地役權等規定都適用於「縱向」不動產之間。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
《中華人民共和國物權法》第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。本條是關於建設用地使用權出讓方式的規定。
建設用地使用權出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無償劃撥。在物權法起草過程中，有人提出，為了保護國家的土地資源，應當取消以劃撥方式出讓建設用地，不論什麼用途，都應當採取有償出讓的方式。那麼，物權法為什麼仍然將劃撥作為建設用地出讓的方式呢﹖因為我國土地管理法和城市房地產管理法對於採用劃撥方式設立建設用地使用權的范圍是有著嚴格的限制的。下列建設用地，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：?1?國家機關用地和軍事用地;?2? 城市基礎設施用地和公益事業用地;?3?國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;?4?法律、行政法規規定的其他用地。由於國家機關用地和軍事用地等情況會長期存在，完全取消以劃撥方式設立建設用地使用權不現實，劃撥方式還會在相當長的時期存在。但是，並不表明屬於劃撥范圍的用地，就當然可以採取劃撥的方式。劃撥方式應當是「確屬必需的」才能採取。通過劃撥方式取得的建設用地使用權，沒有期限的規定，但是該權利仍是一項獨立的財產權利，其性質屬於用益物權，應當適用「建設用地使用權」一章的規定。考慮到劃撥建設用地的特殊性，有關法律對劃撥建設用地的用途、轉讓條件和抵押等方面都有一些限制性規定。隨著我國土地管理制度的改革和深化，劃撥建設用地的范圍和程序更趨嚴格和規范。近些年來，國務院就劃撥土地的問題多次作出了規定，明確要嚴格控制劃撥用地范圍，經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用。運用價格機制抑制多佔、濫占和浪費土地。經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金;經依法批准轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金;低於市場價交易的，政府應當行使優先購買權。為了切實加強土地調控，制止違法違規用地行為，作為民事基本法律的物權法也對劃撥建設用地的問題作出了明確規定：「嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」
建設用地使用權有償出讓的方式中招標和拍賣都屬於公開競價的方式。協議是出讓人和建設用地使用權人通過協商方式有償出讓土地使用權。協議的方式由於沒有引入競爭機制，相對缺乏公開性，現實中一些地區和部門為了招商引資，將本來應當採取公開競價方式改為協議方式，或者壓低協議出讓的價格，隨意減免土地出讓金，造成土地資源收益的流失，嚴重損害國家的利益。因此，有人提出，應當取消協議方式出讓土地。但是，現實中一些需要扶持的行業和大型設施用地，仍較適宜採取協議的方式出讓。協議的出讓方式還是有其存在的必要。為了防止協議出讓土地時可能滋生的腐敗行為，嚴格土地出讓秩序，土地管理法規定，採取協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。國務院、國土資源部也曾多次頒布相關的文件，要求各級人民政府要依照基準地價制定並公布協議出讓土地最低價標准。協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低於最低價標准。違反規定出讓土地造成國有土地資產流失的，要依法追究責任;情節嚴重的，依照刑法的規定，以非法低價出讓國有土地使用權罪追究刑事責任。物權法雖然保留了協議出讓方式，但是由於擴大了公開競價出讓方式的范圍，因此，協議出讓的適用范圍已經越來越窄，程序則更趨嚴格。
《中華人民共和國物權法》第一百三十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。本條是關於建設用地使用權登記的規定。
設立建設用地使用權，建設用地使用權人應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。建設用地使用權適用登記生效的原則，經登記生效。根據土地管理法的規定，我國目前的建設用地使用權是由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書。
以劃撥方式設立建設用地使用權的，根據目前的規定當事人不需要簽訂合同，而是通過「國有土地劃撥決定書」的形式，將建設用地使用權交給建設用地使用權人使用。但是，劃撥土地也應當按照以下規定辦理登記手續：新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，建設用地使用權人應當在接到縣級以上人民政府發給的建設用地批准書之日起30日內，持建設用地批准書申請土地預告登記，建設項目竣工驗收後，建設單位應當在該建設項目竣工驗收之日起30日內，持建設項目竣工驗收報告和其他有關文件申請建設用地使用權登記;其他項目使用劃撥國有土地的，建設用地使用權人應當在接到縣級以上人民政府批准用地文件之日起30日內，持批准用地文件申請建設用地使用權登記。
目前我國的土地登記是以宗地為基本單元。使用兩宗以上建設用地的建設用地使用權人應當分宗申請登記。兩個以上建設用地使用權人共同使用一宗建設用地的，應當分別申請登記。跨縣級行政區使用土地的，應當分別向建設用地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
《中華人民共和國物權法》第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。本條是關於土地用途的規定。
我國法律對以劃撥方式使用建設用地的用途有著明確的規定，建設用地使用權人應當嚴格依照其用途使用土地。以出讓方式設立的建設用地使用權，不同的土地用途其出讓金是不同的。建設用地使用權出讓合同中對土地用途都需要作出明確的規定，擅自改變約定的土地用途不僅是一種違約行為，而且也是違法行為。
建設用地使用權人以無償或者有償方式取得建設用地使用權後，確需改變土地用途的，應當向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門經過審查後，認為改變的土地用途仍符合規劃，同意對土地用途作出調整的，根據目前的規定，還需要報市、縣人民政府批准，然後出讓人和建設用地使用權人應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同或者變更合同相應的條款，並按照規定補交不同用途和容積率的土地差價。如果是將以劃撥方式取得的建設用地使用權改為有償使用方式的，在改變土地用途後，建設用地使用權人還應當補繳出讓金。以變更合同條款的形式改變土地用途的，還要依法到登記機構辦理變更登記，簽訂新的建設用地使用權合同的，應辦理登記手續。
《中華人民共和國物權法》第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。本條是關於建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務的規定。
應當支付土地出讓金等費用的情形：?1?在取得建設用地使用權時，採用出讓等有償使用方式的，應當支付出讓金等費用。土地管理法第二條第五款規定：「國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。」第五十五條規定：「以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。」城市房地產管理法第三條、第十五條也有同樣的規定。根據有關規定，劃撥取得建設用地使用權的，在取得使用權時國家不收取出讓金。?2?在建設用地使用權轉讓時，通過劃撥取得的建設用地使用權應當補繳出讓金。城市房地產管理法第三十九條規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。」「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。」此外，城市房地產管理法第五十條還規定：「設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。」
法律、行政法規對不繳納出讓金等費用的行為規定了相應的法律責任。例如，城市房地產管理法第六十六條規定，違反城市房地產管理法第三十九條第一款關於劃撥土地使用權轉讓須補繳出讓金的規定的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地出讓金、沒收違法所得，可以並處罰款。在有出讓合同的情況下，不支付出讓金的行為同時還是一種違約行為。因此除了行政法上的責任，法律、行政法規還規定了相應的違約責任。例如，城市房地產管理法第十五條規定城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十四條規定。
總之，通過支付出讓金等費用，向國家上繳土地收益，是國家土地有償使用制度的重要內容，也是土地管理法、城市房地產管理法等有關法律、行政法規中規定的法定義務。物權法第一百三十八條已經將出讓金等費用及其支付方式列為建設用地使用權出讓合同的條款之一，按時、足額支付出讓金，更是建設用地使用權人的合同義務。
《中華人民共和國物權法》第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。本條是關於建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施權屬的規定。
根據物權法第三十條的規定，合法建造房屋的，自事實行為成就時取得建築物的所有權。在多數情況下，建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權是屬於建設用地使用權人的。
建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施由建設用地使用權人所有作為通常情況，仍然存在這樣的例外：在現在的城市房地產建設中，一部分市政公共設施，是通過開發商和有關部門約定，由開發商在房地產項目開發中配套建設的，但是所有權歸國家。這部分設施，其性質屬於市政公用，其歸屬就應當按照有充分的證據證明的事先約定來確定，而不是當然地歸建設用地使用權人。後續通過房地產交易成為建設用地使用權人的權利人也應當尊重這種權屬劃分。
把握本條規定還應當注意，這里規定的建築物、構築物及其附屬設施必須是合法建造產生的。對於非法佔地、違規搭建的違法行為，土地管理法第七十三條、第七十六條、第八十三條以及其他法律法規的有關規定都明確規定了制裁措施，這種違章建築是要被沒收和強制拆除的，更不會產生合法的所有權。因此，並不在本條的調整范圍內。
《中華人民共和國物權法》第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。本條是關於建設用地使用權人處分建設用地使用權的合同形式和期限的規定。
理解和掌握本條規定應當注意兩個方面：?1?建設用地使用權的流轉應當採用書面形式。根據合同法第十條第二款的規定，法律、行政法規規定採用書面形式的，合同應當採用書面形式。城市房地產管理法第十四條以及有關法律法規中規定，土地使用權出讓應當採用書面合同。在合同法理論上，必須採取書面形式的合同屬於一種要式合同，要式合同一般適用於交易復雜、涉及利益巨大的情形。建設用地使用權流轉之所以必須採用書面形式的要式合同，是因為建設用地使用權涉及對土地這一重要自然資源的利用，關繫到國家、社會和用地人的重大利益，要求採用書面形式可以有效地明確權利、義務，避免潛在爭議。不僅我國現有法律做了這樣的規定，其他國家和地區關於土地等不動產的交易也都要求採用書面形式。本條規定不但與我國的現有規定是一致的，也符合國際通行做法。?2?建設用地使用權流轉的使用期限不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

