A. 什麼是土地私有制
土地私有制就是土地的所有權歸私人所有；
在我國不存在土地買賣的問題，只專存在土地使用權出讓的問屬題；個人擁有的只是一定時間內的土地使用權；我國土地所有權有兩種形式，一種是全民所有（國有）另一種是農村的集體所有；
世界上施行土地私有制的國家又很多，在這些國家中雖然土地歸私人所有，但是國家也會徵收名目繁多的稅或費；
您問「土地公有制是不是某塊土地用到某一期限,只有交一定的錢才能接著使用??否則國家將收回土地??」，我想應該是這樣，國家出讓給使用人使用土地的時間是有限的，這在雙方的合同中有明確規定，所以合同到期就需要重簽，否則國家就會收回土地。
附憲法有關章節：
第十條 城市的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。
一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
B. 土地產權制度特性
土地產權制度是土地管理制度的基礎和依據。我國土地產權制度與土地管理制度和土地管理實踐中出現的問題存在著密切的關系，甚至是決定性的原因。從解決土地管理的根本問題出發，就必須從產權問題入手，拋開意識形態的羈絆，研究在現階段，在工業化和城鎮化過程中，採取既能提高效率又能實現公平的土地產權制度，繼而解決土地管理過程中存在的種種問題。
一、現行土地制度存在的深層次矛盾與問題
根據《中華人民共和國憲法》，我國實行的是社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市土地歸國家所有即全民所有，農村土地歸農村集體經濟組織所有。和人口分為城市人和農村人一樣，土地也分為城市土地和農村土地，因此，理論上將此稱為二元結構。這種二元結構在管理實踐中出現了很多令人費解而又在現有制度框架中難以解決的問題。
（一）現行農村土地集體所有制的制度缺陷
農村土地集體所有制起源於20世紀50年代的人民公社制度。人民公社成立後，我國徹底摒棄了延續幾千年的土地私有制度，實行勞動群眾集體所有制。生產資料歸集體所有；集體經濟組織的成員共同勞動；勞動成果共同分配是集體經濟的三大特徵。勞動決定成果的分配，而生產資料不再作為分配的要素，集體成員脫離集體經濟組織，不再參與集體活動，其權益相應消失。從集體所有制的特徵來看，有點像國際上流行的合作制組織。上世紀80年代人民公社解體之後，除極少數農村如江蘇省的華西村、河南省的南街村等仍保留集體經濟組織之外，其他絕大多數都分田到戶了。人民公社是政社合一的機構，解體後公社一級機構搖身一變成為鄉級人民政府，生產犬隊改為村民自治組織，生產隊改為民小組。生產資料或集體財產分配給集體成員，土地由農戶承包經營口很多地方已難以找到集體經濟的影子，國或只留下集體經濟組織的外殼。對已經不存在的事物或只留下一個外殼的東西仍作為法律主體，尤其是歷次憲法修改過程中法律制訂者都視而不見，對此只能表示深深的遺憾。但由此引發的種種問題和後果難以想像。
憲法規定農村土地歸集體所有，由於已不存在集體經濟組織，因此從性質上已轉化為集體成員共同所有，即由公有制轉化為「共有制」。後者和前者的重大區別在於集體成員只對某項財產共同享有所有權，而不需共同勞動，共同分配。就如居住在一幢高層建築上的城市居民對電梯等公共設施享有其有權一樣。共有權不需要人格化代表，只需要成員多數人的意志表示即可。這種「土地共有制」，在全世界已很少存在，據說，美國印第安部落仍實行這種制度，但已由美國聯邦政府替印第安人託管。
農村集體土地既歸鄉（鎮）所有，也歸村和村民小組所有，在土地被徵用或被征購過程中，對土地補償費的分割使這三級都成為受益者，而承包土地的農民雖失去了所耕作的土地，但因不是所有者，因此，並不是法定的談判對象，因此沒有多少話語權，只能得到些許補償費。除非一個村莊更多的人失去土地，且利益受到嚴重損害，才會上訪或聚眾鬧事，多數情況下，理性的選擇是被動接受。省縣兩級政府從經濟發展考慮，往往選擇「睜一隻眼閉一隻眼」而不予深究。所帶來的直接後果是作為集體土地的所有者或所有者代表更願意土地被大量徵用或征購，這和國家所推行的最嚴格的土地政策大相徑庭。因此這項政策的實施效果從長期來看是值得懷疑的。利益受到損害的農民的上訪是獲取土地佔用信息的主要渠道，但政府並不提倡，因此中央政府很難得到土地利用的真實信息，只能被動接受土地被大量佔用的事實和結果。
綜上所述，土地集體所有的制度已沒有存在的價值，繼續存在下去，有百害而無一利。我們認為已到對其進行根本性改革的時候。
（二）二元土地制度形成的深層次矛盾
根據《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。這就形成了二元土地所有制度。在二元土地所有制度的基礎上又形成了二元土地管理制度。這種二元土地制度造成了許多難以解決的問題和矛盾。
1.低補償高出讓，地方政府成為損害農民利益的始作俑者
根據《土地管理法》，國有土地須繳納土地出讓金取得土地使用權後，才能使用土地。而使用集體土地，須辦理土地徵用手續，並進行補償，將農用地轉為非農用地後，才能使用土地。而鄉鎮企業和小城鎮建設則不需辦理土地轉用手續。由於有此差別，很多地方政府便打起了農地的主意，假借辦開發區和工業園區，把大量農地轉化為城市建設用地，通過「低補償」、「高出讓」，積累建設資金，建起了「超豪華」城市，還美其名曰「經營城市」。「弱勢」的農民在「強大」的政府面前只能默默承受。不能承受的農民或採取上訪或聚眾鬧事造成社會不穩定。
2.城鄉二元土地市場正在形成 考試大論壇
農用地轉用手續繁瑣，而鄉鎮建設和鄉鎮企業用地手續就簡單得多，在各地政府大力發展民營經濟的形勢下，很多土地轉用甚至不需要辦理任何手續。在東部沿海地區，農民在自己的耕地上建起了住宅和工廠，城鎮規模也不斷擴大，在加速經濟發展的同時，對土地的佔用也令人觸目驚心。在城市郊區，很多建設項目採取和鄉村合資的方式即通過土地入股獲得建設用地，而不再通過土地轉用的形式。隨著城市的擴大，在城市內部也將出現二元土地市場。城市土地使用權有法定的年限，而農村宅基地和建設用地卻未規定使用年限，所以城裡有很多人到農村去建設別墅或休閑場所。 來源：www.examda.com
3.城市土地國有化將受到嚴峻挑戰
城市土地由國家所有，一般指現有的被民政部批准確定的600多座城市和一部分縣城，很多建制鎮使用的多是集體土地。這些建制鎮的規模不斷擴大，如浙江省溫州市下屬的龍崗鎮、鰲江鎮，江蘇省的同里鎮、周庄鎮等，其規模已相當於中小城市，城鎮建設用地屬於集體性質，要不要辦理土地轉用手續？使用城市土地的單位和個人，要不要繳納土地出讓金？遍布全國各個城市的城中村問題之所以難以解決，就是因為牽涉到土地「變性」問題。土地不變性，政府難以進行基礎設施投資，而要變性，誰來支付土地補償費？土地變性後，誰來支付土地出讓金？城市中集體土地變性，成為一個誰也解不開的結。而打這個結的人就是我們自己，因為土地本無性，是我們給強加上去的。
4.土地粗放利用的問題越來越嚴重
土地二元制度的不合理性決定了其不可持續性，也註定了其必然改變的結果。很多人尤其是投資者和企業家不僅把土地當作生產資料，也把其當成投資的工具，在興辦實業時，盡可能多地佔用土地。農民宅基地的佔用也是越大越好，有的一戶佔用幾份宅基地。這是他們最理性的選擇。
