80年代轉讓的土地使用權

A. 一般住宅牆的厚度是多少

1、商品房室抄內牆體厚度一般是襲內隔牆一般為90mm-120mm。如果是承重牆一般都在24cm左右；如果是非承重的隔斷牆，一般都在12cm左右。其他的諸如剪力牆等厚度不等，但通常都在24cm以上，有的甚至超過30cm。
2、同時，牆體厚度沒有統一的標准，要看選擇什麼的磚，一般有多孔磚和標准磚兩種。多孔磚的標准尺寸是240*115*90，標准磚的尺寸是240*115*53。磚牆的厚度一般以磚長表示，例如半磚牆、3/4磚牆、1磚牆、2磚牆等。其相應厚度為：115mm、178mm、240mm、365mm、490mm，牆厚應滿足磚牆的承載能力。
本條內容來源於：建築工業出版社《裝修設計與施工手冊》

B. 普通商品房的設計使用壽命是多長時間

隨著國民對不動產、產權等的重視，對於50年房屋設計使用年限與70年土地使用年限的關系問題，近年來逐漸被重視。
近日，全國政協委員、九三學社中央研究中心研究員許進呼籲修訂設計標准，延長建築設計使用年限（見《政協委員：住宅設計使用年限應從50年提到70年》，《許進委員：住宅設計使用年限應從50年提高到70年》），主要理由如下：
（1）提高普通建築設計使用年限，不僅能夠減少對生態環境的破壞，還能夠節約大量的資金。「若把普通房屋的設計使用年限提高20%，每年就可以少堆起3座喜馬拉雅山了」。
（2）住宅的設計使用年限從50年提高到70年，增加成本有限。「以北京市為例，如果將住宅的設計使用年限從50年提高100年，需要提高建築的地震安全性等安全指標，經估算，住宅的建設和安裝成本將提高10%左右，約佔北京市住宅平均銷售價格的1%。」
（3）「住宅的產權是70年，那我買來的房子怎麼是50年的設計壽命?剩下的20年，我的權益怎麼保障?」（此觀點為網路上其他觀點，和許委員的觀點放到一起相信他不會有意見）
此觀點不是剛剛提出，以往就曾在社會上引起過相關討論，如2009年南方都市報就發表過《住宅使用年限50年與70年產權相矛盾網友質疑20年哪去了》。
既然是政協提案，就要給出回復。是否將我國的房屋設計使用年限提高，提高到多少？相關部委也參與了回復，據說住房和城鄉建設部最近也在組織專家討論這個問題。我僅發表一些個人的觀點：
（1）設計使用年限的定義是「設計規定的結構或結構構件不需進行大修即可按預定目的使用的年限」，設計使用年限不是房屋壽命。就算在設計使用年限內，也要對房屋進行日常的檢查和必要的維修（非結構構件的使用壽命一般都達不到50年）。房屋實際壽命的長短，主要與使用維護有關。無論是50年，還是100年，使用中（包括設計使用年限內和年限外）都是需要正常維護的。
（2）我國房屋平均壽命較短，很多提前拆遷，這與房屋設計使用年限沒有關系，很多被拆遷房屋很多都沒有達到50年的設計使用年限。就算提高到70年，按現在的社會情況和城市發展情況，該拆一定還會被拆。國內很多竣工5年內的公建和住宅都因後期城市發展、規劃修改而被拆，並不鮮見，這些都與房屋設計使用年限無關。
（3）房屋壽命短的另一個因素就是建造質量問題，在近10年的快速發展過程中確實存在很多問題，但應該說因為建造質量問題造成房屋壽命減少的「事故」目前來看還不多，且也與設計使用年限無關。如果是建造質量有問題，50年、70年的關系不大，不會到這么久就會出現問題了。如海砂屋，一般10年就會完全暴露，房屋無法使用。
（4）普通房屋的設計使用年限取50年，是國際通行。與50年設計使用年限對應，還有50年的設計基準期（定義為「為確定可變作用等取值而選用的時間參數」）。重要房屋或土木工程結構，設計使用年限一般取為100年獲更長年限（港珠澳大橋設計使用年限是120年）。對於普通房屋，如果希望提高設計使用年限，可以直接按現行規范採用100年設計使用年限。對於100年設計使用年限的房屋，從技術上主要涉及設計過程中地震作用、荷載作用的取值增大，建造中材料性能要求提高。除在耐久性方面仍需要進行一些研究補充（目前對於非房屋建築，耐久性方面研究較多；對於100年使用年限的普通房屋，如何採用低成本的技術措施，仍需要進行一些研究），總的來說難度並不大，實際造價可能增加也不多（個人隨便估，對於普通混凝土住宅，10%-20%，不一定準確）。
綜上，我覺得不存在50年、70年的矛盾問題，採用70年的設計使用年限沒有必要。房屋建築設計可由建設方、設計方共同確定，採用50年或100年的設計使用年限。但個人覺得，盲目對普通房屋採用100年的設計使用年限，還不如建立完善房屋使用中的檢修、修繕機制，這方面的意義更大。
討論上述問題，還會產生一個疑問，為什麼我們的土地使用年限是70年？是否會改變呢？我找到一些有用的資料，大家可以自己看看，《世界各國土地產權制度及其啟示》、《土地年期的界限街》（這篇文章的作者肖喜學的博客中有很多香港土地及房屋方面的信息，很有有意義，大家可以多看看）、《住宅土地使用年限70從何而來?》
我個人覺得，70年的問題真應該好好考慮一下了。70年當初提出的參考來自香港，而在香港，又有999年、75年、50年等多種土地使用年限，對於土地使用年限到期怎麼處理，都是目前我國應該正確對待的問題了。這個問題全國人大代表、湖南萬家麗集團董事長黃志明提出了（《人大代表建議取消住宅土地使用70年限制》），我覺得他提才更有意義。