『陸』 什麼是建設用地使用權出讓,其出讓原則和出讓方式如何

1、含來義
建設用地使用權自出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。
2、方式
建設用地使用權出讓有三種形式：協議、招標和拍賣。
協議是由市、縣人民政府土地管理部門(代表國家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自願、有償的原則協商一致後，簽訂建設用地使用權出讓合同。
招標和拍賣，應當先由市、縣土地管理部門發出招標、拍賣公告，通過招標、拍賣程序，簽訂建設用地使用權出讓合同。根據我國物權法的規定，工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。採取拍賣、招標、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

『柒』 哪些情形可以採取協議方式出讓國有建設用地使用權

根據《物權法》第137條、《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）和《專協議出讓國有屬土地使用權規范（試行）》規定，出讓國有土地使用權，除依照法律法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式，主要包括以下情況：

供應工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的。

原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。

劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。

出讓土地使用權人申請續期，經審查准予續期的，可以採用協議方式。

法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。

相關鏈接

協議出讓國有建設用地使用權一般程序

『捌』 建設用地使用權轉讓的法律規定是什麼論文

散文主要復分為記敘散文制和抒情散文(仍按傳統的不明確的說法)兩種。下面將兩種散文的模式列出，供初學者和高等教育應試者選擇使用。
記敘散文模式
【開頭】①感情化語言概括敘述「我」和該人，重點在後，介紹該人，如肖像描寫。②兩者關系及該人精神特質的議論。

『玖』 建設用地使用權與國有出讓土地使用權有什麼區別

一：參考答案

1.含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其版他工作物而使用國家的土地權的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。

2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。

二 拓展資料：

1. 建設用地使用權是指利用土地營造建築物、構築物和其他設施的權利。建設用地使用權同農用地使用權相區別,是對土地進行非種植業、林業、畜牧業和漁業而從事建設的權利。

2. 國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以採取下列方式：協議、招標、拍賣。

三 具體請參考網路：

建設用地使用權

國有出讓土地使用權