二、土地私有化思潮辨析 採集者退散
世界上有三種土地所有制度：國有制、私有制和集體所有制。集體所有制有很多弊端，故改革之聲不絕於耳。有人主張國有化，另有一些人雖然沒有公開自己的觀點，但主張私有化的大有人在，甚至存在一種私有化思潮。很多人認為，這個問題很復雜，可以存而不論，但此問題又是土地管理制度的前提，是繞不開躲不過的問題。不理清楚這一問題，土地管理制度便找不到方向和基礎。
（一）資本主義國家土地私有化的教訓
目前世界多數國家實行的都是土地私有制，中國幾千年的封建社會實行的也是私有制（是沒有得到法律保障的土地制度）。按照西方經濟學理論，私有產權的邊界清晰，權益得到國家法律的有效保護，可有效防止外部性所帶來的效率損失，故私有制的效率高於公有制。
資本主義國家無一例外實行的是土地私有制度。多數資本主義國家經濟比較發達，但不能得出這樣的結論：即因為其實行土地私有制，才導致今天如此發達。應該看到實行土地私有制的國家有很多還非常貧窮。因此，也不能認為只要實行了土地私有制，經濟就會發達起來。相反，實行土地私有制的國家，在工業化、城市化過程中有許多教訓。
上世紀60至80年代，日本的工業化、城市化過程加快，對土地產生了巨大需求。但持有土地的農民不願意轉讓手中的土地，政府和工商業者不得不出高價購買，由此提高了政府和企業的投資成本。國家基礎設施建設付出了高昂的代價，如在道路建設中，用地費占總投資的比重曾達到90%。農民通過轉讓土地獲得了巨大收益，並用於購買房產和企業的股票，推動了房地產市場和股票市場的上揚，形成了巨大的經濟泡沫。在房地產市場和股票市場不斷上揚的同時，企業的成本也在節節上升，國際競爭力下降。上世紀80年代後期，日本經濟泡沫破裂，許多銀行和企業破產倒閉，導致日本經濟不景氣長達十幾年時間。 來源：www.examda.com
韓國也實行土地私有制。在工業化和城鎮化過程中，土地問題成為一大制約因素。其首要問題是土地的集中。根據韓國土地公概念研究委員會1989年發表的研究報告，前5%的大土地所有者擁有的土地，佔全國個人所有土地的 65.2%。韓國土地所有制構成是：私有地為66.1%，國有地為24.3%，法人所有地為4.1%，其他5.5%。土地問題還集中表現在1960年以後持續的周期性土地投機和不斷升高的地價上。在地價急速上升的狀況下，個人和企業的很多資金都投入到不動產投機中，形成了地價持續上升的惡性循環，從而使韓國的土地問題日益嚴重。地價上升、土地集中、不動產投機構成惡性循環的三個環節，並使土地問題引發出諸多社會政治問題。第一，土地價格的上漲直接引起住宅價格的上漲，使普通公民的住宅購買力日益減弱。在大城市居民中，無私人住宅或土地而租房的家庭數達到總數的70%。第二，地價上升增加了道路、供電等基礎設施建設的用地補償費，增加了建設成本，阻礙了基礎設施建設的進度。在道路建設中，用地費所佔比重的平均值由1979年的6% 上升到1987年的35%，甚至達到55.4%以上。第三，土地集中把地價持續上升所帶來的利潤以大量的非勞動所得的形態集中在大土地所有者手中。非農民的農村土地所有問題成了阻礙農村經濟自立發展的最大制約因素。針對土地方面存在的突出問題，上世紀80年代末期，韓國提出了「土地公概念」理論，出台了一系列限制土地所有權的法律，如：《有關宅基地所有上限的法律》、《國土利用管理法》、《城市規劃法》、《土地區劃整理事業法》等等，對土地私有權進行直接限制和間接限制。 來源：考試大
（二）中國實行土地私有化將帶來的後果
總結歷史的經驗，「耕者有其田」是容易做到的，但「耕者保其田」是難以做到的。因為兼並者在虎視眈眈，時刻准備將農民的土地收歸囊中。建國初期，實行合作制的初衷就是防止土地兼並，防止農民的土地得而復失，事實上，當時已有土地兼並的苗頭。
實行土地承包制後，土地轉讓仍然受到嚴格限制，尤其是不允許村民以外的人購買土地。如實行土地私有制，自由轉讓或曰自由買賣當屬應有之義。城市中一批完成資本原始積累的人正在到處尋找投資機會，他們不會看不到土地種植雖然價值不高，但一旦改變用途，其增長潛力將是「無限」的。農村的土地將是他們下一輪投資的「富礦」。中國農民雖然有「戀土」情結，但種糧比較效益低，進城打工的吸引力遠遠大於耕種土地的拉力，一旦投資者給出合適的價格，他們會毫不猶豫地將土地轉讓出去。為了治療疾病，子女求學，進城創業等原因也會迫使他們出賣土地。在沒有解決社會保障之前，失地農民一旦不能順利在城市就業，勢將淪落為流民，這是我們所不願意看到的。 來源：考試大
毫無疑問，在我國目前的生產力水平下，一旦恢復土地私有和自由買賣勢必會造成土地的大量兼並。盡管兼並和集中是土地規模經營的基礎，但是，落後的農村生產力狀況以及大量廉價農村勞動力的存在，會使勞動力對資本進行大量替代，從而土地集中經營成本可能會高於分散經營的成本。土地兼並的結果不是大農場的出現，而是佃農的出現。土地所有者收取地租，並寄希望於土地價值的自然增值。另一方面，即便能形成一部分土地的適度規模經營，但將有大量的農業勞動力被擠出。從土地上脫離出來的農民，由於自身技能和其他外在因素的影響，不可能在短期內全部被非農產業吸納，加之農村社會保障制度的缺失，將會造成眾多失地又失業的農民流離失所、無計維生，從而引發社會混亂。如此一來，非但不能解決三農問題，反而會使問題進一步惡化。
我國正處在工業化和城鎮化的過程中，無論採取何種土地管理方式，佔用土地進行工業和城市建設都是不可避免的。如果實行土地私有制，在土地需求不斷擴大的情況下，持有土地的農民會和日本的農民一樣對土地待價而沽。對土地的投機也會乘勢而起，使真正的土地需求者難以購得土地。工業化和城鎮化的成本將加倍上升，不僅會延誤工業化和城鎮化的進程，我國實現現代化的目標也將成為泡影。
三、化土地二元產權制度為一元產權制度
（一）土地國有化是土地產權制度改革的必然 來源：考試大的美女編輯們
從最新頒布的《中華人民共和國土地承包法》來看，農村集體的權利已剝奪殆盡。農村集體除按照《土地承包法》將土地如數承包給集體組織成員以外，看不到集體所有權的任何權能。法律本身也出現了矛盾。城市土地屬於國家所有，農村土地屬於集體所有。但城市和農村並沒有天然的界限，尤其是城市郊區的農村很多已經變為城市。隨著城市化速度的加快，今天的農村在不久的將來可能變為城市。鄉鎮企業的興起，農民們在集體的土地上建起了工廠和公寓，就地實現了城市化。全國有19000多個建制鎮，已經或正在成為城市或城市的一部分，但他們用於城鎮建設的土地基本上都屬於集體土地，如果不轉化為國有土地，將明顯違反憲法。如果轉化為國有土地，由誰來支付這筆數額巨大的「變性」資金？不僅如此，「城中村」的集體土地如何「變性」為國有土地？現實一再使神聖的法律陷入困境。在浙江溫州等地，廣東南海、順德、東莞等地，凡是私營企業發達的地方，集體出租土地現象就較為普遍。因此，土地制度並軌勢在必行。土地制度並軌的方向理所當然是國有化而不是集體化，更不是私有化。因此，我們建議：改革土地二元所有制度為一元所有制度，即廢除土地集體所有制，代之以土地國有制。在此基礎上，根據土地用途，確定土地使用權等不同土地權能，在合適的時機修改憲法，並相應修改有關法律。
