合作建房使用權到期

1. 有律師見證書,有合作建房合同書,有個人房屋使用權證書的房子合法嗎

享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房的，認回定該合作建房合答同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。以劃撥方式取得土地使用權，當事人未按《城市房地產管理法》第39條的規定，合建審批手續的，應當認定合作建房合同未生效；以出讓方式取得土地使用權的，當事人未合建審批手續不影響合作建房合同的效力，但合同違反《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、行政法規強制性規定的除外。以劃撥方式或以出讓方式取得的土地使用權，當事人在簽訂合作建房合同後未土地使用權變更登記手續的，均不影響合作建房合同的效力。合作建房合同的各方當事人約定共同成立專門的項目公司開發房地產，無論項目公司是否成立，以及土地使用權是否已經變更登記為該項目公司享有，均不影響合作建房合同的效力示例請參閱祝您一生平安，財源滾滾

2. 合作建房如何徵收契稅

按照《企業所得稅法實施條例》第六十五條、第六十六條、第六十七條等等的規定，土版地使用權應權當以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出減除按照稅法規定計算的攤銷費用後的余額作為成本。
根據《契稅暫行條例》、第一條、第二條的規定，如果在合作建房中土地使用權屬發生轉移的就需要按照規定計算繳納契稅，如果未發生權屬轉移，則不需要繳納契稅。契稅由土地使用權的承受人繳納。

3. 合作建房過程中怎麼變更土地使用權手續

屬於合作建房，一方出土地，一方出資金，建成後按比例分房自用的暫免徵收土地增值內稅甲一開始提供合作容建房的土地實際上並沒有發生土地使用權的轉移，所以不用交，建成後分房應該說發生了轉移，但是這時候有規定暫免徵收，所以不征。你可以看一下財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵土地增值稅，建成後轉讓的，應徵收土地增值稅

4. 與事業單位合作建房取得的房屋使用權是物權嗎

〈城市房地產來轉讓管理規定〉第六條源下列房地產不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 根據法律規定，合同無效。

5. 合作建房的增值稅應當如何繳納

按照《企業所得稅法實施條例》第六十五條、第六十六條、第六十內七條等等的規定，容土地使用權應當以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出減除按照稅法規定計算的攤銷費用後的余額作為成本。
根據《契稅暫行條例》、第一條、第二條的規定，如果在合作建房中土地使用權屬發生轉移的就需要按照規定計算繳納契稅，如果未發生權屬轉移，則不需要繳納契稅。契稅由土地使用權的承受人繳納。

6. 甲乙兩企業合作建房,甲方提供土地使用權,乙方提供資金,雙方約定,房屋建好後按5:5

合作建房應符合四個條件：
一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續；
二是辦理土地使用權變更登記；
三是其中一方應該具有房地產開發經營資質；
四是必須符合「共擔風險、共享利潤」原則。
由此可以對照以下：
（一）房屋建成後如果雙方採取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業稅「以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
（二）房屋建成後甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按「轉讓無形資產」征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
（三）如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅。因此，對合營企業的房屋，在分配給甲乙方後，如果各自銷售，則再按「銷售不動產」征稅。

7. 合作建房協議合法嗎

合作建房(開發)合同的幾種如果農村集體土地流轉制度不改革，按現行法律的規定，協議違法無效。

市區土地昂貴，能不能到農村買塊便宜地塊，由市民出錢、農民出地合作蓋房共同享受?很多城裡人都有這樣的夢想，按現行法律規定：市民和農民簽訂協議，在宅基地上合作建房，這樣的協議違法無效。

1、土地管理法的規定，城鎮居民不能到農村購買宅基地建設房子。另外根據我國合同法的規定，違反國家法律強制性規定的合同無效。

2、合作建房協議書無效，產生的損失應根據各自過錯的程度予以分擔。

由於簽訂合同時，雙方均知曉合同項下地塊的性質是農村集體土地，因此雙方對於合同無效負有同等的過錯，原則上，損失應由雙方平均分攤。

3、法院的認定：無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，本質上是違反法律規定的，屬於試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。

(7)合作建房使用權到期擴展閱讀

合作建房合同糾紛處理的具體注意事項：

1、 當事人請求分配需經有批准權的人民政府主管部門批准而未經批准、未取得建設工程規劃許可證或擅自變更建設工程規劃的房地產項目利益的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

2、 利用宅基地合作建房合同被確認無效後，房屋歸宅基地"兩證一書"的申辦人所有；同時，由宅基地"兩證一書"申辦人將投資款及利息返還出資人。

3、 超出規劃建築面積的房產，補辦批准手續後合作雙方對該部分房產的分配協商不成的，一方當事人請求按合作合同約定的利潤分配比例分割的，應予支持；對該部分房產增加的投資額的承擔比例，協商不成的，應按約定的投資比例或利潤分配比例承擔。

8. 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋：

第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

第十六條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：
（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；
（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；
（三）擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤

第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

(8)合作建房使用權到期擴展閱讀：

房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。

一、聯建的定義及特徵

所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。

《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（1）有100萬元以上的注冊資本；

（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益

。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。

根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同。

需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。

比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）。

其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。

而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。

再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、房地產聯建的主要類型及其法律性質

在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：

第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權。

在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。

從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。

第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。

而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。

第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。

享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。

這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.

總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。