A. 以土地使用權作價入股是否繳納營業稅
《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅
[2002]191 號）文件規定回：
（1）以無形資產、不動產投資答入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資
風險的行為，不徵收營業稅。
（2）股權轉讓不徵收營業稅。
因此，對於以土地使用權作價入股的投資方不用繳納營業稅，對股權投資再
轉讓的情況也不用繳納營業稅。
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B. 土地出租方應該如何繳納營業稅和房產稅
例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業——租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。 因此，本案中甲以出租土地使用權為代價換取房屋所有權，應按「服務業----租賃業」繳納營業稅，除將每年收取的5萬元列入營業收入外，還應將出資額800萬元按租賃期10年分攤列入每年作為經營收入。對於乙，應按照銷售不動產稅目征營業稅。 關於房產稅，按照房產稅由產權人繳納的規定，由於在十年中房屋產權屬於乙，應由乙按照房產原值即800萬元繳納房產稅，十年後，甲取得房屋產權，其應當按照計入固定資產的房產價值和土地使用權價值繳納房產稅。
C. 營改增之後土地使用權交增值稅還是營業稅
一、營改增之後土地使用權交增值稅。依據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第一條，在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。
二、無形資產、不動產注釋
1、銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業務活動。無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。
技術，包括專利技術和非專利技術。
自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。
其他權益性無形資產，包括基礎設施資產經營權、公共事業特許權、配額、經營權(包括特許經營權、連鎖經營權、其他經營權)、經銷權、分銷權、代理權、會員權、席位權、網路游戲虛擬道具、域名、名稱權、肖像權、冠名權、轉會費等。
2、銷售不動產
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。
建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
D. 計算轉讓土地使用權時應繳納的營業稅
納稅人轉讓其抵債或受讓所得的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的抵債作價版金額或受讓原價權後的余額為營業額。受讓的土地使用權原價，除了納稅人在土地二級市場上購買土地使用權支付的價款外，還包括納稅人以招拍掛和協議出讓方式從政府取得土地使用權支付的土地出讓合同載明的土地出讓綜合價金。轉讓以招拍掛和協議出讓方式取得土地使用權，以開具的財政票據為差額征稅扣除憑證。可見，支付的相關稅費6萬元不能扣除。
E. 納稅人轉讓其受讓的土地使用權如何繳納營業稅
正確。
土地使用權的轉讓沒有特殊規定，所以按常規由出讓方繳納稅款；
而其他無形資產：專利權、非專利技術、商標權、著作權、商譽，規定由受讓者為扣繳義務人。
F. 土地使用權轉讓怎麼繳納營業稅
《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條有規定：「單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。」注意：這里銷售的不動產是原來「購置的」，不是自建的；轉讓的土地使用權是「受讓的」，「購置或受讓原價」由此產生。同時，該文中第二條有規定：「單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對於轉讓在建項目行為應按以下辦法徵收營業稅：（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按「轉讓無形資產」稅目中「轉讓土地使用權」項目徵收營業稅。（2）轉讓已進入建築物施工階段的在建項目，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。」結合這兩項規定，我們就會發現：1、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權「尚未進入施工階段的」，那麼可按「轉讓土地使用權」項目徵收營業稅，即：可以「以全部收入減去…土地使用權的…受讓原價後的余額為營業額」。2、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權「已進入建築物施工階段」，那麼應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅，即它沒有不動產的購置原價，不可能「以全部收入減去不動產…的購置…原價後的余額為營業額」。必須全額徵收營業稅。企業轉讓土地使用權是差額交納營業稅，還是全額交納營業稅，其關鍵在於是否「已進入建築物施工階段」。
G. 營業稅如何繳納
一、營業稅的含義：
營業稅，是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額徵收的一種稅。營業稅屬於流轉稅制中的一個主要稅種。
二、征稅范圍：
營業稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產。
1、在中華人民共和國境內是指：
（1）提供或者接受應稅勞務的單位或者個人在境內；
（2）所轉讓無形資產（不含土地使用權）的接受單位或個人在境內；
（3）所轉讓或者出租土地使用權的土地在境內；
（4）所銷售或出租的不動產在境內。
2、應稅勞務是指屬於交通運輸業、建築業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目徵收范圍的勞務。加工、修理修配勞務屬於增值稅范圍，不屬於營業稅應稅勞務。單位或者個體經營者應聘的員工為本單位或者僱主提供的勞務，也不屬於營業稅的應稅勞務。
3、提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產、有償銷售不動產的行為。有償是指通過提供、轉讓、銷售行為取得貨幣、貨物、其他經濟利益。
三、營業稅的交納辦法：
按照營業稅有關規定，納稅人申報繳納營業稅稅款的地點。一般是納稅人應稅勞務的發生地、土地和不動產的所在地。具體規定為：
1、納稅人提供應稅勞務，應向勞務發生地的主管稅務機關申報繳稅;納稅人提供的應稅勞務發生在外縣(市)的，應向勞務發生地主管稅務機關申報納稅而未申報的，由其機構所在地或居住地主管稅務機關補征。自2009年起，營業稅納稅人提供應稅勞務的納稅地點按勞務發生地原則確定調整為按機構所在地或者居住地原則確定。這一規定可以解決在實際執行中一些應稅勞務的發生地難以確定的問題。
2、納稅人從事運輸業務，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。但中央鐵路運營業收人的納稅地點在鐵道部機構所在地。
3、納稅人承包的工程跨省(自治區、直轄市)的，向其機構所在地稅務機關申報納稅。
4、納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，應當向該土地或不動產的所在地稅務機關申報納稅。
5、納稅人轉讓除土地使用權以外的其他無形資產，應當向其機構所在地稅務機關納稅。
6、代扣代繳營業稅的地點為扣繳義務人機構所在地。但國家開發銀行委託中國建設銀行的貸款業務，由國家開發銀行集中在其機構所在地繳納;中國農業發展銀行在其省級以下機構建立前，其委託中國農業銀行的貸款業務，由中國農業發展銀行的省級分行集中於其機構所在地繳納。
H. 關於出售土地使用權，營業稅繳納問題及會計處理問題
首先出售土地使用權，怎麼和應付職工薪酬有關系？這點很難理解
單純從出售土地使用權來專說，分錄編屬制如下：
1、確認其他業務收入
借：銀行存款
主營業務稅金及附加
管理費用（印花稅）
貸：其他業務收入
應交稅費—營業稅
應交稅費—堤圍費、教育附加等等
應交稅費—印花稅
2、結成其他業務成本
借:其他業務成本
累計攤銷
無形資產減值准備
貸：無形資產
I. 納稅人轉讓其受讓的土地使用權如何繳納營業稅
1、納稅人轉讓其抵債或受讓所得的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的抵債作價金額或受讓原價後的余額為營業額。受讓的土地使用權原價，除了納稅人在土地二級市場上購買土地使用權支付的價款外，還包括納稅人以招拍掛和協議出讓方式從政府取得土地使用權支付的土地出讓合同載明的土地出讓綜合價金。轉讓以招拍掛和協議出讓方式取得土地使用權，以開具的財政票據為差額征稅扣除憑證。
2、根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定，納稅人轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。
一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計稅方法。
一是根據財稅【2016】47號文件規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
二是納稅人發生除財稅【2016】47號文件規定情形以外的轉讓土地使用權行為，一般納稅人應以銷售額全額按適用稅率即11%計算繳納增值稅，小規模納稅人應以銷售額全額按3%的徵收率計算繳納增值稅。