（二）土地使用權長期化 來源：考試大
土地使用權是土地產權的一種權能。產權是在既定的生產關系內部，由所有制實現形式所決定並反映生產關系，以財產所有權為基礎形成的，反映不同經濟主體對一定財產的不同方面、不同內容的權利及相應義務的法律形式。使用權是所有權派生的，是受到所有權制約的一種權利。但使用權也是一種物權，是受到保護的民事權利。 來源：考試大的美女編輯們
當國家掌握了土地所有權以後，就可以通過法律或授權政府將土地使用權直接授予承包土地的農戶。農戶在國家法律規定范圍內，具有使用、經營等權利，即可以轉讓、租賃、抵押和繼承。既不受村委會的非法干預，也不受縣鄉政府的非法干預。農民的土地使用權就可以得到有效保護，同時，農業用地尤其是基本農田才能夠有效保護。當農民需要改變土地用途時，必須得到政府的許可，當農民進行土地轉讓而又不符合國家對農地轉讓的條件時，村委會和鄉縣政府就可以依法進行干預。無論是公共利益或是一般城市建設用地，都應按照土地使用權交易市場的價格標准對農民進行補償，村委會或鄉縣政府無權對農民轉讓土地的資金進行分割，但對因轉讓土地而失去土地的農民應強制繳納各種社會保障資金，將其納入城市社會保障體系。 來源：考試大的美女編輯們
在集體土地統一並軌為國有土地時，並將土地使用權授予農民時，國家不需支付也不應向農民收取任何費用；以往的土地收益，仍然誰使用、誰出租，為誰所有。國家在道路交通設施、水利等建設、城市規劃改造、國防用地等等特別情況下，保留對所有土地佔有權、使用權和處置權的強制收回權力。但對收回的土地要根據土地使用權交易市場價格給予補償。來源：考試大的美女編輯們
取得耕地使用權的農戶如舉家遷往城市和城鎮（戶口已遷入城市或在城市有住房、有固定工作，已建立社會保障基金賬戶者）可允許土地使用權轉讓，也可不轉讓土地使用權，但不得將土地撂荒（土地一年以上元人耕種）。國家對撂荒土地將無償收回並對其拍賣。 www.Examda.CoM考試就到考試大
舉家去城市務工或家中無勞動力的農戶，可允許將土地出租，租賃期限和租金由租賃雙方確定；出租方若需自行耕種，承租方應予同意。
土地使用權應允許繼承。全傢俱已亡故的農戶可由指定繼承人繼承，沒有指定的可由法定繼承人繼承。繼承人不願繼承的可由國家收回並拍賣。
家庭分裂允許通過協商對土地使用權進行分割，土地管理部門應重新核發土地使用權證書。夫婦離婚如一方放棄耕種可將土地使用權折價。如雙方難以達成協議，可訴諸法律。
土地使用權可設定抵押，但以不影響抵押者基本生活為前提。
宅基地和耕地一樣由土地管理部門核發使用權證書，享有和耕地同樣的權利，但有遵守城市規劃、城鎮規劃和新農村規劃的義務。
（三）土地產權制度並軌的重大意義
土地產權制度並軌，即農村土地國有化，賦予農戶土地使用權，同時也取消城市土地使用權的期限，對正在處於工業化和城鎮化過程中的我國來說，具有革命性的意義。
1.土地國有化是我國實行社會主義制度的重要特徵，是實現「耕者有其田」的基礎和條件
歷朝歷代的統治者都以「均田」作為施政綱領，但都有始無終，因其不代表廣大農民的利益，且沒有抑制土地兼並的手段。中國共產黨代表最大多數人民的利益，實現共同富裕是經濟發展的目標，不允許損害農民利益的現象發生。國家掌握了土地所有權，就能從根本上抑制對土地的兼並和壟斷，制約個人或利益集團利用土地牟取暴利的情況發生。國家通過所有權可對土地利用、土地市場、土地收益進行掌控，使之成為促進經濟社會發展的載體和手段。
2.土地使用權長期化可為建立完善的社會主義市場經濟體制奠定基礎
土地具有天然性和不可轉移性，因此，它不是一般的商品。但土地具有排他性和有用性，因此，又具有商品的特性。為了有效地利用土地，使其優化合理地配置，按照市場原則，通過市場交易決定土地利用，較之於通過行政手段進行配置，實踐證明是更為正確的選擇。賦予利用者長期使用權，便使根據價值規律進行流轉成為可能，有利於提高土地的利用效率，使單位土地有更大的產出。由於通過土地使用權對利用者的權益給予法律上的有效保護，可以鼓勵利用者增加對土地的投入，從而改善土地的質量和環境。 考試大論壇
中國在計劃經濟時期，土地通過行政手段配置。一旦項目獲得批准，就可以通過無償劃撥方式取得土地。一方面，雖具有降低投資成本繼而降低產品成本的作用，但土地價值卻沒有在產品價值中得到體現。另一方面，由於土地無償取得，土地佔用最大化便成為理性的選擇，土地的粗放利用便不可避免。土地不可思轉讓或只允許無償轉讓，使大量土地佔而不用，造成極大浪費，城市土地國有制演變成單位所有制。改革開放後，雖允許土地使用權有償轉讓，但由於法律設定了最長70年的期限，致使土地的未來收益與成本的不確定性增加，不同程度地抑制了土地的流轉和使用權價格的形成。實行土地使用權永久化，可消除未來土地成本的不確定性，土地市場就能夠很快形成，其使用權價格將趨向合理化。 來源：考試大
3. 賦予農戶長期土地使用權將對農民利益起到 根本保護作用
農戶取得長期土地使用權不僅使用地農民的用地權受到法律的保護，使農民吃了一顆定心丸，也使土地使用權成為農戶既可以使用衛轉讓，又可以繼承和抵押的資產，並可有效地制約地方政府和村級組織及村幹部濫用權力。土地管理部門和地方政府只能依法對土地利用行使監督的權力，而不再有配置的權力。地方政府及村級組織再無資格參與對土地收益的分割，土地被徵用後的補償也將全額歸農民所有
C. 集體土地使用權轉讓存在的法律問題
當今社會，城市化在不斷加快，總體規劃在不斷調整，公共事業建設項目在不斷增加，如果在集體土地使用權轉讓中不分層次，不分對象，一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記，則對整個社會綜合協調發展是極為不利的。由於法律永遠滯後於實際生活，特別是在與集體土地使用權轉讓相配套的有關法規尚未出台的情況下，在如何處置集體土地使用權轉讓的問題上，確有一個政府引導問題。
在集體建設用地轉讓中，可以不直接辦理變更登記而應當鼓勵征為國有後再辦理變更登記的大約只有兩種情況：一是在城市規劃區內的所有集體非農建設用地的轉讓；二是所有在農村的宅基地轉讓（房屋連帶土地）給城市居民的。處於現代社會中的政府面對瞬息萬變的社會現象，任何一級政府都不可能坐等國家出台法規後才開始著手管理某件事物，這就要求處理問題必須要有前瞻性、主動性，這是政府和法院的根本區別！我認為，最近溫州市土地局出台的《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》，其政府主導型的大方向非常明確，也是符合城市化總體要求的，對各類集體建設用地的轉讓行為及政府應在其中扮演怎樣的角色，均考慮得較為周詳，如能按此運作，政府將掌握主動權，行為也較規范。那種將集體建設用地的轉讓簡單地套用國務院第55號令的規定進行辦理的做法，既缺乏法律依據，又易造成政府與民爭利的假象，而且，政府將因小失大，給今後為公益事業征地帶來一定程度的後患。當然，《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》也非十全十美，其中的某些措詞也有值得商榷的地方。如該《辦法》中規定，凡城市（鎮）規劃區內的集體建設用地使用權轉讓的，辦理轉讓手續時，其土地一律先由市、縣政府統一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續。我認為，一律征為國有一是法律依據不足；二是偏離了集體建設用地轉讓的本來含義。但政府在具體操作中可採取鼓勵方式要求征為國有。