C. 80年代中國農業背景

改革開放以來，中國農業和農村經濟發生了翻天覆地的變化。實行了家庭聯產承包責任制，廢除了人民公社制度，突破了計劃經濟模式，初步構築了農村新經濟體制框架。這些根本性改革，極大地解放和發展了農村生產力，結束了主要農產品長期短缺的歷史，基本上解決了全國人民的吃飯問題。農民收人有較大幅度增加，農民生活正在實現從溫飽到小康的歷史性跨越。鄉鎮企業異軍突起，帶動農村產業結構。就業結構變革和小城鎮發展，開創了一條有特色的農村現代化道路。農民的思想觀念順應時代要求發生了深刻變化。農村改革的成功，為改革、發展、穩定做出了重要貢獻。
但是，農村仍然存在以下問題：土地承包依然缺乏長期、完整。有法律保障的土地使用權；對農村亂收費和農民不合理負擔的問題仍然缺少治本之策；農民一家一戶的小規模分散生產、勢單力薄，談判地位低，信息不靈，在交替出現的「買難」和「賣難」中，難以承受市場風險和利益損失；在世界農產品貿易日益自由化的大背景下，中國農業正面臨著市場競爭的考驗；鄉鎮企業面臨著產業結構升級的市場壓力；農村工業化過程中城鎮化滯後的問題日益突出；城鄉分割體制依然沒有徹底沖破，等等。在本文中，我們著重對中國農業改革與發展中的一些關鍵性問題進行探討。〕

一、食品政策：從自給自足到適度進口

中國農業資源緊缺、人口眾多，努力增加糧食有效供給，始終是農業發展的頭等大事，任何時候都不可忽視。中國農業生產長期發展中面臨的嚴峻問題是，糧食生產將難以滿足需求的增長，糧食的供需缺口將進一步擴大，未來的糧食進口量將逐步上升。

在實現中國糧食中長期供求平衡的戰略選擇上，存在兩種不同的思路：一種思路主張必須把糧食自給作為目標。另一種思路主張，在國內農產品價格逐步達到國際市場價格水平的時候，盡可能地利用國際市場，利用相對廉價的進口糧，彌補近期內中國因無法大量增加農業投入而可能出現的糧食供給不足，同時節省下寶貴的資源用於非農產業的發展和實現農業人口的產業轉移，不能片面地強調糧食的「自給自足」。

我們認為，從中長期看，保證糧食的供求平衡，既不能過份強調自給自足，也不能過度依賴國際市場，而只能選擇「立足自給，適度進口調劑」的戰略。

堅持糧食自給自足是不必要的，也是行不通的。近年來，中國糧食生產的要素邊際生產率呈遞減現象，由此導致糧食生產成本和價格不斷攀升，目前，中國糧食的市場價格已高出國際市場的價格。

在這種背景下，為了實現糧食自給，就必然要求：大量使用耕地；大量增加對糧食生產的投入，以挖掘糧食的資源潛力和技術潛力；不斷提高糧食價格；對國外廉價糧食的進口通過採取關稅和非關稅的措施進行限制，等等。這些措施，或者是難以行得通，或者要付出很高的代價。例如，過分強調糧食自給，土地和資本兩項要素的機會成本將會很高，這不但影響農民增加收入，也會損害非農業的發展；不斷提高農產品價格，不但會成為國內通貨膨脹的潛在因素，而且會推動工業勞動成本的提高，影響整個經濟比較優勢的發揮；在經濟日益國際化、貿易日益自由化的條件下，過份限制國外糧食進口，會遇到貿易夥伴的反對和報復，同樣要付出代價。

