抵押使用權如何實現抵押權

⑴ 抵押權人如何實現抵押權

《物權法》第l95條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。 第196條：依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定： (一)債務履行期屆滿，債權未實現;(二)抵押人被宣告破產或者被撤銷;(三)當事人約定的實現抵押權的情形;(四)嚴重影響債權實現的其他情形。第198條：抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 【相關規定】《擔保法》第56條：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法 繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。 《擔保法解釋》 第74條：抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償： (一)實現抵押權的費用;(二)主債權的利息; (三)主債權。 第75條：同一債權有兩個以上抵押人的，債權人放棄債務人提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。 同一債權有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權份額或者順序沒有約定或者約定不明的.抵押權人可以就其中任一或者各個財產行使抵押權。 抵押人承擔擔保責任後，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。 通常而言，抵押權的實現一般應當具備以下四個條件：其一，抵押權合法有效存在。其二，抵押權所擔保的債權已屆清償期。但依照《物權法》第196條的規定，在抵押人被宣告破產或者被撤銷、當事人約定的實現抵押權的情形以及嚴重影響債權實現的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務並未屆期，抵押權人也可以實現抵押權。其三，債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據抵押權的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權人仍然可以對全部抵押物主張實現抵押權。其四，對於債務未清償，非因債權人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權人一方當事人的原因造成，則抵押權人不得實現其抵押權。比如，債權人拒絕接受債務人的全面適當履行等。 抵押權實現的方法，主要有三種，即拍賣、變賣、折價。在實踐中具體以何種方式實現抵押權，首先由當事人協商決定，這種約定即可在訂立抵押合同時也可在訂立抵押合同後甚至實現抵押權時。若雙方協議不成，抵押權人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實現抵押權。下面對三種方法加以具體的分析： (一)拍賣 拍賣因可使抵押物的變價公開、公平，既最大限度地保障了債權的實現，又保護了抵押人的利益，所以各國立法都把拍賣作為實現抵押權的最基本方式。拍賣分任意性拍賣和強制拍賣，前者由當事人自願委託拍賣人拍賣，後者是抵押權人申請法院拍賣。有關拍賣的程序與效果，具體應適用《拍賣法》及《民事訴訟法》的有關規定。 (二)變賣 變賣是對標的物進行換價的一種較拍賣簡易的方式，即由當事人或法院直接將抵押物以公平合理價格出賣，並以所得價款優先償還其擔保債權的抵押權實現方式。但應該注意的是，在司法實踐中一般是以拍賣為原則，變賣僅以例外的形式存在。 (三)折價 折價是指債務人在履行期限屆滿時未履行其債務，經抵押權人與抵押人協議，或者協議不成時經由人民法院審理後判決，按照抵押物自身的品質、參考市場價格，把抵押物所有權由抵押人轉移給抵押權人，從而實現抵押權的一種抵押權實現方式。簡而言之，以抵押物折價即以協議的形式取得抵押物所有權。這種方法雖程序簡便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就縣對「流質契約」的禁止。 所謂流質契約，又稱位流押契約、流抵契約或期前抵押物抵償約款，是指物的擔保當事人於設定抵押權或質權的合同中或於債務履行期屆滿之前，約定債權屆期未獲清償時擔保物即歸債權人所有的條款。「流質契約」之禁止的根本原因在於，當擔保物的價值高於債權額或日後升值時，多餘部分不再退還給擔保人.擔保人或其他債權人的利益將會受損;而如果擔保物之後發生貶值，雙方也不再找補，則擔保權人的利益將會受到損失。可見，上述情況均有失公平。尤其是，債務人往往系經濟上的弱者，而債權人則通常居於優越地位。債權人可能借債務人因急迫困窘而舉債之機，逼使其以價值較高的抵押物擔保較小的債權，並希冀債務人屆期不能償債時，取得抵押物所有權以獲得暴利。因此。基於民法公平原則及正義觀念，為保護作為弱者的債務人的利益並平衡各方權益，近現代各國民法大多禁止流質契約。我國《物權法》對此有明確的禁止性規定。 除上述方式以外，理論上與實踐中一般還允許抵押權人可與抵押人協商以其他方式實現抵押權。其中最有意義的方式，就是參照英美法的制度以抵押權人佔有抵押物而收取孳息，或對抵押物託管經營來實現抵押權。如金融部門有的與抵押人協商出租抵押房產或由銀行使用抵押房產，以房租抵還貸款。在我國涉外項目融資中，由於抵押物多為大型電站、公路、橋梁等，以拍賣的方式變價較為困難，故通常認可境外債權人有權接管抵押物並以收益抵債。

⑵ 高分求助：凈土地使用權抵押後,如何實現抵押權

土地抵押後 可以折價 協議 拍賣或者向人民法院申請
根據《物權法》 房地一體回 你抵押的答土地價值已經在房價里了 在實際操作中房價的40%屬於土地價值 你對這部分價值享有優先權
土地抵押和在建工程抵押不沖突 但是額度要限定好
商品房預售後 你只能向債務人和抵押權人追償 因為根據物權登記制度 此時的房產所有權已經放生轉移 實際操作中各地法院也是保護業主的權利為主
最好的 土地抵押 開發後辦理 在建工程抵押 等預售的時候在跟著辦理網上備案 等房產證下發後 辦理房產抵押 防止脫保