總之，各類集體建設用地的轉讓是一個比較復雜的問題，正因為如此，目前各地只能根據本地區的實際自行試點。這個問題的徹底解決，有賴於國務院出台正式的配套法規後才有可能。
D. 論述我國現在土地市場的特點及存在的問題如題 謝謝了
在我國，土地市場是指國有土地使用權單獨或連同其地上建築物、其他附著物以價值形態流通及流通過程的集合。我國土地市場有以下幾個特點： 土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。按照我國《憲法》和《土地管理法》及其他有關法律法規的規定，城市土地屬於國家所有，其所有權不能出讓，只能出讓使用權，所以在我國土地市場交易的只是國有土地使用權。這種使用權不同於一般的使用權，它包含了一定時期內對土地處置、收益、使用的權利。土地市場中交易的土地使用權具有期限性。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》的規定，國有土地使用權出讓是有期限的，最高期限按用途分為：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。土地價格分為期限價格和用途價格。因為出讓的土地使用權具有期限性，所以，同一地塊由於使用期限不同，造成出讓價格也不相同。另外，由於我國對不同用途的土地在地價上給予了不同的標准，所以，同一塊土地因為用途不同，其地價也不同。由於我國土地市場分為土地使用權出讓市場和土地使用權轉讓市場兩個層次，而且這兩個層次的市場在運行上各有特點，所以不能以一種市場模式對我國土地市場作出評價。土地使用權出讓市場是完全壟斷市場，在這個市場中，賣方只有一個，即國有土地使用權的出讓方———國家。這個市場的運行分為兩個過程，第一個過程是政府徵用農村集體土地和收回國有土地使用權。第二個過程是政府將其掌握的國有土地使用權出讓給土地使用者。 中國的土地市場的發展是打破計劃手段而以市場方式配置資源的過程，表現為政府主導的強制性制度變遷演進路徑。近幾年雖然土地的市場化進程發展較快，但原有體制的慣性、土地市場的二元性、政府參與土地經營等方面的因素，使我國的土地市場發育不是很完善，目前土地市場存在許多急需改革的方面，主要問題如下： １．農村與城市分割的二元性土地制度以及相關的國家對城市土地一級市場的壟斷現象，造成土地市場的「價格雙軌制」，扭曲了市場功能。中國的土地制度是土地為國家和集體所有，歸屬各級政府進行管理。根據相關法律，所有土地進入城市市場必須首先由城市政府當局進行強制徵用，集體土地轉為建設用地時必須收歸國有，然後通過幾種方式將之再配置給城市使用者。因此政府擁有從農村獲得土地及將之轉換給城市使用者的排他性權力。這種二元制土地結構在土地轉換中的價格雙軌製造成了以下問題：農村土地所有者和使用者不能參與土地市場的交易，不能參與分配土地在城市市場所產生的增值收益，所獲土地補償遠遠低於農用地在城市被作為建設用地和商業用地的土地價值；由於可以強制低價從農村獲得土地，助長了對土地的無效利用，造成城市「攤大餅」式粗放擴張，加大了農田流失率；地方政府通過土地徵用獲得大量預算外收入，形成「土地財政」，助長了地方政府對土地轉讓收入及土地相關融資的過度依賴，也導致土地儲備制度功能異化；由於土地價格雙軌制的價格差，出現了大量的尋租現象，為腐敗創造了可能。 ２．管理土地的制度和法律框架不適應發展過程中出現的新情況新問題。 中國近些年在界定土地使用者與國家的權利及責任方面所進行的改革已取得進展，但依舊存在沿著城市土地和農村土地兩個軌道分別進行改革的問題，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵蓋面不健全。在我國憲法中表明政府為了「公共利益」有權徵用土地，但在《土地管理法》中對「公共利益」沒有進行明確的闡述和界定，也沒有對其具體范圍進行嚴格限定。這類限制的缺乏，為政府壟斷土地一級市場提供了便利。在此框架下，政府既作為土地的惟一供給者參與市場，同時又是市場的仲裁者，政府角色的雙重性導致強制性徵地范圍過於寬泛；其次在土地補償方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的價值是根據其在城市的位置來確定的，它與補償的目的無關，而土地徵用的補償標準是與過去三年農業年均產值的倍數相關聯。在土地被作為商業用途時，給農民的補償明顯會低於政府從最終使用者那裡獲得的轉讓費。考慮到城鄉之間的收入和生活水平差距及擴大趨勢，補償標准過低。 總之，我國土地方面的法律法規在一些重要的活動領域缺乏明確、適當的規則，缺乏規制土地儲備的框架，缺乏規制土地收益權質押貸款的政策，等等。
E. 我國農村集體土地使用權存在的問題
農村土地使用權流轉，是我國農村生產力發展過程中的新事物、新課題，對問題與探討，是理論和實踐的要求。
一、農村土地使用權流轉中的問題
1．認識不，政策不
實踐證明，認識問題是制約農村土地使用權流轉的首要問題。一，農民很強的戀地情結。長期的對土地的依附性，農民想將承包土地的使用權流轉而又心有疑慮，害怕徹底失去土地，當其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協商代耕，臨時性轉包，甚至乾脆撂荒，也不願意放棄土地使用權，讓其流轉，農民把土地在行業混不下去時的退路。另一，幹部對土地使用權流轉的必要性認識，不支持，不，無所，聽其自然；規范工作性、超前性，必要的行政。政策法規不健全，不、不配套，無章可循，地方政策違規。地方所謂的招商引資，置黨和的承包土地30年不變的政策不顧，擅自延長承包期，耕地租包期長達 50年、70年，甚至地非耕地包租期長達120年，作了若干代人以後的事，「超前」得令人啼笑皆非。
2．機制不健全，土地使用權流轉中自發性和強制性
農村土地使用權流轉已農村經濟發展中的，但土地流轉有形無形市場都尚未，轉出、轉入之間足夠的信息，阻礙著土地流轉在更大的范圍和更高的層次上。轉包費、租賃費科學依據，也市場機理，在許多地方都還與土地使用權流轉聯的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構，監督管理機構不健全，體制不順。政策和法規賦予了農業主管對農村集體土地的管理職能，但職責並不，無法地行使監督管理職責。，土地本身涉及到國土、農業、林業、水利等眾多職能，而又各有各的法律和政策，使得土地流轉之間法律、政策制約、互相掣肘再所難免。土地、荒山、水面、林地等的流轉包租，需要哪些審批，辦理何種手續才合法性、權威性，承包者和包租者都不清楚。機制不健全，管理不順，了土地使用權流轉實踐中的自發性和強制性並存。工作位，乏力，鄉和村社集體經濟組織對土地流轉聽之任之，放任自流，完全自發狀態，流轉主要在農戶之間自發地。與此相反，地方鄉和村社集體經濟組織，出於產業結構，生產規模而急於求成，不尊重農民的意願，隨意收回農民的承包地，重新發包，出租或集體經營，鄉和村社集體經濟組織扮演了土地流轉的主導者角色，強制性土地流轉。地方使土地連片，在農戶不情願的情況下服從多數的辦法強行，或者以人子的土地向外出租。