適度進口糧食，調劑品種餘缺，彌補產需缺口，增加儲備，對於提高中國稀缺資源的利用效率無疑是有益的。今後，國際糧食市場的供給能力，仍是可以進一步提高的。但考慮到大量進口糧食對世界市場的影響，糧食安全、糧食進口能力以及糧食大量進口對國內生產的影響，今後在擴大糧食進口上，又應當採取非常謹慎的態度。中國糧食的中長期供求平衡，必須立足於國內，不能過度依賴國際市場。

加入世界貿易組織（WTO）將對中國農業進出口貿易產生巨大影響，其利弊如何最終取決於中國農產品的國際競爭力。但近10年來，中國糧食生產成本平均每年以10％的速度遞增，使糧食價格也隨之提高。目前中國小麥、玉米、大米及棉花等大宗農產品的國內價格已高於國際價格，在國際市場上失去了以往的競爭優勢。中國的油料、糖、奶業自然條件好，原料充足，但由於加工技術落後，目前植物油、食糖和奶製品價格已高於國際市場價格，在國際市場上失去了以往的競爭優勢。中國一些勞動密集型的產品，如蔬菜、水果、花卉和水產品、畜產品，由於資源成本低，目前價格大都低於國際市場價格，在國際市場上具有較強的競爭優勢。上述農產品出口水平卻還比較低。如中國的水果類產品，目前的年出口量僅占其總產量的1％左右。造成這種狀況的主要原因是，農產品品質差、農產品加工、包裝、貯藏等環節還非常落後。此外，對這些產品的國內支持還不夠。
中國農業改革發展的趨勢及策略 來自: 免費論文網

適應參與國際市場競爭的要求，今後農業發展的目標應是在繼續確保糧食綜合生產能力穩定提高的基礎上，更加重視根據比較優勢原則來優化農業結構，提高中國農業的國際競爭力。

二、農民收入政策：從價格支持政策轉向結構調整政策

增加農民收入，是關繫到中國經濟發展和社會穩定的一個全局性問題。在市場經濟條件下，如果農民收人預期不好，就不願擴大農產品供給。因此，實現增加農產品有效供給的目標，必須使農民收入能穩定增長。90年代末以來，中國農村經濟增長中的一個突出矛盾就是，在農產品供給全面好轉的形勢下，農民收入的增長處於緩慢狀態。

目前農業收入仍占農民收入的60％以上，工農業之間的交易條件仍是影響農民收入增長的最重要的因素之一。農業是一個觀風險產業，同時又受到恩格爾法則的制約，在市場競爭中常常處於不利地位。在農產品市場化的改革中，政府制定農產品保護價格政策，對減少農產品價格的不穩定性保護農民收人是至關重要的。

有關研究表明，政府對農業的價格保護程度，與經濟所處發展階段密切相關。一般說來，經濟越發達，政府對農業生產者的價格保護程度越高。從中國目前所處發展階段和財政實力看，像目前發達國家那樣大量補貼農業是不可能的。現在，應逐步減少對城鎮居民和城市國有企業各種補貼，大幅度削減農民的各種負擔。從長遠看，實行農產品貿易自由化是一種趨勢，實行高保護政策的國家必將大幅度削減農業的價格補貼，逐步開放農產品市場。而且，即使中國經濟發展達到了很高的階段，農業人口份額降低到了較低的程度，也不可能直接採用價格手段對農業進行高保護。

增加農民收入，單靠政府的價格支持是遠遠不夠的，而且這方面的潛力也會越來越有限。增加農民收入，最根本的途徑是在保證糧食安全的前提下，調整農業結構，構建高效農業體系。

改革開放以來，農業結構調整已取得了顯著成效，但是，應當承認，過去農業結構的調整仍然是初步的、低層次的、階段性的。農業進入新的發展階段之後，農業結構性矛盾日益顯露出來。突出表現在三個方面：一是產品質量不高，大路貨多，名優產品比例低；二是一般性品種多，專用品種少；初級產品多，加工產品少，精深加工產品更少。目前中國水果的優質果率只佔水果總產品的30％，約有20％的劣質果適口性差，部分蔬菜。茶葉中農葯殘留量超標，蔬菜、水果、花卉等產品貯藏、保鮮、加工水平低，難以保證儲藏質量和商品質量。三是雖然農業生產的區域化分工有了很大進展，但區域比較優勢尚未充分發揮出來，區域性農作物結構不同程度存在大而全、小而全問題。在結構調整中，地區之間重復投入，常常一哄而上，帶有很大的盲目性，造成了過度的盲目競爭和資源浪費。果品、蔬菜產地市場之間的激烈競爭，已經暴露了在品種、布局方面的趨同性。

