小產權房的物權

1. 物權法適用與小產權房嗎.小產權房不受法律保

小產權房在法律上的地位
「小產權房」以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來，並已在房屋市場上占據了不小的份額，它的合法性及其所引發的一系列的問題也接踵而至。前不久北京市建委發出「關於購房有關問題的風險提示」，提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，並稱「針對當前房地產交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為『使用權』、『鄉產權』、『小產權』的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。」。這再次引起了大家對「小產權房」的關注及對其法律地位的爭論。
到底小產權房是否合法、是否能夠購買或轉讓，首先就要明確什麼是「小產權」？其實「小產權」並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，對「小產權」的涵義並沒有一個規范的解釋。目前，對「小產權」的 解釋歸納起來主要有三種解釋。
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫「大產權」，購房人的產權叫「小產權」，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對講，發展商的大，購房人的小。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫「大產權」，要補繳土地出讓金的叫「小產權」。按這種解釋普通商品房就是「大產權」房，經濟適用房就是「小產權」房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫「大產權」，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫「小產權」，又被稱為「鄉產權」。購房人要注意的是「鄉產權」並不構成真正法律意義上的產權。

2. 請問小產權房和商品房有啥區別

一、小產權房：1、小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，個人並沒有實際的產權。專2、個人想要轉屬讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。3、小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。4、購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。二、大產權房：1、大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。2、職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。3、大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。4、購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

3. 小產權房受物權法保護嗎

所謂的小抄產權，即城市人在襲農村購置的房產，目前法律是禁止此類交易的，因此你的權利不會得到保護。但是由於這是我國目前特有的土地制度形成的現實，實踐中解決方式較多，應該向當地律師咨詢溝通。
由於此類房產無法辦理產權登記，而物權法實際規定的是不動產登記制度，故無法辦理登記的房產是不能得到法律保護的。

4. 物權法的小產權房

學習《物權法》的心得體會
-------關於小產權房
學習了一個學期的物權法，從最初的懵懂迷茫到現在可以順著老師的思路並結合現實生活來分析物權法的部分內容，我覺得我的進步也是有的。我家在農村，所以對老師所講過的物權法中「小產權房」這一概念印象深刻，且十分感興趣。因為在我的家鄉，就存在著這種現象。所以我在課余時間結合老師所講查了一些資料，並打電話給我村裡的一些人了解現實情況，對這一方面做了了解。
首先我明確了「小產權房」的概念以及國家的一些政策。「小產權房」其實是相對於「大產權房」而言的，國家發產權證的叫「大產權房」，當然國家不發產權證的就叫「小產權房」。通俗點說「小產權房」就是一些村集體組織或者開發商借著新農村建設的口號，建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。這種房子國家不予承認，甚至頒布多種法令禁止其建造、買賣、交易，但「小產權房」仍然持續熱銷。
購買「小產權房」有種種的不便和風險：1、沒有房產證。這類住房是建在集體土地上的，根據《土地管理法》不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。2、拆遷難補償。除了不能辦理房產證外，那些「便宜房」實際上屬於在政府規定范圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。3、質量難保證。房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業也容易出現問題。4、遺贈麻煩。由於缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是「小產權房」目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。但很多人仍頂風冒險的購買這類「小產權房」,其實最根本的原因是「小產權房」很便宜。
據我村裡的人介紹，在我家鄉的城裡買一套商品房要三十萬，加上各類裝修十多萬或二十萬，一套房子要花掉將近五十萬，當然我們是小縣城，其房價自然不能跟大城市相比，但這個價錢對大多數人也是天文數字了。許多人因為買個房而用盡一生積蓄，或者有的人根本連想望的念頭都不敢有。但「小產權房」這種和商品房規格相似的「商品房」價格卻低廉，在我們那裡一套也就十萬左右，更好一點的就十五萬足夠了。試問四十萬的差價，誰不認為這是好事呢？至於產權不產權，人們會在差價面前忘記也不為過吧。但「小產權房」的存在顯然是為一些利益集團所不能容忍的，甚至有開發商主張拆除甚至炸毀「小產權房」，意在延續高房價局面，獲取高額壟斷利潤。而有關部門也曾對小產權房作出嚴厲表態，堅決取締。我覺得這種做法是不妥當且殘暴的。我認為「小產權房「有其存在的意義和理由。不談「小產權房」能平抑房價，減輕政府調控房價的壓力，也不談「小產權房」會促進新農村建設，加快農村向城市化邁進的步伐和新農村建設的步伐，更不談「小產權房」可以緩解政府社會保障性住房的壓力，在一定程度上彌補了政府職能的缺位。我只想以最現實的一面來談一下「小產權房」的存在。首先農民建房出售，肯定會把土地幾年甚至幾十年的收入計算在內。一畝地差不多等於600平方米，倘若建成住房，假設容積率為3，理論上可建住房2000平方米，這樣，一畝地的理論收益大約為400萬元，遠超過土地100年的正常收益。即使是賣地給開發商，這一次性的收入也超過土地幾十年的收益。其次，一開始相當多的農民本身自己沒有建設能力，為了盡快建好自己的房屋把一部分小產權的房子賣出去，然後以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有產權證，還是有相當多城鎮居民和外來人員購買了「小產權房」。他們既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度幫助農民解決了的建房資金難題。農民其實也獲得了最實在的利益。
可能我站的角度比較感性，比較不客觀，但事實上「法無外乎人情」，給「小產權房」一個真正的名分，也給中低收入的人一個住房的機會，何樂而不為？至於應該怎樣具體的做，涉及的問題太多太多，我也想不出，也解決不了，只希望國家在這件事情上態度和做法更加成熟。我也會一直關注有關「小產權房」政策的發展。也許這就是學習物權法的意義所在：了解社會現象，明確自己的權利，關注現實，解決問題。

