民法典物權編解析

1. 請簡述民法典物權編鍾建築物區分所有權的定義

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2. 分別列出物權法和民法典物權編規定了哪些物權類型並進行比較二者在物權類型規定上的區別思考立法理由。

民法典中物權編變動點如下
（一）徵用制度
1. 最新變化：《民法典》第245條
（1）因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵用組織、個人的不動產或者動產；
（2）被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人；
（3）組織、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。
2. 注意：《民法典》對徵用制度，根據疫情有重要修改，需要考生引起足夠的注意，對新的制度變化要了解、記憶。

（二）建築物區分所有權制度
1. 最新變化：《民法典》第274、275、276、278條
（1）規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；
（2）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
中業主共同決定事項的表決
（3）業主共同決定事項的表決問題：
①業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決；
②決定籌集維修資金、改建或重建建築物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；
③決定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
2. 注意：建築物區分所有權制度的常規核心考點，是哪些財產屬於業主共有，民法典在這里有新的規定，考生要足夠注意。此外，業主共同決定事項的表決問題屬於記憶性質的考點，需要考生足夠注意並進行記憶。

（三）土地經營權
1. 最新變化：《民法典》第333、334、335、342條
（1）「三權分置」：土地所有權——土地承包經營權——土地經營權
土地經營權，是指權利人有權在合同約定的期限內佔有農村土地，自主開展農業生產經營並取得收益的權利。
（2）土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。
（3）流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
2. 注意：土地承包經營權在近年的考試當中，考查次數較多，而且著重在考查土地承包經營權的物權變動模式。近年《民法典》又明確規定了「三權分置」制度，要引起充分重視。

（四）抵押權
1. 最新變化：《民法典》第405、406條
（1）抵押財產的處分
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
（2）抵押不破租賃規則
抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
3. 注意：抵押權是擔保物權中最為重要的制度，每年均進行考查，考查的分值在2-4分左右。今年《民法典》還有相關的新變化，需要考生引起足夠注意。

（五）抵押權與質權競合時的先後順序
1. 最新變化：《民法典》第415條
同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。
2.注意：擔保物權的競合與混合擔保一直都是命題人偏愛的制度，特別《民法典》還有相關的新變化，考生要注意具體效力規則。

3. 物權編在民法典有哪些變動呢

民法典物權編中規定了「居住權」，明確提到，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
民法典規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。法律界人士認為，將居住權明確為用益物權的意義重大。老年人可以在將房屋所有權轉移的同時，通過設立居住權來對住房享有長期、穩定的居住權利。

4. 《民法典》內容解讀

民法典由民法總則與各分編「合體」而來，包括總則編、物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編及附則。大到合同簽訂、公司設立，小到物業費、離婚糾紛，民法典涵蓋了民事活動的方方面面。

《中華人民共和國民法典》自2021 年 1 月 1 日起施行後，《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國繼承法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國收養法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國合同法》、

《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國侵權責任法》、《中華人民共和國民法總則》同時廢止。民法典最大的特點之一，是增加了人格權編。

創造性地將關於人格權的規定獨立成編，這在世界民法典的立法史中具有時代意義和實踐意義。其在更好更充分地實現人民幸福生活目標的同時，也必將為世界法治發展提供新的樣板，擴充新的模式。

(4)民法典物權編解析擴展閱讀：

1、見義勇為免責

規定：因保護他人民事權益使自己受到損害的，由侵權人承擔民事責任，受益人可以給予適當補償。沒有侵權人、侵權人逃逸或者無力承擔民事責任，受害人請求補償的，受益人應當給予適當補償。因自願實施緊急救助行為造成受助人損害的，救助人不承擔民事責任。

解讀：現實中因救人反被告的事件多次發生，「扶不扶」「救不救」一度困擾公眾。民法典草案明確了侵權人和受益人的各自責任，同時也明確了見義勇為者依法不承擔民事責任，有助於杜絕「英雄流血又流淚」的現象。

2、小區共有場所收入歸業主

規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

解讀：小區電梯廣告、外牆廣告收入歸誰？物權法的規定並不明確，引發了一些矛盾糾紛。民法典草案明確，利用小區業主共有場所產生的收入屬於業主共有。這將發揮定分止爭的作用，維護業主合法權益。

5. 民法典物權編新如何明確居住權，解決業主維權與維修難題

《民法典（草抄案）》襲
第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有,但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第二百七十五條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
第三百六十七條 設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款：
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期間;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

6. 民法典物權編與物權法的區別

民法典施行以後，現存的物權法就失效了。

7. 民法典看點全解讀

1、物權編：明確居住權，破解業主維權與維修難題

草案物權編的一大亮點，是增加規定「居住權」這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

重慶索通律師事務所律師韓德雲代表對此表示，這一制度認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。此外，在涉及房屋的債務追溯、銀行拍賣等時，居住權的確立也有助於解決現實問題。

2、人格權編：

加強個人信息和隱私保護，關注性騷擾與基因科研，人格權獨立成編是民法典草案的一大亮點。代表委員普遍認為，這是民法典立法的重大創新，有助於強化對人格尊嚴的全面保護。草案規定，隱私是自然人的私人生活安寧和不願為他人知曉的私密空間、私密活動、私密信息。

3、婚姻家庭編：

設立離婚冷靜期，明確夫妻共同債務，這項制度適用於夫妻雙方協議離婚，不涉及家庭暴力等適用訴訟離婚的情況。

草案吸收最高人民法院司法解釋規定，明確夫妻共同債務范圍;將「有其他重大過錯」增加規定為離婚損害賠償的適用情形;增加規定婚姻無效或者被撤銷的，無過錯方有權請求損害賠償……

4、 繼承編：擴大遺贈扶養協議范圍，增加新遺囑形式

草案增加了列印、錄像等新的遺囑形式，增加規定對繼承人的寬恕制度，刪除了現行繼承法關於公證遺囑效力優先的規定……新的遺囑形式讓立遺囑人的表達方式盡可能不受客觀條件限制，也是社會民事活動更具活力的體現。

此外，為確保遺產得到妥善管理、順利分割，草案還增加規定了遺產管理人制度，更好維護繼承人、債權人利益。

5、侵權責任編：破解高空拋物墜物難題，防止「自助行為」被濫用

在強化保護民事主體合法權益的同時，草案侵權責任編兼顧維護社會公共利益，為社會生活提供行為規范。

針對高空拋物墜物，草案多管齊下：明確禁止從建築物中拋擲物品;針對此類事件處理的主要困難是行為人難以確定的問題，強調有關機關應當依法及時調查，查清責任人;規定物業服務企業等建築物管理人應當採取必要的安全保障措施防止此類行為的發生。

8. 民法典關於物權都有那些內容

9. 哪裡能學習民法典物權編的新規

因為立法目的和依據在民法典的總則部分已經有了，而且既然是一部統一的民法典，立法目的和依據也應該是統一的、一致的。