抓住農產品總量平衡的有利時機，加快農業結構調整步伐，促進結構優化升級，就成為農業發展面臨的一項重大課題。新一輪的農業結構調整決不能再走簡單的數量、比例變動的老路子，必須注重調整的質量。這次結構調整，主要是向生產的深度進軍，提高農業的質量和綜合經濟效益。

根據中國農業資源利用和農產品供求的現狀，構建高效農業體系，應在繼續發展種植業的同時，加快林業和畜牧水產業的發展，提高其在大農業中的比重。與此同時，在大農業內部，提高種植業與林牧漁業之間的多層次綜合利用水平，努力實現農牧結合、農林結合、牧漁結合，更加集約地利用各種農業資源。

農產品加工業的發展，既是提高農產品質量的重要途徑，又會提高農業的比較利益水平，甚至可變廢為寶，提高農產品的綜合利用率，更好地滿足消費者對農產品及其加工品的多樣化需求。發達國家農產品加工業產值與農業產值之比大都在3：l，而中國只有0．79：1。發達國家加工食品約佔90％，而中國只佔25％。發達國家食品工業產值一般是農業產值的1．5－2倍，而中國還不到1／3。從上述差距中，可以看出中國發展農副產品加工業還有很大的空間。農產品的包裝、儲藏、分級水平低，已經嚴重影響了中國農產品的國際競爭力和經營的經濟效益。中國農業生產結構的優化，應把加強產後系統開發、特別是發展農產品加工業，作為一項重要內容，以利於其高產優質高效的實現。
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三、農業產業化：農業發展的新趨勢

長期以來，中國農業生產、加工和銷售三個環節相脫節，導致農產品「買難」和「賣難」交替出現，這既使得農產品加工企業常常得不到穩定的原料供給，農民的利益也經常受到損害。針對這種情況，近年來，中國提出了「農業產業化」的發展思路。農業產業化在實踐中是一種內容相當豐富的現象，雖然在理論上對其內涵並沒有一個清晰的界定，但多數意見認為，推進農業產業化，通過中介組織的帶動，一頭連給農戶，一頭連接市場，既保持了家庭承包制的穩定，同時又通過延長產業鏈，發揮一體化組織的協調功能，把分散的農戶組織起來，進行商品生產，在一個產品、一個產業、一個區域內形成了產品規模、產業規模和區域規模，實現了規模經營。這種形式，有利於克服千家萬戶的分散經營與千變萬化的大市場的矛盾，使分散的農民家庭經營與大市場之間找到了一種有效的連接方式；有利於在更大范圍內和更高層次上實現農業資源的優化配置和生產要素的重新組合，提高農業的比較效益；有利於在家庭經營的基礎上，逐步實現農業生產的專業化、商品化和社會化。

農業產業化在中國廣大農村的實踐，內容豐富，形式多樣。概括說來，主要有以下四種類型：一是龍頭企業帶動型。主要是以農產品加工或流通企業為龍頭，帶動農戶從事專業生產，將生產、加工、銷售有機結合，實施一體化經營。這種類型一般以「公司十農戶」為基本組織模式。二是中介組織帶動型。主要是以社區合作經濟組織、專業合作經濟組織（包括農民專業協會）、供銷合作社等為中介，帶動農戶從事專業生產，將生產、加工、銷售有機結合，實施一體化經營。這類組織一般以合作經濟組織十農戶為基本組織模式，但也有一些是「公司+合作經濟組織+農戶」。三是專業市場帶動型。主要是以專業市場為紐帶，帶動主導產業，連結廣大農戶。四是其它類型，如各農業研究和推廣部門為農戶提供產前、產中、產後服務。

無論採取何種組織形式，推進農業產業化經營的核心問題是在生產、加工和銷售之間建立合理的利益分配機制。從實踐看，農戶與農產品加工企業和其它組織的利益連接方式主要有以下幾種形式：

一是「買斷」關系，即農戶與企業之間除了純粹的市場交換關系外，沒有任何其他的經濟聯系，企業僅是一次性收購農戶的原料，雙方不簽定經濟合同，價格隨行就市。在這種買斷型的利益關系下，農產品生產、加工和銷售之間並沒有形成有機的內在聯系，更沒有形成利益共享、風險共擔的機制，企業與農民的關系很不穩定。嚴格說來，如果企業與農戶之間僅僅停留在這種「買斷」型關繫上，還不能說是實現了農業一體化經營。