3．合同不科學，流轉不規范，業主經營的盲目性
農村土地使用權流轉合同不科學，不的，合同內容和規范。據調查，地方農村土地流轉無約定或口頭約定合同的佔到了60％，簽訂合同但並未經合同管理機構審查監證的佔1/4，也說，法律的無效合同幾乎佔到土地流轉合同的近90％。還有地方的土地流轉合同業主與農戶之間的責、權、利關系都的規定，也無違約責任和保障條款，流轉期限與土地輪承包期不，也考慮今後市場的因素。合同業主的生產費的負擔主體和業主所的臨時建築物將來復耕費用的負擔主體，合同甚至與現行的法律、法規、政策相違背。並且，大多數的合同在租金、生產性、公益性投入、基礎設施投入、稅費等重大問題上都長遠考慮，留下了許多隱患。與之聯，農村土地流轉也不規范。一是流轉的程序不規范。不村社集體經濟組織確認便私自轉包租賃土地者有之，不村民大會或村民代表大會便將集體的「四荒地」與機動地轉出去的村集體經濟組織亦有之。另一是流轉的主體不規范。在地方，業主與農村集體經濟組織、農戶等農村土地經營者、使用權擁有者簽訂協議，而是與鄉鎮或縣級某簽訂協議，與農村土地集體所有制及的法律、政策相違背。業主並不熟悉農業生產過程，在項目選擇上並未的市場調查，在品種選擇上科學性，既不經引種試驗，又不經當地農技推廣認可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區引進並大面積種植，必要的技術。此外，還業主管理低，項目選擇不準，科技含量不高，產業趨同，品種單一，了種植失敗、經營虧損，投資無法收回，租賃費無法兌現。經營盲目性、項目無利可圖，使得業主撕毀合同撒手而去，給農民丟下了爛攤子。
4．農民的合法權益保障，著土地農業用途的
農民了土地使用權，擁有對承包土地自主經營的權利及其利益。而現實是，外來企業不願與村社及眾多農產打交道，鄉鎮急於招商引資，不經農戶同意擅自與業主簽訂土地包租合同，並代企業先行墊付土地租金；還有村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強迫農民轉讓、出租承包地，從而使承包農戶的土地經營權、使用權無形中被基層剝奪了。，農民的經濟利益也保障。如外來業主開發、租賃農民和集體的土地，出於自身經濟利益的預期，對農戶和集體土地收益的補償絕大多數都一年一給付的辦法，農業的自然風險是市場風險，業主一旦經營失利，多數情況下是逃之夭夭，合同義務，無法兌現農民的承包和補償費用。並且，許多地方在轉讓、租賃土地時價格偏低，而且一訂20年、30年、50年，農民眼前了實惠，但從長遠看，在業主經營收益大幅度增長時，農民的土地租金卻只能維持原來的，農民的長遠利益。的是，業主成片租賃土地後，擅自在耕地上建造永久性固定建築物，甚至乾脆租用耕地辦廠，從上了土地的農業用途。
二、農村土地使用權流轉的對策措施
1．認識，，把農村土地流轉納入各級黨和的工作日程
土地使用權流轉，已在事實上我國農村經濟發展新的增長點，，認識，是農村土地使用權健康流轉的前提。各級黨和應「」的要求，把農村土地使用權流轉到農村家庭聯產承包制的發展和，改造傳統農業、現代農業，農業結構，產業化經營，土地，農民收入的，擺上農村工作的日程。抓住有利時機，以開拓創新的精神，放活農村土地使用權的途徑。的主要要過問，分管直接抓，農業主管抓，抓，典型的帶動和示範效應，為土地流轉必要的外部環境和條件，農業增效、農民增收和農村生產力發展。
2．制定政策和法律，規范、農村土地使用權流轉
農村土地使用權流轉已農村經濟發展的，而且勢必農村生產力的發展，政策扶持、法律規范和已是當務之急。在調查的基礎上，有性地制定出與土地使用權流轉相的政策措施，土地使用權、健康、迅速流轉。在平等協商、自願有償，保護農民的承包權和流轉利益，不土地集體所有性質和農地用途，流轉期限不超過承包期限，受讓人具備經營農業的能力等原則的基礎上，任何企業和個人，不受地域和所有制限制，都可以到農村合法的途徑土地使用權，開發農業項目。「誰投資，誰所有，誰受益」的原則，到農村土地使用權的、組織、個人農業開發的投資與收益受法律保護；在合同期內，土地使用權可以繼承、參股，經發包方同意的前提下可以再轉讓；合同到期後同等條件下有優先延租權。土地使用權流轉後，遇到徵佔或退耕還林，其土地補償費或退耕還林補償歸原承包戶，土地上附著物補償歸經營業主。獲農村土地使用權開發經營耕地或「四荒」地，前3年免徵農林特產稅。業主在使用權的土地修建直接用於生產和管理服務，且與使用年限相同的非永久性建築物及設施，佔地不視為建設用地，免去手續和費用。對到農村經營土地的業主，各的收費能減的要減，能免的要免。金融要政策對經營土地的業主盡的信貸支持。對撂荒土地，集體應收回使用權重新發包與流轉。《農業法》、《土地管理法》、《農業承包合同管理條例》等法律修改時，農村土地使用權流轉及其內容納入。條件成熟時應考慮制定《農村土地使用權流轉條例》等法律，把土地使用權流轉的原則、方針、程序、合同規范、監督管理、雙方的責權利及法律責任等用法律的固定下來，有法必依，農村土地使用權流轉有序、、健康、地。
3．把土地使用權流轉與轉移安置農村勞動力有機起來
農村土地使用權流轉為農業勞動力轉移了條件，，農業勞動力了穩定、大規模的轉移，才能農村土地使用權流轉進程，土地適度、規模經營。農村勞動力新的非農就業崗位，即使有可以維持生活的土地流轉收益，無所事事的農村勞動人口過多農村社會不穩定的隱患，而且很整個社會不穩定的因素。，城市(鎮)發展進程，努力發展二、三產業，農業非農化、農村城市(鎮)化，著力解決農村勞動力的非農就業問題。大規模地農民，是農村土地使用權大規模流轉的基礎。各級都應機構，和組織農村勞務輸出，勞動力需求的市場調查，市場需求對勞動力就業培訓。勞動力轉移的組織工作，把有組織、成建制的勞務輸出與農民自發性轉移輸出起來，依法保護外出務工人員的合法權益。發展二、三產業，著力抓好中、小城市，是建制鎮和農村集鎮建設，為農村勞動力就地、就近轉移條件。城鄉通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農民進城落戶，城鄉一體化發展。
4．營造外部環境，業主開發，土地流轉
實踐表明，業主已農村土地使用權流轉的途徑，營造業主開發的外部環境和條件，業主農村土地使用權流轉意義。，安排好農業項目資金，業主投資硬環境。調查表明，農業基礎設施好，硬環境好的地區，業主的性就高，土地流轉的步伐就快。相反，自然條件和基礎設施較差的地方，土地流轉就且緩慢。調動業主經營土地、開發農業項目的性，應各地的搞好農村經濟發展區域規劃，選好支柱產業，把農業綜合開發資金、扶貧和以工代賑資金區域規劃內的基礎設施建設上，注重項目資金的投資效益，農業的綜合生產能力。要加大對農村交通、水利、電力、通訊等的投入，路通、水通、電通、電話通，為業主開發的硬環境。，服務工作，為業主開發的軟環境。在業主證照辦理，協議(合同)公證，鑒證、資產評估等要簡化辦事程序，一站式服務，只收工本費。用稅收優惠鼓勵和支持符合產業化經營的土地流轉。把業主私營企業主對待，掛牌保護，依法打擊破壞業主合法經營的犯罪。把業主經營土地的水利灌溉、中低產田地改造等設施納入扶持的范疇。金融要對符合貸款條件的業主的信貸支持。農民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權利和義務，業主的正當權益。，土地權屬，業主投資權益。凡所有權屬於村社集體經濟的非耕地流轉應徵得農民同意。
