農業的土地使用權包括

㈠ 允許農業用地土地使用權轉讓是什麼時候

黨的十七屆三中全會的決定提出，加強土地承包經營權流轉管理和服回務，建立健全土地承包答經營權市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。在2009年中央1號文件中，已經明確規定要將土地承包經營權流轉擴大到草原、集體林地以及林木所有權方面。

引用自網路

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㈡ 農業用地如何轉為商業用地

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條：

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

且根據通知，為加強對開發區建設用地的集中統一管理。開發區的建設用地必須符合土地的利用總體規劃，並且納入了土地的利用年度計劃，在選址時必須納入城市的統一規劃管理。

農業用地轉為商業用地流程：

1、若是改變為商業用途的，那麼是必須符合城市總體規劃的，並且需先經過規劃部門的批准，也就是得先進行審批。

2、只要符合了城市的規劃可以改變為商業用途的，就得按照現行土地出讓辦法的規定，用地的出讓應當通過招標、拍賣或是掛牌等的方式公開進行，農業用地的原使用人及買受人都不得自行進行買賣。

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規范設施農用地審核：

農業設施的建設與用地由經營者提出申請，鄉鎮政府申報，縣級政府審核同意。申報與審核用地按以下程序和要求辦理：

1、經營者申請。設施農業經營者應擬定設施建設方案，方案內容包括項目名稱、建設地點、用地面積，擬建設施類型、數量、標准和用地規模等。

並與有關農村集體經濟組織協商土地使用年限、土地用途、補充耕地、土地復墾、交還和違約責任等有關土地使用條件。協商一致後，雙方簽訂用地協議。經營者持設施建設方案、用地協議向鄉鎮政府提出用地申請。

2、鄉鎮申報。鄉鎮政府依據設施農用地管理的有關規定，對經營者提交的設施建設方案、用地協議等進行審查。符合要求的，鄉鎮政府應及時將有關材料呈報縣級政府審核；不符合要求的，鄉鎮政府及時通知經營者，並說明理由。

3、涉及土地承包經營權流轉的，經營者應依法先行與農村集體經濟組織和承包農戶簽訂土地承包經營權流轉合同。

㈢ 土地使用權的特徵是什麼

(一)集體土地所有權、使用權主體
集體土地所有權主體，根據《中華人民共和國土地管理法》第十條規定有鄉(鎮)農民集體、村農民集體和組農民集體三種，屬於不同主體所有的土地由不同的集體經濟組織經營管理。
集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員。具體為：
(1)集體非農業建設用地使用權的主體一般要求為農村集體經濟組織和農村居民。此外，回鄉落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉定居的華僑也可以申請宅基地。
(2)集體農用土地使用權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外的單位或者個人，則必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。
(3)集體所有的「四荒」土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。如果「四荒」土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以外的單位和個人，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上的村民代表的同意。
(二)國家為了公共利益的需要可以徵用集體土地
在我國土地所有權不得買賣。但國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公益事業，可以徵用集體土地。凡符合國家有關規定徵用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。
(三)集體非農業建設用地應依法按標准嚴格審批
(1)農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，進行鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設，也可以經批准與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。
(2)農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；農村村民建造住宅應當盡量使用原有的宅基地和村內空閑地；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
(3)鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設，應當符合村莊和集鎮規劃、鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並持有關批准文件，由縣級以上地方人民政府批准。
(四)農民集體土地使用權不鍀出讓、轉讓或者出租用於非農業建設
農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
(五)集體「四荒」土地使用權可以繼承、轉讓(租)、抵押或參股聯營
(1)集體「四荒」土地使用權必須經縣級以上人民政府批准，農村集體經濟組織要與治理開發者簽訂合同或協議，合同或協議經縣級人民政府批准生效後執行。
(2)集體「四荒」土地使用權可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年。
(3)權利期限內，集體「四荒」土地使用權人依法享有繼承、轉讓(租)、抵押或參股聯營的權利。

㈣ 農業土地產權政策的主要內容

土地產權是指權利人在其權利存在的土地上，為實現其利用土地的目的，分別依法行使其權利時對土地的用益、流轉、管理權。確立土地產權制度，明晰土地產權權利內容，在調整土地法律關繫上有其重要作用。

土地產權制度是土地管理制度的基礎和依據。我國土地產權制度與土地管理制度和土地管理實踐中出現的問題存在著密切的關系，甚至是決定性的原因。從解決土地管理的根本問題出發，就必須從產權問題入手，拋開意識形態的羈絆，研究在現階段，在工業化和城鎮化過程中，採取既能提高效率又能實現公平的土地產權制度，繼而解決土地管理過程中存在的種種問題。