二是契約關系，即農戶與企業在自願、平等、互利的前提下，簽訂規范的經濟合同，明確規定各方面應當享受的權利和所承擔的義務，建立了相對穩定的購銷關系。在這種形式下，農戶與企業的利益關系的緊密程度也有差別。多數企業一般都向農戶供應良種、優良種畜、種禽和化肥、農葯等生產資料，並提供技術指導、培訓，有些企業還以相對穩定的價格收購農民的產品，或參照市場價，制定保護價，當市場價低於保護價時，以保護價收購農民的產品。在這種方式下，農民與企業之間的利益關系與「買斷」型相比，更進了一步。但在許多情況下，農戶不履約或企業拒收、壓級壓價等現象是經常發生的。

三是新型的合作關系，主要是通過建立各種類型的合作組織，實行利潤返還，入股分紅，逐步形成「利益共享，風險共擔」的利益共同體。從合作組織形成的方式看，主要有以下幾種：（1）供銷社吸收農戶入股，興辦專業合作社；（2）農民自發組建專業合作社；（3）一些協會吸收農民入股發展成合作社；（4）龍頭企業吸收農戶入股，組建股份合作制企業等。從合作組織內部的服務內容看，有些合作組織（主要是農民專業協會）主要還是提供信息、技術培訓、物資供應等服務，有的則實現了合作加工和銷售。從合作組織內部的利益關系看，有些合作組織與農戶之間還是以服務為紐帶連結在一起，而有些合作組織（包括企業）則與農產形成了新型產權關系，對農戶實行利潤返還和按股分紅。從總體上看，這種利益聯接方式還不多，發展也比較緩慢，許多合作組織還不夠規范，特別是多數合作組織經濟實力還比較弱，這使得它在促進農業產業化經營中發揮的作用還比較有限。
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農戶與其他利益主體建立什麼樣的利益聯接方式，是受多種因素影響的，如產品性質、企業實力、農戶素質等。今後，中國農業產業化的發展仍將以「公司+農戶」作為基本組織形式，以契約作為基本的利益聯接方式。積極扶持龍頭企業的發展，對推進農業產業化進程仍具有重要的意義。只有龍頭企業素質高、競爭力強，農產品及加工品才能立足市場、佔領市場，農業產業化才能順利進行。龍頭企業在發展方向上，要高起點，堅持以質取勝，以效益取勝。龍頭企業要處理好與農民之間的關系。龍頭企業不是單純的農產品加工或流通企業，它要為農民提供經濟技術等方面的配套服務，這樣才能使農民的生產符合市場的要求。龍頭企業要努力做到與農民利益共享，風險共擔，努力與農民結成共損共榮的經濟利益共同體。

四、農業剩餘勞動力：從就地轉移到跨地區有序流動

改革開放以來，中國農業剩餘勞動力的轉移取得了舉世矚目的成就。盡管如此，目前農業勞動力的就業壓力並沒有得到很大緩解。

解決規模龐大的農村剩餘勞動力的出路問題，必須採取「多渠道分流，多種形式轉移」的戰略，依靠一、二、三產業的全面發展，全方位開拓就業門路，最大限度地增加就業機會。為了防止大量農村人口過度湧入城市，誘發「城市病」，應該充分挖掘農業內部的就業潛力，使農業有效地發揮過剩勞動力的「蓄水池」作用。同時，應積極開拓國際勞務輸出市場。但這兩條渠道吸納農業剩餘勞動力的能力畢竟是有限的。今後，解決農業剩餘勞動力出路的根本途徑，在於非農化和城鎮化。鄉鎮企業今後在安置農村剩餘勞動力方面，仍將發揮主渠道的作用。

能否緩解農村剩餘勞動力的就業壓力，關鍵取決於鄉鎮企業能否繼續保持較高的吸納勞動力能力。現在鄉鎮企發展面臨的制度環境和市場環境已發生了根本性的變化，在新的環境下，鄉鎮企業不可能在所有的行業都與城市企業展開競爭，在經濟發展進人結構調整時期，大部分行業生產能力出現相對過剩的情況下，鄉鎮企業要適應國內和國際市場競爭的要束，對產業結構進行戰略性調整，這是保證鄉鎮企業持續增長和就業容量不斷提高的關鍵。

一是大力發展農產品加工業。從城鄉布局看，在改革開放前，中國農產品加工業大都分布在沿海大中城市，形成了農村生產原料，城市加工的格局。這種格局割斷了農產品加工業與農業的有機聯系，不僅造成農產品原料損耗大，加工成本高，也不利於農業生產的發展。改革開放以來，由於鄉鎮企業的異軍突起，這一局面有了一定改觀。1997年農產品加工業產值城鄉比為1：0.89，食品工業還是城市佔主導地位，城鄉比為1：0．60。中國農產品加工業目前仍主要集中在城市，特別是農產品的深加工大都在城市。從農產品加工業的區域布局，1997年東、中、西三大區域農產品加工業的產值比為66：24：10，也就是說，農產品加工業主要還是集中於東部沿海地區（近2／3），而內地的比重則很小，尤其是西部地區只佔1／10。鄉鎮企業要抓住機遇，把發展農產品加工業作為再次創業的突破口。中西部既是農產品的主要產區，也是農產品加工業發展最具潛力的地方，要加快農產品加工企業向中西部轉移的速度。中國今後農村剩餘勞動力的壓力主要在中西部地區，發展勞動密集型的農產品加工業，不僅有利於中西部地區吸納更多的農村勞動力，而且可以緩解農村剩餘勞動力跨地區流動的壓力。