5．尊重農民意願，保護農民的合法權益
土地是農民的命根子，不農民最的生產資料，農民最的生活保障和社會保障，是農民最大的利益所在，農村最大的穩定因素。，尊重農村生產力自身發展規律，尊重土地流轉的內在規律，尊重農民的意願，從各地的條件，因地制宜，穩妥，任何和個人，都強迫命令，一刀切、刮風式地強制性土地流轉。土地流轉的價格機制，農民持續增收。的土地流轉價格體系，才能統籌兼顧、科學地土地流轉，進而從整體上土地的使用效益。流轉土地的價格，應合同雙方協商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農產品漲價而損害農民利益，可考慮以穀物量為計價。土地流轉的價格機制，土地流轉價格測評工作，農業可持續發展思想，以經濟效益、生態效益、社會效益相和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，不同的土地類型、區位條件，使土地的價值較為客觀的體現。市場供求、經濟運行狀況和受讓方的投資收益情況，的收益分配辦法，不但要的反映投資成本，而且要農民收益穩定增長，使農民和長遠都能增收。業主投資金。農業是周期長，投資風險大的產業，一旦經營失敗，業主的投資無法收回，而且農民的土地租金也會落空，基礎設施將給農民收回土地後復耕帶來不便。為防止業主經營失敗對農民利益的傷害，建議向業主收取每年每畝的風險金，從而使農民的利益損失補償和農民承包地復耕保障。
6．、健全農村土地使用權流轉的機制，強化管理與服務
、健全機制，強化管理，是合同管理，服務與質量，是農村土地使用權流轉步伐的關鍵環節。，應當農村土地使用權流轉管理機構。農業主管為土地流轉的管理主體，並設置機構，的關系，土地流轉管理、業主開發和招商引資的中介服務工作，合同(協議)的監督和管理工作。、健全土地流轉市場及其聯的信息、咨詢、評估系統，土地流轉和業主開發的規范化、有序化。，合同管理。土地流轉按法律程序合同手續，在流轉主體雙方協商的基礎上，經集體經濟組織同意後簽訂流轉合同，報鄉鎮農業合同管理鑒證備案後生效。應以縣(區)為，制定的流轉合同文本和土地流轉證書，土地流轉合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，搞好調查，調解合同糾紛，合同嚴肅性。，服務與質量。農業、林業、水利、國土及其，通力合作，協助農業主管為土地流轉服好務，與監督，幫助土地經營開發者解決問題與，嚴禁任何和在土地流轉中借機亂收費和亂攤派。
F. 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議
農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。
G. 天津市薊縣縣城 平房 自建 宅基地 無房產證 土地使用證 父親年齡大 房子以後怎麼辦
你好，你的這個問題是目前中國存在的普遍問題，
隨著我國城市住房制度改革的不斷完善，經營性國有土地使用權的市場化工作基本完成，無論是商品房還是房改房，其所有者都可以將住宅連同相應的土地使用權一起上市轉讓，進行自由交易。但是，受現有法律、法規的約束，我國農村宅基地使用權(以下簡稱農村宅基地)交易市場尚未形成，農民擁有的宅基地無法進行合法流轉。建立農村宅基地交易市場，允許農村宅基地上市公開轉讓，不僅可以增加農民收入、加快農村中心村、鎮建設，而且對盤活宅基地存量，節約耕地資源，保持耕地面積總量平衡，緩解當前緊張的城市發展建設用地都具有十分重要的現實意義。
一、現行農村宅基地管理制度存在的主要問題
根據現行法律、法規，農村宅基地由村集體組織按各省(自治區、直轄市)規定的每戶標准，從村集體所有的土地中採用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對宅基地只能自用，不能進入土地市場進行公開轉讓，也不能用於抵押或出租。隨著我國市場經濟體制的建立和不斷完善，現行的農村宅基地管理中有關不允許農村宅基地上市流轉的相關規定，已經引發了許多問題。
1、人均宅基地面積嚴重超標
《中華人民共和國土地管理法》明確規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」但由於基層政府對農民建房缺乏正確引導和管理，再加上採用的是無償、無期限的使用制度，出現了農民超標准佔用宅基地建房；未經土地管理部門批准任意在承包責任地上建房；建了新房也不願意交出閑置下來的老宅基地；一些鄉、村領導幹部憑權力、關系佔有多處宅基地等問題。筆者所在的浙江省嘉興市，據市國土資源管理局提供的統計資料顯示，截止到2003年底，全市共有農村宅基地57.62萬畝，按全市農業人口231.66萬人計算，人均宅基地達到166平方米，超過省級標准66平方米，造成了土地資源的極大浪費。
2、市郊農村出現大量「空心村」
長期以來，我國農村宅基地一直採用無償、無期限的使用制度，村集體組織按大戶、中戶、小戶的標准無償將集體土地劃撥給本村村民作為建房的宅基地。近年來，隨著我國經濟的不斷發展以及許多城市戶籍制度的改革，一些富裕起來的市郊農民紛紛進城購房，成為城市居民。他們留在農村的宅基地，受現行法律、法規的限制，不能進行公開合法的轉讓，但這些宅基地是通過合法途徑得到的，村集體組織也無權收回進行處置，閑置的宅基地無法復耕導致市郊農村出現大量「空心村」。
3、村、鎮建設規劃難以落實
沿海經濟發達的許多省份，近年來雖然多次制定過中心村、鎮建設規劃，但由於涉及農村宅基地置換、轉讓這一難題，中心村、鎮建設規劃落實的效果並不理想，農民住宅處在低水平重復建設之中，經常出現「只見新屋，不見新村」的現象。居住規模小、生活基礎設施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的農居，不僅使村、鎮建設規劃難以落實，而且也導致自然村缺乏必要的生活基礎設施，環境臟、亂，居住質量很差。
4、宅基地交易糾紛不斷
農村宅基地的性質屬於農村集體所有，按我國現行法律、法規，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但是，對農村宅基地上已建成的住宅是否可以轉讓，國家現行法律、法規沒有明確的禁止性規定，但也沒有明確允許轉讓的規定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規定「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」。從目前法律實踐來看，各地政府對農民住宅的轉讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(受讓人必須是房屋所在地鄉鎮范圍內的人)。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地轉讓不可避免，但這些宅基地的轉讓行為並不受現行法律、法規的保護，屬於私下流轉。雙方一旦發生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協商解決。由於缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會釀成重大案件。