5. 小產權房的買賣協議能進行公證嗎

小產權房屋買賣合同是不能公證的。小產權房屋在我國是禁止買賣的，任何買賣小產權房屋的行為都是違法行為，公證的目的是在於公證房屋買賣行為的合法有效性，對於國家命令禁止的行為是不會進行公證的。

小產權房的分類

1、針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

2、按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

3、按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

第1和第2種分類的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣(經濟適用房需房屋產權證自發證日起滿5年才可上市交易)，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房

《物權法》從草案的提出到最後通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一並轉讓。可見草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。

到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規定有不同意見，且鑒於國務院已經明確規定「禁止城鎮居民在農村購置宅基地」，故而將該條修改為「宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時，宅基地使用權一並轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。」這一規定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒於對「禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」這一條始終有爭議，將該條改為了「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」從《物權法》的修改過程可以看出，對於宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現行法律和現階段國家關於宅基地的政策，並為今後修改有關法律或者調整有關政策留有餘地，並非絕對的禁止。

6. 沒有房產證的小產權房，村裡蓋的，買了以後開什麼證明是自己的

1、首先要有買賣合同
2、再就是將戶口落到村裡
3、村裡蓋的房子正常不可以對本回村外的答人銷售，因此買這種房子還是有風險，核心問題是把戶口落到村裡，想辦法解決。只要你是本村村民就合法合情合理。如果以後拆遷，你也能得到同等的補償

7. 小產權房能夠繼承嗎繼承合法嗎

下面第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經濟適用房需房屋產權證自發證日起滿5年才可上市交易），其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

屬於第一種和第二種解釋的可以辦理房產證，是可以合法繼承的。

按產權解釋分析，小產權能不能是繼承是分情況的：

第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

小產權，所謂「小產權」是民間的一種通俗叫法，在我國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。

通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

(7)小產權房的物權擴展閱讀：

《繼承法》第二十二條規定了無效遺囑的情形，同時《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第三十八條規定：「遺囑人以遺囑處分了屬於國家、集體或他人所有的財產，遺囑的這部分，應認定無效。」

國家、集體財產的內容散見於各個法律，比如城市市區的土地、農村和城市郊區的土地、水流、礦藏等。很顯然，小產權房不是國家的，不是集體的，更不是他人的。沒有物權的財產被寫進遺囑里，

最多導致權利無法實現，但不當然致使遺囑本身效力欠缺。因為遺囑是單方行為，它不需要其他人認可或接受。

《物權法》第三十一條規定：「依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。」

也就是說，繼承開始了，房子得到了，但是只能住著不能賣不能送。一旦因繼承人的處分，致使相關權益人受到侵害，那麼只能照價賠償。

參考資料：網路-小產權

8. 小產權房到期後怎麼辦

按照《物權法》規定，房屋產權年限是指住宅土地的使用年限。按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關條款的規定，土地使用權出讓的最高年限按不同的土地用途為：住宅用地為70年;工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;商業、旅遊、娛樂用地為40年;綜合或其他用地為50年。
關於土地使用年限，有一點要注意了，土地使用期限是從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算。現在很多開發商有的是由於建設資金不到位，或者建設手續不全、拆遷補償等原因，導致項目建設周期較長，這樣一來，不可避免的使土地使用年限縮短了若干年。
有一點物權法是可以保障的：就是住宅土地使用期屆滿會自動續期。從目前的情況來看，雖說按照規定來講住宅類的房子產權70年，但是都不到70年您的房子就可能已經動遷了，也到不到70年。如果產權到期沒遇到拆遷的情況，那麼根據規定，咱們土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，也就是補交土地出讓金。土地使用年限期滿後交納出讓金，一般是誰使用誰交錢的原則，到期後，需向國土部門提交一份申請，他們會組織評估機構對土地價格進行評估確定需要交納的出讓金數額。
既然《物權法》規定了住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。也可以說,住宅類的房子,房屋產權已經沒有使用年限了.只要房屋使用不危害到你的居住安全,房子都會歸你繼續使用。土地使用權有70年期限，但到現在為止還很少出現土地到期的情況。因為我國最早的商品房也是出現在20世紀80年代，也就是1980年那時候，離現在也只有30多年，可以說目前房屋土地使用年限問題給購房者造成經濟損失的可能性和現實個案還比較遙遠可少見。
如果您的房屋使用權性質不是居住，就要看當初土地轉讓合同是怎樣約定的，有三種可能：1.可以續期，需補交土地使用權出讓金;2.不可續期，土地使用權收回，對土地上建築物、構築物予以補償;3.不可續期，無償收回土地使用權。
剛剛提到的小產權房，而就是只有部分產權(比如只有使用權而無處分的權利)或無產權(建蓋時未辦任何手續的違章建築)，小產權房在法律上通常沒有任何的保障。它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。
在產權上，購房者還有一點要注意：
如今許多開發商為了追求利益，這就出現了一些樓盤在建設時改變土地性質，有的在工業用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商業物業等等，這些做法都會牽扯到土地使用年限及土地出讓金的問題。從現實情況分析，一般都是購買者的權益受不到保護。而國家的法律又沒有明確的規定，所以由於開發商這些行為損失的土地使用年限，往往會轉嫁到咱們購房者的頭上。所以在購房時，我們一定要仔細看清楚購房合同，咱們購房的房子使用年限到底是多少。