二是大力發展第三產業。相對於第二產業發展的規模和要求而言，農村第三產業發展總量不足，發展相對滯後。現階段的農村第三產業，主要集中於一些傳統的、低水平的交通運輸和商業飲食服務業之上，在某些傳統行業中，由於區域之間產業結構的相似性，進入過剩、低水平過度競爭的局面也早已形成。如在鄉鎮第三產業的傳統交通運輸業中，運力的發展多集中於短途客運和內河運輸業之上，運力增長相對於運力需求和道路過剩的現象較為嚴重。一些農村發展亟需的（新興）第三產業行業（如科技服務、信息咨詢、金融保險等方面）發展嚴重不足，如農村金融業，不僅業務范圍窄，信用手段落後，而且極不規范，難以滿足促進農村資金流動的需要。加快發展農村第三產業。一是重點建設好農產品批發市場，積極開拓農村資金和勞動力等要素市場；二是把交通、通訊、保險、金融、信息服務、技術服務等行業作為發展重點；三是要開發農村房地產和旅遊等新興產業。
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引導鄉鎮企業發展與小城鎮建設相結合，促進第三產業的發展，應是今後解決農村剩餘勞動力就業問題的根本出路。

從80年代中期以後，尤其是進入90年代以來，農村勞動力的跨地區流動日趨活躍。根據國際經驗，90年代和下個世紀的頭20年，將是中國社會經濟結構變化最劇烈的時期。可以說，近年來數千萬「農民工」的大流動，不過是未來相當長的一個時期內農村勞動力跨地區大流動的序曲。

如此大規模的農村勞動力跨地區流動，以及自發流動不可避免的盲目性，致使流入地區的一定時期勞動力吸納能力受到挑戰，城市基礎和交通運輸面臨巨大的壓力，城市的住房、環境管理、衛生醫療設施、治安管理和人口生有控制都面臨著越來越大的壓力。

近年來農村勞動力大量流入城市，雖然引發了一些問題，但不能因此而普遍嚴格限制農村勞動力向城市的流動。除了像少數特大城市對農村勞動力的流人採取一定的限制措施外，大多數城市應向農民打開城門，鼓勵農民企業家進城投資辦廠，吸引部分農村勞動力進城就業。近年來，在沿海一些大、中城市，隨著體制改革的深化和經濟的迅速增長，不僅城市就業問題已迎刃而解，而且還吸收了大批外來勞動力。這說明，現有大、中城市在解除了舊體制的束縛之後，經濟若能蓬勃發展，其吸納農村勞動力的能力依然是不可忽視的。允許一部分農民進入大、中城市就業，並努力使一部分具備條件的農民，由常年性外出打工，轉變成穩定性移民，應當成為今後解決中國農村剩餘勞動力出路的一條重要途徑。

要加大戶籍制度的改革力度，逐步消除城鄉勞動力市場的分割狀況。改革以來，雖然市場機制在勞動力配置方面的作用日益加大，但迄今尚未形成城鄉統一的勞動力市場，仍然存在著城市人口對城市就業機會相當程度上的壟斷。長期保持城鄉勞動力市場的分割，不用農民的就業競爭去抑制城市勞動費用的上漲，不僅農業失去了發展的機會和條件，而且城市工業部門和服務部門的勞動效率也難以提高。戶籍制度改革的核心內容是剔除粘附在戶籍關繫上的種種社會經濟差別，真正做到城鄉居民在發展機會面前地位平等，獲得統一的社會身份。為此，在就業制度上，應建立「企業自主用人，勞動者自由擇業」的市場化就業制度。建立新的人口登記和管理制度，就是要建立對人口實行開放式管理的戶口制度，即任何人無論是從鄉村遷移到城市，還是從一個城市遷移到另一個城市，或從一個農村區域遷移到另一個農村區域，以及從城市遷移到鄉村，只要符合一定的條件和要求（如有穩定的收入來源，居住時間達到一定年限等），就應該依法獲得合法的居住身份，並依法享受相應的權利和承擔相應的義務。戶籍制度的改革可以採取漸進的方式，可先在小城鎮實行新的戶籍管理制度，在取得局部突破的基礎上，再循序展開。目前，在小城鎮，非農業戶口已沒有多少特權，改革現行戶籍制度的條件已經具備。