5、集體土地資產流失嚴重
隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的深入，客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止，但現行法律、法規又不允許農村宅基地流轉，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種「暗箱操作」、隨意定價的轉讓行為使本來屬於村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產收益的大量流失。
6、農村金融事業發展緩慢
目前，越來越多的農村家庭正在從事非農產業的生產，許多農民家庭在擴大產業規模、調整產業結構時，經常遇到資金短缺這一問題，迫切需要金融機構給予信貸支持，但按現行法律規定，農民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機構申請貸款。這樣，一方面限制了金融機構在農村擴大業務，使農村金融發展緩慢，另一方面也使廣大農民缺少了生產資金融通渠道，影響了農村產業結構的調整，限制了農民收入的提高。
二、農村宅基地使用權流轉模式探討
針對當前農村宅基地管理制度上存在的問題，各地對農村宅基地的流轉進行了積極的探索，就浙江省范圍內，主要出現了以下二種農村宅基地流轉模式：
1、溫州模式
凡城市(鎮)規劃區內的農民房屋轉讓的，其宅基地一律先由市、縣政府統一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續。凡城市(鎮)規劃區外的農民房屋轉讓的，如轉讓雙方均屬農業戶口且戶籍同屬一個縣(市、區)，而且受讓方在該縣(市、區)原有的宅基地已全部由當地村級經濟組織收回或轉讓的，可保留集體所有權性質不變，辦理宅基地轉讓手續；如轉讓雙方不符合上述條件的，其宅基地一律先由市、縣政府統一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續。轉讓方轉讓後不得再在村集體組織申請宅基地建房。
2、義烏模式
城區型農村的宅基地，對流轉對象、流轉條件、流轉方式等不加任何限制，只要取得產權證的都可以任何方式流轉；城郊型農村的宅基地，中央[1997]11號文件下發後未建過房子的只要權屬合法並取得產權證的都可以流轉，建過房子的只允許經登記的宅基地流轉；純農村的宅基地只能以抵押方式流轉。一旦實現抵押權後，農村集體經濟組織按規定繼續給農民以基本居住權。對於具體的流轉管理，採取將流轉的集體土地先依法征為國有土地，按國有土地出讓、轉讓、抵押、出租的程序和方法辦理有關手續。
對上述「溫州模式」、「義烏模式」深入分析研究後，筆者認為這二種模式其實質都是將集體土地先征為國有土地，再按國有土地相關規定辦理土地流轉，並沒有真正解決農村宅基地的商品屬性，只是在「集體建設用地必須轉為國有以後才能進入二級市場流轉」的現行政策框架下，解決了城郊結合部農村宅基地的流轉問題，並沒有解決遠郊農民的宅基地流轉問題。這二種流轉模式既對遠郊農民存在明顯的不公平，也不符合市場經濟發展的要求。為了從根本上解決宅基地流轉這一問題，我們必須對現行的政策有所突破，取消限制農村宅基地流轉的相關規定，允許農村宅基地進入土地交易市場，公開交易，自由流轉。
目前，我國城市居民購買商品住宅後，房屋屬於個人財產，土地為國家所有，房屋所有人擁有土地使用權；農民在自己宅基地上建房，房屋也屬於個人財產，土地為集體所有，房屋所有人也對宅基地擁有使用權，對房屋的所有者而言，城市、農村並無多少區別。但是，現行政策卻規定，城市住宅包括其佔用的土地使用權可以自由買賣，農民住宅的轉讓就受到限制，宅基地不能自由轉讓，這無論從理論上還是邏輯上都存在不合理性。
為了使農民與市民享有同等的土地使用權，在農村宅基地流轉方式上，筆者通過大量調研，提出「保持集體所有、允許上市轉讓」這一全新的農村宅基地流轉模式。所謂「保持集體所有、允許上市轉讓」，其實質就是在保持農村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農村宅基地流轉的相關規定，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，頒發《集體土地使用證》、《房屋產權證》等證書，允許農村宅基地及地上房屋與城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。
農村宅基地流轉的主要目的就是賦予土地商品屬性，允許農村宅基地進入土地交易市場，就可以通過公開、公平、公正的市場行為，使土地資源的價值得到真正體現，最大限度地增加農民收入、提高他們進城的經濟承受能力，加快我國城市化進程的步伐。
三、農村宅基地流轉新模式需要配套的政策措施
農村宅基地「保持集體所有，允許上市轉讓」將是一個非常復雜的系統工程，為了保證這一工程的推行和實施，政府必須制定相應的配套政策。
1、做好現有宅基地普查登記工作
農村宅基地一旦允許上市轉讓，農民家庭宅基地的多與少將直接給農民帶來巨大的差別收益，為了防止少數鄉、村幹部利用職權多佔宅基地，各地必須對農村現有宅基地使用情況進行全面清查，對於手續齊備、符合法律規定的則給予登記造冊，對那些通過不合法渠道多佔、多用的宅基地則不予登記。宅基地普查工作量大面廣，在允許宅基地上市轉讓前期，可以先對准備上市轉讓的宅基地進行調查核實登記，以便爭取時間。
2、制定宅基地轉讓「三放開」政策
為了真正體現土地的市場價值，農村宅基地上市轉讓必須實行購買對象放開、購買區域放開、購買價格放開的「三放開」政策。
允許農村宅基地上市轉讓，其核心應該是允許農村宅基地向社會各類購買對象放開，而不是局限於原有的本集體經濟組織內部或者本鄉鎮范圍內的符合申請宅基地條件的人員。如果說允許農村宅基地上市轉讓是一種制度創新，那麼購買對象的放開則是制度創新的一個突破口。
購買區域放開是指農村宅基地無論是在規劃中心村、鎮范圍內還是在規劃外，都應允許上市轉讓，不能因為農村宅基地所處的位置不同而在上市轉讓過程中受到限制，造成農村宅基地轉讓的不平等。
購買價格放開是指農村宅基地轉讓價格由買賣雙方協商確定，完全由市場機制調節，與現有的國有土地交易市場接軌。政府或者集體經濟組織不應該定價或者對轉讓價格作出某些限制性規定。
3、鼓勵農民向中心村、鎮集中