土地產權制度並軌，即農村土地國有化，賦予農戶土地使用權，同時也取消城市土地使用權的期限，對正在處於工業化和城鎮化過程中的我國來說，具有革命性的意義。

1、土地國有化是我國實行社會主義制度的重要特徵，是實現「耕者有其田」的基礎和條件
歷朝歷代的統治者都以「均田」作為施政綱領，但都有始無終，因其不代表廣大農民的利益，且沒有抑制土地兼並的手段。中國共產黨代表最大多數人民的利益，實現共同富裕是經濟發展的目標，不允許損害農民利益的現象發生。國家掌握了土地所有權，就能從根本上抑制對土地的兼並和壟斷，制約個人或利益集團利用土地牟取暴利的情況發生。國家通過所有權可對土地利用、土地市場、土地收益進行掌控，使之成為促進經濟社會發展的載體和手段。

2、土地使用權長期化可為建立完善的社會主義市場經濟體制奠定基礎
土地具有天然性和不可轉移性，因此，它不是一般的商品。但土地具有排他性和有用性，因此，又具有商品的特性。為了有效地利用土地，使其優化合理地配置，按照市場原則，通過市場交易決定土地利用，較之於通過行政手段進行配置，實踐證明是更為正確的選擇。賦予利用者長期使用權，便使根據價值規律進行流轉成為可能，有利於提高土地的利用效率，使單位土地有更大的產出。由於通過土地使用權對利用者的權益給予法律上的有效保護，可以鼓勵利用者增加對土地的投入，從而改善土地的質量和環境。
中國在計劃經濟時期，土地通過行政手段配置。一旦項目獲得批准，就可以通過無償劃撥方式取得土地。一方面，雖具有降低投資成本繼而降低產品成本的作用，但土地價值卻沒有在產品價值中得到體現。另一方面，由於土地無償取得，土地佔用最大化便成為理性的選擇，土地的粗放利用便不可避免。土地不可思轉讓或只允許無償轉讓，使大量土地佔而不用，造成極大浪費，城市土地國有制演變成單位所有制。改革開放後，雖允許土地使用權有償轉讓，但由於法律設定了最長70年的期限，致使土地的未來收益與成本的不確定性增加，不同程度地抑制了土地的流轉和使用權價格的形成。實行土地使用權永久化，可消除未來土地成本的不確定性，土地市場就能夠很快形成，其使用權價格將趨向合理化。

3、 賦予農戶長期土地使用權將對農民利益起到根本保護作用
農戶取得長期土地使用權不僅使用地農民的用地權受到法律的保護，使農民吃了一顆定心丸，也使土地使用權成為農戶既可以使用衛轉讓，又可以繼承和抵押的資產，並可有效地制約地方政府和村級組織及村幹部濫用權力。土地管理部門和地方政府只能依法對土地利用行使監督的權力，而不再有配置的權力。地方政府及村級組織再無資格參與對土地收益的分割，土地被徵用後的補償也將全額歸農民所有。

㈤ 農業用地使用年限是多少年

土地租賃的最高期限是多少?
國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。
現階段，我國存在著大量擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的現實。根據現行法律規定，其仍然是國家嚴格限制的行為。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此，對於簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地，需要謹慎對待並盡量避免相應法律風險。
而國家《土地管理法》對於租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規定的，具體體現在以下規定：
第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
由上可知，任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協議的操作方式，這一做法並不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。
關於土地租賃最高期限的規定
《中華人民共和國農村土地承包法》第五條規定：「農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。」
第二十條規定「耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。」
該期限適用於：農村集體經濟組織成員承包由本集體經濟組織發包的農村土地，屬於對特殊主體的特別規定。
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。」
所以除特別主體意外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。

㈥ 農業土地使用權是否可以作價入股

根據公司法第二十七條的規定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產專權、土地使用權屬等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資，及《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十八條的規定：依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

㈦ 農業設施用地能辦土地使用權證嗎

1、根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條，農民集體所有的土地，回由土地所答有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。 可見，農民集體所有土地用於非農業建設的，才需要給使用權人發給土地使用證，發證機關為縣級或者市級土地管理部門。 2、農村土地屬於集體土地，只能由村集體成員申請集體土地使用權。只有在鄉政府規劃中，對集體土地進行徵收徵用，土地性質才能由集體土地轉變為國有土地，才能辦理國有土地使用證

㈧ 農業土地使用權

現在全國推行的農村土地流轉就是解決這一問題的 。
農村土地承包法》第內三十二條 「通過家庭容承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉」。《農村土地承包法》 第三十七條還規定：「 土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意」。根據這一法律規定，土地的原承包者將自己承包的承包地依法進行轉讓是合法的，是法律允許的，但是，法律對轉讓行為的前提要要求轉出方要與轉入方簽訂轉讓合同，還要經村委同意，並與發包方變更原土地承包合同。

㈨ 全面營改增後，將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產是否需要繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅版〔2016〕36號）權附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（三十五）將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。
......
六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定：「本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」