五、土地政策：賦予農民長期而有保障的土地使用權

雖然家庭承包經營制度的改革獲得了巨大的成功，但進一步穩定和完善這一制度仍有大量的後續工作要做，特別是如何進一步完善農村土地產權制度，仍是農村深化改革的重要內容。

目前，中國農村土地產權制度的一個基本特徵是，土地所有權繼續歸農民集體所有，農戶則以承包方式獲得土地使用權。這樣一種獨特的制度安排，雖然沒有從根本上觸動土地的集體所有制，但由於較好地解決了人民公社制度下普遍存在的集體成員「搭便車」問題，從而帶來了生產率的巨大提高。由於農村土地制度的改革是在缺乏成熟的理論准備與系統的政策設計的情況下進行的，農村土地產權制度的不規范是難以避免的。近年來為了完善農村土地產權制度，政府出台了一些重要政策，並試圖使這些政策在法律上得到具體化，但農地產權制度仍不夠完善。現行農地產權制度存在的最主要的缺陷是農民土地權利的穩定性得不到有效的保障。在大多數地區，根據人口的變化，周期性地進行土地的調整是司空見慣的事。這種調整嚴重地損害了土地承包經營權的穩定性。而政府關於將土地承包期在原先耕地使用權15年的基礎上再順延30年的政策；也沒有得到較好的執行。
中國農業改革發展的趨勢及策略 來自: 免費論文網

農民土地權利不穩定，還表現在農民土地承包經營權的內容仍不夠充分，例如，在現行制度下農民缺乏抵押上地使用權以獲得銀行貸款的權利。更為重要的是，農民在現實中缺乏充分行使自己土地權利的能力。雖然政府要求農戶和集體之間要簽定書面的土地承包合同，但在現實中，隨意解除土地承包合同，侵犯農民合法權益的現象是經常發生的。

穩定土地承包關系，目前遇到的一個爭議較大的問題是30年承包期內是否調整土地。一種觀點主張應明確規定30年承包期內不調地。另一種意見是，在承包期內，應允許進行有限制的小調整。近年來的經驗表明，採用行政手段，周期性地調整土地，以緩解人地矛盾，固然可以滿足部分農民的願望，但副作用很大，不利於鼓勵農民改良土地。考慮到落實30年的承包期本身阻力就較大，如果在30年的承包期內再完全不允許調整土地，執行起來就會更困難。因此，比較可行的選擇是，針對承包期內土地的調整制定更為嚴格的限制條件。新的《土地管理法》在這方面已有了很大的改進，如規定：在土地承包經營期限內對個別承包者土地的調整，必須經村民會議1／3以上成員或2／3以上村民代表同意。但這還不夠，還應規定更為嚴格的限制。特別是對把土地承包給集體以外的單位和個人經營，要有更為嚴格的限制條件，如規定任何調整首先應得到現在的承包戶的同意。這方面存在著基層幹部濫用權力的現象，強行出租集體土地，強行收回農民承包地的現象是時有發生的。在很多國家的土地法律中，無論是對私地的出租，還是對公地的出租，都有「續相權」的規定。在荷蘭，政府頒布的土地法令也規定，煙農的土地租期至少為12年，並可續租。在澳大利亞，大約85％的農地（主要是草場和林地）屬於「公地」（crownland）。這些公地大都採用長久租用制，也都有續租的法律規定。例如，草場的租用期一般是99年，到期後都可續租。中國自來代就有了永佃制。明清時期永佃制在江蘇、浙江、福建和廣東等地區已經很盛行了。永佃制的特徵是「一田兩主」，即把土地的田底權與田面權分離開來，地主擁有田底權，佣戶擁有田面權。地主可以把田底權出賣、典押，但不能隨意趕走擁有田面權的佃戶。佃戶可以出賣、典押田面權，在這種情況下，地主的田底權不變。這種土地制度在歷史上曾對保護佃農的利益和促進農業的增長發揮了重要作用。為了賦予農民更長久的、有保障的土地使用權，應當在有關土地的新的立法中，充分保障農民在30年承包期滿後，有權繼續承包土地。中央的政策是給農民長期而有保障的土地使用權。承包期再延長30年，30年內嚴格限制調地，滿30年後有權續租，只有這樣，才能真正讓農民感到自己是土地的主人，才能真正有利於使農民形成長期的預期。

穩定家庭承包經營制度，土地承包期長固然重要，但關鍵是明確界定土地承包權的性質。農民的土地承包權，從法律性質看，一開始就是以債權的形式出現的。物權和債權是大陸法系民法上相對應的兩種財產權利。在英美法系中，沒有這種概念。物權和債權的法律效力是不一樣的。物權是一種排他性的財產權利，而債權則不具