⑶ 設定抵押權的土地建造建築物後，抵押權如何實現

根據傳統理論，「地隨房走」的認識已經深入人心，即當出賣房屋時，房屋所版佔用的土地權是一塊出讓的，這就是說房屋交易時的價值是現有的土地價值加上房產價值的綜合，在出售房屋時，土地是聯通房屋一塊出售。因此，如果是以房屋設定抵押權的，相應的土地也一並抵押。而單單在土地上設定抵押權，後續建造的房屋如何處置呢？主要規定有《物權法》
第一百八十二條「
以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押」；第二百條「建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償」，根據該規定，當抵押權實現時，土地上建築物隨土地一同拍賣，抵押權人僅就拍賣所得的土地使用權部分享有優先受償權，對於房屋拍賣所得價款部分不想有優先受償權。

⑷ 凈土地使用權抵押後,如何實現抵押權

抵押權人就是債權人啊，依法拍賣後，就抵押權人就拍賣款受償。

⑸ 劃撥土地使用權可否用於抵押抵押權人如何實現抵押權

前不久，有個朋友問， 答復： 國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定：「根據國家有關法律法規的規定，現將國有劃撥土地使用權抵押登記中的有關問題通知如下：以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。」 《最高人民法院關於轉發國土資源部的通知》規定：「在《通知》發布之日起，人民法院尚未審結的涉及國有劃撥土地使用權抵押經過有審批許可權的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續的案件，不以國有劃撥土地使用權抵押未經批准而認定抵押無效。已經審結的案件不應該依據該《通知》提起再審。」 由此可知，《城市房地產管理法》第40條規定劃撥土地使用權的轉讓應經有審批權的人民政府審批，但抵押卻無須審批。 《城市房地產管理法》第51條規定：「設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。」 第52條規定：「房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。」 由此可知，屬於債權性質的「土地使用權出讓金」可以對抗抵押權人的物權而先於抵押權受償；同時，當事人可以通過抵押劃撥土地使用權的方式轉讓劃撥土地使用權以規避政府審批。

⑹ 如何辦理土地使用權抵押登記

抵押土地使用權時，抵押人和抵押權人在抵押合同簽訂後15日內，持土地登記申請內書、申請人身份證明容、原土地使用證、地上物的產權證書、土地使用權抵押合同和其他有關的證明文件，向土地行政管理部門申請抵押登記。登記機關接到抵押登記申請後，要與原宗地登記檔案並案進行審核，經審核符合規定的，在原《土地登記卡》上進行土地使用權抵押注冊登記，在抵押人土地使用證的變更記事欄內作相應登記後發還抵押人，給抵押權人頒發土地他項權利證明書。一宗地多次抵押時，以土地行政管理部門收到抵押登記申請的先後次序進行審核，抵押權以批准登記的先後為序。

⑺ 集體土地使用權如何抵押

一、《物權法》第一百八十四條 下列財產不得抵押：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（指《物權法》第一百八十條第三項以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權） 二、《擔保法》第三十七條 下列財產不得抵押：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外； 第三十四條 下列財產可以抵押：（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
第三十六條第三款 鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。
三、國家土地管理局1995年發布的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》第一條 抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
結論：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權不能抵押，例外情況是：1、 以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；2、 鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權可一並抵押。

⑻ 請問抵押權如何實現

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，協議不成的，抵押擬人可以向人民法院提起訴訟。

抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務人清償。同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：

(1)抵押合同以登記生效的，按照抵押權登記的先後順序分配;順序相同的，按債權比例清償。

(2)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照第(1)項規定清償;未登記的，按照合同生效時間的先後順序清償順序相同的，按債權比例清償。

城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物佔用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

拍賣劃撥的國有土地位用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。

為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權人實現抵押權後，有權向債務人追償。

根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第八十條：在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。

抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等採取保全措施。

(8)抵押使用權如何實現抵押權擴展閱讀：

隨著城市綜合實力的增強，舊城改造的規模逐漸增大。實踐中，有的抵押權人並不知道房屋將被拆遷的情況，拆遷主管部門和拆遷人往往忽視對拆遷房上設抵押權人權益的保護，使設有抵押的抵押權人的合法權益難以得到實現。

房屋抵押權是指不以取得房屋的佔有、使用和收益為內容，而僅在債務人不履行債務時，依法以擔保的房屋的價值來受償的一種擔保物權，它具有抵押權的一般屬性，其中之一即房屋抵押權與其他抵押權一樣具有物上代位性。

所謂房屋抵押權的物上代位性是指房屋抵押權的效力及於房屋的代位物上。如房屋毀損滅失時，房屋抵押權人得就房屋抵押人因此而獲得的保險金、補償金或賠償金的請求權行使物上代位權。

最高人民法院關於《適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規定中強調：在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。

抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等採取保全措施。

這一規定，是抵押權人行使物上代位權的法律依據。但如果抵押人有意逃避債務而不通知抵押權人，由於房屋拆遷人一般只將拆遷情況通知被拆遷人，造成有的抵押權人並不知道拆遷情況，等到獲悉情況時，拆遷補償金已為抵押人領取，抵押權人的物上代位權便無從行使。

因此，拆遷主管部門或拆遷人應在告之房屋所有人的同時，亦應告抵押權人，並將拆遷有關情況在一定的范圍公示或告之抵押權人。如果拆遷人未履行告知義務，就將拆遷補償給付給抵押人，致使抵押權無法實現的，拆遷人應承擔相應民事責任。

⑼ 建設用地抵押後新建了建築，如何實現抵押權

《物權法》第２００ 條規定，建設用地使用權抵押後，該土地上新版增的建築物不權屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。