雖然所有的農村宅基地都可以自由上市轉讓，但是為了加快各地城鄉一體化建設步伐，農村宅基地流轉必須與中心村、鎮建設相結合，各地政府應出台相應的優惠政策，鼓勵分散居住的農戶進入中心村、鎮建房。在政策上首先可以考慮，對由於歷史上各種原因形成的舊宅基地面積超過現有標準的，如果該農民自願搬遷到中心村、鎮的，可以按一定比例補給宅基地或資金；其次，對農民搬遷後遺留下來的舊房進行一定的補償，其補償標准可以按其建造成本結合成新來評估。補償資金既可由政府財政提供，也可來自農村宅基地復耕獎勵基金。
4、防止村民突擊轉讓宅基地
農村宅基地其性質是農村集體所有的土地，按照現行法律規定，政府根據社會公共利益的需要，可以對其進行徵用。為了防止農民在征地前突擊轉讓，政府必須出台一些限制性措施，規定宅基地轉讓後，因政府徵用需要拆除住宅的，用地單位只給予宅基地受讓人被拆除房屋的貨幣補償，不享受被征地農民依法應當得到的土地補償、安置等政策。這一規定將起到兩方面的作用：一是告示各購買人，購買農村宅基地必須謹慎；二是用地單位的征地成本不但沒有增加，反而有所降低。
對於處在旅遊規劃區、水源保護區等特定位置的宅基地，不允許農民自由轉讓宅基地，如果這些區域的宅基地需要轉讓，政府應有優先購買權以保證規劃的實施。
5、規定使用年限、規范購買者建房行為
購買人通過土地市場取得農村宅基地後，同樣面臨使用年限問題，為了與城鎮國有土地使用權年限相接軌，政府可以規定其使用年限也為70年，到期後，由村集體組織收回其使用權，也可以允許受讓人重新向村集體組織租賃。農村宅基地受讓人可以在原宅基地上重新建房，但其建房規模、戶型等必須經過規劃部門審批，以達到規范其建房行為。
6、成立相應的辦事機構
農村宅基地公開上市流轉作為現行農村宅基地管理制度的一項突破，涉及到政府、農村集體、農民等方方面面的利益，需要進行各個層次、各個環節的大量工作，政府必須成立一個專門的機構負責和協調各方面的關系，針對農村宅基地流轉過程中出現的各種各樣問題，及時總結成功的經驗，將「保持集體所有、允許上市轉讓」這一改革模式日趨完善。
H. 農村建設用地使用權存在哪些問題
目前，我國涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律仍然無法解決現實中建設用地流轉存在的問題：
(一)現行法律制約問題
1、現實中集體建設用地使用權流轉與現行法律規定沖突。《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：「任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外」 同時，該法第63條規定：「集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設土地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。按照前述規定，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓、出租，因此集體建設用地使用權流轉在法律上是被禁止的，農村集體建設用地使用權流轉的現實情況與現行法律的規定發生明顯沖突。
2、法律上雖規定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規定。如《物權法》第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那麼一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發生轉移的現象。但對於因實現抵押權而發生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律並沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規定，實踐中沒有任何關於此情形下建設用地使用權發生轉移時的具體操作性規定。
(二)產權制度上的問題
城鄉分割的二元土地制度及農地產權的界定不清，極大限制了農村建設用地的流轉，並導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟後果。我國現行的土地法律制度來看，實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，我國《憲法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定的，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作;但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、入股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。同時，現行農地制度還存在產權模糊、所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確，究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。有的地方為解決土地產權主體不明確或權屬來源不清、權屬界限不明的問題時，為方便組織管理將村民小組集體或鄉鎮農民集體所有的土地所有權確定為村農民集體所有，從而造成了土地產權關系的混亂。
(三)相關利益沖突問題
目前農村建設用地流轉中最突出的問題是農民、集體和地方政府三者圍繞土地增值所引發的利益沖突。隨著農村建設用地的流轉，由於土地的功能已經從傳統的「生產」功能向「資產」功能轉變，工業化城市化進程中的土地需求，把農民集體土地產權和農民利益的矛盾在制度層面上凸現出來。
1、地方政府憑借「公共權力」獲取了農村建設用地流轉增值的大部分。由於中央政府嚴格的土地管制、審批程序、土地監管和財稅政策約束，地方政府土地徵用成本的增加客觀上推動了集體建設用地的流轉。對於開發商即土地使用者而言，征地預批和報批手續繁瑣且時間成本大，迫使他們願意直接從集體手中取得土地。集體建設用地使用權流轉可以迴避征地的復雜程序、不受「用地指標」的約束，很大程度上已經是對土地徵用制度的一種替代，地方政府憑借「公共權力」在農村建設用地流轉中直接參與土地流轉收益的分配。因此，農村建設用地流轉的最大收益主體是地方政府。
2、農民在農村建設用地流轉中的收益和其擁有的土地權利不對稱。作為土地所有者和土地使用者雙重身份的農民，其權益在農村建設用地流轉中並沒有完全實現。無論是作為所有者的村農民集體還是范圍更小的村民小組農民集體，都缺乏對管理者的有效約束機制。因此農民作為農民集體的成員，難以保障從集體建設用地使用權流轉中獲得相應的收益。
3、農村集體組織的「管理者」作為分利集團獲取了農村建設用地流轉的巨大收益。經營管理農村土地的基層組織在土地增值的驅使下，已經成為農村集體建設用地使用權流轉的主要推動者和既得利益者。最終農村土地流動的利益主體和集體土地流轉的最終受益者是「鄉、村」級基層組織。他們既是「集體所有權」的代表者，又是聯系地方政府掌握上級政策的信息優勢方，最終成為農村建設用地流轉的主體。作為集體土地所有權的管理者掌握著集體土地所有者所享有的大部分增值。