D. 80年代建的房子,土地使用權是多久

普通住宅都是70年年限的，到期了之後如果沒有拆遷政策的話，是可以繼續使用的，只是要補交土地出讓金。

E. 什麼讓部分農村傳統習俗消亡哪個群體以後佔有土地使用權多原來七八十年代農村人的後代是否是繼承人

年輕人的想法總是會出人意料，慢慢扔掉一些風俗習慣很正常。只能是有錢有權有勢的人。多數有後代

F. 商品房和住宅房有什麼區別

您好，這是兩類問題。

普通住宅，一般是按照所在地區，民用住宅的建築標專准來建造的居住用房屬。一般為多層住宅和高層住宅，因各地對多層和高層的定義不一致，劃分標准各地可根據實際情況酌情確定。

商品房，指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售、出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物，自建、參建、委託建造的自用住宅或其他建築物不屬於商品房范圍。

G. 商品房和三產用地區別

一：商品房在中國興起於80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權後經營的住宅，均按市場價出售。

三產用地是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。

二：三產用地是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。

隨著社會的發展，城市化進程的提高，規劃區內可利用土地減少，農民產業用地安排存在一定的難度，同時也給城市規劃管理帶來了一些問題。農民集體第三產業用地和拆遷安置房都是根據國家政策規定下，

對土地使用進行合法使用，解決了上述的問題，在解決居民的住房問題的情況下，提高居住的居住水平，加速社會發展。商品房其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

(7)80年代轉讓的土地使用權擴展閱讀

商品房在中國興起於80年代，它是指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物。

自建、參建、委託建造，又是自用的住宅或其他建築物不屬於商品房范圍。

商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

三產用地是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。

三產就是第三產業的簡稱。「第三產業」是產業經濟學的概念，產業分類方法很多，此概念原於三次產業分類法。

1、直接從自然界獲取產品的 物質生產部門為第一次產業。如農業、牧業、采礦。

2、加工取自自然界的物質的生產部門為第二次產業。如製造業、建築業、電業。

3、從第一次、第二次產業物質生產活動中衍生出來的非物質生產（提供勞務的）部門劃為第三次產業。 第三（次）產業指廣義上的服務業。如儲運業、通信業、餐飲業、科學、教育、文化、衛生等行業。

H. 上世紀80年代，鎮政府徵收為國有土的土地，能否返反能村生產隊

上世紀80年代，鎮政府徵收為國有土的土地，用地單位取得了國有土地使用權沒有回進行建設，不答再需要的直接收回，需要但每建設的延長建設期，但從簽訂土地使用權出讓（劃撥）合同之日起超過兩年未動工的，視為閑置土地，可以收回。
1、如果為合法征地，應當由省級以上政府審批，政府在審批時同時批復土地徵用方案，批文下達後，縣級政府應當根據土地徵用方案制訂征地補償標准，政府應當公示該標准，被征地人有異議的可申請省級以上人民政府裁決；
2、如果為非法征地，則補償安置標准由被征地農民與政府協商確定，協商不成被征地農民可以拒絕。
土地徵收系指政府為促進物品利用、增進公共利益，而興建各種設施，基於政府公權力之作用，依法定程序，取得特定私有物品，並給予當事者相當補償之行為。然濫權不當徵收、超征常引起民怨。

I. 中國一共進行了幾次土地改革，分別是什麼時候

五次。分別是：

1、1931年，中共制定了「依靠貧農、雇農,聯合中農，限制富農內，保護中小工容商業者,消滅地主階級，變封建的土地所有制為農民的土地所有制」的土地革命路線。

2、抗日戰爭時期，中共在根據地實行地主減租減息，農民交租交息的土地政策。

3、1947年，中共制定《中國土地法大綱》。

4、1950年，中央人民政府頒布《土地改革法》，實行土地改革，徹底廢除了我國的封建剝削土地制度。

5、十一屆三中全會後，我國農村普遍實行了家庭聯產承包責任制。

土改：土地改革通常是指土地所有權由人數相對較少的富有者、大量土地的所有者（如貴族、庄園、農場主，或通稱為土地主）向那些耕作者的轉讓。

(9)80年代轉讓的土地使用權擴展閱讀：

土改意義：

1、土地改革的完成，徹底摧毀了我國存在的兩千多年的封建土地制度，地主階級也被消滅。

2、農民翻了身，得到了土地，成為土地的主人。

3、解放了農村的生產力，極大地提高了農民的生產積極性，為農業生產的發展和國家財政經濟狀況的根本好轉創造了條件。

4、進一步鞏固了工農聯盟和人民民主專政。

5、農業生產的發展為工業生產的發展提供了充分的原料和廣闊的市場，為國家工業化開辟了道路。