土地使用權出讓金返回款

① 以支付土地出讓金的方式取得的土地使用權應如何確認無形資產

按照《企業會計准則第5號-無形資產》的有關規定：企土地使用權用於自行開發回建造廠房等答地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍應作為無形資產核算，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊。業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。

② 土地出讓金和土地出讓價款的區別

土地出讓金和土地出讓價款的區別：

1、含義不同：

1）土地出讓價款的本質是一定年限的地租之和，具有地價的含義。是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特徵是出讓土地使用權。

2）土地出讓金不是簡單的地價，還有稅費的性質。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質。

2、收取方式不同：

1）土地出讓價款採取預收的方式。土地使用者只有支付了出讓價款，土地管理部門才交付土地給土地使用者，辦理登記手續，核發土地使用證。依據國有土地出讓的具體方式，土地出讓價款可分為協議出讓價款、拍賣出讓價款、招標出讓價款和掛牌出讓價款四種形式。

2）土地出讓金，採取一次性收取。將累計若干年地租總和一次性收取，又有稅收的強制性、無償性和固定性。

3、資金功能不同：

1）土地出讓價款。《土地管理法》對土地出讓價款的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

2）土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；

二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。

③ 土地使用權出讓金 是什麼意思

土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人回收取答的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。參考資料：《中華人民共和國土地管理法》

④ 土地使用權出讓金的收取標準是什麼

1、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取；1990年5月19日（含當日，下同）以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

2、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

3、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標准：

（1）被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。

（2）被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

4、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取；1990年5月19日以後取得的，按標定地價的50%收取。

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一、具體范圍

1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；

2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；

3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；

4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；

5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

6、按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款，在土地出讓合同生效後可以抵作土地價款。

7、國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一並納入土地出讓收入管理。

二、使用范圍

1、征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

2、土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

3、支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

4、城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

5、其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

6、土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農民和被拆遷居民的合法利益。

7、土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。用於農村基礎設施建設的資金，要重點安排農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。

8、土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出，通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。

9、為加強土地調控，由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用於建立國有土地收益基金，實行分賬核算，具體比例由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府確定，並報送財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用於土地收購儲備。

⑤ 土地使用權出讓金 是什麼意思

土地出讓金來
各級政府土地管理部門將源土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。

土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。

對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。

參考資料：《中華人民共和國土地管理法》

⑥ 國有土地使用權出讓金和土地出讓收入的區別

因為國有土地使用權的出讓金是指純土地出讓的收入，出讓收入是指出讓土地的所產生的利潤部分

⑦ 土地出讓金是什麼怎麼計算

土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，

或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

計算方法：

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

拓展資料：

使用范圍

征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

土地出讓金 網路

⑧ 土地使用權出讓金與土地出讓地價款

國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》自2002年7月1日起施行後，各城回市一級答土地都是通過招拍掛方式出讓，在公布的起始價和最終的成交地價款里就包含了出讓金。土地成交後，政府在扣除了相應的出讓金後餘款返還給土地提供方。而作為開發商從招拍掛市場拿地，就不需要區分這兩者的差別，估算成交總地價款就行了。很多城市的土地拍賣公告也特別註明了這一點，那就是地價款里已經包含出讓金。
地價款付清以後取得土地使用證，如以後有使用者改變土地使用性質，增加年限等情況 才會涉及到 補交 出讓金。

⑨ 後期返還的土地出讓金，在增值稅和會計上如何處理

【案例】
A房地產開發公司2015年6月支付6000萬元取得一項土地使用權。與當地政府協議約定，按照土地出讓金的30％撥付基礎設施建設基金，12月17日，金穗源房地產開發公司收到基礎設施建設基金1800萬元。
方案一：不沖減土地成本的土地增值稅處理
1.不沖減土地成本的會計處理
《企業會計准則第16號——政府補助》第八條規定，與收益相關的政府補助，應當分別下列情況處理：
（1）用於補償企業以後期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，並在確認相關費用的期間，計入當期損益。
（2）用於補償企業已發生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。
根據分析，不沖減土地成本的會計分錄處理如下：
借：銀行存款 1800萬
貸：營業外收入 1800萬
2.不沖減土地成本的土地增值稅處理
因為土地出讓返還金不沖減土地成本，所以「取得土地使用權支付的金額」仍然為6000萬，則扣除額項目應為：
土地使用權支付的金額為6000萬元，按照規定，扣除額為7800萬元（6000×130％）。
方案二：沖減土地成本的土地增值稅處理
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：「取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。」
由於稅收征管遵循實際發生原則（參詳：土地增值稅稅前扣除四大原則<二>），所以這里的「支付的地價款」，應為實際支付的價款，即土地增值稅清算時的土地成本應該是扣除政府返還款之後的土地實際價款。所以，以拆遷補償費得名義取得土地出讓金返還款，應沖減「房地產開發成本」中的土地成本。
1.沖減土地成本的土地增值稅會計分錄處理
借：銀行存款 1800萬
貸：開發成本—土地徵用及拆遷費 1800萬
2. 沖減土地成本的土地增值稅處理
土地使用權支付的金額減少到4200萬元，扣除項目，扣除額為5460萬元（4200×130％）。
方案一和方案二的不同處理方式，致使金穗源房地產開發公司土地增值稅清算時形成增值額差額＝7800－5460＝2340萬元，按基礎稅率30％計算，納稅差異2340×30％＝702萬元。

實務中，關於政府土地返還款在土地增值稅的處理上，總局未作出明確規定。全國各地大多數地區也未作出明確規定，但是有些地區明確規定在計算土地增值稅時，政府返還的土地款必須沖減土地成本。比如：
《江蘇省地方稅務局關於土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）第五條（四）取得土地使用權所支付費用的扣除「納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括後期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益後予以確認。」
《遼寧省地方稅務局關於明確土地增值稅清算有關問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）六、房地產企業取得政府返還款的稅務處理問題「房地產開發企業從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。」
大連市地方稅務局發布的《關於進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188 號）規定：「凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款後又返還的，不允許計入扣除項目。」
青島市地方稅務局發布的《青島市土地增值稅清算管理辦法》（青地稅發〔2008〕100 號）第二十二條：「對於開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地徵用及拆遷補償費的金額。」